改变了中国房地产历史的1988年

30年以后，当人们重新审视中国房地产行业发展的脉络里，竟然把中国楼市起点的坐标定位到了1987年那场并不起眼的土地拍卖会上。就在中国南海边陲，新成立的深圳为筹钱发展特区卖出了新中国第一幅土地时，也正式拉开了中国房地产行业发展的序幕。

千百年来，中国人对土地的执著与迷恋，从未消减，中国的历史其实就是一部土地变革史。尤其是最近的30年里，纵使风云变幻，地产行业发展仍带动整个社会经济一路狂奔。回望来路，那些影响整个行业甚至中国历史进程的重大时刻、人物、事件总是在不经意之间上演，30年，一年一个脚印，印照出中国房地产发展的艰辛和坎坷，也印照出中国房地产发展的成长与收获。

《地产30年》系列之1988年，是中国房地产业在市场经济环境下野蛮生长期的第二年。这一年，房改正式全面试点，土地禁锢也终于完全放开；这一年，充满了激情，也充满了悬念；这一年，人们对此有好奇，也有想象。

1988年，中国农历龙年。

在以龙的传人自居国度里，这个年份备受推崇。同时，双发（8）齐至，赶上香港流行的“发财”文化（粤语中“8”和发财的“发”同音），1988年堪称是个无比吉利的年份。此后，这一年里发生的大事，似乎也印证了吉利年份成色十足。

这一年里，有两首歌曲，火遍整个大陆。一首是《龙的传人》，另一首是《我的未来不是梦》。

先说《龙的传人》，背后故事多得可以写成一本书。事实上，《龙的传人》早在十年前的1978年就已经诞生了，但由于种种原因，并未大规模传唱。

直至1988年，时任广电部副部长向中央电视台推荐该曲创作者侯德健到春节联欢晚会演唱《龙的传人》。龙年唱龙歌，很应景。于是，这首充满爱国主义旋律的歌曲，借助中央电视台春晚这个平台，迅速传遍中华大地，极大唤醒民族自信心。

至于《我的未来不是梦》，是一个22岁的年轻歌手张雨生的处女作，天才就是天才，甫一出手，便成乐坛经典。

即便将近30年过去了，当年这首励志歌曲，至今仍唤起不少人澎湃心扉。在“华语金曲奖”30年经典评中，这首歌也一举跻身“30年30歌”顶级荣誉圈，可惜天妒英才，英年早逝的张雨生已经看到不到这份荣誉。

两首歌，一首唤起了爱国自豪感，一首激发了个人奋斗信念，让那个时代从国家到个人，都充满前行的力量。

我们再把时间坐标定格到1988年的新春。北京国际旅游年的第一天，天安门城楼正式向中国、向世界的广大人民开放。

9点整，历史上第一张天安门城楼参观券售出，票价10元。登上天安门城楼的第一位普通人来自人民商场的退休老会计，他叫高锡武，时年75岁。

10元，这在当时不是一笔小数目，资料显示，1988年全国平均工资是1747元，平均每月收入也才145元左右，在物资匮乏的年代，拿出这么一笔钱去买门票，并非那么轻松的决定。

作为纪念，他还得到了北京市旅游局馈赠的一只景泰蓝花瓶和一张证书。同时接受这份礼品的，还有来自法国的卡特夫妇，他们是最早登楼的外国旅游者。这一天，登上城楼的中外游客共有2000多名。后来，1988年整整一年，这个数字达到60多万人次，全年参观票款收入近780万元。

有专家学者敏锐地意识到，一扇门的开启，让整个世界看到了中国对外开放的决心和力度。

蝴蝶扇动翅膀，周边的空气漪涟向八方漾去。改变世界的细微萌动，正于不经意间，渐渐加速。而这一切，最初仅有少数人能感受到。

这是一个新开始，利益游戏的**未明，规则尚无界定。然而，很多年后，当人们回忆起1988年的时候，会更多地谈论当年惊骇一时的大佬奋斗闯关史和席卷全国的房地产浪潮。

扳指算下来，改革开放已经走过第十个年头，中国发生了巨大的变化，人民的生活水平有了进一步的提升。越来越多的年轻人决定干一番事业，他们纷纷下海经商，个体户也陆续出现，粮票这种东西也渐渐消失。

与此同时，各种商品涨价的消息从新春伊始便在坊间流传。出于担忧，国内的食盐、食油、肥皂等日用消费品均在短时间内被抢购一空，就连火柴也不例外。

甚至有人回忆称，“武汉有人买200公斤食盐，南京一市民一下子买了500盒火柴，广州一女士则扛回了10箱洗衣粉。还有的地方为了抢购毛线而在大街上大打出手。”

当年8月，价格闯关波及面之广、抢购商品种类之多、商品零售总额增幅之大，都堪称新中国历史之最。统计局1988年8月数据统计，扣除物价上涨因素，商品零售总额增加了13%，其中粮食增销30.9%，电冰箱增销82.8%，洗衣机增销130%。

尽管突如其来的抢购风使得物价秩序混乱，也无法阻挡这一年房地产声势浩大的前行之路。这一年，大多数人都住着单位分的房子，房子大小要取决于在单位职务的高低，尽管那时候在南方已经有了最早的外销房，但对中国的大多数人来讲， 房地产行业还是一个非常非常陌生的行业。

而事实上，1988年对房地产行业来说，这是极具分量的一年。这年1月，国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作议”。历史上每个“第一次”都是具有不可替代性的重要地位，中国第一次房改启动，也标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。

龙年里的地产人，仍在为生计奔波，然而很多人并不知道，也正是在这个房改启动元年的勤勉付出，将让他们在接下来数十年里，扮演着中国经济建设的重量级角色。

是的，作为龙的传人重要组成部分，他们的未来，真的不是梦！

1.必须要去海南！不管做什么！

1988年，海南脱离广东独立建省，成为中国第31个省级行政区。

海口，这个原本不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府，也吸引了大批的人来到此处淘金。他们中有的是辞去公职的热血青年，有的是刚毕业的大学生，有的是拿着国家任命的干部。

“十万人才过海峡”，便是对当时的真切描述。据知情人回忆，当年海口汽车站利用候车室的长椅，每人发一床蚊帐就当床铺，每晚收1.5元人民币住宿费。

真正让这个小岛雀跃起来是在1988年2月11日至14日，著名相声演员侯宝林、歌唱家郑绪兰、电影演员肖雄等国内16位当红明星登陆海口，庆祝《海南开发报》创刊。这一次演出持续4天共4场，让无数闯海人为之振奋。

一时之间，海南吸引力，有如革命圣地延安，吸引了全国无数有理想的年轻才俊蜂拥而至。

这批脑袋迸发着激情与迷茫的年轻人，如果你问他们来海南做什么？恐怕他们自己也没有想清楚，只是一个简单的想法“必须要去海南！不管做什么！”

也许，1980年错过了深圳，1988年不能再错过海南。同样是特区，深圳奇迹，让整个国家渴望复制到海南身上，更让那个时代的年轻人迫切渴望能赶上新的一波创梦潮。

于是，海口街头出现了前所未有的景象，一大批文史哲音乐美术外语出身的年轻人在路边开大学生饭馆、擦皮鞋、卖报纸、卖唱、变戏法、画画、弹吉他等等。因为这座刚开放的岛屿并没能提供他们想象中的就业机会，无法接纳这么多优秀的文科人才。

根据广东作家雷铎当年的报道，从数量上来讲，整个文科人才占求职者的70%，光是汉语文学专业的就多达14000多人！

这也与海口街头一遍又一遍循环播放《我的未来不是梦》有种莫名的契合。当年的他们，大多到广州洲头咀客运站，排长队乘坐玉兰号的客轮，前往海口。这艘船，见证了1988年前后各方人才下海南的历史壮景，也见证了这波人才涌入浪潮的消退。从一批又一批闯海人来海南寻梦到激情退去落荒而逃......

因为，尽管体制开放、创新，环境轻松自由，也掩盖不了刚建省的海南是一个经济总量不及内地一个发达市县的小省。

冯仑没有错过这波“闯海潮”。据他在《野蛮生长》一书中的回忆，“1988年我受国务院体制改革委员会下属中国经济体制改革研究所委派，去海南筹建海南改革发展研究所，体改办主任迟福林当所长，我做常务副所长。我当时档案在北京，人调到海南。开办之初，海南省委给了我们5万块钱、一辆车、一台电脑，我们就靠这些办一个副局级研究所。有意思的是省政府还给了我们1万台彩电的批文，让我们把倒批文的钱作为开办经费。”

“倒批文”这项生意就这样如火如荼干起来了。冯仑说，当时改革发展研究所的业务分成三部分，一部分搞研究，一部分搞经营，另一部分是杂志。

“我负责招人组织研究队伍并管理《新世纪》杂志，另一个人负责经营，招来的人里就有潘石屹。经营部门在倒批文的过程中还干点别的生意，比如潘石屹开了一个砖厂，还做会计培训，以至于我一直以为他是学会计的，其实不是。我当时提出，选人必须选跨两个专业以上的，单一专业背景的人知识面和能力比较狭隘，不大有发展。”

故事中的“万通六君子”就是在这样的情况下相遇。由于一批又一批的“冯仑们”来到海南岛，据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，这个小岛的房价均价直接由1988年1350元/平，到了1992年的5000元/平，甚至是1993年上半年的7500元/平。泡沫破裂、土地闲置、烂尾楼遍地、银行坏账等，在那个群情激昂的1988年，都是无法想象，也无法预见的历史走向。

2.起源深圳的万科、中海、招商、金地

王石，已经不是四年前的毛头小子了。

据陈海和金凌云所著作的《一九八四：企业家归来》一书中提到，1984年，邓小平站在深圳国商大厦楼顶眺望时，王石正骑着自行车途经楼下。他看到很多警车、警察和聚集的人群，一打听才知是邓小平来到了深圳。他在后来回忆说，“我好像感到干大事情的时候到了。”

四年时间，除了黄、赌、毒、军火不做之外，其他王石都涉及到了。这一年，他终于决定要进军房地产行业了。年底，深圳市政府批准万科股份化改造方案，原现代企业公司以净资产1324万元折合1324万股，国家占60%，职员占40%，公开募集社会资金2800万元，发行股票2800万股，每股一元。

吴晓波在《激荡三十年》一书中提到，当时王石亲自带队上街推销股票，他在深圳的闹市区摆摊设点，走街串巷，对居民区进行地毯式搜索，有几次甚至跑到菜市场里和大白菜摆在一起叫卖。

王石还请工商局帮忙，由个体协会出面邀请个体户开会，他在会上反复宣传股票发行的意义和股票的**价值，台下的人不耐烦了，便站起来大声说，“不用讲那么多，该摊多少我们就捐多少吧。”

这其中还引发了一个特别具有情怀的故事。王石主动放弃公司股权，股权改制后，万科成为一个奉行混合所有制的企业，可谓是当时市场上的“异类”。那一年，王石37岁。

放弃公司主要股权的王石，也许未曾预料到，27年后，同样从深圳发家的姚振华，对他的万科领导权发起前所未有的挑战，甚至发出罢免檄文，一度（删掉）差点将他逼下神坛。

当然，这些都是后话，彼时股份制改造还是顺利完成了，公司正式更名为万科，王石任董事长兼总经理。

从1984年起，到1988年前后，全国各地像万科这样发行股票和债券的企业并不在少数。1990年12月1日，深圳证券交易所成立，1991年，万科以0002号正式上市。《经济参考报》的报道称“全国已经有6000家企业实行了股份制”。商业作家王安在《股爷，您上座》一书中感慨说，第一个吃螃蟹的人，要么死去，要么免费。

同年11月，万科参加了深圳威登别墅地块的土地拍卖。拍卖场上，万科与另一家公司轮流叫价，互不相让，最终以2000万元的天价拿下地块，带领万科迈进了全新的地产领域。

一个小细节是，在签订土地出让合同时，负责拍卖的官员望着王石，劈头就是一句：“怎么出这么高的价？简直是瞎胡闹。”王石后来回忆说，“万科是志在必夺！”按照拍卖的价格计算，楼面价格已经高于周边地块的住宅平均价格。

在公司内部人员纷纷建议毁约交罚金的时候，王石毅然拒绝，并在一个月之后，再次拿下天景地块，并开发出万科**住宅房地产项目天景花园，万科房地产业务由此拉开序幕。

是的，你没看错，这就是二十多年后那个一直喊着坚决不拿地王的万科，事实上，他们才是中国楼市地王的“始作俑者”。万科，以看似鲁莽之姿态，实际黑马之效应，犹如新生的一股激流，在中国地产业内开始畅游不止。

这个时候，如今在深圳本土赫赫有名的中海、招商、金地也已经进入了历史舞台。

1988年8月，中海地产深圳公司正式成立。成立伊始，即中标深圳第一块以美元作价的拍卖地块，成交价816万美元,并在此地块上建成海富花园，开启了中海地产内地地产开发的征程。

而后的事实也证明，该时期香港房地产开发模式对内地的引导借鉴作用。1990年5月：海富花园富明阁住宅楼花七天**；7月12日，富怡阁住宅楼花三天**；8月23日，富春阁住宅楼花一天半**；9月15日，富丽阁住宅楼花一天**。

媒体称之“得益于公司引进了中国海外在香港建筑地产市场上所积累的经验和管理办法，运用了售楼实体样板房展示、楼宇按揭、物业管理等香港房地产经营模式。”

同期，招商地产已经成立四年。他在鲸山别墅区建立了深圳市第一个由外国人管理的“国际学校”、《国际诊所》，得以使之成为全国首批物业管理先进小区。不仅如此，该别墅区还附设小区教堂，各种体贴入微的服务。

这个在1986年开发的项目，因优美环境和国际化居住氛围当时吸引了来自40个国家和地区万余名外籍人士居住。而后，该小区更是全部由外籍人士长期租住，堪称地产租赁界最为成功的案例。

这一年，金地（集团）股份有限公司初创。尽管它还没正式经营房地产业务，这也无法阻止它在后来与“招商、保利、万科”齐名。最巅峰的时候，“招保万金”，被称为中国房地产上市公司“四强”，也被认为是中国房地产企业的第一梯队，规模和业绩均相似。

2015年10月24日，金地集团高级副总裁徐家俊在哈佛大学中国论坛上回忆金地初创历史，“ 1988年，我们在深圳创立，当时金地的规模还十分有限，员工仅有十余名，业务范围也仅限于在金地工业区提供代收水电费等服务。那个时候我们就发现，工业园区很多人在工作，但是他们中的很多人，没有地方去住，我们那时候就想建造一些住宅，去满足人们居住的需求。”

徐家俊坦言，金地还是非常幸运的。“三十年前，在中国，不是有钱有地，想做房地产就做房地产。必须需要经营许可证。我们很幸运地拿到了政府的许可，所以我们开发了我们住宅历史上第一个产品，金地花园，成为了最先有资质的房地产企业。”

“金地的企业理念就是科学筑家，在开始的十年，那时我们创造了很多优质的项目。在那个年代，地产界有一句话，文科万科，理科金地。所以我们每次的建房子，做项目，我们都希望有精确的计算。”

当然，贵族没落已是后话。深圳，始终是一个诞生希望与传奇的地方。1988年，北京大学毕业后，郁亮被分配到深圳外贸集团公司，这也许是他人生中最大的转折，因为他人生中最辉煌的一段岁月即将在这座城市起步。

最初，郁亮的月薪比内地高得多，是298元。这家深圳当地最重要的进出口公司，涉及业务较多，旗下既有深圳土畜产茶叶进出口公司这样常规业务的公司，也有对港提供生鲜食品的天俊实业。

然而，当郁亮在多年后想起这段岁月，他说，“我内心里一直在追求变化，所以不断在想，不断在变。那时我觉得变化就是理想。”

3.他们在路上

到了1988年，相较于前一年，人物故事出现了些许变化。

这一年，任志强37岁，永远拧巴着的眉头、永远桀骜不驯的态度可能就是从那个时候养成的。

当时的他任职于华远经济建设开发总公司副总经理兼华远城市建设开发公司经理。他刚刚从清华大学土木和建筑系等“购买”了5名大学生，每个名额5万元，但一个也没留住。

在他的回忆录《野心优雅》一书中，详细提到了这段过往。“第一个被我开除退回学校的是个学生会的副主席，也是个桥牌爱好者，但进入华远不到一个月的时间，本来准备请园林局吃饭，客人没来，他自己拿着支票几个人大吃大喝了一顿，严重违反了公司纪律，也成了一种腐败，我没想到清华大学居然能培养出这种大学生，就将该学生退回了学校。”任志强透露。

素来心直口快的任志强还强调，有的早就申请出国的大学生利用华远公司的人性化管理特点，拿华远当跳板的做法也令他很烦恼。此后才有了“不招清华毕业生”的管理怪癖。

这一年，34岁的楼忠福已经做了四年东阳三建（广厦前身）的经理了，还处在包工头的行业地位上。这一年，他过得并不安生，东阳三建出现了数起交通事故。可是他没有想到是，更大的困难还在后面。折腾了十余年的天都城——号称是中国最牛的卫星城，至今仍没有下文。

有些人看起来一路顺利、风平浪静，也有些人看起来磕磕绊绊、风风雨雨。比如张力，比如朱孟依。

在广州，当了两年公务员的张力决定弃政从商。多年后，他回忆这段历史说，“经商也是被迫的，那时候家里很穷，父母是平民、无背景，公务员工资很低，根本不够家用，为了养家糊口，只好下海经商。我个人觉得自己也不适合做公务员，因为当公务员要机变、圆滑，这些都不是我具备的。”

正如张力自述，他20岁那年开始当工人，后来在广州郊区二轻局当团委副书记，于1986年当上了梅花村酒店总经理。不久，被调去建设白云区政府办公楼时年33岁。“做公务员的时候特别清闲，没有事情做，我开始阅读大量书本。”张力称，“也是在那时，我发现了自己做生意的天赋。”

在创业之初，张力虽然碰壁不少，但总算在5年间靠接些小工程赚了几百万元。这在当时来说是一笔相当可观的收入。也就是在做工程的这5年里，性格外向率直的张力结识了内敛含蓄的李思廉。

同年，在老家梅州丰顺打拼数年的朱孟依看到了机会。他心想，“做房地产不就是是盖房子吗，这跟自己当包工头的老本行差不多。”于是，朱孟依辗转到香港，随后获得香港永久居住资格，并一步一步往房地产开发商的路子前进。

当张力、朱孟依还在一步步打拼江山的时候，作为广州最早开发房地产的开发商之一，广信房产已经率先以2.808亿元中标芳村花地大道两侧1.07平方公里(约1500亩)商品住宅用地，准备大干一场。

这是广州第一个通过招标转让形式出让的用地项目，成交额创了当时的纪录。按照广信的初衷，该地将被打造成芳村新中心城区。然而后来广信母公司广东国投的破产事件让花地湾地块从此没落，烂尾二十年。最新动作是，2017年万科以551亿拿下该地，使之涅槃重生。

到了1988年的年底，故事更多了。12月28日，桂强芳在深圳创办了中国首家内资房地产中介代理企业---深圳市国际地产咨询公司，他被誉为“中国房地产中介代理行业教父”。有意思的是，这家公司后来也培育了如今的世联行掌门人——陈劲松。

同样在深圳大地上崛起的还有一家来自台湾的企业——富士康。这一年，郭台铭决定在深圳地区**建厂，由此拉开了这家公司从珠三角到长三角、环渤海地区的战略布局。

4.土地放开与房改试点

“中国第一拍”后，第二槌在1988年的福州敲响。

当年2月11日，福州以458万元成功拍出五四路一幅写字楼用地，这是国内首次向外商公开拍卖土地使用权。这也令福州成为继深圳之后，全国第二个尝试以拍卖形式出让土地的城市。

历史资料记载，该地土地位于福州市区五四路西侧、福州大戏院南面，地块总面积4.63亩，也即是如今的国际大厦。

福州新闻网后来报道称，据当年的拍卖主持人回忆，“拍卖会场设在原五一广场展览馆二层(现为于山堂)，这是当年福州最大的会场，一般都是省市重要的会议才在这举行。会场的布置比深圳简陋点，没有现成的拍卖槌，就从茶亭街的杂货店买来木棰代替；为了让外商看到改革开放后福建时尚的一面，还特意到台江服装裁缝店，订制了一套当时福州非常少见的小翻领便西装。 ”

这是原福州国土局的一位老干部。有限的录像资料记载道，他双手高高举起了标有“458万元”拍卖价的大纸牌，大声念了三遍后，见无人继续应价，站在他身旁的国土局局长，一槌敲了下去———458万元成交，福建土地第一拍成功了！

虽然是国内第二场拍卖会，但是当时的中国内地，没有土地拍卖会的规范性流程，也没有土地拍卖师的培训。“各级领导都很重视，总不能让外商看笑话，我们就派人从深圳市借来录像带，看人家怎么拍的，看了一整天，学是学会了，但还是很紧张。”

媒体是这样记载这场拍卖会的：当天一大早，大厅内就聚集了很多人，有的是来竞买的外商，有的是来看热闹的商界人士和群众。现场共有海内外30多家客商参与竞投，外商主要以香港和澳门为主，每个人领到标有号码的木牌，每举牌一次加价2万元。

经过近一小时的轮番举牌后，香港永升发展有限公司、香港华榕有限公司、澳门(华榕)工程有限公司3家联合成立的竞买人，报出了人民币458万元的竞买价。

时间再往后推移，土拍从深圳到福州到上海，政策也随着做了相应的调整。第七届全国人大一次会议对宪法进行了修改，将宪法中禁止出租土地的规定删去，改为“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。紧接着，《土地管理法》也进行了修改，土地禁锢终于完全放开。

而这，也为房地产在市场上的流通进一步创造了条件。当时的中国，距离1978年邓小平同志首次提出关于房改的问题已经过去整整十年，提租补贴政策也已经摸索了两年，土地出让也有了上述几个案例，商品房也从法律层面进入了流通领域。一切，似乎万事俱备只欠东风。

1988年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”。这是国务院住房制度改革领导小组1986年1月成立以来召开的第一次“房改”全国性会议。会上，时任国务院秘书长陈俊生宣布：“住房制度改革，从现在起正式列入中央和地方的改革计划，并在全国分期分批展开”。

同年2月，国务院批准印发了“房改领导小组”的《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，并提出住房制度改革的目标是：实行住房商品化，将实物分配逐步改变为货币分配，使住房这个大宗商品进入消费市场。

该《实施方案》的出台，标志着我国住房制度改革进入全面试点阶段，也掀起了国内第一轮的房改热潮，城市综合开发迎来了历史性机遇。

有关资料显示，截止1988年底，全国共有432个城市成立了3124家开发公司，职工人数达12.7万人，开发面积达1.8亿平方米；同时全国房屋商品销售额达到147.21亿元；实际房屋销售面积2917万平方米，同比增长34%、9%。

令人遗憾的是，刚刚准备大干一场的房改，遇到了中国改革以来最大的一次危机。物价闯关时期通货飞涨，职工纷纷提储变现，在这样的背景下，国家为了回笼一部分资金而急于出售公房，结果造成重新回到低价出售公有住房的老路上，提租补贴的模式就此夭折。

但，不可否认的是，房地产行业即将开始出现前所未有的变化。一个可以作证的数字是，到 1988 年，全社会住宅建设**从 1978 年的 70.01 亿元提高到 1136 亿元；占国民生产总值的比重从 1978 年的 2.06%提高到7.61%。始料未及的是，往后数年，房地产业将伴随并助力中国经济、民生的历史性跨越。

尾声

历史的抉择有时看似不经意，事后却又让人回味无穷。

看过第一篇1987年地产报道的读者朋友可能留意到，1987年第一场土地拍卖诞生于深圳，1988年第二场土地拍卖发生在福州。那么，为什么会是在这两个城市？而不是别的地方呢？

中国改革开放，就是从东南沿海开始，其中地产行业也不例外，从地缘来看，这里是离港澳台最近的地方，也是最容易接受外来文化、市场经济新潮的区域。

以深圳为例，毗邻香港，具有得天独厚的地理优势。昔日南海边陲小镇，经过一百多年的洗礼，已经成为亚洲金融中心，是世界连接大陆的桥头堡，特别是在香港高速前行中，房地产行业得到前所未有的发展。另一个亚洲四小龙——台湾，也借改革开放挺进大陆，福建就是其登陆第一站。

港台房地产可以说是大陆楼市的启蒙，尤其是香港深刻影响了后来大陆楼市数十年的成长。近水楼台先得月，离香港最近的广东，诞生了万科、保利、中海、恒大、碧桂园、雅居乐、富力、合生、珠江等赫赫有名的地产巨头，几乎占据房地产行业半壁江山，引领整个中国房地行业发展方向。

后起之秀福建房地产企业也不甘示弱，特别是最近几年，世茂、阳光城、融侨、旭辉、泰禾、正荣等闽系房企迅速崛起，成为房地产业近年来发展最为快速的一股力量，地产闽商的出现，显著改变着中国房地产市场的格局。

如果说1987年，房地产行业主题是“第一拍”，大陆举办第一次进行土地拍卖。那么，1988年，房地产行业主题是“第一改”，中国第一次全面启动住房改革。

第一次住房改革为什么会选择在1988年？不要小看这个第一次，为了这一刻，历史足足酝酿了十年。

1978年，改革开放之初，邓小平在中央召开的城市住宅建设会议上就提示“解决住房问题能不能路子再宽些？”。第二年，中国开始实行向居民全价售房试点。

进入1980年，邓小平再次为城镇居民购房发声，明确表态支持居民购买房屋、盖房。甚至提出“可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。”随后中央发布“准许私人建房、买房，准许私人拥有自己的住房”的通知，拉开了中国房改序幕。

1982-1985年，开始补贴出售住房，全国共出售住房1093万平方米。这股热潮使得1986年中央出台政策，坚决制止低价出售旧房，各地也停止了补贴售房。

也在这一年，住房制度改革取得重大突破，成立了“国务院住房制度改革领导小组”，负责领导和协调全国的房改工作。两年之后的1988年，这个房改小组制定的房改方案在全国实施，十年积淀，终成现实。

跨出了第一步的房改引发了房地产行业的蓬勃成长，这个过程也许并不完善，还有诸多不足。但开弓的箭不会回头，房改全面启动，虽发展之路才刚刚开始，此后历史上多次进行住房改革，为这个行业的成长进行引导。

剑出鞘，帆已扬，古老的东方有一群龙的传人，正流着汗水默默辛苦的工作。那一刻，地产的巨龙已擦亮眼，未来不是梦！

改变了中国房地产历史的1989年

30年以后，当人们重新审视中国房地产行业发展的脉络里，竟然把中国楼市起点的坐标定位到了1987年那场并不起眼的土地拍卖会上。就在中国南海边陲，新成立的深圳为筹钱发展特区卖出了新中国第一幅土地时，也正式拉开了中国房地产行业市场化发展的序幕。

千百年来，中国人对土地的执著与迷恋，从未消减，中国的历史其实就是一部土地变革史。尤其是最近的30年里，纵使风云变幻，地产行业发展仍带动整个社会经济一路狂奔。回望来路，那些影响整个行业甚至中国历史进程的重大时刻、人物、事件总是在不经意之间上演，30年，一年一个脚印，印照出中国房地产发展的艰辛和坎坷，也印照出中国房地产发展的成长与收获。

《地产30年》系列之1989年，建国第40个年头里，尽管经济有所滑坡，但中国房地产业还是加快了发展进程。这一年，中国大地正在消化过去两年土改、房改带来的各种后续效应；这一年，中国房地产营销史上又有了新的进展与颠覆；这一年，中国房地产登上联合国人居会议舞台；这一年，日本楼市一路狂奔；这一年，中国房地产依然向前……

1989年，这是个卡在80后与90后夹缝间的尴尬年份。毕竟，在这年出生的人，想说自己是年轻的九零后，却早生了一点；想说自己是八零后，又心有不甘，感觉老了十年。

当然，比起2000年出生的人来说，还算值得安慰，毕竟再晚一年出生，就是21世纪的人，而早了那么一点，就成为上个世纪的人。这种感觉，不是老了十年，而是老了一个世纪，啧啧，也算是百年一遇的机缘了。

好啦，言归正传，这一年是中华人民共和国建国40周年，正所谓三十而立、四十不惑。建国40年时间里，新中国经历过狂风暴雨，也见证过阳光彩虹。走到第四十个年头，注定不会是平淡的一年。

1989年国内外发生的重大事情，很多、很多……多到不知从哪里下笔。打开尘封的历史，一件件影响深远的大事扑面而来，困惑与求索交织成一幅时代华丽而又宏大的画作。

这一年，中国第一次作为正式代表参加了联合国人类住区委员会第十二届会议，并在会议上先后进行六次正式发言，首次在联合国人居会议上介绍了中国住宅建设、住房制度改革所取得成就，以及住宅发展战略设想和相应措施。此外，郑重承诺与世界各国一道致力于完成“2000年的全球住房战略”目标。

与此同时，经过1987-1988年连续两年土地出让，中国房地产市场化趋势日益明显，尤其以万科、中海等开发商为代表，在开拓商品房市场上大刀阔斧进行变革，为行业带来全新的营销观念。

这一年，中国房地产也许才刚起步，但日本楼市却已如日中天。所以，我们还会把目光放在这个邻国身上，重点谈谈日本房地产，这里面有太多值得中国楼市借鉴之处。因为，一个巨大而又快速膨胀的世界级经济体引发的房地产泡沫正越吹越大，这道魔咒在日后中国楼市快速发展过程时常被拿来当作参照系。

历史的时间轴轻轻拨动到1989年，新年的头一天，《人民日报》就给这一年定了个并不轻松的基调。一篇题为《同心同德，艰苦奋斗——1989年元旦献词》的社论指出：在改革的第十年，我们遇到了前所未有的严重问题，最突出的就是经济生活中明显的通货膨胀、物价上涨幅度过大。

风云起、波澜急，房地产行业这艘尚未起航的巨舰注定一开始就历经波折。好在，这一年的政策给予了足够的生存、发展空间。

在政府的引导下，8月1日，全国物价工作会议宣布：1989年上半年，全国物价涨势逐步趋缓，市场状况逐步趋稳。全国零售物价总指数1至6月份的上升幅度逐月减少，共下降了6.4个百分点，其中35个大城市的物价上涨幅度上半年平均降低了9.8个百分点。

到了11月，在北京举行的中共十三届五中全会给出的信号更为明显。会议审议并通过《中共中央关于进一步治理整顿和深化改革的决定》。全会决定：包括1989年在内，用三年或者更长一点的时间，基本完成治理整顿任务。治理整顿的主要目标是：逐步降低通货膨胀率，使全国零售物价上涨幅度逐步下降到10%以下。

这也使得前一年因价格闯关、通货飞涨而中途夭折的房改政策有了喘息的余地。当时刚刚准备大干一场的提租补贴模式，遇到了职工提储变现危机，国家为了回笼一部分资金而急于出售公房，结果造成重新回到低价出售公有住房的老路上。

道路是曲折的，前途是光明的。这一年的中国大地正在消化过去两年土改、房改带来的各种后续效应；这一年，北上广深四个城市的政策与市场有了新变化；这一年，大家都在摸索着前行。

1.中国人“第五大发明”进军内地

去年底刚刚完成股份制改造的万科，2800万资金已经到位。拿着这笔钱，王石开始闯荡天下了。要注意的是，1989年已经（此已经删掉）在深圳连拿两地的万科，已经成为行业内小有名气的黑马。

这一切，被记录在如今万科深圳大梅沙总部一个近两百平方米的展厅内。展示厅有一份土地出让书，下面的介绍卡片中写着这样一行小字：“1989年初，继威登后万科再次夺魁天景地块，深圳地产界的同行再也不敢轻视万科这只不怕虎的初生牛犊……”

这个有着近30年历史的天景花园，位于深圳市黄贝路口，项目规模并不大，占地面积1.2214万平方米，建筑面积2.09万平方米，总户数190户。该项目从一开始就进行得略微坎坷，据说样板房的100万是向铁路支行借来的救济款，地块开发初始资金是从茶馆里找来的……

中国较早的公派香港房地产考察团正式登场，初衷是为了把天景花园打造成为精品社区。1989年初，万科派出香港物业考察团，团长是冯佳，据说当时一人发了2000块钱，到香港进行见习。

媒体记载，当时考察团到了香港后，最主要的任务就是偷师香港的房地产经验——公寓，工地，成熟的住宅小区，甚至楼书。

归来后，万科在天景花园这个项目做了许多个堪称国内首创的模式。比如在工地导入了VI系统，成为中国大陆地区第一个进行工地包装的楼盘；在项目工地现场建起了一套样板房，成为内地楼市最早的样板房。

不过，也有历史资料指向，中海地产是中国内地第一个引入样板房营销概念的房地产企业、也是中国内地第一个开始应用工程样板房展示的房地产企业。不论如何，这都表明了深圳这座城市是中国房地产发展模式的起源地，各类成熟的开发模式与运营制度离不开深圳地产先驱的探索与创新。

还有两点需要引起重视的是，楼书的引进以及小区概念规划的诞生。

回忆下20世纪80年代，中国内地地区的报纸尚不允许随便投放房地产广告，凡打广告都要通过非常严格的审查。

天不遂人愿，当时的天景花园正在面临严峻的危机。项目周边房价约1800元/平方米，而天景花园的楼面地价已超过 2800元/平方米，面粉已然贵过面包。也就是说，万科至少要卖4300元/平方米才能收回成本。

急于把项目快速地以理想价格售出的万科，不得不把目光投向香港的广告。1989年7月22日，香港文汇报出现了一版地产广告——“天景花园”。至此，中国建国以后的第一本楼书应运而生。

于是，在中国房地产营销史上，天景花园留下了浓墨重彩的一笔。它是中国较早以概念规划方案与概念规划总体为基础进行公开招标的项目。技术人员第一次与开发商走在一起，与开发商进行沟通对话，开发商介入项目的前期，对项目的定位和规划起着重要作用。

同时，天景花园的设计，也是中国房地产行业第一次完整借用华侨城旅游区的规划概念，来规划住宅小区。

在这样的背景下，建设部第一批3个“城市住宅小区试点”：天津川府新村、无锡沁园新村、济南燕子山新村，刚刚建成就成了国内业界关注的样板工程与话题焦点。

8月18日，建设部作出《关于表彰无锡、济南、天津三个优秀实验住宅小区的决定》。此后，城市住宅小区建设试点工作，在全国范围内迅速铺开。

年底，全国人大于12月颁布了《中华人民共和国城市规划法》。这是我国在城市规划、城市建设和城市管理方面的第一部法律，是涉及城市建设和发展全局的一部基本法，它对于我们建设具有中国特色的社会主义现代化城市，不断改善城市的**环境和劳动、生活环境，具有重大的指导意义。

窥一斑而见全豹，彼时之中国，香港似乎成为了一个绕不过的学习对象。如今来看，甚至可以说港资开发商，是曾经中国地产大讲坛的座上宾，也是曾经内地房地产行业起步和发展的带路人。他们具备的专业管理、营销团队，标准开发模式、细则条例，资源渠道和资金，给懵懂的中国内地房地产市场，打开了一扇大门。

以“楼花”跟“售楼模型”为例，他们都经由香港引入中国内地。当中，“楼花”一词早在1953年业已出现。它是指如果把已建成的房屋看成建设完成后的果实，楼的果实尚未结出，那么能买到的只是“楼花”。楼花买卖也称商品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。

这是当时还是30 岁的霍英东提出的设想。1953年，他成立了立信置业有限公司，一改当时的现楼销售政策，提出“预售楼花”，并提倡分期付款。

这一方法，随后被其他地产商纷纷仿效，成为香港地产一大经营特色。炒楼花也因此被老外戏称为“中国人的第五大发明”，并波及到东南亚，之后传入中国内地。

此外，售楼处楼盘模型最早期是80年代，置业国际在考察加拿大房地产营销时发现该展示方式，后由地产人士从香港传到深圳。

2.历史人物登场

如今已经成为中国商界中的一支劲旅的福建商帮，在这一年走出了一个房地产界的重要人物，他就是许荣茂。

1989年之前，许荣茂玩过金融、做过纺织生意。早在70年代他就从福建去到香港寻求发展。当时，他打的第一份工是在药店里当伙计，因为听不习惯粤语，只几天的时间，就又跑到工厂去了。随后，机缘巧合下，他当上了证券经纪人。

几经周折后，在1981年到1983年短短两年光景，他便赚得人生的第一桶金。身家千万的许荣茂，时年32岁。据他本人的回忆称，“在金融市场我比较顺利。很多人第一桶金可能要经过长期的拼搏，我运气稍好一点。不过我对经济非常感兴趣，如今还一直阅读经济方面的书籍。”

不过，真正让许荣茂有了更厚实的经济积累，还是80年代中期在香港、内地开设工厂所取得的成果。“70年代初，我赤手空拳到了香港，起先是靠证券交易获得最原始的积累，但这笔钱绝没有外界传说的5个亿那么多。事实上，我后来的资金主要还是靠实业积累起来的，这就是深圳和兰州的制衣厂。”

在许荣茂39岁这一年，他的命运发生了更大的转折，因为他决心投身于中国房地产事业。“1989年我转做房地产，以前做服装特别累，员工多，业务量大，但利润微薄。帮美国人做加工，等于为他人做嫁衣，成衣后贴上他们的标签，没有自己的品牌。这虽然也是实业，但缺少满足感。现在我们建一幢幢雄伟壮丽的大厦，既能美化城市，改善人们的生活，又给自己带来事业成功的欣慰。”

同样在南方，在广州登上历史舞台的是两位大佬，在深圳则是两家企业。

如今成为全国首家销售额破五千亿的碧桂园，这一年它的创始人，杨国强先生刚刚正式踏上了他事业的起点——成为北滘镇建筑工程公司的法定代表人兼经理。

出生于广东顺德北滘镇的杨国强，因为家境赤贫，自幼就在家放牛种田，稍大后便出去做泥水匠。一开始，由于大哥杨国华当时在顺德县第二建筑公司当负责人，杨国强才得以受到照顾进了北滘公社房管所任施工员。他从泥瓦匠开始，经历了包工头、卖房者到开发商的身份嬗变，1989年对他来说，至关重要。

富力集团的两位传奇人物，李思廉、张力也正式于这一年结识。尽管两人性格相异，但一点不妨碍他们携手共进二十余年。一个在一线抓项目建楼盘，一个在后方运作资金、策划销售，成为中国商界极为**的企业运作案例。

在深圳，中海也面临发展的关键节点。1989年4月29日，中海地产深圳公司第一个地产项目海富花园正式破土动工，标志着中国海外开始大规模**内地房地产。

有趣的是，现任中海地产集团董事长颜建国，这一年刚刚从重庆建筑工程学院（现重庆大学）工业与民用建筑专业毕业，并顺利进入了中国建筑工程总公司工作。

或许他自己也不曾想过，这一开始，便是25个年头。在2014年在赴任龙湖前，他分别担任过中海地产苏州、上海公司总经理、中海地产集团董事副总经理、中国建筑股份有限公司首席信息官、助理总经理、中建总公司办公厅主任等职位。

不过，他最终还是回归了中海。2017年5月8日，中海地产公布人事任命，颜建国正式接班执掌中海。

对于远在大连的王健林来说，这一年既有兴奋也有忧愁。当时，王健林接手了濒临破产的大连西岗房地产公司，就遇上了国家整顿。虽然王健林的（删掉）西岗房地产公司土地是可以*押的，证照也是齐全的，可是没有一家银行愿意贷款给他。

历经奔波后，有人给王健林出主意，“发债券”。说来也是机遇，如今的大连一方集团老板——孙喜双当时觉得王健林这个人是退伍军人，特别的踏实，便拿了一笔巨款认购了王健林发行的债券。也因此，王健林的房地产之路才没有在一开始就夭折。

3.人民日报都看不懂的房价

过去数十年，从官方到民间皆沿袭了“北上广深”的叫法。然而，在1989年这个年份里，他们却面临着截然不同的市场状况。

在广州，一个叫做东湖新村的小区已经十岁了。这是一个被历史成就的项目，在新中国住房革命中有着里程碑式的意义。它创造了多个全国第一：全国第一个外销项目，第一个商品住宅项目，第一个引进外资开发的住宅项目，第一个实施物业管理的住宅小区等等。

当时的东湖新村所在地，是一片很大的水域，被称为“72亩塘”。1979年12月21日，东湖新村住宅小区建设工程在已经被填平的“72亩塘”打下了第一根桩。

经过三年的努力，东湖新村基本建成，小区内有二十五幢八层住宅楼宇，后来又有两幢十六层电梯住宅楼宇，还包括2个近万平方米的园林，是当时全国最大型、最**的花园小区。

在设计方面，东湖新村以香港住宅小区的成功经验为参照，打造了花园、商铺、道路等配套设施；在小区管理方面，实行封闭式管理，以香港屋村的管理经验为标准。除此之外，该小区还组建了管理处，对房屋、环卫、绿化和治安等提供全方位、更完善的生活服务。

值得强调的是，东湖新村后，以港式住宅小区的开发管理模式，逐渐辐射到珠三角区域、中国内地乃至全国。

当时还是广州东山区房管局副局长的李庆符正是在1989年这一年搬进东湖新村的。他说：“搬进去后，刚开始还交了好几年的房租，到1996 年的时候，终于分三次交齐了3万多块钱，也终于拥有了这间面积为96 平方米住房的产权。”

据李庆符回忆，“当时的东湖新村是广州市最时尚的住宅小区，虽然这个小区现在有些老旧，但依然是风韵犹存，还有它独特的气息。”

同样于1989年，建设部房地产业司副司长刘洵蕃在全国房地产企(事)业管理经验交流会的讲话中提到，他们特意邀请了广州东华公司过来介绍经验。

“东华公司是我们房地产业改革起步最早的单位之一。他们在起步的时候是很艰难的，特别是发展房地产外向型经营方面受到了很多责难，遇到了很大阻力。甚至有的报纸批评他们是卖国卖地。但是他们终于闯出了一条发展外向型房地产的路子。”

“现在他们又提出搞股份制的问题，这是很超前的，到现在为止大概还没听说有搞股份制的房地产业，这是第一家。”

在深圳天景花园、广州东湖新村的带动下，中国房地产业似乎正在变得有章可循。不过，北京、上海两地突如其来的高房价，却吓跑了许多人。

2月15日，北京首次公开出售建在黄金地段的商品房350套，每平方米最高2000元，但只被预订了250套。无独有偶，同期在上海出售的1.1万套住房中，成交也不到1/10。原因是太贵了。

人民日报当时是这样报道的：“幢幢楼房无人买，几十万平方米新住宅空空荡荡。原因是价格昂贵，每平方米最高价已达2300元，令人咋舌。”

究竟有多贵？该报道还以北京为例，给大家算了一笔账，“北京最近提供2万多平方米住房，每平1600 元至1900元。若买两居室，少说也要6万多元。一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食，每月存储50元，已是极限，100年才能买上两居室。”

要知道，1989年北京的平均月薪175元，上海的平均月薪217元。那时候的房地产，还没有首付、没有贷款这一说法。资料显示，中国银行史上第一笔按揭贷款出现在1993年9月28日的上海；不过民间也有说法，中海集团才是第一个引进银行按揭购房模式的开发商。

然而，即使销售与现实有差距，这也不影响中国已经进入一个有关住房的新历史时期。与老百姓生活息息相关的房地产市场化，使少数人暴富的房地产开发，就要从这里开始了。

4.外媒都认定中国改革不可逆转

这一年，广州成为全国第一个全面实施住房制度改革的省会城市。

1989年8月16日，经省政府批准，广州市政府公布了《广州市住房制度改革实施方案》。这距离广州南沙区的珠江华侨农场启动住房货币化分配改革已经三年了，当时广州也是广东省最早的试点之一。

同月，广州还召开了新闻发布会，公布广州首次实行有期限、有偿土地使用权的3块土地。这3块土地分别位于东风东路福今路口对面，面积为2968平方米；三元里广花公路和机场路交叉口，面积为17191平方米；天河区天河体育中心东南角天河主干道南侧，面积为21987平方米。

历史选择了广州，也成就了广州。正是因为先人一步的政策引导、东南沿海的地域优势等，广州房地产行业才能在日后的90年代大放光彩、并涌现出一批规模大、实力强的房地产开发企业如保利、恒大、富力、越秀等，甚至一度成为全国房地产行业的发展典范区域。

一百公里以外的深圳，同样在进行自我革命。

1989年7月27日深圳市政府颁布《深圳经济特区居屋发展纲要》，这是市房产管理部门考察、借鉴了香港及新加坡住房发展经验而制定的，该纲要提出住房供求“双轨三类”制。双轨即市房管局组织建房和房地产开发公司**建房，三类即：福利商品房、微利商品房和市场商品房。

1989年8月，深圳市召开了房地产市场整顿大会，并提出7项整顿措施。后经数月的努力，市场比以前规则多了，地价房价暴涨的势头初步得到控制，房屋的出售、出租、转让、*押的管理有所加强。

同月，深圳市房屋交易所正式成立，这是我国第一家房地产交易所。

抛开广深不提，这一年中央下了一个政策目标：加强房地产市场管理；发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场；压缩固定资产规模，紧缩银根。

在众多政策的引导下，彼时之中国社会，缓慢而坚定地前进着。尽管房地产业还处于初期阶段，但当时也已经有颇具见解的想法，吴荣根、罗志年在《香港房地产也给予我们的启迪》一书中提到，“深圳、厦门、福州、上海等四个城市已公开拍卖的9块土地，售价最高的是上海，每平方米达8000元；最低的是厦门，每平方米达1200元。这种地价，远远超过了我国现阶段房屋建筑的单位面积造价。”

“可以设想，以如此高地价买来土地，再加上建筑费建造住房，是难以去解决占全国城镇四分之一的无房户、困难户、不方便户的住房问题的。因此，高地价只能作为特殊情况下的特殊政策，决不能视为普遍的规律广而用之。”

从整体数据来看，潘其源在联合国人类住区委员会第十二届会议上的发言中提到，“ 1949年-1988年全国城镇新建住房近18亿平方米，农村新建住房90亿平方米。尤其是1979年以来住宅建设发展较快，平均每年城市新建住房1亿多平方米，城乡人民的居住水平和居住环境都有了较大改善。”

从外部条件来看，1989年这个被中房集团理事长孟晓苏称之为“中国内地房地产业低落期”的一年，非但没有吓跑外资企业，还有一家中国企业悄悄进入了世界500强。

《激荡三十年》一书中提到，当时几乎全球重要的媒体都在评论中认为“中国改革不可能倒转”。美国的一家独立调研公司对《财富》500强CEO开展了一次调查，其中涉及对中国未来的看法，调查结果显示，尽管经济改革看似进展困难，但西方的**者们仍然把赌注下在长远的发展上。

“一些已经在中国开场的跨国公司也表明了自己留守的决心，意大利菲亚汽车制造公司的驻华首席代表亲诺迪对国务院副总理李岚清说，我们从来没有想到过要撤离。”

同时，这一年中国银行进入了当年度《财富》评选出的世界500强排行榜。这意味着在全球的商业观察家眼中，中国企业已经成为了一个不容被忽视的群体。

另外一个番外篇是，1989年是在第一个全国城镇房屋普查基础上开展的全国城镇房屋所有权登记发证工作的第3个年头。产权不清，产籍不明，管理混乱的情况开始好转。通过登记发证，大批产权单位和房产主领取了全国统一的房屋所有权证，他们的房地产权得到了国家法律和行政的保护。

通过房屋所有权登记，对促进房地产市场的发展，以及房地产纠纷的处理，维护安定团结的社会秩序所起的重要作用，正逐渐显示出来，并为各级领导和广大群众所认识和重视。

内调外养，强筋健骨。中国房地产业从井喷式发展到细水长流，刻在骨子里的中庸之道或许会指导这个行业走向另外一个拐点。

5.1989年日本买下美国

1989年，当中国楼市还蹒跚学步的时候，日本房地产正在以狂飙突进的态势，冲向颠狂的顶峰。

经过二战之后四十多年快速发展，日本经济在八十年代末跃居世界第二，仅次于美国。野心勃勃的日本企业大肆开拓全球市场。当是（删掉）时，世界随处可见Made in Japan的产品。尤其是汽车、家电等行业，为日本创汇源源不断输出拳头产品，并一举带动钢铁、电子等上下游产业快速发展。

为了遏制日本长期的贸易顺差，1985年，美国、英国、法国、西德联合与日本在纽约广场饭店举行会议，迫使日本签署了广场协议，同意美元贬值。协议签署后，日元兑美元汇率持续走强，迅速从240:1飙升至120:1。

汇率激涨导致日本企业出口压力猛升，为了支持企业出口，日本政府大幅降低利息，连续5次下调利率，从1985年的5%降至1987年的2.5%。此举确保了日企出口份额，外汇仍持续涌入日本银行。拥有海量资金的银行业，为了扩大利润，绞尽脑汁拼命放款。扩大贷款，进一步加剧国内市场流动性过剩。

房地产*押贷款作为风险较低的业务，成为日本银行资金投放的重点领域。大量资金疯狂涌进房地产市场，整个日本房价直接爆涨。1989年日本房价冲向峰顶，以最具代表性的东京银座为例，据当时日本国土交通厅公布的土地公示价格1平米1.1亿日元，折合约97万美元，这是获得全球最高地价的吉尼斯世界纪录！

1平方米近百万美元的天价，迄今仍是个匪夷所思的高点。但在狂热的1989年，却被日本人视为理所当然的价位。日本，单以房价论，早就是宇宙中心。这个纪录，哪怕二十多年后**的中国楼市，先后号称宇宙中心的北京、深圳，也没有哪个地段能卖出这个价格的一半。

日本房地产疯狂，开始从本地向全球蔓延，“卖掉东京房子的钱，可以把整个美国都买下”这个段子对日本人而言，不是说说而已，而是很快被日本人付诸实践。

1989年，日本三菱集团宣布，以14亿美元购买美国纽约洛克菲勒中心大厦。消息传出，美国震惊，世界哗然！洛克菲勒中心大厦被美国政府“国家历史地标”，是20世纪最伟大的都市计划之一，在美国人心目中已然成为国家象征。因此，三菱集团收购举动，被视为日本“入侵”美国的惊世之举。

然而，这一切并没有结束，作为全球经济中心、世界最安全的资金避风港，美国成为日本企业围猎的首选目标，在最高峰时期，日本企业购买了全美国近10%的不动产。

1989年，日本房地产的畸形膨胀，并没有引起日本人的警惕，反被视为日本崛起的精神鸦片。一切，看起来都是那么美好，以至于没有人愿意去戳破这个泡沫。

是的，幻像很美好，现实很残酷，宁愿沉睡在美梦里，不敢清醒面对现状，人性皆如此。

尾声

40年积累1.6万亿房产财富

建国40年，在这个漫长历程里，房地产也在同步成长，特别是在改革开放之后，逐步形成包括“生产、流通、消费”三大环节在内的产业运行机制，为中国社会发展、经济建设提供大量物质基础保障。更难能可贵的是，经过数十年建设，中国房地产积淀为一笔巨额的社会财富。

这一年，《中国房地产》杂志刊发的《中国房地产业的发展——建国四十周年的回顾》文章中提到，中国房屋面积估计已经达到55亿平方米，价值8500亿元，另外，全国城市建成区总面积1万余平方公里，以每平方公里7000万元计，有7500亿元资金蕴藏在现在城市土地中。全国城镇房地产总价值超过16000亿元。

从数据不难看出，彼时的房地产行业，已经积蓄巨额资产，初显财富增值王者风范。文章还指出：“房地产业发展的战略目标应将巨额财富投入社会生产、流通、消费的商品经济循环中去，使其不断增值，使房地产业这个生产要素在国民经济的发展中。”那个年代，也许没有人想到，房地产不仅可以增值，而且增值的速度远超国人预料。

除了为国内经济建设沉淀巨额财富，1989年，中国房地产开始走出国门，首次亮相联合国，代表着中国也参与到国际人居建设进程中。联合国人居大会声明指出，住房与食品、服装一样都是人类基本的、直接的需求，对保持健康与社会和平、对维持家庭康乐都是不可或缺。

然而，世界仍有10亿多人继续生活在恶劣的住房环境中。因此，联合国制定了解决问题多项应对措施，并号召世界各国联合起来共同迎接挑战，最终让每个人都享受住房梦想在20世纪末成为现实。中国作为全球战略重要组成部分，此后十几年一直致力于实现居者有其屋目标。

就在中国为保障人居住房努力的同时，日本则在高房价的盛世狂欢中迷失未来。正如古希腊历史学家希罗多德所说，上帝欲使之灭亡，必先使之疯狂。1989年，迅速飙升的经济地位，也让日本人心态急剧膨胀。

在上世纪80年代最后一年，日本全面进入令人炫目的鼎盛时期。彼时，日本出版了一本书，就叫《日本可以说不》，代表了战后强势崛起的日本不甘寄人篱下，开始向美国等世界强国叫板。自信心爆棚的日本人，觉得世界上没有什么他们办不到，哪怕楼价涨上天，也不曾畏惧。

然而，现实终归是现实，日本这段房地产泡沫历史，还没有到破裂的时候。在1989年之后两年内，疯狂的日本楼市终于尝到自己埋下的苦果。只是，那个年份，他们还沉醉在盲目的乐观之中。

日本发生的一切，之于中国而言，就如同一把悬在头顶的达摩克里斯之剑，此后二十多年时间里，无时无刻不提醒中国楼市如何规避重蹈日本覆辙。当然，此为后话，在接下来的《地产30年》系列篇章里，读者朋友还会不断看到日本楼市的身影。

1989年，对于经历过那个时代的人来说，都不是个轻易忘却的年份，有太多的事、太多的人值得我们缅怀。彼时，一度迷茫，甚至挫折，但都未曾减缓历史车轮滚滚行进的节奏。不管如何，生活总要往前走。

蛇年，斗折蛇行，蜿蜒向前。

改变了中国房地产历史的1990年

30年以后，当人们重新审视中国房地产行业发展的脉络里，竟然把中国楼市起点的坐标定位到了1987年那场并不起眼的土地拍卖会上。就在中国南海边陲，新成立的深圳为筹钱发展特区卖出了新中国第一幅土地时，也正式拉开了中国房地产行业市场化发展的序幕。

千百年来，中国人对土地的执着与迷恋，从未消减，中国的历史其实就是一部土地变革史。尤其是最近的30年里，纵使风云变幻，地产行业发展仍带动整个社会经济一路狂奔。回望来路，那些影响整个行业甚至中国历史进程的重大时刻、人物、事件总是在不经意之间上演，30年，一年一个脚印，印照出中国房地产发展的艰辛和坎坷，也印照出中国房地产发展的成长与收获。

《地产30年》系列之1990年，这一年是停滞的一年，是充满挑战的一年，但也是希望的一年。这一年，中国公积金制度的雏形出现了，土地市场进一步放开。这一年，《香港基本法》审议通过，香港迎来了里程碑的一年。这一年，亚运会在北京举办，令中国成为国际瞩目的焦点，振奋人心。

1990年，一个全新的十年开始了。

虽然进入20世纪最后一个十年，但世人显然并没有太多经验和准备应对即将发生的新十年，因为世纪最后十年里，所发生的一系列重大事件，都太过于超乎人类当时的想象力。

时代剧变的上映，不像演戏，没有任何彩排就开场了。我们来看看，这一年，国内外都发生哪些震惊世人的大事件。

东西德和南北也门分裂多年终于走向统一；俄罗斯、立陶宛、拉脱维亚、摩尔多瓦等国先后宣布脱离苏联独立；纳米比亚相继独立；伊拉克武装侵略科威特，将其吞并为伊拉克名下一个省；英国铁娘子撒切尔夫人谢幕，辞去首相职务……

全球政坛局势风云变幻，快得令人应接不暇，经济领域也不甘寂寞。这一年，日本泡沫经济崩溃，首先发难的是股市。到年底，东京股市断崖式下跌了38%，300万亿日元（折合2.07万亿美元）股票市值瞬间消失，房地产价格从投机巅峰陡降下来，从而使日本经济陷入了“泡沫经济”破灭后的萧条之中，至今仍未恢复。

亚洲四小龙之一的台湾地区也在经历着一样的痛苦。1990年1月，台北股市开始了最后的疯狂，创出了12495点的历史新高，之后一路崩盘，一直跌到2485点才止住，用时仅八个月。一夜之间，多少人的暴富神话破灭。

在国内，房地产市场遭遇了房改以来的第一个难关。受限当时政治环境，房地产市场从1989年下半年开始进入低潮。及至1990年，负面效应扩到最大。《中国统计年鉴》数据显示，1990年，全国房地产开发投 资增长速度-7.1%，固定资产投 资增长速度0。

全年房地产开发房屋竣工面积4196万平方米，占全国房屋竣工面积14.2%。住宅竣工面积3327万平方米，占城镇住宅竣工面积20.3%。

前一阶段初步发展起来的房地产业受到巨大冲击，一些房地产开发公司、经营公司被纷纷撤销，继续保留的公司也出现银根紧缩而无法继续运转。大量楼盘由于资金不济形成烂尾，出现中国第一次烂尾潮。

幸运的是，低迷并没有持续多久，特别是借助亚运会的举办，中国经济逐步回归正轨。1991年下半年开始，随着全国政治稳定、社会稳定、经济形势好转，房地产市场迅速回升。

潮起潮落，潮水总归要退去。日子还是要一天一天过，生意也还是做。在这停滞的1990年，全国第一个富人区在北京亚运会中热潮中诞生，中国公积金制度的雏形出现了，土地市场进一步放开。与此同时，奋勇前行的开发商也不在少数。

1.全国富人区诞生

2017年9月14日，就在笔者酝酿写这篇文 章的时候，手机上弹出一则快讯显示，1990年北京亚运会吉祥物熊猫“盼盼”的原型去世。这只传奇大熊猫名叫“巴斯”，于9月13日上午8：50在福州熊猫世界去世，终年37岁。

这只“巴斯”，刚刚打破最长寿大熊猫纪录，37岁如果换算成人类的年龄，相当于一百多岁的老人。这只出生于1980年的80后大熊猫，4岁觅食落水被救，后送至福州护养。1987年曾经出访美国，1990年，应北京亚运会组委会邀请，巴斯成了北京亚运会吉祥物“盼盼”的原型。

一时之间，熊猫盼盼风靡全国，成为一代人的共同记忆。甚至冲出国门，走向世界，成为中国形象代言词。这一切的背后，是一个急剧崛起的大国渴望获得国际认同的民族情节。

那么，我们来看看那场盛会，给崛起中国都带来哪些变化？

1990年9月22日，亚运会来到了中国北京。这是中国在自己的土地上第一次承办综合性国际体育大赛。

作为东道主，中国队缔造了亚运会历史上的多项纪录，累计获得了183金、107银、51铜共341枚奖牌，成为单届亚运会上获得金牌和奖牌最多的代表团。

这样的荣耀与骄傲，足以让一代人泪流满面。事实上，当时国人对于北京亚运会的关注度绝对不亚于18年后的北京奥运会。

这真的是一场全民参与的盛事。历史资料记载，当时为了北京亚运会的顺利举办，全国数千万人慷慨解囊，共捐款2.7亿元，占全部投入的1/10。老太太把积攒多年的养老金拿出来捐了，小孩子把零花钱贡献了，一袋一袋的，全是毛票、钢镚儿，一数好几天。“今天你捐了没有”一度成为当年的流行语。

据说，当时的北京还流传着这样一个段子：两个人走在街头，无意中撞着了，剑拔弩张之际其中一人说：“小子，今天不跟你吵，办亚运会呢！”怒气顿时烟消云散。

北京亚运会是中国开始崛起的标志性事件，也同样是北京进行现代化城市建设的开端。

上世纪80年代中期，北京的主城区仍局限于现在的三环以内，一南一北仍然发展相对滞后。北京亚运会使得北京的城市建设与城市格局发生巨大变化。亚运村坐落在北京市朝阳区北三环与北四环之间，在此之前，北京城市建设一直集中在三环以内，随着亚运村的兴建，整个北京城市建设的轴心第一次大规模向北偏移。

回忆起北京亚运会到来之前的亚运村，一名当地人说：“那时候，亚运村一带属于大屯乡，荒得很，全是坟堆。亚运会结束后，坟堆摇身一变，成为一个拥有奥体中心、五洲大酒店、北辰购物中心、名人广场、远大中心、炎黄艺术馆等公共建筑的大型高档住宅社区。

从坟堆漫野的荒芜小村落蜕变成繁华的大商圈，当时这一切，对中国人来说俨然“神话”一般，北京亚运村更成为全国乃至全球有钱人的“朝圣地”。

在北京亚运会后相当长的时间里，亚运村成为了北京最具代表性的高档住宅区，当初的运动员公 寓——汇园 公寓成了全国最值钱的公 寓。

外国人和明星成为亚运村的首批业主。“那时候，住亚运村是身份的象征，住的都是风口浪尖的人物。”当时媒体报道，歌手刘欢是最早的买房人之一，当时拿的是内部价，1200元/平方米，后来毛阿敏也在此买房，已涨到4000元/平方米。到1995年前后，汇源公寓的销售价已涨到1800美元／平方米，在当时绝对称得上是天价。

就这样，北京乃至全国第一个富人区应运而生了。一时间，“拿大哥大，开汽车，住亚运村”成了北京有钱人的标准。

如果说，亚运会是中国崛起获得世界认同的盛会，那么，亚运村则是国人富起来寻求归属感的标签。

1990北京亚运会熊猫盼盼的故事没有结束，在20年后的2010年，广州亚运会开幕，这是中国第二次取得亚运会主办权。

2010年11月12日，福州熊猫世界作为2010年广州亚运会直播分会场，中央电视台也特别对30岁熊猫巴斯进行了直播。同时，巴斯也通过电视机观看亚运会的开幕式了。这只见证了中国举办两次亚运会的传奇熊猫，再次唤起世人对中国崛起的强烈情怀。

情怀背后，一场盛会也让一座城发生翻天覆地的变化。大型体育赛事往往会对一个城市的发展起到推波助澜的作用。北京亚运村当年的成功，对后续的广州亚运会产生了深远影响。

与当初北京亚运村选址的出发点是带动新片区发展一样，广州将亚运村建在了番禺，命名为“广州亚运城”，目的是为了带动广州新城的发展。广州亚运城自此成为了城市“南拓”发展战略的重要组成部分。

在房地产市场表现上，广州亚运城也曾经像北京亚运村那样，风光无两。

2009年12月22日，广州亚运城整体出让，最终以255亿元成交，跻身“全国总价地王”；2010年9月26日，广州亚运城正式入市，开盘当日吸引了近5000市民排队抢房，创下一天卖掉1000套的神话，全年累计销售3900套。

尽管这之后，亚运城经历了相当长一段时间的低迷，但我们不难发现，历史总是相似的。历经20年的岁月洗礼，无论在赛事本身，还是由此带来的城市大规模改造和建设，在广州亚运会的身上，还是能找到不少当年北京亚运会的影子。

2.前行者们

1990年，万科迈入发展的第六个年头。

尽管二十多年后公开向万科高管团队喊话，就算死了，也会从骨灰盒伸出手来反对万科搞多元化，但当年的王石可是视多元化为万科的制胜武器。

在万科拟定的第二个五年计划中，其重点是继续开拓远洋贸易，稳步发展印刷、服装等加工工业，大力开发房地产，努力拓展大众传播，争取介入金融业。

彼时，王石为万科提出的目标是，借助于多元化的经营架构、规范化的管理系统和素质良好的人才资源，运用整合优势，力争在九十年代中期发展成为具有相当规模的、跨国经营的集团企业。

同年，万科决定向连锁零售、电影制片及激光影碟等新的领域投 资，初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构。

冥冥之中，一切自有安排。正是当时投 资连锁零售这一决定，让王石遇到了郁亮，让万科开启了今天的“郁时代”。

1990年12月的一天，万科位于深圳市罗湖区和平路50号的董事长办公室接待了一位颇具书生气的年轻人，他便是郁亮。

这一年，郁亮25岁，从北京大学毕业两年，原本在深圳外贸集团拿着一个月298元的高薪，但在屡次建言领导拓展商业连锁遭否决后，毅然辞职，另谋高就。

带着自己的履历和一份“商业连锁模式”建议书，郁亮来到了“小公司”万科面试。当时万科已经成功买下罗湖商业大厦的四层作为大卖场，准备进军连锁超市。双方不谋而合，郁亮自此加盟万科，与王石一起开始征战商场。

回想当初，王石一定未曾料到，这位与自己性格完全相反的年轻小伙会成为自己的接班人，而郁亮也许也不会想到，自己的命运从今以后将与万科紧紧捆绑。

这一年，万科还有一件大事发生：收购深特发旗下“深圳发展中心大厦”失败。

由于万科天景花园销售的成功，深特发特意委托万科销售深圳发展中心大厦。万科为此专门组织专业小组对项目进行了仔细勘查、研究，甚至从江西景德镇军用飞机制造厂租来直升飞机，接连数天围绕着特发大厦航拍。

根据测算，发展大厦的销售可以为万科带来近1000万元的利润。不过，这到嘴的鸭子还是飞了，就在报纸广告刊登前一天，深特发突然撤回对万科的委托，决定自己销售。

性格火爆的王石被激怒了。据王石在《道路与梦想》一书中回忆，“特发的变卦，刺激我做出了令特发意外的反应：你不是自己卖吗？好，成全你，万科这次是买家，购买你整栋大厦。”

万科自身筹措资金有限，便联手香港新鸿基证券、香港天安中国和泰国正大集团一起向深特发发出收购大厦要约。当时，参与收购的还有香港的一家财团。

当然，深特发也不是好惹的。宁赠友邦，不卖家臣！最终，深特发将发展大厦的90%产权卖给了香港财团，留下10%的物业作为集团的新总部。万科反向收购宣告失败。

而对于中海地产来说，1990年算得上是一个丰收年。凭借着在香港市场所积累的先进经验和管理方法，中海地产在深圳可谓如鱼得水。5月：海富花园富明阁住宅楼花七天售 罄；7月12日，富怡阁住宅楼花三天售 罄；8月23日，富春阁住宅楼花一天半售罄；9月15日，富丽阁住宅楼花一天售 罄。

千里之外的四川，一家当时看来比较“异类”的房企在这一年诞生了。作为川派房企的代表，蓝光地产当年是以商业地产项目起家的，这在同行中相对比较少见。

在成立五年后，蓝光地产第一个地产项目蓝光大厦建成正式亮相。到了2004年，蓝光地产开发的商业项目达到7个，年销售额超10个亿，堪称业界奇迹。

在商业地产领域大获成功之后，蓝光地产开始将触角伸至住宅市场。就在2004年，蓝光地产第一个住宅项目——御府花都亮相。一年之后（2005年），蓝光地产正式将战略重心转移为从“商业开发”到“住宅开发”。

如今，商业、住宅“双箭齐发”的蓝光地产，已经从当初的成都小房企跃升为西部龙头房企，2017年上半年销售金额突破300亿，同比增长188.16%。

3.港资风云

1990年，对于香港来说，是里程碑式的一年。

这一年，距离香港回归还有七年之久，但在这之前的几年，邓小平已经明言，从1990年起，香港人就要参与香港行政、司法、经济、金融等各方面的管理，不然政权怎么能一下子接过来。

邓小平从来就是个雷厉风行的人。1990年2月13日至17日香港特别行政区基本法起草委员会第九次会议在北京举行。会议审议和通过体现“一国两制”伟大构想的《香港特别行政区基本法(草案)》，评选出香港特别行政区区旗和区徽图案(草案)，并决定把基本法(草案)和区旗和区徽图案(草案)提交全国人大常委会审议。

在会见出席会议的委员时，邓小平如此评价：你们经过将近五年的辛勤劳动，写出了一部具有历史意义和国际意义的法律著作。这是一个具有创造性的杰作。

同年4月4日，七届全国人大三次会议通过《中华人民共和国香港特别行政区基本法》，同日公布，自1997年7月1日起施行。

《基本法》明确指出，香港特别行政区将实行“一个国家，两种制度”的方针，香港特别行政区是中华人民共和国的一个享有高度自治权的地方行政区域。

港人治港是《基本法》里一个重要主旨，作为那个时代有名的爱国华商，李嘉诚被邓小平寄予了助力香港未来发展的厚望。

在《基本法》正式通过之前，已经退休的邓小平在北京会见了前来访问的李嘉诚。这是继1986年之后，邓小平第二次会见李嘉诚。

邓小平对李嘉诚说：“要有才干的人管理香港，才能稳住香港的局面，这个力量怎样凝聚起来，采取什么形式，要考虑。希望你同接触到的有影响的人取得共识，搞好香港的过渡。”

李嘉诚对邓小平表示，自己和广大香港同胞对香港回归充满信心，长江集团及他名下的分公司未来几年在香港的**将进一步增加。

这一年，邓小平已届八十五岁高龄，李嘉诚邀请其到香港看一看，邓小平说争取活到1997年，等中国收回香港之后，到香港自己的土地上走一走，看一看。令人感慨的是，邓小平这个愿望最后没有实现。

而许下在香港进一步增加投 资诺言的李嘉诚，这一年从香港政府手里把汇丰总行与中银大厦中间的空地买了回来。一生笃信风水的他，请了御用风水师设计了现在的长江集团总部大楼。

“正如一颗大树，根扎在香港。”李嘉诚曾如此向邓小平描述其事业。长江中心的落成，应是其兑现承诺的见证。

长江中心顶层70楼，是李嘉诚的专属办公室，在这里，李嘉诚俯瞰香港，远眺世界，创造了至今仍难超越的商业奇迹。

如今，走在中环街头，这栋历经近三十年洗礼的建筑依然屹立，稳重大气。只是，身上的光环已经不像过去那样璀璨夺目。

这一年，李嘉诚还有一件值得高兴的事。在《从推销员到华人首富》一文中提到，上市18年的长江实业市值超越了置地公司，登上香港上市地产公司榜首，为281.28亿港元。

素有“鲨胆彤”之称的郑裕彤这一年又做了一个大胆决定。这年受政治风波影响，内地房地产市场一度低迷，不少港商对内地投 资降温，郑裕彤偏偏反其道而行。6月，新世界同时和广州签了三个项目，涉及公路、电厂和房地产，总投 资约4亿美元。

同年，中原地产的施永青找到了进入内地市场的契机。当时，中原获委托独家策划及销售由恒基兆业地产及粤海地产等发展商牵头发展兴建的番禺大型楼盘“洛溪新城”，这是中原首次涉足内地房地产市场。

“洛溪新城”的销售获得空前成功，此后中原积极开拓国内业务。两年后，中原在上海开设内地的第一间合资公司，踏出内地发展的第一步。

有人欢喜，也有人愁。对于新鸿基来说，这是伤感的一年。1990年10月，新鸿基创始人郭得胜因心脏病复发去世。作为城中名人，包括李嘉诚、包玉刚、郑裕彤、李兆基等工商业巨子都出席了他的葬礼。

郭得胜去世后，家族二代郭炳湘兄弟三人上位继承父业。兄弟同心，其利断金。在老大郭炳湘掌舵的17年间，新鸿基迎来了另一个高峰。

湾仔新鸿基中心、中环广场、IFC……四处开花，到1992年底，新鸿基地产市值超越李嘉诚的长江实业地产，成为当时香港市值最大的地产公司，堪称地产巨无霸。

可惜的是，当初为世人称道的兄弟齐心，最终因为大哥郭炳湘的一宗绑架案，这个香港豪门还是难逃兄弟反目成仇争家产的厄运。不过，这都是后话了。

4.公积金制度萌芽与浦东开发

作为国际化大都市，经济开放发达的上海总是充当改革排头兵。中国住房公积金制度，最早便是发轫于1990年的上海。

为此，朱镕基曾先后去香港、新加坡考察其住房制度，回来后又让住房研究小组也前去取经。于是，时任方案组组长戴晓波等人在香港考察了10天，由前任香港特首梁振英陪同。之后又在新加坡考察了一周公积金制度。

回国后，小组起草了《上海市住房制度改革实施方案》，其内容概述为五句话，“推行公积金，提租发补贴，配房买债券，买房给**，建立房委会”。

其中住房公积金是最为重要也是最为创新的一项，这是公积金第一次出现在我国房改的政策文件中。《方案》规定凡在上海市工作，具有城镇常住户口的国家机关、群众团体、事业单位和企业的固定职工、劳动合同制工人，均实行公积金办法。

1991年2月，国务院正式批复了上海市的住房改革方案。同年5月1日，《方案》正式出台。

历史资料记载，住房公积金制度在实施当年就取得了很大进展，累积4.53亿元，发放贷款0.44亿元。在短短几年时间内，上海居民住房由每人平均只有4平方米迅速达到8平方米。此外，住房建设还大大降低了工程造价，住房建设已进入良性循环。

上海试点成功之后，北京、天津、南京、武汉等城市相继效仿。直至1994年国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，明确提出全面推行住房公积金制度。

就这样，这项脱胎于新加坡的公积金制度模式成为上海乃至于全国住房改革取得成功的突破口。

当时，普遍观点认为，住房公积金制度建立的最初动因，是国家要搞住房商品化改革，但住房建设资金短缺，于是强制性从职工工资中抽取5%，单位补贴5%，归集为公积金资金池，用于发放住房建设贷款。

这个观点从方案主要起草者戴晓波的话中也得到印证。“（方案）五句话中，四句都是钱。”戴晓波回忆，朱镕基当时提出，之前改革走不通，**问题是钱的问题，因此这个方案“着力点是搞钱”。

与上海房改同时启动的还有浦东开发。

这年1月，邓小平再次到沪过春节，这也是他第三次在上海过春节。不同于以往两次只在西郊宾馆1号楼湖畔静静散步，绝少公开发表言论，这一次，邓小平心中酝酿着一件大事——能采取什么大动作，在国际上树立中国更加改革开放的旗帜。

在仔细听取上海市委和老同志的意见后，邓小平第一次明确提出“开发浦东、开放浦东”的设想。

同年3月3日，返京之后的邓小平与当时中央领导同志谈话，非常明确地又一次说，“上海是我们的一张王牌，把上海搞起来是一条捷径。”

他自责道：“我的一个大失误就是搞四个经济特区时没有加上上海，上海开发晚了，要努力干啊！”

时任总理李鹏被邓小平委以管理浦东开发的重任。3月28日至4月7日，国务院副总理姚依林等一班人，对浦东进行了专题调研，并迅速形成《关于上海浦东开发几个问题的汇报提纲》。

4月18日，李鹏在上海视察时宣布：中央和国务院同意上海市加快浦东地区开发，在浦东实行经济技术开发区和某些经济特区的政策。5月3日，上海市人民政府浦东开发办公室和上海市浦东开发规划研究设计院正式成立。

历经近5个月的酝酿，上海浦东开发的号角终于吹响了，中国改革开放的重心由原来的珠三角向长三角转移。如果说20世纪80年代是“广东时代”，那么20世纪90年代则是“上海时代”。

进入开发实质阶段的浦东，成为了上海经济的引擎，亦被誉为中国三个增长极之一，地区面貌日新月异，昔日的农田菜地逐渐被高楼大厦取代，“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的观念在这一年开始扭转。

浦东开发对房地产业的带动作用是巨大的，在陈国强著作的《房地产江湖》一书中提到：整个20世纪90年代，浦东动迁居民10万户，拆除旧房近千万平方米，新建住宅2000万平方米。

5.海南房地产泡沫发端

海南90年代的房地产泡沫是中国房地产史上不可忽略的一页，而这场“事故”就是起源于1990年。

当年5月，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》出台，为土地使用权有偿出让提供了具体依据，为建立可流转的房地产和房地产市场的形成奠定了基础。

有分析指出，该政策的出台，催生了海南的“地皮热”。据冯仑回忆，那时在海南，炒地皮是最快的暴富手段，一些从北京南下的人,靠政府背景拿到一块地,仅凭一纸批文就可以获利上千万元。而导致1994年海南房地产泡沫爆发的一个主要原因便是“炒地皮”。

数据显示，当时海口市地价由 1991 年的几十万元一亩，一路狂飙至 600 多万元一亩。

硬币总有两面。在引发海南房地产泡沫的同时，这项政策无疑也为中国房地产的后续发展打下了一定基础，起到了一定借鉴作用。

这一年，与房地产改革轰轰烈烈进行着的，还有城市住宅小区的试点工作。

在建设部房地产业司1990年工作重点中，其中一项便是加强综合开发管理，提高住宅小区建设水平。

时任建设部副部长谭庆琏在小区试点办公室汇报会上特别指出，现在第一批完成的三个小区试点，已经显示了生命力，我们应当坚定不移地把第二批、第三批试点继续抓下去，宁可数量少一点，也要在功能质量上提高水平。

事实上，小区模式在中国由来已久，但到真正推广已经是80年代的事了。

历史资料记载，小区模式最早来源于1935年的“莫斯科计划”，在斯大林时代受尽大街坊模式的排挤，1953年斯大林死后得以重新出现。

1956年，小区模式因一篇俄语译文被引入中国，1957年作为概念性规划方案提交给政府，1958年《建筑学报》第一期上的4篇文 章有涉及到小区模式，小区模式的理念还被纳入人民公社的计划中。

虽然1950-1970年代，确实有大城市建成了一些小区（例如北京的夕照寺小区），但小区模式还是没有发展起来，这是因为在当时，最广受人接受的居住区规划模式是单位大院。

再之后到1986年至1990年代末，建设部才在全国开展“城市住宅小区试点”及“小康住宅示范小区”等项目。天津、济南“在当前经济条件允许的情况下，通过依靠技术进步，加强科学管理，精心规划，精心设计，精心施工使小区建设达到一个新的水平，通过试点摸索出小区综合开发建设的新经验。”谭庆琏一句话，道出了经济发展和科技进步是小区模式普及的缘由。

成长是一个不断尝试、试错、纠正的过程。不进则退，在这市场低迷的1990年，各种探索并没有因此止步，勇敢者在奋力前行。

第一次举办亚运会，第一个富人区诞生，第一次在国内提出公积金制度，酝酿五年的《香港基本法》第一次亮相。无论是整个中国，还是细分到房地产行业，1990年，都诞生了很多第一次。

马丁路德金说过，你不需要看到整个楼梯，只要踏出第一步就好。是的，只有开始走了，才知道路在何方。正是这一年所有的努力，才成就了今天的中国，成就了今天这个更加规范、成熟的房地产市场。

尾记

进入1990年，上海充当着中国房地产行业改革的先锋，开启了住房公积金制度序幕。如果说大陆房地产开发以香港为借鉴模板，那么公积金制度则是向新加坡学习。

早在1955年，新加坡就建立中央公积金制度，要求雇主和雇员依法按工资收入一定比例缴纳公积金，该制度成为居者有其屋的基本保障，让普通人购房提供支持。中国住房公积金制度经过二十多年发展，深刻影响国人购房行为，也成就无数人拥有一个家的梦想。

历史总在偶然与必然之间巧妙建立平衡点，王石与郁亮在这一年相聚到一起，围绕两代**制定的万科发展战略也越来越有故事。

依靠多元化起家的万科，虽因深圳发展中心大厦收购战失利，但这并不妨碍万科继续拓展房地产业务的决心。甚至在4年之后，王石果断做减法，砍掉与房地产无关的业务，专注住宅市场，彼时郁亮是该战略坚定的执行人之一。

然而在19年之后，当年郁亮这位冲着万科“商业连锁模式”而来的北大高才生，小心翼翼地重启已成为全球最大住宅开发商——万科的多元化。但却换来了王石：“就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出手来干扰你。”的惊人语论。

对了，特别需要提醒的是，1990年，我们现在常说的“90后”开始登场了。现如今这个充满青春活力的群体，曾一度让地产界为之震惊。

这一切，源于2014年万科一场内部分享会，应邀嘉宾90后话题人物马佳佳在演讲过程中一语惊人，声称：90后压根就不买房！此语一出，立刻在整个社会引起轩然大波，各界人士纷纷参与到90后买不买房的讨论中。

转眼之间，马佳佳“90后不买房”的言论已经过去三年多。回过头来看这场全民大讨论，无论是赞成也好，反对也罢，作为全新一代消费群体，90后已经成为各行各业不得不重视的主流消费趋势人群。

尤其是房地产行业，更是未雨绸缪，重新审视这批可能不再缺房，又或不需要买房的90后，未来将对中国房地产将带来哪些影响。

那么，90后到底买不买房？这个群体究竟与80后、70后等人群有什么不同之处？这要从90后所经历的时代说起来。过滤掉曾经妖魔化或者神话的有色眼镜，从这篇文 章开始，我们将会持续讲述90后成长时代背景，还原90年代真实生活场景以及楼市发展历程。

最后，想说的是，无论是亚运会还是公积金，无论是香港房地产风云变幻还是海南楼市泡沫初显，中国房地产每一次探索，都在漫长酝酿过程中艰毅前行。马年，前途未必一马平川，但并不影响每个人策马扬鞭自奋蹄。

改变了中国房地产历史的1991年

30年以后，当人们重新审视中国房地产行业发展的脉络里，竟然把中国楼市起点的坐标定位到了1987年那场并不起眼的土地拍卖会上。就在中国南海边陲，新成立的深圳为筹钱发展特区卖出了新中国第一幅土地时，也正式拉开了中国房地产行业市场化发展的序幕。

千百年来，中国人对土地的执着与迷恋，从未消减，中国的历史其实就是一部土地变革史。尤其是最近的30年里，纵使风云变幻，地产行业发展仍带动整个社会经济一路狂奔。回望来路，那些影响整个行业甚至中国历史进程的重大时刻、人物、事件总是在不经意之间上演，30年，一年一个脚印，印照出中国房地产发展的艰辛和坎坷，也印照出中国房地产发展的成长与收获。

《地产30年》系列之1991年，房地产市场出现回升趋势。尽管过去两年整体社会经济发展较为缓慢，但在制度、政策方面都陆续有了新进展。这一年，处在爆发的前夕，因为往后再翻就是波澜壮阔的1992年；1991年，也许是一种巧合，年份的尾数正好是“1”，所以，中国房地产市场也出现了很多个“第1”，“第1只房地产股票”、“第1次全国房改工作的全面推进”、“第1个大盘模式”等等；在这黎明破晓前的一年，看似平静，却又暗流涌动，也许一切都在为那个风云际会的1992年到来而酝酿力量......

停滞与挑战的一年过去了。亚运会的喧嚣犹在耳目，全球政坛局势依旧风云变幻。1991年两大震惊全球的大事件，发生在一头一尾，以海湾战争开头，用苏联解体结尾，历史在这一年给对抗多年的冷战画上终止符，也在不经意间拉开新时代的序幕。

元旦刚过一个星期，也就是1月17日，海湾战争全面爆发。在联合国安理会授权下，美国组建了一支包括科威特、英国、法国、意大利、加拿大、澳大利亚、沙特阿拉伯、埃及等多国部队，为恢复科威特领土完整，对伊拉克宣战，海湾战争由此正式开打。

然而，令人意想不到的是，此前号称军事强国的伊拉克，在多国部队各种最先进的信息化、电子战机群面前,仅仅*抗42天时间，就以大溃败告终。

这场大战，有别于二战以来形成的传统战争模式，成为人类历史上一次顶尖级别高科技较量，刷新了世界对现代高科技条件下作战的全新认知。高科技武器应用，使电子战成为作战新的制高点，空军发挥了决定性作用，战场向大纵深、高度立体化、全天候发展。

当然，海湾战争更深远的影响是加速了苏联解体，美国通过打击苏联在中东地区盟友伊拉克，也间接削弱了苏联在全球的领导力。

在这年底，12月25日，戈尔巴乔夫宣布辞职，此举也成为苏联解体的标志。自1990年立陶宛率先宣布独立后，此后一年多的时间里，15个加盟共和国纷纷效仿，一个曾经盛极一时的超级大国在西方圣诞节之夜，就此划上句号，成为历史。

海湾战争和苏联解体，宣告了两极争霸格局终结，促进世界向多极化趋势发展，客观上，也给中国发展开启一个新的时代。也就在这一年，中国共产党迎来了成立70周年。

立于潮头方知风急浪高，登临险峰才见前路艰辛。尽管国内外各种声音不绝于耳，中国前进的步伐愈发坚定。

“你可以逃离它，但你躲不掉！不管你认为你离现代世界的舒适与便利有多远，迟早，可口可乐会找到你。登上喜马拉雅山麓的小丘，或远赴尼加拉瓜沿岸暴风雨肆虐的小岛——到文明诞生之处，如果你愿意的话，可口可乐会在那里等着你……”

这是1991年《纽约时报》对可口可乐的一段表述。多年以后，当我们回看中国社会的发展进程，会惊奇地发现对这段可口可乐的的描写其实与中国房地产行业彼时面临的状况惊人暗合。换个主语，竟也毫无违和感。

是的，这是一个躲不开的新时代。这一年，全国第二次住房制度改革工作会议时隔3年再次召开，确定城市土地转让制度正式实施。此后，国务院先后批复了24个省、自治区、直辖市的房改总体方案，房改工作进入全面推进实施阶段。

过往的历史经验指出，不能小看每项政策带来的后续效应。自1991年城镇住房制度改革取得了重大突破后，住房货币化，住房公积金等也陆续成为人们耳熟能详的词语。一批又一批的城镇居民，摆脱了拥挤的居住环境，拥有了自己的住房，实现了“居者有其屋”。

润物细无声。在刚刚过去的一年，房地产市场进入低潮的谷底。全国房地产开发**增长速度-7.1%，固定资产**增长速度0。其中全年住宅施工面积、住宅竣工面积都陷入低谷。然而到了1991年，这种局面正在悄然打破。

1.万科的两个“第一”

1990年底，时任中央领导人出席了深圳经济特区建立10周年招待会。5天之后，深圳证券交易所开始试营业。尽管深交所获得国家正式批文已经是第二年的4月份，也并不妨碍中国**上市的房地产企业——万科，在万亿市值的路上狂奔。

不过，它踩下的第一个脚印并不轻松。深圳菜市场还一度出现两个人物，王石跟时任万科集团副总经理的孙璐，他们跑到菜市场摆摊叫卖万科的股票。经过努力，1991年1月29日，万科A以14.58元的价格挂牌深交所，代码0002，成为深市最早期的“老八股”之一。

在那个年代，万科的放手一搏于自身而言具有里程碑性质，于房地产行业而言更有现实指导意义。正因如此，每当我们探讨中国房地产行业历史进程的时候，万科总是成为绕不开的对象。甚至可以说，万科的一小步，房地产行业发展的一大步。

上帝说要有光，于是就有了光。接受过资本洗礼的万科，从此在这个光环的指引下越走越远。

同年6月，万科通过配售和定向发行新股2862万股，再次集资1.27亿元。与上次不同的是，这笔钱最终投向了一千多公里以外的上海。

以这笔资金为原点，万科的半径从深圳画到了上海滩。万科在上海成功开发了第一个项目——上海西郊花园，艰难挤进上海市场。至此，万科也开始了第一轮全国化的跨地域扩张，在北京、天津、沈阳、深圳先后推出万科城市花园项目，确立了中国房地产行业第一品牌的江湖地位。

多年以后，回忆起王石、郁亮与万科的二三四五事，发现除了万科所有的资本市场运作，除了1991年万科上市这一事件郁亮没有参与外，其他都由郁亮扮演了重要角色。1994年，郁亮凭借在“君万之争”中的突出表现获得了王石的认可，也因此成为王石的左右手。

被冠以多个“第一”殊荣的万科，在这一年里不光完成了上市，还成立了中国第一个业主管理委员会。

12月，中国第一个业主管理委员会---深圳万科天景花园业主管理委员会成立。这代表着中国的房地产走向市场化后，广大业主真正开始冲破计划经济的传统思想，从市场角度，有组织地开始对自己的物业提出管理和监督的要求。

而后，这种模式逐渐被人们所认同，并获得了政府主管部门的肯定。1994年，深圳将这一管理模式纳入地方性法规《深圳经济特区物业管理条例》中，成为其中的重要内容之一向全市推广。随后，全国各地陆续通过的物业管理条例都吸收了这一模式，业委会成为物业管理法规的重要内容。

“天景花园业委会”的成功，不是一个偶然事件。它从深圳走向全国，对整个物业管理行业的规范、健康发展起到很大的推动作用。

另外一个细节是，这一年万科威登别墅入伙。它位于深圳罗湖区红桂路，由一组错落有致的城堡式建筑构成，是欧陆风格与中国园林艺术的结合体。彼时，这里修建了中国房地产早期的会所，还建设了中国内地最早一批配电梯的6层商品公寓，也是大陆最早拥有架空层车库的商品物业之一。

凭借在多个领域的成功运营，万科在1991年交出了一份漂亮的年报。当时的万科还不是以房地产为主业，年报涉及进出口贸易、房产、工业、连锁商业、影视广告五大业务板块。

其中，进出口贸易囊括了纺织服装、轻工产品、电子产品、仪器仪表、化工原料及产品、医疗器械，营业规模分别为1500万元到4000万美元不等；在工业领域，如今耳熟能详的“怡宝”蒸馏水当年还是万科旗下的品牌；在商业板块，万科在1991年前后共营业三家商场，分别是深圳万佳百货商场、武汉、乌鲁木齐万佳百货连锁商场。

尽管两年后房地产开发才真正成为**业务的地位，这一年的万科也相继开发了深圳威登别墅、深圳荔景大厦、深圳万景大厦、上海西郊花园、厦门富豪花园五个项目，这一成就在房地产行业尚未大规模起步的中国内地，也算是一枝独秀。

2.中国大地的前行者

在福州，刚刚进入不惑之年的黄如论已经从菲律宾回到老家三年时间了。他计划要干一番大事业，正如同当年远下南洋一般决绝。

黄如论，1951年出生在福建连江一个小渔村，刚刚读到小学六年级就因为家境贫寒而被迫辍学，丧失了继续念书的机会。穷人的孩子早当家，他35岁之前一直在家乡做小买卖。1986年，黄如论只身前往菲律宾淘金，期间创办了菲律宾友福**等公司。

根据作家王朝柱在其撰写的《我心目中的黄如论》所言，黄在菲律宾打拼几年慢慢融入当地上层社会。转折点是经由菲律宾一位“高干子弟”牵线，黄如论参股并游说一位华侨巨富，一同参与了濒临苏比克海湾的美国原海军基地地块的竞拍，这幅将被用于旅游建设的地块被黄等人拿下后，又进行了土地运营，黄因此在菲律宾淘得了第一桶金。

5年后，也就是1991年。黄如论以归侨身份回到家乡福建，成立福州金源房地产有限公司。当时的福州全市还没有一座高档写字楼，黄如论以此为突破口，开拓自己在内地的事业。

时势造英雄。黄如论抓住了福州旧城改造的绝好机会，从此他的企业迅速发展，很快成为福州最大的私营房地产企业。而后，他更是将事业重心转向北京市场。他开发的楼盘主要利用自有资金，几乎没有贷款的案例，并大都实行现楼销售的方式。这被视为极具黄如论个人特色的运营方式。

这位在风浪中起家的企业家，巅峰时刻曾以190亿元在胡润房地产富豪榜上排名19。在2017年4月刚发布的中国慈善榜上，黄如论也以4.54亿元的捐赠位居中国“首善”之列。

据世纪金源官网数据显示，目前，世纪金源集团在中国大陆已**2390亿元人民币，开发各类商品房7100万平方米。集团属下拥有9个区域集团，3个行业集团，其中包括福建、北京、上海近百家子公司，集团现有员工两万余名。

尽管目前市场对世纪金源持有型商业、旅游地产等经营困难的业务有所顾虑，但这位年逾花甲的老人一手创建了金源帝国的胆识与魄力不容小觑。然而，2017年2月份媒体传出黄如论被相关部门带走协助调查的消息。

这距离黄如论最后一次公开露面已经将近半年。在2016年9月23日举办的2016第四季度工作会议上，黄如论强调旅游地产必须探索出一条新路，至少实现盈亏平衡资产保值。对于亏损的公司，集团制定“转亏为盈”激励政策，谁扭亏转盈就重奖谁。

同年，一群年轻人正在天涯海角掘金。他们是万通六君子——王功权、冯仑、刘军、王启富、易小迪、潘石屹。

1991年，万通的前身——海南农业高技术联合开发**公司正式成立。王功权担任法人代表、总经理，冯仑、王启富、刘军、易小迪也担任职务。也就在这一年，从深圳跑来海南管理砖厂的潘石屹，在折腾了半年之后，遭遇海南经济第一次低潮，终于关门大吉，随后也加入了万通行列，主管财务中心。

他们几个人很快就卷入到海南的房地产炒作浪潮中去，2万元的注册资本，到了第二年也已经成了5000万元。

就在黄如论、冯仑等人开始翻江倒海的时候，在改革观念一贯超前的沿海一带，还出现了“物业管理”与“销售策划体系”两个新行业。

五年前成立于香港的中海物业由深圳全面进入内地物业管理市场。7月18日，中海物业管理（深圳）有限公司正式成立，首任总经理丁步华。自始，中海成为第一个将“物业管理”的概念引进大陆的企业，开启了中国大陆房地产物业规范化、流程化管理的先河。

至今日，中海物业俨然成为物业管理行业的翘楚，并成为物管行业上市公司先行者之一。以2016年物管行业百强企业全年实现营业收入均值 6.3 亿元为例，中海物业的营收数字是25.63亿元。同期的绿城服务、彩生活分别为37.22亿元、13.42亿元。

在广州，则诞生了中国房地产界聘请专业中介售楼的先例。1990 年至 1992 年间，珠江实业高薪聘请了一位来自台湾的销售专业人士仇福宪主管广州世界贸易中心大厦的营销。

在该人士的带领下，珠江实业建立起了中国大陆第一个漂亮的售楼部，还组建了大陆第一批专业的楼盘销售队伍。彼时媒体记载，“仇福宪亲自进行十分系统的培训，培训内容不仅包括楼房推销技巧、房产营销策划，还细致到怎样着装、怎样打领带、怎样礼貌用语……”

这也是广州第一个“卖楼花”的成功个案，这群堪称当年国内最高素质的楼盘销售队伍，成功将广州世界贸易中心大厦以2000多美元/平方米的“天价”售出。

而后，仇福宪再度策划了淘金花园的开发销售工作，使得该项目在广州和香港市场大为热销。在当时名噪一时的是，淘金花园首创住宅屋顶配置游泳池，之前只有国内少数五星酒店才有类似的建筑设计。

两个楼盘的成功运作，带来了全新的销售风格和销售技巧，可以说是房地产策划的滥觞，也令广州房地产业界大开眼界。自此，广州楼市开始迈出了专业化营销之路。

如今活跃在广州房地产行业另一家老牌国企——越秀集团这一年正在面临危机后的反思。他认为，必须坚持“3年打个翻身仗”的目标。同时也必须做好两件与房地产有关的事情：一是抓住内地房地产即将兴起的良机，大力发展房地产业务；二是筹建以地产经营为主体的“越秀**有限公司”，申请在香港联交所上市。

越秀集团押宝成功了！一年以后，越秀**（0123.HK）以穗港澳三地房地产项目资产在香港联交所上市，成为第九支香港上市的红筹股。

当然，还有多个历史关键人物正在准备迈开“下海”的步伐。其中刚刚获得北京大学经济学硕士学位的孟晓苏在这一年走出中南海，担任国家进出口商品检验局副局长。

在不久的将来，他与房地产行业会展开千丝万缕的联系。来年，孟晓苏正式出任中国房地产开发总公司总经理，兼任中国房地产开发集团总裁。

这是个充满历史色彩的人物，从他登场之日起，自带“中国房地产教父”主角光环，原因有二：

第一，他是中国最大的房地产国企的掌门人——国务院直属企业中国房地产开发集团公司董事长，中国房地产开发集团总裁。要明白，中字头房企舵手，可不是一般人能当的。

第二，他是中国房地产政策的主要制定者——他曾多年担任由国家体改委、计委、建设部等几部委组成的房改课题小组组长。他是中国房地产界屈指可数的权威理论家和一系列房地产理论与政策的提出者、制定者。

3.港企在广州造大盘

就在国内大多数房企徘徊于边缘的时候，香港开发商却于不动声色中加大了国内的布局。

其中，最为突出的是祖籍番禺钟村的彭磷基。虽然出生于香港，但是他一直怀抱为家乡做实事的愿望。1991年，已经在房地产行业浸淫近20年的彭磷基，应广州番禺领导之邀，到了市桥附近看地。

媒体资料记载称，当时的番禺县城外3公里外有块山岗叫佛子岭，番禺县人民政府希望吸引外资成片开发，但几经磋商，均未达成意向。大多数人都认为这块土地不宜开发，一是与城区有一段距离，二是因为那是一块荒岗。还有人说，在佛子岭能做什么？养蚊子、养老鼠还差不多。

久经历练的彭磷基却不以为然。过去数十年见惯大风大浪起起落落的他，决定要停下来干点什么事。他并不是一个天生爱冒险的人，却是一个认准了便能坚持下去的人。

1973年那场中东石油危机，香港恒指暴跌至150点，彭磷基在这样90%多的跌幅背景下失去了人生中第一个一百万，不仅梦碎，还得卖车卖房还债。后来，合伙成立房地产公司的几个股东相继退出，彭磷基便买下他们三个的股份，开始自己经营。这个公司就是祈福房地产有限公司的前身。

期间他吃了很多苦，甚至辛苦到自己还要去卖楼。好在，1978年经济复苏，彭磷基也算苦尽甘来。到了1980年前后，他的事业开始如日中天。在香港，他承建了锦绣花园工程；在澳门，他作为总策划师跟总设计师，参与建设了世界闻名的回力球场；在台湾，他选择了在一块山岗地建成别墅式屋村“台北小城”。

正是基于在港澳台的项目经验，彭磷基只用了半年时间，就实现了祈福新邨的三通一平、建成样板房、开盘售楼的全过程。1991年11月26日，该项目开始预售住宅楼，引发了广州香港两地的追捧。仅当天，便售出500多套别墅，一个亿的成绩，在那个年代，这可是个天文数字。

直到该盘开发10年后，番禺华南板块多个千亩大盘才得以陆续全面发展，大盘开发模式才真正成为全国房地产开发的潮流。可以说，在全国房地产开发当中，祈福新邨最早认识到千亩大盘的市场发展趋势与市场意义，整整领先整个市场10年之久。

祈福新邨的成功，是当年香港开发商进军内地房地产市场的一个缩影。

这一年，新世界中国集团也开始开发其在国内的**房地产项目，便是位于广州动物园旁的福莱花园。它首次将海外高层屋苑规划带进广州市场，其创新设计及工程质量管理开创广州高层建筑之先河。

同年，新世界中国集团又启动了上海浦东金融综合大楼以及广州二沙岛新世界花园别墅两个项目。甫一面世，便受到热捧。四年后，新世界花园别墅项目更是以45000元的单价创出90年代内地房地产最高记录，由此奠定了二沙岛豪宅区域价值。

与新世界并称香港四大家族的恒基兆业，也在这一年进入内地。他先后在深圳、广州、番禺、顺德等城市买了大量土地，后来发展到上海、杭州、苏州等长三角城市。在由南向北的发展路线图上，恒基兆业的战略选择相当明确，无一不是沿海经济圈的城市。

提到香港开发商，不得不提到新鸿基地产。因为它马上就要成为香港市值最大的房地产公司。1991年，新鸿基建成半山帝景园，开创了香港豪宅的新标准。借此，新鸿基还成为了香港最早在社区内修建功能完善的会所的开发商，一度引领了地产发展的潮流。

不久，新鸿基又首创了对单元房附送全套厨房设备的新服务。颇有讽刺意味的是，当年的郭炳湘兄弟还提出“以心建家”的口号，为企业树立了良好品牌形象。好景不长，2008年郭氏家族争产风波之后，一场集合了权力、亲情、爱情、同行竞争和兄弟阋墙的香港豪门大戏愈演愈烈。

作为豪门中一股清流的恒隆家族，这一年是陈启宗接班的时刻。他在稳健发展的基础上，开始在全球范围内推广恒隆，在资本市场上大量融资，并且开始快速购地扩张。在此之后的第二年，他即将进军上海滩，布子“恒隆广场”。

这家不在规模上占优势的企业，却走出了一条最有个性的发展道路，20多年来专业开发购物中心，并成为其中的佼佼者。一个有趣的细节是，自1991年担任主席后，陈启宗每年亲自撰写《致股东函》。据他本人透露，20多年来已经写了100多篇，写得最长的有两万多字。

4.90年代的三场危机

日渐世俗和商业化的运动，无不宣示了一个新时代的到来。

1月份，国务院发布《中华人民共和国土地管理法）实施条例》，自2月1日起施行。5月份，深圳市不动产拍卖行承办了深圳市第一宗，也是全国首宗*押房产公开拍卖。6月份，深圳市政府颁布了《深圳经济特区不动产拍卖管理暂行规定》。

期间，改革开放总设计师在上海视察时的讲话坚定了各行业改革的信心。他指出，“上海开放晚了，要努力干啊！抓紧浦东开发，不要动摇，一直到建成。希望上海人民思想更解放一点，胆子更大一点，步子更快一点。”

到了11月，信号更加明显。国务院办公厅下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，这是城镇住房制度改革的一个纲领性文件，明确了城镇住房制度改革的指导思想和根本目的，这标志着城镇住房制度改革已从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。

总的来说，这一年对中国楼市而言，是特殊意义的一年。这一年，原建设部房地产业司编写出版了《中国房地产业指南》大型工具书，系统地阐明了房地产业的地位、作用、 产业框架、四大政策支柱以及生产、流通、消费各个环节的理论和实务，进一步奠定了房地产业的理论基础。

不过，中国房地产行业在这一年走上发展快车道的同时，也不可避免造成了商品房销售价格的快速上涨。光是全国商品房销售价格，从1991到2014年就由786元/平方米增长到6323元/平方米，增长了7.04倍，年均增长率达到10.38%。

读史使人明智，90年代三场房地产泡沫危机在今日依然有深刻的借鉴意义。

在过往媒体报道中，都不约而同引用了用一句话：“ 1991年，日本人相信两个神话，第一个是土地不会贬值，第二个是房价不会下跌。”

然而，1990年日本股市断崖式暴跌40%，近乎腰斩，人们还未回过神来，楼市大崩盘却悄悄来临。1991年，东京房价3个月暴跌65%，成交消沉、银行贷款断供，一夜间，拥有房产的千万富翁成了千万负翁。

有几个关键数字更加触目惊心。房价下跌后，股票进一步暴跌，跌幅超过80%；日元也进一步暴跌，当年日元兑美元跌幅甚至超过了30%，他们或许没想到，日元的贬值路还将继续20余年；企业大量破产，银行、房地产公司破产数量超过3000家。

甚至有媒体报道称，“在1991年，日本离婚率暴涨，超过了正常水平的2.5倍，这其中不乏破产的中产家庭，很多户主通过离婚的形式保全妻子与孩子的财产，自己则选择了流浪之路。”

这一情景与1929年的美国如出一辙。1929年美国股市的崩溃和随后十年的经济萧条是整个20世纪世界历史中的重大事件。1920年代后期的美国，迈阿密市7.5万人口中就有2.5万名地产中介，两千多家地产公司。

两年后，海南房地产泡沫破灭。海口市地价从1991年最高为98万元/亩，到1993年涨至最高位为680万元/亩。更加离奇的是，当时海南城市人口100多万，房地产公司就1.3万，平均80人一家地产公司。这样的代价是600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

第三场危机来自于香港。在席卷东南亚的金融风暴影响下，香港汇市、股市暴跌，银行相继提高按揭、收紧楼宇放款，导致房地产市场大幅度降温。在1997年到1998年一年时间，香港楼价急剧下跌50%-60%，成交大幅萎缩，房屋空置率上升。当然，此为后话，这在接下来篇章中将会详细描述。

尽管已经过去二十余年，这一段历史仍然无法被人们所忘却。铭记历史，才能让发展的步伐更加坚定、一往无前。

5.尾记

历史，总会在冥冥之中呈现交集。

国际局势剧变一环扣一环，从年头到年尾几乎不给世人喘息的机会，就这样应接不暇地上演着。无论是海湾战争，还是苏联解体，终于尘埃落定。冷战落幕，两极瓦解，世界由动荡进入相对稳定期。中国外部环境压力减缓，给国内经济发展创造了契机。

前面提到的苏联解体，无意中成就中国经济界一位迄今仍备受争议的人物，他干了件惊天空手套白狼的传奇贸易，这就是牟其中和他那个罐头换飞机的故事。

早在1989年，南德创办人牟其中，就在火车上认识一个河南人，从对方口中获悉正面临解体的苏联准备出售图-154飞机的想法。言者无心，听者有意，这位天才倒爷牟其中立刻打起了飞机贸易的主意。随后通过各种途径，终于打听到彼时成立不久的四川航空急需购买飞机的想法。

经过两年多折腾，1991年中，牟其中终于促成川航和苏联达成协议，中国用价值4亿人民币的500车皮罐头、服装等日用小商品，从苏联换回4架图-154飞机。

消息传出，举世轰动，一时之间，牟其中名声达到顶峰。如日中天的牟其中加速了他一系列眼花缭乱的商业计划，发射卫星、开发满洲里、炸开喜马拉雅、制造芯片、研发“牟氏火锅”、**陕北等，但这一切并未成就其神话，换来的却是锒铛入狱。

牟其中是中国早期知名的企业家，对中国经济界有深远影响，前文提到的“万通六君子”有四位就在南德工作过，其麾下包括王功权、冯仑、王启富、刘军，后来王功权成为知名风险**人、冯仑创办万通、王启富成立富鼎和基金、刘军从事农业高科技，都成各领域赫赫有名的大佬级人物。

牟其中是位天马行空的人物，但也为日后身陷囹圄埋下伏笔。多年以后，当冯仑在回忆南德工作经历时，不禁感慨：“最早的一代民营企业当中，牟其中是最有创造力、想象力的。”

作为中国最早民营企业家，具有时代鲜明特色。牟其中入狱后，王石曾前往探访。2015年，万宝股权争夺战发韧之际，王石通过媒体透露，看望牟其中，首先是因为“同病相怜，惺惺相惜。”

深圳，不仅诞生了万科、华为这些知名企业，而且从一开始就产生不解之缘。在万科上市过程中，卖股票成为重中之重，甚至王石都亲自带队，走街串巷，叫卖股票。不仅对居民区进行地毯式“扫荡”，连菜市场都不放过，股票和白菜一起卖，也成了世界资本市场史的一大奇观。

据《王石这个人》作者周桦透露，同为深圳企业的华为成为两个愿意购买万科股票的公司之一。当时任正非一口气购入30万股，甚至还自掏腰包请万科股票推销员吃饭。这位除了只跟柳传志、王石玩，不跟中国其他企业家交往孤独寂寞的华为教父，当年就是用这种简单、粗暴的砸钱方式，对万科上市伸出援助之手。

也许，经常关注我们地产30年报道的读者朋友可能注意到，我们的文章几乎每篇都会写到万科。是的，作为中国A股第一支地产股，万科在中国房地产的地位确实非同一般，这家公司创造了地产界无数项第一。当我们在回顾房地产早期成长那段历史时，万科是个绕不开的话题，地产行业也仅有中海、招商等少数企业可与之媲美。

不过，预告个好消息，从下一篇开始，将涌现出大批房地产企业，而且实力惊人，其中不乏多家数百亿、数千亿量级房企，甚至还有全面超越万科的碧桂园这种超级房企的出现。因此，1992年是个无比值得回味的年份。

可以说，1991年，中国房地产行业乃至中国社会都处在一个突变的前夜。

当时， 举国正浮游着一股不安的气息，带着变革的力量。过不了多久，时间轴将走到关键年份。第二年的春天，改革的风声会传到每个人的耳边，会造就一大批民营房地产企业的异军突起。有碧桂园、有保利、有雅居乐、有合生创展、有绿地……

破晓而出的那缕光在酝酿，呼之欲出的希望正加速凝聚能量。

让我们共同期待，那值得期待的1992年！

改变了中国房地产历史的1992年

30年以后，当人们重新审视中国房地产行业发展的脉络里，竟然把中国楼市起点的坐标定位到了1987年那场并不起眼的土地拍卖会上。就在中国南海边陲，新成立的深圳为筹钱发展特区卖出了新中国第一幅土地时，也正式拉开了中国房地产行业发展的序幕。

千百年来，中国人对土地的执著与迷恋，从未消减，中国的历史其实就是一部土地变革史。尤其是最近的30年里，纵使风云变幻，地产行业发展仍带动整个社会经济一路狂奔。回望来路，那些影响整个行业甚至中国历史进程的重大时刻、人物、事件总是在不经意之间上演，30年，一年一个脚印，印照出中国房地产发展的艰辛和坎坷，也印照出中国房地产发展的成长与收获。

《地产30年》系列之1992年，这是中国历史进程中极具里程碑符号的年份。这一年，南巡讲话，是中国改革开放史上历史性的转折点。这一年，中央正式提出中国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。这一年，中国房地产业在市场经济环境下初创成型期的第一年。这一年，企业家精神开始觉醒，并焕发出强大生命力，“92派”全面登上历史舞台，而中国房地产企业也在激烈的市场竞争中演绎一出出跌宕起伏又精彩纷呈的大戏……总之，在那个极具时代感的年份里，所有的人跟故事，接踵上映。

1992年的春风，吹醒了东方神州。

这个不平凡的年份，从年初开始，就展现出不同寻常的一面。这年1月份，南巡悄然启动。没人能预知，一场变革即将席卷全国。“胆子更大一点，步子更快一点”，成了无人不知的街头标语。

时任广东省委副秘书长、有南巡“首席接待官”之称的陈开枝曾表示，“南巡等于是一个已经退役的老船长，当看着船的方向摇摆不定时，他又一次站上船头，把扭曲的方向摆正了。”

到了年底，在举世瞩目的十四大上，中央郑重提出：中国经济体制的改革目标是建立社会主义市场经济体制。这是中国在发展进程中又一个伟大创举，具有划时代的历史意义，新一轮改革开放的步伐由此大大提速。

小荷才露尖尖角，早有蜻蜓立上头！1991年世界格局剧变给中国带来的影响，在1992年终于重新找准方向。中国加快推进改革开放的消息甫一传出，全国立刻闻风而动。

从2月份开始，北京市的新增公司以每个月2000家的速度激增，比过去增长了2-3倍。其中，从事房地产业的企业数目从1991年的3700家暴增4.5倍，年底达到17000家。

中国命运迎接大转折的同时，房地产界也兴起了建设狂潮，一时间，风口浪尖。

数据反映出的狂热更为直观——1992年全国房地产开发**比1991年同期增长了117%，地方房地产**普遍增长50%以上，其中海南暴增211%；土地方面，1992年土地供应量和面积分别是1991年及以前全国出让土地的3倍和11倍。

南巡讲话、市场经济地位确定，昭示着经济、社会全方位发展大时代的到来，新一代企业家以其艰苦奋斗的精神风貌、敢闯敢试的精神气质，给那个伟大的时代留下一笔的宝贵企业家精神财富。

时代给予的契机，让个人，如今活跃在房地产市场中的关键人物，都与这一年休戚相关。1992年，有个特殊的群体登上舞台，他们被人称之为“92派”。这是一群从体制内勇于出来闯荡的追梦者。

他们此前或在政府机构、或在科研院所、或在乡镇、或在厂矿工作的政府官员、知识分子、厂镇基层，受南巡讲话的影响，纷纷离开赖以为生的体制生活，主动下海创业。

大浪淘沙，经过轰轰烈烈的下海潮洗礼，杨国强、许家印、冯仑、潘石屹、易小迪、张玉良、胡葆森等企业家逐渐闯出中国房地产独特发展之路。

这一年，一大批重量级房企应运而生，碧桂园集团、雅居乐集团、保利地产、合生创展、绿地集团、建业地产、华发实业、宝能集团、金融街、北大资源、泰达股份等等……这些在中国风云驰骋的房地产企业不约而同在1992年登上历史舞台。

热闹非凡的1992年是知名房企诞生井喷的时代，这批企业的出现，不仅影响了中国房地产行业发展，甚至其中的佼佼者更是跻身全球500强，成为中国企业走向世界级代表，是中国在国际上的一张张亮丽名片。

1.92派掀起的创业潮

春天的旖旎风光渐渐远去，迎来了盛夏的蓬勃。这一年，海南脱离广东独立建省已经有四个年头了。一年多前，已是处级干部的冯仑,选择了弃官下海。

曾经牟其中的幕僚长——冯仑受海南建省契机启发，决定到海南闯荡。1991年，在这个建设得热火朝天的海岛上，冯仑和陆续前来的王功权、刘军、王启富、易小迪、潘石屹相聚在一起，成立了万通公司，他们六人后来成为地产界赫赫有名的“万通六君子”。

“万通六君子”个个都是人才，能力超强，所以，彼时的万通公司无所不通，什么都能干。但折腾到了1992年，在公司成立一周年之际，万通终于干了票大的！

1992年5月份，囊中羞涩的冯仑，揣着仅有的3万元，找到一家信托公司老总，绘声绘色地给对方讲起海南房地产开发大形势，特别是自己也才刚学来的新名词“按揭”，更被冯仑说得天花乱坠。

就在对方听得云里雾里的时候，冯仑迅速地抓住对方希望以小博大“赚大钱”、却又希望稳妥起见的心理，告诉信托老总：自己愿意出1300万，再加上信托公司500万，一起干！冯仑这种自己出大头、合作方出小头，有钱了还一起赚的建议，立刻吸引了信托老总。

在得到对方同意的答复之后，冯仑和王功权拿着500万，又跑到银行贷出1300万，然后将这1800万买了8栋别墅，经过一系列包装之后快速转手卖出，这一倒手，就净赚300万。万通就通过炒房发家了。

来得快，撤得也快。当时的他，也许并不知道3个月后，自己就决定撤离该地。后来冯仑回忆那段日子说，“一些从北京南下的人，靠政府背景拿到一块地，仅凭一纸批文就可以获利上千万元，看得让人心惊胆战。很多楼盘一拿到报建批文就登广告，连地基还没有开始打，价格已经驴打滚一样地翻了几倍。”

“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花。”在当时的中国大地广为流传。用潘石屹的话来说是，当年坐船来海南的时候，还是黑蒙蒙的一片。第二天醒来，发现一夜之间，岛上涌进了15万人。

海南房产泡沫从疯狂到奔溃，有追逐者，也有见证者，还有失败者。万通六君子是幸运者，他们就在这个背景下，完成人生第一桶金的原始积累。海南作为他们创业之路踏出的第一步，这段传奇的起点，为之后六君子成为各自领域一方诸侯奠定了基础。

而在万通六君子齐聚海南时，准备先下海挣钱再回去拍电影的张宝全也来到了此地。他注册了一家公司，相比冯仑们的风风火火，张宝全显得形单影只。因为他的公司从总经理到打扫卫生其实只有他一个人。

不过，在那个异常离奇的年代里，张宝全通过炒房地产、做船务生意，也很快完成了资本的原始积累。

后来的故事我们都知道，张宝全完成自己的电影梦已经是2009年了。他**拍摄了电影《叶问》，该电影并获得2009年香港金像奖最佳影片。

海南房地产泡沫虽然破裂了，但也并非一无是处，至少成就了万通六君子，成就了一代电影制片人的成长，成就了那个年代但凡有所想法，并愿意为之付诸实践的追梦者。

海南风云诡谲，上海滩也不见得平静。36岁的张玉良闻到了这股不安分的气息，他决定下海经商。与其他白手起家的创业者不同，张玉良手握“总经理”任命书和上海市政府划拨的2000万元，开始了绿地创业历程。

虽然贵为“总经理”，但这家公司人手不足，张玉良只好自己租借了场所，再花4000元一个月租了一辆桑塔纳，就这样，张玉良正式走上创业之路。那个时候，没有多少人能预见到，后来就是这家”奉旨创办“的房企，一举冲进了世界500强之列。

同月，正在发生故事的还有远在北京的孟晓苏。他刚刚结束了国家进出口商品检验局副局长的任期，为期一年半。

时任建设部部长的候捷感到房地产行业急需管理人才，经中央领导同意后，将孟晓苏调往中国房地产开发集团公司任总经理。这一转身，正式迈入房地产行业。

在往后数十年的日子里，这位被称为“中国房地产教父”的人物执中国最大的房地产国企之牛耳，在宏观理论、具体政策措施等方面对中国房地产有诸多创造性建议，孟晓苏的历史贡献我们还会在《地产三十年》多篇报道中均有提及。

这一年，也是胡葆森创立河南建业的元年。胡葆森早年在河南省外经贸委工作，1982年被派往香港工作。

谁曾想到，胡葆森这一派就是十年，时间拨到1992年，已经在香港工作和生活10年的胡葆森，带着在香港炒楼花赚到的一两千万元回到河南，和建行合资成立建业房地产开发有限公司，注册资金800万元。

有着家乡情结的胡葆森，在河南那片土地上一干就是24年。如果不是扑面而来的房地产企业转型浪潮和规模生存压力，恐怕他也不会选择妥协，不得不进入海南市场。

这是一场击鼓传花的游戏。

1992年8月，冯仑、潘石屹几个人最终还是撤离了海南。因为潘石屹在一次查阅资料的过程中意外发现，当时海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米，前者竟是后者的七八倍。

也许是商人的直觉，潘石屹意识到“海南的房地产要出事了。”彼时的海南楼市已经进入疯狂状态，于是，包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人商量之后，果断决定离开。

后来的历史也充分证明，冯仑、潘石屹等人的第六感无比准确。一年后的6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命。

调控重压之下，海南房地产热潮瞬间转冷，数千家开发商卷款而逃，留下600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，一时之间，海南楼市满目疮痍，从此一蹶不振。

2.92房企应运而生

一切美好的事物，都会经历破裂，也会经历新生。海南泡沫的同时，大陆这边的房地产市场积蓄已久的力量正在慢慢显现。接下来，读者朋友会看得眼花缭乱，因为一大批房企集体登上历史舞台，或改制，或创办，或酝酿，总之，房地产企业借着1992年这个春天，一并爆发了。

因为涌现的房企太多，我们就从北向南，一个个故事来讲。

在北方靠海的大连，西岗区住宅开发公司迎来了改制机会。也许很多人对这个公司很陌生，但如果提到万达，可谓家喻户晓。没错，西岗区住宅开发公司就是万达的前身。这一切，还得从首富王健林说起。

1986年，王健林从辽宁大学毕业后调任陆军学院管理处副处长，但没过多久，他选择转业，告别17年部队生涯的王健林，担任大连市西岗区人民政府任办公室主任。三年之后，王健林出任大连西岗区住宅开发公司总经理一职。

1991年，国家体改委和大连市体改委准备在大连选三家企业作为东北地区首批股份制试点，就在别人还犹豫不决之际，王健林却率先提出申请。于是，1992年，大连西岗区住宅开发公司改制成立大连万达房地产集团公司。

从“西岗”变成“万达”，这里面也有一段故事。据后来王健林回忆，当时觉得原来的名字太土了，所以，就报纸上打广告，花2000元人民币在征集新名字和LOGO。后来，应征入围的是位二十来岁名不见经传的小伙子。

他为王健林的企业起的名字叫：万达，即万事皆通达之意，设计的LOGO外围是个圆圈，里边由波浪和船帆组成W英文。据小伙子解释，W象征海浪，代表万达是一家滨海城市诞生的企业，圆圈喻意地球，立志走向世界。

王健林感慨道，在1992年的时候，很多企业别说走向世界，连走向全国都没有。所以，看到这位年轻设计师万达创意方案之后，立刻决定启用万达这个新名字和LOGO。王健林认为，万达就应该有这种走向全球的志向。

即便是王健林，当时可能也未曾预料到在20年后的2012年，万达通过收购美国AMC影院公司，实现了走出去的第一步，由此开启了琳琅满目的全球买买买节奏。

1992年，北京第一个大规模整体定向开发的金融产业功能区——北京金融街建设正式启动，北京金融街建设开发公司注册成立。

北京金融街位于西二环路东侧，规划区总占地面积103公顷。这里日后聚集了“三行一会”：中国人民银行、银监会、证监会、保监会，发展成中国金融**决策监管中心。

此外，金融街区域吸引了中国华融、中国工商银行、中国建设银行、中国民生银行、汇丰银行、花旗银行、星展银行、中国平安、太平洋保险、中国人寿、中国移动、中国电信、中国铝业集团等金融证券保险和知名企业入驻。

金融街区域内企业管理的资产达到18万亿，其中，金融资产总额达到16.2万亿元，占全国金融资产总额的60%，控制着全国90%以上的信贷资金、65%的保费资金，堪称全国首屈一指的资本金融中心，媲美纽约华尔街。

而运营这一区域的北京金融街建设开发公司于2000年收购重庆华亚，完成资产整体置换与主营业务变更。同年，正式启用金融街控股股份有限公司名称，股票简称为“金融街”，大力发展房地产业务，并于2002年成立十周年之际，房产开发收入首次超过土地开发收入。

时代浪潮扑面而来，作为中国顶级学府的北京大学也不甘落后，于1992年成立了北大房地产开发部。一年之后，北大资源开发公司成立，并着手启动北大南街开发。1996年，又更名为北京北大资源集团。

至此，依托北京大学和方正集团的北大资源，全面开启了房地产开发、教育**、商业地产运营和物业经营管理等业务序幕，向着资源整合型城市运营商目标冲刺。

1992年改制的还有天津泰达，这家企业的前身是天津美纶化纤厂。在获得天津市经济体制改革委员会津体改委批准后,开始股份制试点,设立天津美纶股份有限公司。

五年之后，也就是1997年，这家公司全部国有股份无偿划归天津泰达集团有限公司经营管理，后更名为天津泰达股份有限公司，并开拓房地产业务。

1992年，由上海信托、中国工商银行、交通银行、上海汽车等七家单位共同发起组建的天地源股份有限公司应运而生，并于当年12月在上海注册登记。这家公司前身是沪昌特钢，在此前的一年，经上海政府批准，以上海第五钢铁厂第四轧钢厂为基础创办的公司。

这家起源于上海的企业，后来经资产重组，西安高新地产成为公司大股东，由此成为西北最大的以房地产开发为主业的上市公司。随后，以西北为大本营，开始挺进长三角与珠三角市场，实现了从区域性地产公司摇身变成全国性地产公司质的飞跃。

1992年8月，经浙江省人民政府批准，新湖中宝股份有限公司诞生了。这家公司一开始以港口开发经营为主导产业，2007年开始以房地产为主营业务，除此之外，还在金融、科技各方面均有涉猎。所以，这家公司非常善于融资，特别是通过股权质押-解押-再质押的循环过程，新湖中宝巧妙的利用资本的杠杆效应，最大限度获取项目开发资金。

1992年，中国城市建设一片火热进程中，在杭州江干区，杭州滨江房屋建设开发公司悄然出现了，这家公司成立之初，缺乏资金，只能向相关部门借款8万元，作为启动资金。8月正式挂牌之时，这家集体所有制的房屋开发公司，场地也是租来的，包括创办人戚金兴在内，也就7名员工。

戚金兴在80年代的时候，就选择了从事建筑业，那时他还不足20岁。但短短几年内，迅速晋升为管理层。滨江房屋建设开发公司创立时，他被推选到董事长、总经理位置。滨江房屋建设开发公司主要业务是参与城市建设综合开发，戚金兴带领团队接手公司成立后第一个项目“近江苑”，这还是个代建工程。

小试牛刀之后，滨江房屋建设开发公司积极参与旧城改造，戚金兴和他的团队在南萧埠小区、景芳五区三期、濮家东村等项目中屡现身手。1996年，杭州滨江房产集团有限公司成立，1999年，公司完成转制，成为杭州首家成功转制房地产企业。2008年，滨江经过两年多的筹备，甚至在房地产企业IPO闸门收紧、全球次贷危机影响中，在深圳成功上市，成为当年度**国内IPO上市的房地产企业。

上市后的滨江集团，实现了华丽转身，跻身全国民营企业500强，中国房地产企业50强，也奠定了长三角房地产领军企业的地位。

把眼光放到中国西南，位于云南昆明的嘉和集团也在1992年问世了。只不过，这家企业早期并非以房地产为主营业务，其业务范围非常广，从泵产品研发销售，到旅游产业开发，从市场租赁，到建材，甚至连贸易也涉足，几乎无所不包。直到2004年，旗下才成立丽江嘉和房地产开发公司，主攻房地产开发业务。

1992年，云南城投前身云南光明啤酒股份有限公司，云南光明啤酒股份有限公司。后于1998年更名红河股份，1999年上市。六年后，云南城投集团成立并于2007年重组红河股份，正式更名为云南城投。

二十世纪90年代初，中国房地产行业发展迅速，广西也涌现开发大潮。1992年，台湾彰泰集团应邀，前往桂林参加洽谈，成立了桂林彰泰实业开发有限公司，并**开发桂花园项目。

只是公司发展进展并不理想，加上后来席卷亚洲的金融危机爆发，对桂林市场水土不服的台商渐渐失去信心。于是原台商股东将公司转让给了时任桂林彰泰总经理黄海涛。

黄海涛一方面卖掉公司进口汽车，换来现金维持员工工资发放，另一方面，台商股东也以购买住宅的形式，将购房款转化为项目启动资金，最终才让使桂花园屡受磨难的小区脱颖而出，走出低谷，开始步入正轨。

此后，这家桂林房企获得快速发展，15次夺得当地年度销售冠军，2016年以年销售120多万平方米跻身全国百强房企。截止至2017年1-8月，在全国销售面积百强榜排名列广西本土品牌第一位。

把眼光放回到房地产重镇——华南，1992年9月在广州市沙河路17号望星楼附二楼的一间20多平方米的办公室，见证了千亿房地产央企的诞生。当时，身居高位的李彬海放弃了令人艳羡的广州军区参谋部后勤部长之职，在已过不惑之年后仍毅然选择了去白手起家打造保利地产。

当时，他所拥有的启动资金是12万元。虽然在很多人看来，这笔赌上自己军人荣誉的买卖并不划算。可是历史证明，不被看好的李彬海居然赌赢了。当时的他筹备了三年后，以保利红棉花园的成功，打响了保利地产在广州的第一炮。从此，保利一路狂奔，成为“万保招金”上市房企领军企业之一。

历史资料记载，首批筹建保利地产的八名职员都是转业军人，对房地产几乎一无所知。如今身为保利地产董事长的宋广菊女士便是第七个去报到。据她回忆，“1992年，保利地产紧跟南巡的时代步伐，敏锐把握行业脉搏，以军人特有的智慧和勇气，毅然投身于中国城市化进程，踏上了艰苦创业的光辉征途。”

这位保利“铁娘子”作风迅猛，意志坚定，却又细腻极致。据其员工介绍，每天七点半当别人还在被窝或者奔波在上班的路上时，宋广菊已经准时坐在办公室开始工作，这个习惯保持至今，成为她个人的铁律。

这家拥有军队基因的公司，自带高效执行战斗力。从创业初期的门路不通、资金短缺到如今仅2017年上半年就实现近1500亿的销售额，稳居行业第4位，央企第1位。没有一条路，不需要脚踏砂砾，身跨荆棘。

珠海华发，这家早在1980年就已经诞生的珠海企业，在1992年也翻开新的篇章。1980年，经中央批准，珠海跻身经济特区行列，成为中国最早实行对外开放政策的四个经济特区之一。为了推动经济特区发展，珠海成立了珠海经济特区华发集团。

进入1992年，珠海华发实业股份有限公司成立，成为华发集团房产开发板块的专业平台。历经二十多年励精图治，华发股份也从偏安珠海一隅的小房企，跃升为全国知名房企，2016年更凭借357亿的销售总额一举迈入全国房企50强行列，创造了珠海企业在全国房地产行业中排名最好的历史纪录。

如今在深圳房地产市场赫赫有名的中海地产，这一年进入资本运营的时代。1992年，中国海外决定将公司最优质的业务——中、港两地地产业务重组，打包到“中国海外发展有限公司”里，运作上市。

这家企业成功实现在香港联合交易所挂牌上市，成为第一家以香港本地业务资产直接上市的中资企业，此举也为中海开辟新的融资渠道，获取充足资金，推动中海管理与国际接轨，实现跨越式发展。

看到这里，各位读者朋友还能记得清1992年都有哪些企业出场了吗？好吧，我们先消化下。

3.市场经济地位确立

10月份，中国确立了市场经济体制，成为了这场改革的里程碑。市场经济地位的确立酝酿十多年，早在1979年中央高层就提出关于发展市场经济提议，进入90年代，更是多次强调中国建设社会主义市场经济。这一切，终于在1992年一锤定音。

时势造英雄，发酵多年的市场经济给整个社会带来难以言喻的发展机遇。这时候的张玉良，已经拿下了自己的第一桶金。上海开始第一轮大规模城市旧区改造，需要大量动迁房，他在上海近郊拿到了3个项目，由此获得绿地的2000多万净利润。

回忆绿地的第一个项目，是在上海浦东的六里，1万多平方米的动迁房；第二个在宝山大场镇，也是1万多平方米；第三个在当时的嘉定县、现在的普陀区桃浦镇，5万多平。

黄浦江头，多少风流人物。张玉良不干公务员了，郭广昌也不甘心只是一名默默无闻的复旦大学毕业生。

毕业后，郭广昌与复旦大学的四位同学，集资10万元，一起创办了一家市场调研机构——广信科技发展有限公司。这是复星集团的前身，也是郭广昌的第一个100万由来。

当绿地张玉良、复星郭广昌已经开始在上海滩搅弄风云的时候，旭辉的林中先生年仅24岁，已在一千公里以外的厦门创办了“永升物业服务公司”。

然而，就在1992年各路诸侯纷纷涌现的时候，许家印却才刚刚辞掉处级干部的职务，下海到深圳，准备大干一番事业。促成许家印南下的原因，正是因为南巡之风吹动了许家印的心，他才砸掉自己在舞阳钢铁公司端了十年的铁饭碗，想要在中国经济体制改革这条风生水起的大河之中，找到自我实现的舞台。

当时，许家印揣着一份三十几页纸的简历，频繁奔波在深圳的各个招聘市场，东奔西跑了三个月，却一点消息也没有。就这样，一位舞钢处级干部在深圳不但找不到工作，甚至连落脚点都没有。

后来听了朋友的劝导，把简历改成两页。毕竟，在时间就是金钱的深圳，没有人会花大量时间看完应聘者的三十多页的简历。也就是这个小小的变通，这才让许家印进入一家名叫“中达”的贸易公司。许家印说，若干年后自己回忆起第一个老板，仍然充满感激。

尽管深圳不是天堂，做业务员那阵子，他在朋友家的走廊住了3个月。后来当了办公室负责人，又睡在了公司一间不用的小厨房里。“但是我从他的身上学到了很多管理公司的经验。”

那时的许家印，还不知道自己两年后即将来到广州——这个实现他人生重要转折的根据地，涉水刚刚兴起的房地产业。

就这样，1992年还未涉足房地产的许家印，开始人生转型之旅。24年之后，就在万科深陷股权之争乱局时，许家印带领的恒大一路披荆斩棘，以所向披靡之势，将多年王者万科拉下马，登上2016年中国房地产第一的宝座。

对了，在举国上下受到南风吹拂的时刻，并购狂人孙宏斌却迎来了人生最黑暗的时刻。他在海淀看守所经过漫长的27个月后，接到了刑事判决书，将被判处有期徒刑5年，罪名是挪用公款13万元。

监狱生活没能磨灭这位出类拔萃的年轻人的斗志。相反，对于孙宏斌而言，这个与联想柳传志之间的陈年旧事，某种程度上成就了日后的顺驰、融创。

祈福新邨热火朝天地在番禺广路开干，已经是11月份了。

他们迎来了第一批住户，还有第一个开业的会所。里面拥有网球场、篮球场、溜冰场、室内羽毛球场和乒乓球台，以及健身房等。这在当时引起了不小的轰动。

时间往后，涌现出的人跟事越来越多。下海四年的张力，已经不满足于当一个装修工程的小包工头了。他发现，“做地产机会更多一点”，就开始考虑并最终下定决心转而投身房地产。

正是这一决定，使他开始了与香港人李思廉坚持至今长达数十年的合作，并一步步地创造出了“富力地产神话”。

雅居乐、碧桂园也想要试水房地产市场，不过做法显然不尽相同。

这家从中山三乡镇走出来的家族企业已经不再满足于家具的生产、销售、批发，陈氏五兄弟决定正式涉足房地产。教师出身的陈卓林，则给雅居乐添上了几分儒雅的风骨。

作为雅居乐的开篇之作——中山雅居乐花园，一度成为港澳人士的度假天堂，也是珠三角地区著名的外销楼盘。最辉煌的时候，雅居乐在当地的市场占有率曾一度达到70%，成为中山最具垄断势力的房地产企业。

比起祈福彭磷基、富力张力、雅居乐陈卓林在地产开发的厚实基础，碧桂园创始人杨国强此刻还在焦虑线上挣扎。

这位来自朴实农民家庭的孩子，18岁之前没有穿过新衣服，20岁加入镇政府属下的北滘建筑工程公司，可以称得上中国最基层的“体制人”。

1992年，北滘镇政府旗下的北滘经济发展总公司与另外两家公司联合成立顺德三和物业发展有限公司，计划开发北滘镇附近的碧江及三桂两个管理区内的地块，这一片土地多达1300亩，项目分别取“碧江”和“三桂”各一个字来命名，叫作“碧桂园”。

万事总是开头难，顺德碧桂园的开发商由于第一期销售情况并不理想，导致有股东萌生退意。股东猝不及防的退出，让项目陷入困境，在这种背景下，当时还是一名建筑承包商的杨国强毅然接盘。低价买下顺德碧江及桂山交界的大片荒地，兴建4000套别墅和洋房，开始进军房地产。

尽管杨国强的房地产之路一开始并不顺畅，碧桂园还是成功找到了一个属于自己的独特发展模式。

1993年，房地产泡沫严重，招致国家调控。一时之间，4000套房只卖出了3套，几乎成为烂尾楼。杨国强找到新华社记者出身的策划人王志纲，他建议杨国强以兴办碧桂园学校为切入点，引进北京重点学校，创办广东分校，吸引急剧富裕起来的家庭子女就学，从而带动有钱人来城乡结合部买房置业。

杨国强随后通过各种关系联系到北京名校景山学校，在碧桂园兴建广东分校。景山学校不仅在北京，在全国都是叫得出名的重点学校，就读家庭非富即贵。买房能获得中国顶级名校学位，瞬间购房人群蜂拥而至。

碧桂园借学校一炮走红，更绝的是，碧桂园学校还向学生收取30万教育储备金，同时保证毕业后可以取回。杨国强这种零息融资的创举，给陷入资金困境的碧桂园引入一笔巨额的流动现金。

无巧不成书。这也成为中国“复合地产”概念的由来。它的做法是，将一个全新的领域与房地产概念加以整合、对接乃至联姻，以此提高房地产的附加值和竞争力。数年后，“运动/教育+地产”的复合地产经营模式便是这一概念的实践应用。

回忆起以往这段做包工头的日子，杨国强不无感概。他说：“你们不知道做建筑多难，到处打听哪家公司要建房，然后跑到人家门口问，是不是可以给个工程做？”

杨国强坦言，自己在建筑公司当了十年经理，画图、预算、买材料，什么活都干，一天假都没放过。正所谓，天道酬勤，杨国强十年如一日的努力终于获得回报，最后打败了镇上另一家老牌的建筑公司。“他们说我是一只老虎带着一群羊，能打败一只羊带着一群老虎。”

这就是那个时代的企业家精神，靠着这股吃苦耐劳的拼劲，踏实肯干的执著，25年的时间，碧桂园从顺德走向全球，经历了四分之一个世纪的风雨历练。2017年11月，碧桂园销售额突破五千亿，成为国内房地产企业的龙头老大。

大浪淘沙。那些尚未挺进房地产行业的大佬，正游离在各行各业。但我们都知道，命运大潮的同心圆已经一步步落笔，一切终将相遇。

豪宅教父黄文仔还在钢材贸易市场中醉心不已。他从来都不缺钱，早在1984年万元户刚刚出现的时候，他就已经是百万身家。

而这时候，龙湖吴亚军还在报社当记者；绿城宋卫平则在珠海一家电脑公司负责编制内部刊物。

4.风暴中心火速革命

机会总是留给有准备的人。南巡的风暴中心正在酝酿一场新的改变。

在深圳，王石已经在奔走全国各地，跑遍了大半个中国，一是推广股份制，二是找地。

当时，万科成立了个股份制改造小组，到处动员人家改制上市。前前后后，万科共参股30多家企业，总**1.3亿。同时，万科先后在全国东南西北中13个城市开发房地产项目。

那时候的王石，踌躇满志，连走路的步伐都快了起来。只是，他日后异常强劲的对手也在这一年踏足深圳，跟他生活在同一片天空下。

1992年，20岁出头的姚振华，完成了华南理工大学工业管理工程和食品工程双专业课程。毕业后的姚振华，只身奔赴深圳创业，靠着卖蔬菜起家。

广为流传的版本是，当时深圳市政府正在搞“为民办实事”的菜篮子工程，姚振华兄弟成立新宝康蔬菜公司。

姚振华发迹与他的潮汕背景也有关系，据悉，他通过当领导的同村老乡帮忙，以菜篮子工程用地名义拿地。姚振华创新的净菜超市模式在惨淡经营一段时间之后，关门大吉，但重要的是，土地倒是拿到手了。

没有人知道，同为潮汕人的朱孟依如何搞定了香港永久居住权。但事实便是，他确实与张芳荣、陆维玑夫妇在香港共同创办了合生创展集团公司。那时，朱孟依不过三十出头。

一个小插曲是，如今专注于CDB写字楼的卓越集团也正是自1992年开始，分别在深圳、北京、上海、海南等地参与**房地产项目的开发。恐怕它自己也想不到，25年过去，竟然都没能进入一百多公里以外的广州房地产市场。

对面的香港，也发生了几件大事。

新鸿基地产迎来了风光的巅峰。当年市值超越李嘉诚的长江实业地产，成为香港市值最大的地产公司，堪称“地产巨无霸”。

1992年，向来敏锐的港企也加快进军中国的步伐，改成新世界发展(中国)正式成立。香港四大家族之一的郑裕彤，把业务重点向内地房地产市场倾斜。

事实上，新世界蛰伏大陆已久。早在1980年就已经开发广州中国大酒店项目。1991年又开发了**住宅项目广州东山福莱花园，同年还在上海开发浦东金融综合大楼。

还有一位如今活跃在地产界的领军人物，也几乎在同时瞄准了内地市场。恒隆集团在主席陈启宗的带领下，率先在上海打造了恒隆广场和港汇恒隆广场两个标杆式项目，大获成功之后，逐步扩大布局在内地多个城市，主要发展高端商业地产项目。

那是一个属于港企的繁荣年代，刚刚起步的内地房地产竞相学习香港的先进模式与经验。其中，也包括刚刚萌芽的中介代理行业。

施永青创办的中原地产凭借在香港十四年的经验，1990年初步涉足内地房地产市场。1992年正式成立合资公司，大规模进军内地。他在上海开设内地第一间合资公司的同时，也大规模引入珠三角楼盘到香港销售。

大概，英雄都是所见略同的吧。一前一后，香港美联物业也在内地成立了美联(中国)有限公司，专门负责国内房地产买卖及租赁服务。

国内风生水起，变幻莫测。

彼时之中国，就像一座围城。城外的人想进来，城里的人想出去。外资觊觎中国市场的同时，世茂集团董事长许荣茂已经在澳大利亚的悉尼和达尔文市运筹帷幄，颇有建树。

他成功了。由于在澳洲华人社会的影响力和对当地社会的突出贡献，他被授予“太平绅士”的荣誉称号。

5.站在历史的交汇点

历史的魅力在于，两个看似没有交集的人总会在某一点上相遇。

这一年过后，冯仑与王石第一次见面。冯仑三十二岁，王石四十。冯仑告诉王石，他办企业满腹情怀，“为了理想”。王石说，你这样不行，“企业要以利益驱动”。两人讨论了好几个小时，互相较劲。就在王冯为“理想与利益”争辩之际，姚振华刚到深圳，卖菜拿地忙得欢腾。

二十多年后，当宝能系悍然对万科发起收购大战发轫之际，冯仑作为调停人，在自己办公室组织王石、姚振华会谈。王石的较劲对象由冯仑换成姚振华，谈论的焦点由“理想与利益”变成“收购与反收购”。

王姚会进行了长达四个小时的夜谈，会谈过程中，姚振华明确将入主万科，但表态会继续让王石当旗手，然而王石一口回绝：“不欢迎”。就这样，会谈最后不欢而散。双方主帅回营后，各自重整人马，整军备战。

这一年，潘石屹在北京的冬夜，凌晨一点钟站在市计委门外等候刘晓光。那时是潘石屹在北京开发的第一个房地产项目，急需批文。

上文提到的刘晓光，彼时是北京政坛一颗新星，30多岁就当上北京市副局级干部，甚至一度曾成为北京市副市长人选。但3年之后，他生命出现重大转折。1995年，刘晓光调任重建首创集团，从此成为房地产发展商的一员。

刘晓光在地产圈的份量极重，甚至被任志强称为北京地产真正的“带头大哥”，据说，每次任志强开炮时，也只有他是**能将任志强劝和的人。此外，包括王石、冯仑、潘石屹等“大佬”在他面前，都尊称其为“带头大哥”，以果敢勇进著称的孙宏斌也称赞他“敢为天下先”。

这一年，全国房地产市场交易额达到185.4亿，交易面积4154万平方米，分别比1991年同期增长48.7%和63%；房地产价格也比1991年末相比上涨了51%。与此同时，全国各地的房地产改革和创新也在同步进行。

上海借鉴新加坡的成功经验，已经率先在中国建立了住房公积金制度一年有余；北京市政府公布《北京市住房制度改革实施方案》以及其他七个配套办法，并于7月1日全面实施。

作为曾经引领了经济领域许多个“第一”的经济特区——深圳，再一次开中国房地产展先河，举办了第一届深圳商品房展销会。中国房地产市场从此进入了快速扩张期，这场以城市为开端的居住变革，正在改变人们的居住模式和居住观念。

这一年，挥别河南舞钢的许家印和刚走出华工校门的姚振华同时来到深圳，与王石在同一个城市打拼。这三个男人日后的命运，冥冥之中已经呈现交集。

23年后，姚振华调动巨额资金，开始对万科围猎。长期游学、登山、划艇的王石仓促应战，开局阶段一度被动挨打。甚至在2016年6月26日，许家印大宴宾客举办恒大20周年庆的同一天，宝能系发出罢免王石的檄文。

好不容易把国内外政要、知名学者、顶级企业家、娱体明星请到现场举办20周年生日趴，结果却被宝万之争突发檄文抢了头条，恒大也不是省油的灯，随后豪掷362.73亿，紧急建仓，狂揽万科14.07%股票，一跃成为万科前三大股东之一。

这一年，海南楼市改变了冯仑、潘石屹、李书福等人的人生轨迹。极速升温、无序开发、**过热的房地产市场暴露了这个新兴行业的众多问题。在短短三年，海南房价增长超过4倍。这座总人数不过655.8万的海南岛在高峰时期竟然出现了两万多家房地产公司，平均每300个人一家房地产公司。

就在万通六君子借海南炒房赚了人生第一桶金，分钱撤退之际。李书福来了！只是，他选择的时间节点不太好，1992年是海南房地产冲到顶峰期，李书福带着数千万来海南，准备趁这个开发热潮捞一把。

理想很丰满，现实却很残酷。李书福淘金没淘成，却成这轮楼市击鼓传花的最后接盘侠。之前几年辛辛苦苦攒下的几千万资金全部打水漂，愤恨无奈地回到浙江。

炒楼失败的遭遇对李书福打击非常大。回到浙江之后，李书福潜心反思，对**战略重新调整，寻找事业新起点。最后终于沉下心来，扎扎实实做实业，减少了盲目跟风**，由此成就了其转身变为杰出企业家的代表，领带吉利汽车成为中国汽车知名品牌。

他们的名字，在过去20多年间的某一时刻会如流星般闪过，未必是最亮眼的那一颗。但，就是这样一个充满了起点感的年份，中国房地产行业和房企的成长故事都在路上。

以史为鉴，可知兴衰。1992年，注定是一个跨越荒芜与野蛮的时代，也注定是一个承担惊喜与蜕变的时代。

尾记：致敬五百年一遇的伟大年份！

致敬玖贰，这是一个值得致敬的伟大年份！

1992年，这是个五百年一遇的年份。我们把时间从1992年往前推五百年，那是1492年，也是哥伦布扬帆起航，发现新大陆的一年。

五百年前的十五世纪，富饶、发达的东方文明古国——中国和印度吸引了西方人的无比向往，无奈西欧及亚洲间陆上贸易通道被盛极一时的奥斯曼帝国垄断。

于是，1492年，受《马可·波罗游记》感召的哥伦布，带着对中国的憧憬，在西班牙皇室支持下，扬帆西航，这个原本想从海上打通前往东方中国、印度之路的探索，却意外发现新大陆，更将人类带入史无前例的大航海时代，把世界五大洲四大洋融入了全球化进程，开启人类历史上全新纪元。

1992年，古老的中国，又一次面临难得的发展契机，美苏争霸格局瓦解，东西对抗消散，冷战终结，全球化新浪潮扑面而来，在这种背景下，中国主动敞开胸怀，以极大的魄力开启新一轮改革开放的序幕，同时也引领着世界发展。

五百年前，中国触发了人类历史上第一次全球化进程，五百年后，中国再次成为全球化不可或缺的**组成部分，也正是中国的全面融入，世界才具有真正的全球化意义。

这一年，世界和平的力量在积聚。克林顿成功当选为美国总统，他把美国从冷战思维中拖了出来，将重点投入到经济发展中，并借助互联网经济崛起契机，引领美国经济重现繁荣。日本明仁天皇也在这一年正式访问了中国，这是中日两国交往史上日本天皇首次访问中国，其意义之重大不言而喻。

这一年，中国国内生产总值的增长达到了前所未有的12.8%，远高于原先估计的6%。中国经济进入显著加速发展阶段，也是从这一年起，中国的经济增长率开始一直高居世界首位，成为全球经济发展引擎。

希望跟不确定都正在吸引着国外资本。跨国企业看到中国的巨大发展**，大胆进入中国市场，给许多中国企业带来了挑战。中国东风汽车公司与法国雪铁龙公司合资成立了神龙汽车有限公司，开始生产东风雪铁龙汽车产品。

连美国通用公司的CEO杰克韦尔奇都亲自来到中国。这位美国商界的传奇人物认为，当时的中国是世界上最激动人心的市场、通用将在80多年后重返中国。

远在大洋彼岸的微软，比尔·盖茨正在指挥一场进入中国的战役，第一步在北京设立代表处，希望以此作为大规模挺进中国的桥头堡。两年之后，比尔·盖茨首次访华，加大开拓中国市场。顶着全球首富头衔的他，也成为中国年轻人的偶像。

在这个伟大的年份，中国与世界的交流在加速，中国在走向世界，世界也需要中国。在这个伟大的年份，中国企业家全面觉醒，世界企业家竞相进军中国。25年后的今天，中国企业已经是世界500强的重要组成部分。

2017年9月，中央重磅发布了弘扬企业家精神的意见文件，文件开篇便高度肯定了“企业家是经济活动的重要主体”。同时也强调，企业家“为积累社会财富、创造就业岗位、促进经济社会发展、增强综合国力作出了重要贡献”。

中国的企业家，从1978开始萌芽，到1992年全面觉醒，逐渐形成中国、乃至世界的重要力量。而在房地产领域，众多早期地产企业家敏锐把握到时代发展脉搏，为中国经济建设注入强大动力，并走出国门，布局全球，甚至成为世界级500强之列。

改变了中国房地产历史的1993年

30年以后，当人们重新审视中国房地产行业发展的脉络里，竟然把中国楼市起点的坐标定位到了1987年那场并不起眼的土地拍卖会上。就在中国南海边陲，新成立的深圳为筹钱发展特区卖出了新中国第一幅土地时，也正式拉开了中国房地产行业市场化发展的序幕。

千百年来，中国人对土地的执着与迷恋，从未消减，中国的历史其实就是一部土地变革史。尤其是最近的30年里，纵使风云变幻，地产行业发展仍带动整个社会经济一路狂奔。回望来路，那些影响整个行业甚至中国历史进程的重大时刻、人物、事件总是在不经意之间上演，30年，一年一个脚印，印照出中国房地产发展的艰辛和坎坷，也印照出中国房地产发展的成长与收获。

《地产30年》系列之1993年，这是中国经济进入迅猛发展的一年，也是宏观调控重拳整治的一年。这是承前启后的一年，也是转型阵痛的一年。这一年，继承了1992年的经济发展态势的同时，引发了经济发展过热，中央紧急出台“国十六条”进行宏观调控。这一年，土地市场异常火 爆，全国各地纷纷出现炒地潮。这一年，海南房地产泡沫进入最后的颠狂。这一年，全球众多知名企业大跨步进军中国，这一年，中国申奥失败……这一年，惊心动魄，悲喜交加，有的人身败名裂，欲哭无泪；有的人幸运出逃，缔造新的地产神话。 虽然比不上1992年的历史里程碑地位，但1993年，无疑仍将以其独特的姿态在历史的长河中留下不可或缺的一笔。

1993年，虽说比之1992年，少了众多轰动性事件，但并不妨碍这一年给人留下的记忆。

南巡的春风，开启了中国改革开放新一轮浪潮，压抑已久的中国经济如雨后春笋，迅速崛起。进入1993年，经济发展速度之快已经超乎想象，与以往不同的是，1993年经济过火形势来得比以往更猛烈些，甚至火 爆到几乎失控地步。

《1993年国民经济和社会发展统计公报》显示，1992年中国GDP增幅高达14.2%，其中，工业总产值增长就有24.7%，而全社会固定资产投 资也出现44.8%涨幅，这一切，已成1993年经济虚火的前奏。

果不其然，1993年的经济火 爆态势不期而至。上半年各项数据屡创新高，全社会固定资产投 资同比增长率高达61%，远超1992年。而工业增加值的增长率达到30.2%，另外，35个大中城市居民消费价格同比上涨17.4%，进入6月份更是高达21.6%。

国民经济甚至出现“四热”现象：开发区热、房地产热、股票热、集资热，无论是风暴中心的海南，还是整个中国房地产市场都迎来了巅峰时刻。房价、房企数量、投 资额、商品销售额都刷新了记录。

中国经济历史上曾多次出现“救市-过热-调控-偏冷-救市”的循环怪圈。也就在同一年，我们发现，从春天到冬天，中间是可以没有过渡的，而且速度之快让人措手不及，无所适从。

国16条的横空出世，给一路高歌猛进的房地产狠狠地泼了一盆冷水，中国楼市的“第一个黄金十年”，以“硬着陆”的姿态头破血流地收场。

当1993年的日历翻完最后一页时，我们无法说清有多少人因为搞房地产而大发横财，更无法数清有多少人因为搞房地产而倾家荡产。

在这奔流不息的历史浪潮中，一批人淹没了，自有另一批人应运而生。在这不确定的年份里，龙湖地产、富力地产、远洋集团、保利置业、五矿地产、敏捷地产、珠江投 资、新城等房企相继成立，并逐渐成长为如今的行业弄潮儿。

1.全国炒地热

从巅峰跌落到谷底，很多时候只是一瞬间的事。

自1988年建省以来，海南就一直是中国开发热土。1993年上半年，海南房地产市场进入最后狂欢，据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，海南房地产价格从1988年建省之初的1350元/平方米，飙升至1993年上半年的7500元/平方米。

不到五年时间，房地产价格增长已经超过5倍。与此同时，海南土地价格从1991年的每亩几十万，攀升到1993年的最高600多万元/亩。

上半年，这场击鼓传花的游戏还玩得正酣，一夜暴富的神话还在上演。

与此同时，海南房地产的热浪大规模席卷全中国。1993年3月，八届全国人大一次会议上，兰州市市长称：大搞房地产开发是兰州市1993年工作重点之一。同年1-4月，北海市平均每3天就有1亿元资金涌入。

原四川省委主要领导人要求四川的企业到上海搞房地产开发，不能“提篮小卖”。云南瑞丽，地价由过去的“送人不要”开始狂升猛涨。贵州人也离乡别井，奔往广西炒起了地皮。

历史数据显示，这一年1-6月，全国房地产业完成开发投 资274亿元，较1992年同期增长143．5％；新开工商品房面积比上年同期增长136％；商品房销售额增长55．6％；开发企业由1992年的1.24万家上升到近2万家，有权威人士私下估计，甚至可能超过3万家。

对土地市场推波助澜的还有开发热，全国各地开发区为了招商引资，在**政策上拼命下血本。据《中华工商时报》报道称：“每年土地黑市 交易流失的国家收益，估计就有200亿之巨。”媒体同时披露，有些外商以极其低廉的价格拿下数百亩甚至几平方公里土地，然后进行土地平整，以几倍的售价转手卖出去可以获利。

低价出让土地或者豁免土地使用费的**政策，让中国土地市场成为一个灰色地带，也催生了畸型的房地产市场。据中国台湾《联合报》描写的中国现状已经到了：“无处不见房地产开发公司的招牌，无处不谈土地买卖。”的境况。

这场以开发区为名义的“圈地运动”泛滥潮横扫全国，特别是1993年底，开发区数量猛增至8700多个，而这一数字在1991年、1992年分别是117个、1951个。国务院调查报告显示，截止至1993年4月，全国开发区开工面积307平方公里，仅占规划总面积2%，超过90%的耕地并未落实到开发环节，造成1000万亩耕地流失。

暴风雨前夕往往是平静的，甚至是安乐的，让人毫无察觉。当所有人都沉醉在这场财富狂欢时，谁也不曾想到，寒冬骤然而至。

面对着过热的经济，时任副总理朱镕基担当起了调控的“主刀手”。6月23日，朱镕基发表讲话宣布，终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

次日，国务院《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》（通称“国16条”）出台。《意见》包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投 资、清理所有在建项目等一系列宏观调控措施。

对于海南房地产来说，上述政策几乎招招致命，银根全面紧缩，让房产泡沫在急剧膨胀后瞬间破碎。

泡沫破裂之后，海南房地产可谓哀鸿遍野。全省1.3万所房地产公司中95%陷入倒闭，数千家开发商卷款逃离。占全国总人口数仅0.6％的海南省留下的积压商品房数量占全国总量的10％。

全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

海口市地价从1993年最高的680万元/亩一路狂泻，到1996年年初已经跌至约100万元/亩，跌幅达85%，基本上回落到1991年的水平。

从此，良辰美景变成了断壁残垣，“天涯、海角、烂尾楼”成为海南三大景观。

海南房产泡沫亲历者邢增仪曾感慨道：有的人带着千万家产而来，两手空空离去；有的人黑着头发、白着面孔而来，白着头发、黑着面孔离开；有的人健全着来，残疾或破碎着离开。海南每一幢高楼里都有一个悲壮的故事，每一根桩基下都有一个可歌可泣的灵魂。

有更惨者甚至发出“这也只有跳楼才能一了百了啊”的绝望之声。

海南巨量的房地产库存，一直到1999年才清理完成。海口市的房价，在2010年前后才重新回到1993年上半年的高点。

唇亡齿寒，海南房地产崩盘，让整个中国房地产市场都不好了，其中广西北海、广东惠州成为另外两个“重灾区”。

一海之隔的北海，当年房地产火 爆程度与海南可谓不相伯仲，以至于1993年1月朱镕基前来视察时，也忍不住警告：北海不同于上海，北海建设要量力而行。

数据显示，1991年以前，北海的房价还只有500-600元/平方米，到1993年上半年已经涨到3000多元/平方米。

但1993年下半年开始，随着海南房地产崩盘，北海市房地产业也直线下滑，土地降到8万元一亩仍难出手，楼价跌到 500～1000元/平方米还是没人要。

据房产部门2000年的调查，人口不过30来万的北海市在“房地产热”中共造成闲置土地1887公顷，积压空置房 107万平方米，停缓建工程108个，“烂尾楼”建筑面积121万平方米，被套资金超过220亿元。

那时的北海，“半拉子”工程随处可见，别墅区草比人高，野狗乱窜，一片荒芜，许多经济学家将其戏称为“房地产泡沫经济博物馆”。

在八十年代末，惠州曾高喊“80年代看深圳，90年代看惠州”的口号。这个踌躇满志的城市，在1992年曾经吸引超过260亿的热钱涌入。但1993年的调控，让惠州叫板深圳的美梦一朝破灭。

房地产泡沫破灭之后，惠州城市信用社的总损失超过60亿元，遗留了55万平方米的烂尾楼，52万平米空置商品房。作为惠州当时重点开发的南部新城区，大亚湾在整整10年间，犹如一个“鬼城”。

海南房地产泡沫破裂之前，在陈国强著《房地产江湖》一文中提到：曾经有一家香港媒体评论如此说：“在改革路线上高速驰骋的中国经济，是一匹强壮彪悍的神驹；但它带有几分野性，并且它从来未曾在这条路线上跑过，而目前是晨光熹微、雾气重重的光景。这匹马是能够疾驰的千里驹，可是在驱策前进的时候，必须注意：既要马儿跑，又要马儿不摔倒。”

可惜的是，在1993年，这匹高速奔跑的千里马还是摔倒了，而且摔得很重，头破血流，筋断骨折。

2.成败一线之间

在这世界上，幸运儿永远是少数。

海南房地产泡沫让很多人“身受重伤”，从此一蹶不振，即使有人东山再起，风头也大不如前。像万通六君子这样全身而退的，屈指可数。

在《地产30年》之1992年篇章里，我们已经讲过关于万通六君子从海南胜利大逃亡，背后故事其实很多，本文接着继续讲述六君子有如神助般的海南淘金历险故事。

有一个说法是潘石屹用5斤桔子向规划局办事员换来了海口住房建设数据：海口市总报建面积除以该市常住人口和暂住人口，人均达到50多平方米，而当时北京的人均住房面积才不过7平方米。

“我的第一个感觉就是天要塌下来了！没有任何需求支持的供给，这不就是泡沫吗？”意识到危机即将到来的潘石屹，成为了六君子得以及时抽身而退的关键。

另一个说法则是冯仑提前获得了政策层面的消息。据悉，1992年年底，冯仑在北京和朋友聊天时得知国家要进行宏观调控，即将出台文件。于是，对政策极其敏感的冯仑下定决心，从海南撤退。

从虎口脱险之后，六君子从海南出发，冯仑和潘石屹北上京城，易小迪到了广西，王启富去了深圳，王功权则去了美国。在广西，易小迪成功开发了南宁万通空中花园、新万通购物广场、新万通宾馆等，在北京，冯仑和潘石屹凭借“万通新世界广场”一战成名。

而在六君子开疆拓土的众多城市中，北京万通算是最具代表性。

1993年1月18日，万通前身“海南农业高科技投 资公司”增资扩股，改制为有限责任公司形式的企业集团，即万通集团。同年6月，万通集团发起组建北京万通实业股份有限公司，成为北京最早成立的以民营资本为主体的大型股份制企业。

不过，当初完成股份制改造的北京万通，虽拿到了资金，却苦于没有项目。

而当年同样完成股份制改造的华远，则手握大量土地资源，尽管已经签订一系列合资、合作合同，但资金压力并未完全缓解，仍然要靠出让土地和项目换取更多的资金。

一个有钱没项目，一个有项目不够钱，互补的双方就这样找到了合作的机会。

北京万通和华远合作的第一个项目便是位于阜成门的“新世界广场”，这个项目曾经被潘石屹戏称为“任志强废纸篓里的项目”。而任志强和潘石屹这对欢喜冤家的姻缘也是从这次合作开始。

据任志强在《野心优雅》一书中回忆：当时和潘石屹就新世界广场的土地进行谈判时，潘石屹甚至不知这个行业的通用术语，不知道什么叫“七通一平”。

这一次，潘石屹又当了一回幸运儿。在北京重新出发的潘石屹，不仅没受宏观调控的影响，甚至因为宏观调控捡了个便宜。

任志强在书中写道，与潘石屹谈判接近尾声时，我得到了内部消息：新的一轮调控将开始了，于是我将报价减了2000万元，给了小潘一个惊喜，小潘仍然不放心，又让我在新公司中加入5%的股权，终于我们签订合约。

据任志强书中透露，当时为募集更多开发资金，除了降价出售项目外，华远还希望股票能在市场上流动，通过增资扩股获得更多的市场直接融资，但天不逢时，华远的股票仅在NET系统流通了一天，朱镕基就下令关闭了法人股流通市场并在紧缩政策中明确表示禁止房地产企业上市。

而被抛弃的“新世界广场”，在成功转手后，反而创下了北京市场的一个销售神话。

当年，还不太懂房地产的潘石屹，接受了中国地产“概念营销”第一人之称——香港利达行邓智仁的建议，由其负责万通新世界广场的推广和销售工作。

邓智仁最终也没让潘石屹失望。经过一系列包装推广，万通新世界广场卖出了每平方米3600美元到5000美元的天价，相当于当时市价的3倍。仅销售了6天，就拿到5亿港元的回款。

这样的成功，或许潘石屹他们都是始料未及的。据潘石屹回忆，在庆功宴上，邓智仁唱歌唱得声嘶力竭，完全是疯了一样。而冯仑更是喝酒喝进了医院，打完吊针，还躺了两三天。

万通新世界广场赚了几个亿，给了冯仑继续加大投 资的底气和信心，之后，万通集团相继收购了贵州航空公司、武汉国投、陕西证券，并成为民生银行的大股东。

到1995年，万通集团发展到达高峰时刻，先后涉足房地产、通信、服装、商业、信息咨询、银行、保险、证券等多个领域，布局广及北京、海南、西安、沈阳、武汉等城市，控制的资产高达70亿元。

二十年后，一部叫《中国 合伙人》电影上映了，片中黄 晓明有一句台词被奉为经典：千万别跟最好的朋友合伙开公司。

之所以成为经典，大概是因为引起了很多的共鸣吧。在万通集团风光的背后，六君子之间的分歧也越来越大，冯仑想在各行各业、全国各地发展，而潘石屹就想在北京做房地产；冯仑需要钱，潘石屹不肯给……

最终，这六位曾经共过患难，也享过富贵的君子，还是迎来了“分家”的结局。

在海南完成资本原始积累并成功逃离海南房地产崩盘，是万通得以蓬勃发展的重要基础。但是在这场灾难中“牺牲”的人不在少数，曾经的海南首富冼笃信便是其中一个。

靠倒卖汽车赚到第一桶金的冼笃信在1989年进军房地产，1992年开始在海南各地大量买地，高峰时手握5000亩土地，总值超过10亿，成为又一个暴富神话的主人公。

但1993年的宏观调控，将他从顶峰打入十八层地狱。尽管在宏观调控政策出台之前和之后，时任人民银行海南省分行行长的马蔚华都给冼笃信提过醒，但冼笃信始终没当回事儿，拒绝将手中价值10多亿的地皮出手，连拿着几千万支票找上门来买地的客户都被他拒之门外。

“我买土地是对的，没有卖是错误的。”这是冼笃信对当年失败的最简单总结。

冼笃信失误远不止这个。据说，当时，北京市海淀区政府曾经邀请冼笃信去做房地产，并承诺地块随便挑。但冼笃信拒绝了，反而去了湖南衡阳。若干年后，在谈及当初投 资衡阳的决定时，冼笃信说，是因为他爱的一个人在衡阳。

人的命运往往就是一念之差决定的。自此之后，冼笃信的事业开始走下坡路，一年不如一年。

在2004年的博鳌房地产论坛上，冼笃信见到了当年从海南“脱险”的冯仑、潘石屹和任志强，他第一个发言：今天坐在台上，他们三个是以成功者的身份回答问题，我是以失败者的身份和你们对话。

3.港房先知先觉

1993年，在北京，潘石屹和冯仑奠定了他们在房地产行业的“江湖地位”。而李嘉诚则在这个城市落地了他在内资投 资最大的一个房地产项目——东方广场。

这个被李嘉诚视为“最棘手、最反复”的项目座落在北京城最繁盛的东长安街和王府井交界处，毗邻天安门广场，占地10万平方米，总建筑面积达80万平方米，是目前亚洲最大的商业建筑群之一。

按照最初的构思，李嘉诚将在这个最好的地段，用最好的设计，兴建一座世界一流的单一体积最大建筑物。一开始，李嘉诚以为会进展很顺利，希望用最快的速度完成。李嘉诚甚至将完工日定在了1997年7月1日，这一天，是香港正式回归的日子，东方广场无疑将成为李嘉诚献给祖国的最好礼物。

只可惜，最终事与愿违。1993年，东方广场由北京政府批准兴建，次年动工，但动工三个月后，项目便因审批手续出现问题，陈希同、王宝森贪污受贿案，建筑设计受到非议，开发中撞见古迹等一系列问题而被逼停工，一直到1997年8月才全面复工。

若干年后，李嘉诚在接受媒体采访时透露，当时项目第一个矛盾就是有人认为这座建筑物变成首都最大的建筑物，另外有人认为太高。最后为推进项目继续开发，李嘉诚采取了一个折中的办法，第一改变体积，减少百分之三十；第二个改变，由单一座建筑变成十一座大厦，高度由70米，改为地上30米，地下20米，第三个改变是股权方面。

“原来中资机构也是合作伙伴，但股权只有百分之十几，后来提高到了40%，长江集团、和记黄埔占52%，东方海外占8%。”

2003年8月，东方广场竣工，这距离原定的1997年晚了足足六年。而一波三折的开发历程，让建筑成本大增成为无可避免的事实。时至2000年，东方广场的总投 资额已远超原来预算，达到二十亿美元。

无疑，这个巨无霸项目无论之于北京，还是之于李嘉诚，都是举足轻重的。以至于多年之后，在谈及李嘉诚撤资内地的话题时，任志强发出了“只要李嘉诚没有把东方广场卖了他就没有撤资”的言论。

关于东方广场，还有一个题外话：这是李嘉诚与周凯旋结缘的重要契机。

据悉，东方广场这个项目，一开始是周凯旋在王府井大街散步时想到的。当年，在时任东方海外董事长董建华的建议下，连容积率是什么都不懂的周凯旋与董建华表妹张培薇一同上京寻找房地产项目。

周凯旋找的这个项目当时曾在香港引起轰动，董建华亲自出面，邀请多家香港地产地产商合作，其中就包括李嘉诚。

更令人想不到的是，周凯旋仅仅用了5分钟便说服李嘉诚做出了投 资决定。周凯旋向李嘉诚承诺，12万平方米的动迁、平整土地以及一系列建设手续都一力承担，交给李嘉诚的保证会是手续齐备的“熟地”。

之后，周凯旋用了五年时间向李嘉诚兑现了承诺，周凯旋的工作能力及商业眼光也获得了李嘉诚的充分肯定和信任，并开始了长达数十年的“友谊”。

后来，李嘉诚在互联网行业的几笔重大投 资，都深受周凯旋影响，包括成立TOM公司，投 资当时几乎没有盈利的Facebook等。据悉，2012年Facebook上市时，李嘉诚的投 资翻了五倍。

在外界眼中，周是李的“红颜知己”，而在李眼中，周是“最不可替代的朋友”。

这边厢，李嘉诚通过旧改分羹北京商业地产市场，那边厢，香港地产界“四大天 王”之一的新鸿基则借助与北京东安集团合作开发新东安广场进入内地商业地产。

1993年，北京东安集团公司与香港新鸿基地产有限公司合资对百年历史的东安市场旧址进行改扩建，这个新的商场被称为新东安广场。

据说，1998年1月，新东安广场开业时曾轰动北京，建筑本身被评为上世纪90年代北京十大建筑之一，地下一层的“老北京一条街”因再现了民初东安市场景图，一度成为王府井大街的旅游名片之一。

不过，后来因为管理理念不一致，合作双方选择了“和平分手”，新鸿基接手了东安集团的50%股权，实现百分百控制。新鸿基为统一公司的购物中心品牌线，从2008年开始，将“新东安广场”更名为“北京apm”。

北京旧城的巨大商机，郑裕彤自然也不甘缺席。1993年，新世界集团与当时的北京崇文区政府达成合作协议，双方将成立一系列合资公司在崇文区做旧城改造的一个试验性项目。作为合作方，崇文区政府将享有该项目的30%利润。

崇文门外1、2、5、6号地被捆绑在一起进行集中改造，对当时的崇文区来说，这是难度极大、困难极多的四块地。首先是政府基础设施条件极差，其次是人口密度大，拆迁成本高，另外，由于部分地块邻近天坛，建筑高度受限，容积率也较低，导致整个开发建设很难做到资金平衡。

这个说法并无夸张，一直到2007年，新世界才基本完成1、2、5号地块的全部开发，历时14年之久。其中1号地开发为新世界商场一期、三期及新怡家园，2号地为新世界商场二期、新世界家园及回迁房都市馨园，5号地为新景家园。

但改造还远远没有结束，剩下的6号地成为了最棘手的难题。由于距离天坛较近，加上文物保护、限高、外迁房源不足，回迁困难等种种因素，该地块至今仍未完成拆迁开发工作。

在最新的2017年棚改计划大本中，6号地块也没有在列。又一个十年即将过去，姑且不论资金成本，就时间成本而言，新世界付出的相信也是无法估量了。

同在这一年，看准市场契机的新世界集团还创立了新世界百货有限公司，并于翌年在武汉经营管理了第一间百货商场。从此，新世界百货拉开了全力进军中国零售业市场的帷幕。

在最高峰时，新世界百货在国内持有41家百货店和两家购物中心。遗憾的是，之后随着电 商冲击和百货业态式微，新世界百货业绩从2013年开始一路下滑，最高跌幅达到43.4%。2017年6月，新世界百货正式提出私有化，这也是新世界集团继新世界发展之后，再一次将旗下上市公司私有化。

这一年，还是胡葆森从香港转战内地房地产市场之后，接受检验的一年。

郑州东郊，在一片与市区完全分割开来的盐碱地上，胡葆森要建造一个面积为360亩的超级大盘——金水花园，并且价格很贵。

可上市之初，恰逢宏观调控政策出台，让这个被胡葆森寄予厚望的项目一下子陷入滞销的泥潭。后来，胡葆森向《中国周刊》记者回忆，那段时间，每天都要吞两片舒乐安定才能睡着。

而最后帮助胡葆森走出泥潭的恰恰是从香港地产学到的营销理念。彼时，胡葆森在河南推出“按揭贷款”的售楼方式，同时做出金水花园“十年还本”（在当年6月到12月之间购买金水花园一期的业主，在一次性付清所有房款的情况下，10年之后，建业房地产公司在保证其产权的基础上将这批业主的购房款悉数退还）的承诺。

消息一出，全国震惊，此举在中国内地并无先例。但“十年还本”的承诺相当奏效。6月19日， “金水花园”成功售出第一套商品房，此后销售一路走高。

回想起当初这个轰动一时的壮举，胡葆森却带有几分唏嘘。“首先要想办法活下来，要忍辱负重，即使明知道五年或十年之内不可能有一个规范的市场，你还是要坚持，只要生存下来就会有机会。”

4.风起南方

在深圳，房地产行业迎来了一个重大变革。7月24日，深圳市第一届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过《深圳经济特区房地产转让条例》，10月1日正式实施。

在《条例》中，深圳市首开先河，对房地产预售做了专门规定，成为大陆最早立法并推行商品房预售制度的城市。

1992年开始，万科就在酝酿转型。到了1993年，曾经推崇多元化的王石开始向专业化转轨。“专攻房地产项目成为1993年万科的战略决定!”

“当时，万科决定只做房地产，不做其他项目真是下了狠心的！可以说，这是我人生中面对的第三次放下。当时国家进行了宏观调控，房地产市场的大环境极端不好，而你还要放弃其他可能带来大利润的项目，这要大魄力。”王石如此回忆道。

在定下“专攻房地产”的主基调之后，万科想要加快跨地域拓展房地产项目的节奏，筹措资金成为当务之急。

一开始，万科希望发行可转债，当时与万科一同申请可转债的还有宝安股份有限公司，总可分配指标20亿元。结果在北京、深圳均有良好公共关系的宝安股份一个申请就批到了10亿。

时任人民银行深圳分行行长王喜义跟王石说：“可转债不可能了。发B股吧，新品种，你们回去研究一下。”

无奈之下，万科只能选择发行B股。彼时，主管此事的是中国人民银行深圳分行金融管理处副处长张国庆，张国庆告诉王石，一个月后，我就要离开人行了，运作一家证券公司，万科的B股就由我来承销吧。

张国庆所说的证券公司就是君安证券，正是这家证券公司，成为万科历史上第一次股权之争的主角。

5月28日万科B股正式挂牌交易，万科首发4500万股，每股港币10.53元，筹资4.5亿港元。

虽然最后成功挂牌交易，可当时市场并不看好B股，有相当比例的股票还没有被认购，而作为主承销商的君安证券只能自己消化，君安证券亦因此被迫成为万科的大股东之一。

王石在《道路与梦想》一书中曾如此描述：当时，君安承销万科 B 股，有1000 万股仍压在手上，成本在12 元每股，而目前市场价只有9元每股。按市场价售出将亏损3 000 万元。

股票被套，君安证券的偿付能力也出现了问题。据说，当时，张国庆建议万科反贷给君安证券一笔费用，以解决短期资金拆借的燃眉之急。

不过，张国庆的建议被王石以“挪用筹资款借贷给证券公司是违规的，也违背发行B股的初衷”为由拒绝了。

B股发行成功，让万科在宏观调控政策的阴影下有了明显的资金优势，万科借机攻城略地，地产项目遍地开花：上海万科广场、深圳荔景大厦竣工；鞍山东源大厦封顶，沈阳城市花园开工，深圳海神广场破土……

此次发行B股，让万科在市场低潮时过了春风得意的一年，可也正是因为这次发行B股，引发了次年的君万之争。

就在王石忙着资本市场运作的时候，张力和李思廉也没闲着。

这对“地产双雄”一起出资2000万元，成立了天力地产公司——富力集团的前身，从此，两个没有血缘关系的人开始了他们人生中最重要的合作。

当张力和李思廉这对“好基友”开始搅动广州楼市之际，上海同样有一对“好哥俩”也在酝酿一场楼市营销变革。

1993年，易居控股创始人周忻在房地产行业摸爬滚打已有一年，而且似乎已经摸着了门道，由周忻主导的上海好莱坞时代将全面到来。

彼时，被称为最懂策划的销售大师周忻负责好莱坞花园项目营销，这位精明而大气的上海人，在业界素以创新著称，他对之前小打小闹的地产营销并不感冒，于是找来了上海大学校友朱旭东，准备联手干件震撼上海滩的大事件。

于是，就在这年11月3日，新民晚报上刊登了一则具有划时代意义的地产广告。打出“三万元拥有一个家”好莱坞花园地产广告，这句脍炙人口一时之间风靡整个大上海。而这句广告语，出自周忻的绝佳搭档——朱旭东手笔。据说，这则广告还是朱旭东自己一笔一划画出来的。

广告打响之后，周忻带领营销团队立刻全面战斗，短短时间内迅速让好莱坞花园这个项目空前热销，一炮而红，由此奠定了其在房地产行业的地位。

经此一役，周忻收获的不仅是一战成名，更巩固了他与此后几十年老搭档朱旭东的合作模式：一个把方向，管经营，一个做品牌，搞营销。周忻与朱旭东这种合作模式，从两人一起工作到后来一起创业都始终坚持着，配合得天衣无缝、游刃有余。

1993年，周忻在上海一飞冲天之际，在大连已经小有成就的万达，开始不甘于现状，王健林实施了创立以来的第一次转型，从大连走向全国。

多年之后，王健林谈及万达多次转型的初衷就是因为老处于如履薄冰的状态。“住宅做得如火如荼的时候，我就隐约感觉到游离，我说不行，哪一天大连的市场垮了，我们弟兄们怎么办，我们得走出去。”

跨区域发展的第一站，王健林选在了广州番禺，通过收购获得了现在的侨宫苑项目。随后，万达到成都、长春多个城市进行开发，开始大规模进军全国。

不过，王健林这第一步，走得并不容易。据他透露，当时刚来广州，还栽了跟头，被人骗了几千万。而且头两年也不成功，房子卖不动。“头两年很多人都怀疑我，我自己也自责，哎呀，看来这一步弄不好整错了。”

有时，命运的转折总是来得那么不经意。在进入广州的第三年，侨宫苑突然就好卖了。也正是这个转机，让王健林坚定了在广州的投 资，至今，万达广场已经先后落地白云、番禺、增城、萝岗、南沙，第四代产品——万达文化旅游城在花都落地。

1993年千辛万苦走出大连，第一步就踏入广州的王健林，24年后，将他将自己一手建立的77家万达酒店以199亿的价格卖给广州开发商富力时，整个市场都震惊了。

中海在广州的第一步则相对顺利多了。1993年8月，中海首入广州，参与开发的第一个项目——东山广场，获得了中国建筑工程最高荣誉的“鲁班奖”。1996年东山广场竣工时，租售率高达70%。

同年9月中海收购承建业务，实现了集团公司业务整体上市的目标。

金地集团在这一年取得房地产经营权，正式经营房地产。许荣茂从澳大利亚归来，以投标方式购得500亩土地，以2亿元资金投 资开发旅游度假区。

在房地产行业打拼多年的陈劲松夫妇，开始瞄准地产中介代理行业，于1993年创建世联地产顾问（深圳）有限公司。

5.房企诞生潮

1993年，继1992年后，又一波眼花缭乱的房企诞生潮扑面而来。这一年里，也是央企抢滩布局房地产行业的一年，远洋地产、保利置业、五矿地产等央企背景的房地产公司接连登场亮相。

1993年，保利控股收购了保利香港，保利香港前身是一家1973年成立的综合类公司，收购之后，被更名为保利置业，与一年前成立的保利地产成为兄弟单位。这对同出名门的保利兄弟，自诞生之日起，就一直处在同业竞争之中，双方划地盘发展的策略，也一直备受质疑。

以一线城市为例，北京属于保利地产的“势力范围”，深圳则是保利置业的“领地”，而上海、广州（含佛山）两者皆有涉足，双方的总部恰好布局这两座城市，广州是保利地产大本营，上海则是保利置业的总部所在地。

另外，重庆、武汉两座重量级城市，双方也同城PK。但是除了上述四城之外，保利地产和保利置业高层在多个场合明确表态，为避免同业竞争，双方将不会再有新的重叠区域。

中国五矿是中国较早进入房地产业务板块的央企之一，自上世纪80年代开始，就在国内外陆续开发北京香格里拉饭店、美国特拉华“威明顿假日酒店”、上海金茂大厦等一批持有型物业。

1993年4月，五矿房地产公司成立，母公司中国五矿股份有限公司持有五矿地产控股有限公司100%股权。

1993年6月，进军房地产板块的央企还有中远集团，中远出手阔绰，豪抛一个亿，远洋地产的前身——中远房地产公司伴随着中远集团多元化战略悄然诞生。

中远房地产公司负责管理中远集团房地产投 资开发项目，属于最早一批央企旗下的房地产开发企业，起初主攻北京市场。

2002年1月，中国中化集团入股，与中远集团各占50%股权，两大重量级央企加持的远洋地产开启了全国化战略布局。

1993年，龙湖地产前身——重庆佳辰经济文化促进有限公司注册成立。两年之后，吴亚军和中建科产业有限公司又合资成立了重庆中建科置业有限公司，正式涉足房地产开发。

一开始，中建科产业有限公司为中建科置业有限公司的控股股东，占有55%的股份。之后，中建科产业有限公司不断减持中建科置业股份，而佳辰公司则持续买入，当佳辰增至95%以上股份时，中建科置业有限公司更名为“重庆龙湖置业发展有限公司”。

1993年，除了张力、李思廉创办富力的前身天力地产之外，广州有两家神秘、低调的开发商也在同年成立。我们先来看看谜一般的朱氏三兄弟庞大的商业帝国。

1993年，此前一年才刚刚联合张荣芳、陆维玑夫妇在香港创办合生创展的朱孟依，在广州又注册了一家房地产公司——广东珠江投 资公司。

与保利地产、保利置业同业竞争的微妙关系不同，合生创展和珠江投 资这对兄弟公司则配合默契，合生创展借助香港得天独厚的资本市场，成为朱孟依主要的融资平台。珠江投 资主要负责在内地市场拿地，帮朱孟依攻城掠地。

朱孟依眼光独到，刚踏入广州，立刻出手，拿下天河、海珠、番禺多幅**地块。位于广州新城区的华景新城奠定了合生创展江湖地位。

随着广州向东、向南扩张，朱孟依名下多幅地块区域位置迅速成为广州市内最繁华的商住区，朱孟依的开发步伐也助推了城市东扩南拓，包括骏景花园、暨南花园、华景新城、珠江帝景、华南新城等多个项目均成广州房地产界典范。

朱孟依也凭借旗下多个热销楼盘，成为中国第一家百亿级地产企业的缔造者，多年之后，连地产霸主万科的掌舵人王石都盛赞合生创展才是真正的“地产航母”。更恐怖的是，朱孟依当年拿下的多幅地块持续开发了二十多年，仍有相当大的储备量，2017年据原珠江系离职高管透露，珠江系土地储备货值高达上万亿。

值得一提的是朱孟依不是一个人在战斗，作为潮汕人，朱氏三兄弟都具有非常高的经商头脑。

1994年，朱孟依的大哥朱拉伊创办了广东新南方集团有限公司。广东新南方集团以房地产为起始业务，先后开发了南兴花园和珠江广场，项目上市立刻受到市场的热捧，当时仅珠江广场这一项目销售额就超过20亿元，朱拉伊因此一炮而红。

朱孟依的三弟朱庆依则于1996年成立了珠光控股，随后广东新南方集团与珠光地产进行战略合作，合力构筑、打造“珠光新南方地产”品牌，在做好广州房地产市场的同时，也大力进军北京等市场。

至此，朱氏三兄弟商业帝国初步成型，朱氏三兄弟之间的公司交叉持股，名下多家公司业务彼此有着千丝万缕的关联。

与赫赫有名的朱氏三兄弟商业帝国相比，敏捷地产则更加低调，创立之初可供查阅的信息非常少。

据敏捷集团官方资料显示，该司成立于1993年，自1998年进入房地产开发领域。1998年是个广州华南板块萌芽期，此后两年时间里，华南碧桂园、广州雅居乐花园、广州星河湾等粤派开发商便成为全国名震一时的华南板块八大金刚，而同年涉足房地产的敏捷地产，则较少引起人的注意。

据可查阅到的信息显示，2000年，敏捷地产从广州市番禺区钟村房地产开发公司购入一幅面积达2万平方米的地块，成为番禺主要地产商之一。

作为本地开发商，敏捷地产主要地块布局在广州番禺、增城两个区域，这也是广州城市向南、向东发展的主轴，可见其拿地策略具有相当前瞻性。

另外，在碧桂园上市招股说明书附录中也曾提到，广州八大金刚之一的华南碧桂园项目由广州碧桂园公司持有50%的股权，另50%的股权由广州市真诚房地产开发有限公司持有。

据相关信息显示，广州市真诚房地产开发有限公司由敏捷地产创始人及其妹分别持有90%及10%的股权。

有新加坡背景的仁恒置业开发房地产始于1993年，仁恒以开发高端豪宅产品为主，虽没有大陆传统豪宅奢华感，但却自带东南亚、香港开发商特有的精致清水气质。

其中，上海是仁恒投 资中国房地产的战略起源地之一,仁恒置地以华东为起步，随后西进成都，2005年扩展到珠三角和环渤海经济圈，2010年又横渡琼州海峡进军三亚，最终形成在中国五大区域的布局。

景瑞地产，创立于1993年9月。成立十年之后，景瑞于2013年10月在香港主板上市，登陆国际资本市场，开拓多元化融资渠道。

景瑞地产同样源自上海，并先后进入苏州、无锡、常州、扬州、南通、泰州、杭州、宁波、绍兴、舟山、台州、湖州等12个长三角区域**城市。并打入天津、重庆，策略性布点环渤海、西南区域。

1993年1月4日，光明房地产集团股份有限公司在上海成立。作为光明食品集团旗下支柱企业，光明地产以房地产综合开发经营、物流产业链两大板块为主业，发展成房产开发、施工、物业、冷链物流及产业链等为一体的国内大型国有综合房地产集团型公司。

中梁地产集团成立于1993年，起家于浙江温州，以房地产开发为主业，多元化、综合性的集团公司，总部于2016年由浙江温州移师上海，是一家总部在上海的浙派房企。

经过二十多年发展，中梁地产已在上海、浙江、江苏、福建、山东、安徽、江西、湖南、湖北、四川、河南等地投 资开发了180多个地产项目，开发面积2000多万平方米。

三盛宏业投 资集团，1993年创立于浙江舟山，以房地产开发为主营业务，涵盖城市开发、金融投 资、海运海工、智慧城市、科创大数据、文化传媒等产业领域。

2002年9月，上海三盛宏业投 资有限责任公司成立，三盛宏业总部也迁往上海。项目遍及上海、浙江、广东、江苏、辽宁、山东、安徽等地。

新城控股1993年在江苏常州正式登场，业务涉及房产开发投 资、商业管理等多个板块。过去2016年，这家公司全年合同销售金额达650.60亿，同比增长103.76%，成为又一名冲击千亿后备军。

银城地产1993年创建，早期开发区域以南京为主，相继进入无锡、苏州、合肥、重庆等地区。产品涵盖长租公 寓、青年公 寓、中高端住宅、养老健康社区、商务写字楼、五星级酒店等多种业态，截止至2016年共投 资开发33个房地产项目，累计完成开发面积567万平米。

1993年12月，联泰地产的母公司广东省联泰集团有限公司在汕头成立，以城市基础设施投 资建设、高速公路投 资及营运、城市污水处理和房地产开发为主要产业的综合型企业。

1996年，在深圳成立合资控股子公司联泰地产，重点发力房地产开发，重点进军汕头、深圳、南昌、武汉、九江等城市，累计开发了数十个住宅小区和商住物业，开发规模600多万平米。

1993年1月，史英文在南宁创立了广西荣和企业集团有限责任公司。史英文20多年前来到南宁时，广西正好是海南泡沫的大陆翻版，烂尾楼比比皆是。但他却在大家都不看好的荒凉凄冷的滩涂地——白沙半岛干了十年之久，最终杀出一条血路。

1993年6月8日，福星股份在湖北成立。2001年，福星股份创办全资子公司福星惠誉房地产有限公司，重点从事房地产开发。以旧城改造为基点的开发思路，累计投入改造资金超500亿元人民币，完成拆迁面积超过1300万平方米。从武汉起步，先后进入孝感、恩施、咸宁、汉阳等城市地块，并挺进全球，在澳大利亚、美国均有项目落地。

位于安徽的国购集团，1993年起步于中国新兴资本市场，早期以产业投 资、资本运营为主。经过二十多年发展，已经转型为综合地产为主体，辅以医疗健康、现代金融为两翼的集团公司。在房地产领域，国购集团开发天和大厦、安徽科技大厦、汇金大厦、国购广场、东方广场、大润发超市、奥林花园、鳄城花园及多个城中村改造等项目。

1993年3月，亚星集团成立于郑州市上街区，1998年改制更名为郑州市亚星房地产开发有限公司，2007年组建成立亚星集团。从1994年开发首 个项目——亚星新村开始，亚星集团形成房地产开发、建筑安装、物业管理、商业管理、园林景观、型材加工、教育文化等房地产相关产业链条业务体系。

尾记:改革开放的分水岭

1993年，金鸡唱晓，中国经济闻鸡起舞，只是舞得有点疯狂，好在及时出台的国16条，让中国经济重回正轨。

1993年，中国在毅然选择继续改革放开的道路上快速发展。只不过，历史上每次前行的路途都不会是平坦顺畅，在探索奔跑过程中，遭遇坎坷挫折在所难免。只不过，在这些困难面前，中国再次展现其坚韧的突破力，披荆斩棘，闯过一个又一个难关。

这一年，中国经历申奥失败的重大挫折。举办完1990年亚运会，中国信心满满，对2000年奥运会志在必得，各大媒体全程报道申奥过程。

然而，当时任奥委会主席萨马兰奇宣布悉尼击败北京，获得2000年奥运会主办权那一刻，多少国人对奥运的热情从颠峰瞬间被打到谷底。

这一年，世界众多跨国公司竞相把中国作为全球战略布局首选，中国成为世界最有吸引力的投 资热土。1992年，全国新批合同外资金额达到历史顶峰，单年外资超过此前13年的总和，然而1993年实际吸收外资又比1992年增长1.5倍，再创历年新高。

继前一年微软、通用等公司进军中国后，这些国际顶级企业，无不狂热地畅想着中国市场巨大的消费空间。以柯达为例，1993年开始进军中国胶片市场，到2002年已经占领了中国胶片零售市场的63%。

这一年，中国经济虚火过旺。到处都在出现经济躁动，地方政府主导的盲目投 资，已经超过中央。通货膨胀卷土重来，原材料价格飙涨。全民抢购商品潮日益汹涌，贮备美元、黄金和优质耐用消费品成为普遍现象。严重程度，连世界银行都紧急向中国发出预警信号。

其中，房地产成为这轮经济过热的主要推手之一。据国家统计局发布的《1993年国民经济和社会发展统计公报》显示，全年国内生产总值31380亿元，比上年增长13.4%，但是，商品房建设投 资1138亿元，增长124.9%。

这一年，中国紧急出台调控政策。震撼全国的“十六条”就这样出台了，号称“国16条”主要内容包括严格控制货币发行、坚决制止各种乱集资、严格控制信贷总规、加强房地产市场宏观管理、严格控制新开工项目、抑制物价总水平过快上涨等。

这十六条调控措施迅速扭转了经济乱象，及时给经济虚火降温。到了年底，拆借资金收回来了，储蓄增加了，股市止跌趋稳了，城乡居住条件改善了，房地产稳定了。

这一年，分税制改革开始酝酿。国16条可快速治标，分税制则能治本。1993年12月15日，国务院作出关于实行分税制财政管理体制的决定。就这样，分税制改革从1994年逐步推进，并在1995开始政府间财政转移支付制度上建立规范体系。

自此，中国建国以来政府间财政关系方面涉及范围最广、调整力度最强、影响最为深远的重大制度创新，分税制让中央在经济建议方面重新获利主导权，是中国改革开放三十余年中经济结构的一个“分水岭”。

分税制启动后，中央为了帮助地方解决财政收入减少的问题，1994年7月5日，全国人大常委会颁布了《中华人民共和国房地产管理法》。规定国有土地使用权地方政府可以进行征收并拍卖，这为地方政府缓解财政压力提供了制度依据。由分税制引发的土地财政将在此后二十多年时间里，对房地产发展产生深远影响。

1993年，虽不比1992年炫丽夺目，却在不经意中成为改革开放中的分水岭，给中国前行之路埋下注脚，影响着房地产行业未来数十年的发展。

这就是历史，时势造英雄。在宏大的时代背景下，英雄层出不穷，长江后浪推前浪，多少企业起起落落，多少财富聚聚散散。

1993年，狂风暴雨与阳光彩虹并存，这轮调控大潮之中，有的人春风得意，有的人水深火热，有的人黯然出局，有的人强势入局。

但不管怎么说，中国房地产加速向前发展的动能已然形成，涌现一大批房地产企业，不管路途有多坎坷，这些企业历经市场洗礼，逐步成长壮大，为日后中国房地产行业发展贡献力量。

改变了中国房地产历史的1994年

1994年，经过前两年预热，中国全面进入了改革开放攻坚阶段的关键年。在接下来的两年里，中国宏观调控成功实现，创造了举世瞩目的经济软着陆奇迹。

1994年，作为承前启后的重要年份，每个脚印，都映射出中国为发展经济而做出的艰辛努力。

1994年，经济制度得到了重大突破，中国市场希望与国外信息得到交流，这是早期互联网的需求。接纳、拥抱、接入互联网，大胆地试，大胆地闯，种种举措无一不体现中国与世界接轨、与先进文化联姻的渴望。

这股渴望，也流入了正在发展中的房地产行业。《中外房地产导报》 1994年20期中提到，1994年5月28日至6月1日, 深圳市政府在香港成功地举办了“94 深圳房地产（香港）展销会”。这次展销会成交总金额达11.15亿港元，成交总面积达8.85万平方米。

硬币都有两面。尽管此举出于解决深圳房地产供大于求的市场现状，以及迅速回笼资金的需要，却也在另一程度上开创了房地产营销的先河，为走出国门，面向国际给了前情铺垫。

就在香港展销会成功落幕的第六天，中国房地产业首次进入由联台国亚太经协会和中国贸促会主办的第五届亚太国际贸易博览会。

当时资料记载，“此次博览会是中国房地产首次参加的国际性展览会。中国有100多家房地产企业参加，并且有土地使用权转让出让、租售楼宇物业代理、项目开发等多角度、深层次的交流与合作。在此次博览会上, 中国的房地产展获得了圆满成功。”

然而，1994年的中国房地产之路看似康庄大道，实则处处荆棘密布、时时有暗流涌动。我们从年初《人民日报》的两篇评论员文章《防止房地产业盲目发展》、《基础建设也要量力而行》，便不难看出这一年的政策调控基调了。

从数据来看，1994年的楼市刚刚走出前一年“国十六条”、“海南泡沫”的负面影响，承接1993年下半年的调整而继续收缩。

根据香港联想控股有限公司**发展部的一份报告指出，1994 年国内房地产市场1—6月平均增长率为43.9 %,比1993年同期下降近100个百分点 ；7、8月间有所回升，四季度又趋淡静。全年增长率约为40%左右，相对1992、1993 年三位数字的增长速度有相当幅度的回落。

不过，“1994年房地产业虽仍有4O%-50%的增长，但主要**为1992年、1993年结转的在建工程，新开工项目为负增长。从统计资料看1—9月商品房完成**增长58.1%。施工面积增长36.7%。销售额增长63.8%，自3月以来新开工面积出现负增长。9月份新开工面积增长率为负9.4 %。”

除了宏观层面环境变化之外，1994年房地产行业有两个现象也引起世人关注。

第一个现象是闽企崛起。继广东开发商大量涌现之后，福建房企也迎来诞生井喷潮。世茂、禹州、明发先后登上历史舞台，此外，包括丰隆这类由福建人创办的海外公司也加快在中国房地产行业布局。

另一个值得注意的现象，则是大学已然成为创业搭档主要平台。从郭广昌到周忻，从宋卫平到叶惠全，很多地产公司**高管团队都以高校校友为班底，这种案例在我们《地产30年》后续报道里，也将越来越多。

1.福建人的汹涌创业潮

沧海横流，方显英雄本色。大戏登场，富力、星河湾、华润、复地、世茂、凯德置地、禹州正式上台。对了，还有刚刚出狱的孙宏斌和他创立的顺驰，将驰骋江湖，与此同时，路劲和绿城这两家跟孙宏斌命运有着密切关系的企业也相继诞生。另外，福建人创办了一家房地产企业，成为这一年的别样风光。

继1993年合伙成立天力地产之后，李思廉与张力于1994年又一次联手，这次他们终于正式创立富力地产，以收购旧工厂等项目起家。当时的大背景是，广州政府鼓励一些污染企业和解困厂搬离市区。李思廉与张力看好其中的机会，买下广州荔湾区嘉邦化工厂的一块地皮，打造第一个项目——富力新居。

据张力回忆，当时那块地靠着煤厂，又挨着铁路，谁都看不上眼。“地上面的煤还有一寸多厚，我们把煤一点点铲起来，再用水冲干净。等房子一开卖，每平方米要3000多元，买房的人都排起队来了。”

有了咬下旧房改造这块同行不敢啃的硬骨头的成功经验，富力一鼓作气，在旧改路上一往直前，先后又陆续收购了铜材厂、殡仪馆、建材厂、硫酸厂、风机厂和锅炉厂项目，也就是今天富力的代表作—富力广场、御龙庭、富力半岛花园、富力千禧花园、阳光美居和富力现代城。

业界甚至流传着这样一句话，“每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”。这种勇猛带来的结果是，1999年，成立刚满5年的富力成了广州市民企纳税冠军；2001年，富力地产建设的大型旧厂改造项目，总面积超过250万平方米。

从1982年下海，到1994年，此时的黄文仔已经整整做了12年钢材贸易。也就在这一年，黄文仔全面投身于房地产开发业务。

1994年6月，黄文仔决定推行“资源共享，共同作战”的经营方针，对集团化公司进一步改组。同年7月，黄文仔正式创立宏宇企业集团，自任董事长兼总经理。

宏宇成立之后第一个项目是建筑面积20多万平方米的宏宇广场，于1996年推向市场。同年，星河湾成为广州市第一家私营股份制企业集团。

只不过，相较于2000年令黄文仔声名鹊起的广州星河湾，宏宇广场仅仅是小试牛刀，而黄文仔的房地产开发天赋将在此后的星河湾项目上大放异彩。

1994年，北京。香港华润创业有限公司注资当时的北京市华远房地产股份有限公司，由此开始了华润集团在内地拓展地产业务的历程，并在1996年10月以华润置地的名义赴港上市。

这是华润置地的由来，华润通过华远获得了进军内地房地产市场的平台，而华远通过华润打通了境外融资平台。

七年后，华润集团及其关联公司通过协议方式收购北京市华远集团公司及其下属公司和其他部分法人股东所持有的股权，公司亦正式更名为“华润置地（北京）股份有限公司”。

歌德曾经说过：“决定人的一生，以及整个命运的系统的，在那一瞬间”。在往后孙宏斌的每一次回忆中，多多少少都带了点对联想时代的缅怀。

1994年，孙宏斌再次回归墙外的世界。他跟柳传志，惺惺相惜，一笑泯恩仇后，拿着柳传志赞助的50万，风风火火回到了天津，成立了顺驰。

没多久，顺驰就成为了地产中介老大。至于顺驰的疯狂、融创的崛起，生意场上的收购巨人，这些都是后话。孙宏斌，这位“要输，就输给追求”的人，在往后《地产30年》的记录中，定当毫不吝啬给予大篇幅的镜头。

1994年，孙宏斌才刚创办顺驰，巧合的是，日后收购顺驰的企业也在同年诞生了。

1946年出生于上海的单伟豹，16岁随父母移居香港，1982年回内地**。1994年，单伟豹之父早年创建香港惠记集团与AIG（美国国际集团）亚洲基础设施基金合作成立路劲基建，单伟豹担任董事局主席，其弟单伟彪担任执行董事。这家主营收费公路起家的公司，在中国拥有5条高速路，总里程约340公里。

2003年，单伟豹成立了路劲地产集团有限公司，进军房地产。第二年，路劲地产**第一个房地产项目——广州隽悦园，开始迈出大陆房地产市场第一步。

2006年7月，被疯狂扩张击垮的顺驰已经到了弹尽粮绝的地步，资金缺口5-6亿，负债高达30多亿。2006年9月，无路可走的孙宏斌将顺驰卖给了单伟豹，路劲以12.8亿元将顺驰旗55%的股份尽数收入囊中，这场当年“中国房地产业有史以来最大并购案”，也一举奠定了路劲地产全国化发展布局。

耐人寻味的是，在签约仪式上，孙宏斌对志得意满的单伟豹心有不甘地说了句：“你买了个便宜货。”或许这个相当低廉的价格，也为日后双方的反目埋下伏笔，此事在之后《地产30年》篇章里还将详述。

人生是一场有规律的阴错阳差。另一位在数十年后同样与孙宏斌有着并购纠葛的人物也在1994年选择了创业，这就是宋卫平。他在这一年从珠海回杭州，当时身无分文。

珠海七年，并没有磨平宋卫平的斗志，相反，他的人生目标越发明确。他后来以“充分体会到谋生之艰难”概括这7年的心路历程。

1994年，宋卫平回到杭州，筹备创业。他从朋友处借了15万元，于1995年1月6日正式成立绿城。

后来又向朋友借了300万元来投标项目和买地，并以丹桂花园起家。五年后，绿城开发了九溪玫瑰园别墅，并由此奠定了绿城在高端房地产领域的地位。

对了，1998年，与宋卫平同年毕业于杭州大学的老同学寿柏年将加盟，他俩组建成绿城一致行动人，寿柏年也因此成为后来与宋卫平共同*御孙宏斌的坚定同盟。

宋卫平创建绿城的过程，我们在《地产30年》之1995年篇章里将重点描述。

是金子，总会发光的。这句话用在今日闽系高歌猛进的抱团打法身上，再也合适不过。这一年，禹洲地产在厦门成立。

它的创始人林龙安，刚刚迎来了自己三十岁生日。过去的六年，他从集美财经毕业，又在中国科技大学深造并获得工商管理硕士学位后，被分配到厦门市财政局工作。

而立之年，林龙安意识到，自己该干点什么事了。下海后，他从南山路的禹洲新村淘到了平生以来的第一桶金，下一步便是收购华侨海景城，从此走上一条优等生之路。

林龙安回忆，早期的住宅产品并不注重小区的园林和绿化，禹洲新村率先打出“推窗一片绿，我家在禹洲”的理念，首开护坡垂直绿化先河。

“公司起步时只有七八个人，那时候房子不好卖，刊登的广告都是我自己构思、推敲的，我既是策划员也是营销员，带着楼盘宣传单到街上发。”最难过的时候已然过去，如今，禹州地产正式向千亿规模发起冲击，蒸蒸日上。

1994年，同为福建人的许荣茂毅然挥师北上，在北京房地产低谷徘徊之际，他迅速逆势布局，一举拿下多个项目，紫竹花园、亚运花园、华澳中心、御景园等项目后来都成为北京家喻户晓的高档外销公寓。另一个经典之作是他拿到了令人梦寐以求亚运花园，这是一幅多达10万平地块，堪称“钱”途无量。

或许是在北京亚运花园的成功，让许荣茂念念不忘，以致于多年之后，他旗下的世茂联手中信，于2010年一齐入主广州亚运城，跟富力、雅居乐、碧桂园组成联合体，共同开发当时总价高达255亿的中国最大地王项目。

许荣茂的崛起并非偶然，早在70年代他就跑去香港发展，白手起家，从药店伙计，到工厂打工仔，一直到证券经纪人，几经周折，终于自己开了家金融公司。1981-1983年，他只有了两年时间，就赚到人生第一桶金，身家上千万。

手握重资的许荣茂随后几年开始**实业，在香港、深圳、兰州等接连开设工厂，帮美国人做加工，成衣后贴上别人的标签，再销往美国，这种为他人做嫁衣的加工业，员工多管理难，业务大利润低，更重要的是缺少成就感。

于是，在1989年，许荣茂转型做房地产，在别人还没重视内地房地产的时候，他投巨资在自己的家乡启动一系列开发，兴建了振狮开发区、振狮大酒店、福建武夷山度假村、闽南黄金海岸度假村等多个标志性项目。

1994年，上海世茂股份有限公司的前身“上海万象(集团)股份有限公司”于1993年拿到上海批文，批准采用社会募集方式成立股份公司，1994年2月4日在上海证券交易所挂牌上市。上海万象也许很多人比较陌生，但如果说起中国百年老店品牌恒源祥，可能无人不晓。

1994年，凭借“恒源祥，羊羊羊”这句简单粗暴的广告语，恒源祥出乎意料地异军突起，这个万象旗下子品牌一时之间传遍大江南北，迅速让国人记下这个靠做羊毛起家的服装企业。

2000年8月24日，许荣茂以1.44亿元从万象股份第一大股东黄浦区国资局购买26.43%的股权，成为万象股份的第一大股东。此后万象更名为世茂股份，从此这家以恒源祥闻名的公司将过去的主业转型为房地产业。随后，恒源祥业务从世茂版图中剥离。

同样从香港回福建创办企业的人里，不止有许荣茂，还有黄焕明。1963年出生的黄焕明，是福建泉州人，家中兄弟四人，他排行第二。考上大学后，黄焕明来到厦门大学念书。1985年刚毕业，他就只身前往香港发展，成立了明发集团。1994年，已经在香港小有成就的黄焕明，回到福建，与弟弟黄庆祝成立了厦门明发集团。

凭借黄焕明特有的商人敏感，他提前察觉到厦门房地产市场的商机，逐步以厦门为大本营，开始在大陆的发展。1998年，厦门前埔规划还未清晰，黄焕明便抢先布局开发了13万平方米的明发国际新城。

2002年，厦门莲坂旧城改造地块出让，地块要求受让人须引进4家国际连锁知名企业，该条款被外界解读为是为大连万达集团量身订制，但出人意料的是，明发半路杀出，一举拿下这个后来被开发成明发商业广场的项目。为此，明发也将战略重点由住宅地产转向商业地产的开发和运营。

2009年11月13日，明发集团在香港上市。这也是继宝龙地产、禹洲地产之后，厦门第三家在香港上市的民营房企。

1994年，中国东部热闹非凡，西部也不甘寂寞。

1994年6月28日，协信集团的前身重庆协信实业总公司成立。翌年其开发的**项目重庆纺织宾馆南楼建设工程竣工。1998年6月，重庆协信实业总公司更名为重庆协信（集团）有限公司，进入规模集团化的发展阶段。

在重庆本土房地产巨头龙湖、金科相继上市后，作为重庆前三的房地产企业之一，协信上市进程一直备受关注。2016年11月，绿地集团公司董事长张玉良和协信集团董事长吴旭联手筹划收购重组，前者以“股权收购+增资”的方式取得协信远创40%的权益。

2017年7月4日，太原历史悠久的上市公司狮头股份公告显示，第一大股东陈海昌将其持有的上市公司11.7%的权益全数转让给了协信远创，协信一举成为狮头股份大股东。

这桩交易，让绿地可在重组完成后，把部分商业地产和产业地产运营交给协信远创，而协信则凭借绿地的优势完成资本市场对接，也向上市迈出坚实一步。

2.大学成创业搭档主要来源平台

年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。在自然界里，每一年有新生，也有落败。这个规律地产界也一样适用。

杨国强、许家印在摸索中前行，前者找到碧桂园独特的地产+教育发展模式，后者找到其扬名立万的创业城市——广州。而周忻、郭广昌、叶惠全，则把大学认识的好兄弟、好伴侣发展成创业搭档。

创办两年的碧桂园，解决了当初的“围城之困”后，逐渐摸索出自己的一套营销法则。为促进项目销售，杨国强提出针对未来业主的**需求，建设一所高品质的社区学校。

这就是位于顺德的广东碧桂园学校的由来。1994年9月1日，该校正式开学。这也是中国大陆最早一批引入IB国际教育的学校之一。同时，这种名盘+名校的模式也开创了中国教育地产的先河。

这一年，碧桂园还创办了两个“第一”。碧桂园车队组建成立，开通了顺碧——锦汉停车场、顺碧——南沙港两条线路；碧桂园也是第一个将“五星级的酒店式服务”引进楼盘小区管理中。

同样在这片广佛大地上，还有一个值得关注的人物。1994年，许家印终于来到广州，涉水刚刚兴起的房地产业。他带上一部标致车，跟司机、出纳、业务人员等4个人，踌躇满志地来到了广州，成立了一家名为鹏达的房地产公司。

经过不到3个月的努力，许家印完成了两件大事。一是通过银行贷到了2000万元的启动资金；二是收购了一家公司，取得了一个名为珠岛花园的地产项目。

这个项目有两个亮点：一是“小面积、低价格”，在当时以大户型为主流的广州楼市独树一帜；二是速度快，效率高。据当时媒体报道称，“项目需要的108个要盖的公章，当年全部搞定，实现当年开工，当年销售，当年**。”

距离许家印与他的恒大帝国成立，还有两年时间。许家印说，“先前一点都没有过房地产经验，连什么是容积率我都不懂，就这么边学边干起来了。”

1994年，在许家印转战广州之际，凭上海好莱坞项目一炮而红的周忻心血来潮，跟他的老搭档朱旭东提议：“不如我们一起开家公司卖房子吧。”从此，这对“好基友”就风风火火投身到房地产创业大潮中。

为了给公司起个好名字，两人也颇费心思，用各自己名字中一个字的谐音，来命名即将诞生的企业。于是，“万欣房地产咨询公司”和一家“旭阳广告公司”应运而生，这也是现在“旭阳万欣”公司的前身。

周忻赚取人生中第一桶金的过程跟冯仑、潘石屹早期发家有点类似，来钱快得出人意料。新公司成立不久，周忻找到一个台湾客户，一边应酬一边谈合同，随后让朱旭东带着台商去现场看地。

就这样，他俩联手把这张大单签了下来。有意思的是，当时的周忻已经喝醉了，以致于多年以后，也没真正弄清楚那块地究竟在哪。

1994年，与周忻同在上海滩的郭广昌创立复地。1989年从复旦大学毕业后的郭广昌一直在静待时机，南巡之后，他敏锐意识到机会来了，他找来梁信军等人，说服老师借来8万元，开始创业之路。

他创立的第一家企业，取名上海广信科技发展有限公司，“广信”之名，分别从郭广昌和梁信军名字中各取一字。

有“中国巴菲特”之称的郭广昌确实眼光独到，公司成立没多久，就赚到第一桶金。1993年，台湾元祖食品公司进入上海，想找专业咨询公司为其发展出谋划策。广信最终获得合同，并出色完成合作任务，彼时仅25岁的郭广昌赚到了人生第一个100万。

初战告捷之后，汪群斌、范伟、谈剑陆续加入郭广昌和梁信军的团队，由此“五剑客”正式成型。因为这五人都是复旦大学毕业，所以，广信也由此改名为复星，外界解读为“复旦之星”，简称为“复星”。

1993年，刚刚组建的复星代理主打“留学家庭”概念的第一个楼盘鲜有人问津。郭广昌灵光一闪，想到相关机构有老同学关系，可以拿到留学人员的详细家庭住址。于是，他就这样把广告挨个送上门去，开启了房地产行业的精准营销。

到了年底，这个项目为复星赚到了第一个1000万元。房地产高额利润，让郭广昌做出重要抉择，重点开展房地产业务。1994年，郭广昌创办复地集团。

周忻和郭广昌各自在大学时遇到创业好兄弟，叶惠全则在大学里结识创业好伴侣。

1994年，叶惠全刚从暨南大学毕业没多久就选择创业。专业国际经济出身的叶惠全在校时，就利用每个周末到学校附近的西餐厅做服务员，赚生活费。

这种“炒更”的做法在1990年代初中国大学里还是相当少见，但是在暨南大学这所拥有众多港澳台学生多元文化交汇的高校里，这种经济独立意识却是普遍现象。

得益于学生时代的历练，24岁的叶惠全从广州回到家乡东莞，创办了东莞市惠美装饰工程有限公司，从装饰行业切入，逐步向房地产开发挺进，并于1999年开始加入房企大军行列。

2006年，他正式成立了中惠房地产集团有限公司，2008年叶惠全将公司更名为中惠熙元房地产集团有限公司。2016年，叶惠全把企业总部从东莞迁至广州。

叶惠全在艰辛的创业历程上，最后能闯出一条路，更重要的是在暨南大学期间结识了余丹云。叶惠全认为这是母校赐予他人生“最大的收获”。

余丹云之于叶惠全不仅是生活中的夫人，更是创业上的伙伴，这对夫妻档分任中惠熙元董事长和总裁重要职务。

1994年，另一家同叫“中惠”的公司诞生了，这就是翠屏国际的前身香港中惠集团成立，当年在内地设立首家公司——中惠（江苏）装饰园林工程有限公司，以建筑装饰工程业务为**。

1995年翠屏国际在内地设立第一家房地产公司—中惠（南京）房地产开发有限公司，正式进军房地产行业。2008年，中惠更名为翠屏国际控股有限公司。目前，翠屏国际业务已经覆盖江苏、广东、海南三大区域，近10个大中城市。

在深圳，这一年有一个人，三家公司与房地产扯上了关系。其中，早年供职于深圳市政府的李晓平下海了，1994年开始从事房地产行业，任职卓越集团总经理至今。

同时，1月份，招商地产与蛇口中建发展有限公司在深圳蛇口联合开发海景广场，这其中创造出了市场公认的生活与产业结合互动的“蛇口模式”。因为，该项目运用了集公寓式办公单元与商贸娱乐为一体的高层建筑模式。

另外，成立不久的京基地产也慢慢步入正轨，从深圳第一个岭南风格住宅典范项目碧云天，到深圳新地标建筑京基100，先后开发了一系列大型高尚住宅和五星级度假酒店，并积极开拓商业地产。

同在深圳，中航地产在深交所改组上市，并先后完成了物业、酒店、地产三大业务的整合重组工作。然而，连续数年的战略错步导致该公司只能依靠剥离非**资产，提振业绩。最后，以23亿的对价被保利地产收购，令人唏嘘不已。

对岸的香港，并没有预期的风平浪静。1994年，李泽楷正式与家族事业分道扬镳。后来他回忆，当年他选择独立门户时，父亲曾以和黄行政总裁的职位挽留他，但被他拒绝。

四大家族的故事，从来都是挨着个发生。早年一度盛况辉煌的新鸿基在1994年香港经济有所起伏的时间段，竟也使得自身的毛利率始终稳定在40%左右，堪称房地产业的“模范生”。这一年，它的盈利高达103亿港元，员工人数超过1万人。

值得注意的是，当时香港房地产历经周期性泡沫与低迷的沉浮，新鸿基却利用逢低收购土地的手法进行土地储备，这被认为是新鸿基最成功的发展战略。

有意思的是，恒隆地产的陈启宗在一次偶然参观故宫后，决定修复建福宫花园。而在他之前，还没有私人出钱修复故宫的先例。没想到的是，从1994年决定复建建福宫花园，一建就是18年。直至2012年中正殿才修复完工。

人生能有几个18年？也许正如汪国真所言，“到远方去，熟悉的地方没有风景”。

有来有往，是生意的一贯法则。来自新加坡的凯德集团这一年进入中国市场，目前在38座城市有60余家购物中心。上海来福士广场是其最具代表性的项目。

1994年，新加坡嘉德置地集团在中国开设了全资子公司——凯德置地，开始进军中国内地房地产市场。这家公司**业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融，不仅房地产开发能力强，其公寓业务也是独具特色。

凯德置地有限公司旗下的全资子公司雅诗阁，是全球最大的国际服务公寓业主和运营商。雅诗阁在全球22个国家、67个城市拥有近25000套公寓单位。雅诗阁旗下共有三大品牌：雅诗阁、盛捷以及馨乐庭。

1994年，同样有海外背景的国浩中国成立了，国浩中国的海外背景要追溯到新加坡丰隆集团。

新加坡丰隆集团被国内熟知，可能还与新飞有关。凭借在央视狂砸广告，让一句“新飞广告做得好，不如新飞冰箱好”火遍全国各地。

也是在1994年，新飞集团与新加坡丰隆亚洲的子公司丰隆电器私人有限公司合资，组建新飞电器。其中新飞集团占49%，丰隆电器私人有限公司占45%，而新加坡豫新电器公司占6%。

2000年，丰隆亚洲收购了豫新电器公司的母公司豫新控股公司，新加坡丰隆遂取代新飞集团成为新飞电器新的控股股东。2004年，新飞电器将49%的国有股权转让给新加坡丰隆亚洲股份有限公司。至此，丰隆全面控制了新飞电器。

新加坡丰隆集团由福建人郭芳枫创建，早在1928年他就到新加坡发展。二战前，他的另外三个兄弟郭芳来、郭芳改、郭芳良也陆续到新加坡，于是几个人合伙开了间“丰隆公司”，从事五金、建材、胶园等经销行业。二战后，在新加坡恢复建设过程中，丰隆依靠收购、转卖剩余军需用品迅速完成原始资本积累，成为当地知名企业。

1963年，马来西亚联邦成立，郭氏兄弟设立了“马来西亚丰隆有限公司”，主要业务包括建材贸易、生产制造及经销、银行及金融服务、房地产开发及**、酒店和休闲服务业、资本**等。1965年，新加坡脱离马来西亚独立，于是，新加坡丰隆和马来西亚丰隆就此分家。

马来西亚丰隆集团在当地扎下根之后，开始了向海外扩展。70年代末、80年代初，成立了海外丰隆（香港）公司，并将收购回来的道亨银行和恒隆银行合并为国浩集团，并在香港上市。

国浩集团随后又在新加坡设立国浩房地产公司，重点主攻房地产开发。随后，国浩房地产业务遍及新加坡、中国、马来西亚和越南。而国浩中国便是国浩房地产在中国开设的房地产开发公司。

3.房改终于尘埃落定

如果按时间轴来看1994年这一个年份，更加有趣。

年初，港澳地区的业内人士组织了一个100多人的请愿团赴京请愿，原因在于1993年末在国务院第12次常务会议上通过的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，他们声称“ 该条例出台严重地挫伤和打击了房地产商**的积极性”。

7月1日，中国第一部公司法正式实施，**内容就是厂长、经理要按照公司法来管理企业和建立新的管理制度。

7月5日，《中华人民共和国城市房地产管理法》千呼万唤始出来。该法对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理等都作了详细的规定，为房地产走上法治轨道提供了法律依据。

7月18日，《关于深化城镇住房制度改革的决定》正式颁布执行。至此，由国务院直接领导下的全国城镇公有住房制度改革，使1994年成为中国房改决策年。

看过《地产30年》系列的朋友应该就知道，从1979-1985年的试点售房；到1988年中国第一次全面启动住房改革；到1990年上海房改、公积金制度萌芽、提租补贴模式渐晰；再到1991年第一次全国房改工作的全面推进、国务院先后批复24个省、自治区、直辖市的房改总体方案，进入以售带租阶段，这期间历经的故事远比历史资料记载的来得更多。

回到1994年这个七月，18天内，两部法律、一项决定的连续推出是一个非常敏感的信号。它似乎在提示着人们，接下去的日子将会发生一点变化。

在这一信号的影响下，有两个新型观念正在产生。一是房改房。私房可以上市买卖，公房作为计划经济的产物退居幕后。随着人民生活水平的提高，以旧换新、以小换大、入住新房成为老百姓购房自住的最佳选择。

二是住房公积金制度开始全面建立。住房公积金稳定的储存积累，增强了职工购房的支付能力和消费信心，改变了解决住房“靠政府、靠单位、靠企业”的观念，攒钱买房、贷款买房观念深入人心。

然而，政策的推行在当时的中国仍然是一个大问题。以《城市房地产管理法》为例，该政策本意是抑制暴利投机活动，规定超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

实际上，这在某些地区根本行不通。香港联想控股有限公司**发展部的报告指出，“凡土地供应过量的多为当年出现投机狂潮的南方沿海地区，泡沫破灭后无一例外陷于萧条，征收闲置费对被套在地产上的**者已雪上加霜，而无偿回收更难以实行。”

尽管如此，到了八月，国务院还是在北京召开了全国土地使用制度改革工作会议。这次会议是对近几年来我国土地使用制度改革工作的一次大检阅，它通过总结近几年来土地使用制度改革所取得的经验, 研究和解决在市场经济条件下如何深化改革, 提出了加强土地管理切实保护耕地等六大问题。

时间往后挪到年底，终于可以歇口气。深圳，是个好地方，因为它有许多的先例。

9月18日, “中国房地产估价师学会” 在深圳宣布成立，对房地产价格的规范、约束体系将起到重要作用。

同期的世联，也在这一年举办了“1994年深圳小套型住宅展销会”，是早期展销会营销的代表。历史资料记载，当时世联制作了一批名片大小的广告卡片，内容是世联集中推出多套实用的小户型。

还有，来年即将入市的“凡在关外购房，能够随房子带一个深圳户口”这一政策，持续了整整八年，才在2003年宣告终止。

在广州，1989年成立于香港的经纬物业；1993年成立的同创卓越、珠江恒昌；1994年成立的广州中原地产等一批房地产中介公司早已在行业内搅弄风云。再往后，1995年成立的合富辉煌、1997年成立的中地行也即将亮相。其中经纬、中原、珠江恒昌等早期的主要人马大多来自香港，他们也把香港房地产中介的成功运作经验带入广州乃至大陆楼市。

年尾的北京，中华工商时报披露，北京首次房地产拍卖会在北京亚运村国际会议中心举行。这次拍卖的是北京工业大学经济管理学院原址, 面积9677.6平方米，土地用途为写字楼、公寓兼商业、餐饮、娱乐业, 土地使用期为50年。这次不动产拍卖之所以引起大家广泛关注是因为，竞得人在获得该处房地产后, 又可以按照新的规划重新建设。

从年头到年尾，一系列宏观紧缩政策使内资房地产企业压力颇大。这也使得外资成为1994年各地房地产业的活跃力量。其中，北京房地产业在利用外资数量方面得到飞速发展，于1994年达到了历史性高峰；往后三年共批准外商**房地产企业 164 家，总**额34.66亿美元。

最为知名的便是中国和新加坡两国1994年在苏州共同设立的苏州工业园区。这个中、新两国间最大的政府合作项目，从一片荒地发展至今，苏州工业园区连续多年名列中国开发区利用外资第一位。

同时，于12月14日正式动工修建的世界上最大的水利枢纽工程——长江三峡大坝，也引起众多**者到湖北**的兴趣。

4.资本魔力

企业与资本对接的时刻，如约而至。

1992年底中国证监会成立，随后批准第一批公司到海外上市。同年10月9日，中国迎来第一家海外上市的企业——华晨金杯汽车，地点纽约证券交易所，发行价16美元，当年11月底升至33美元。

紧接着是中国中策轮胎、上海摩托车依次远赴太平洋彼岸，这波以国企制造业为排头兵的海外上市潮在1993年7月达到巅峰。以青岛啤酒为例，这家在香港上市的中国首家H股企业，当时39家外国著名**公司都想拿下它的代理权，最终认购率也超额200倍，股价一度高达14港元。

随后还有上海石化、马鞍山钢铁，仪征化纤等8家通过全球存股证方式和美国存股证方式分别在全球和美国纽约证券交易所上市。

许多年后，人们习惯性将这第一波上市潮归结于以下两个原因，“中国制造业有较长期的历史，基础比较雄厚，而且中国政府对制造业一向大力扶持，国际**人看好中国巨大的消费实力。”

转眼两年过去，到了1994年是联想发展得最为关键的一年。它成功在香港上市，改变了联想公司的治理结构，中科院占65%，保证了大股东的利益，又实现了管理与国际接轨。

1994年7月30日，中国证监会会同国务院等有关部门，强力出台一系列激励资本市场的新措施。受重大利好政策刺激，8月1日中国股市经历了近乎疯狂的一天。当天，沪、深两市飙升均达到30%以上。

然而，资本市场的游戏规则无异是一场博弈。选择了它，也意味着与虎谋皮、刀尖上跳舞。这一年万科爆发“君万之争”就是一个典型。

刚刚完成B股上市的万科，并没有当初A股的一帆风顺。当时，市场对B股并不看好，承销又采用包销制，认购寥寥。万科B开盘后，上市价仅为每股9元，而成本是每股12元。它的主承销商便是张国庆领导的君安证券，后面积压了1000万股在手上。

这为后来的“野蛮人入侵”埋下了伏笔。为了拉高出货，君安证券选择制造万科“被收购”题材，以推高股价，然后乘机出货减亏。

1994年3月30上午10点半，张国庆亲自上门告诉王石，君安已经联络了万科的部分股东准备对万科的经营战略投不信任票，并建议改组董事会，两个半小时后召开新闻发布会。

君安证券在全文一万多字的《告万科全体股东书》中，指出了当时万科存在的经营弊端：万科的产业结构“分散了公司的资源和管理层的经营重心”，已经不能适应现代市场竞争。君安证券等股东要求对万科业务、管理层进行重组，并推荐8-10位董事候选人进入董事会。

万科股票停牌的四天后，王石查出君安高层在暗中建“老鼠仓”，总计购买了2000万元的万科股票，想通过炒作套利，这一发现让君安发难的正当性受到了质疑，王石从而争取到北京证监会的关键一票。

4月4日，万科召开新闻发布会宣布战斗结束，万科在深交所复牌，万科股票涨停。由此，中国企业史上股东与董事会的第一次直接对抗，以君安证券落败结束。然而，王石恐怕怎么也想不到，这仅仅只是万科在资本狩猎场上战争的开始。这个中国企业发展史上最值得骄傲的公司标本之一，在日后遭受了更为严峻的情怀与资本双重拷问。

回到1994年的资本大戏，君安因自身的破绽，夺取万科控制权的图谋未能得逞的同时，也迫使了王石正视万科的多元化与专业化战略选择。然而实际上，王石早在万科B股上市的筹划会上，对这问题已经有了自己的想法。时任香港渣打银行基金经理的年轻人，曾经瞪着大眼睛问王石，“王总，你们万科到底是做什么的。”

“我回家拿计算器好好算了一下账，把万科1984年到1994年的贸易盈亏相加，结果得出来是负数。”

谈不上主动或者被动，在以后几年，王石给出了这道选择题的答案。他卖掉了饮料公司、扬声器厂和供电服务公司，一心只做房地产业务。

宁高宁曾经对此评价，“在成长的道路上，万科几乎犯过所有可能犯的错误，可是它是幸运的，幸存者的幸运在于，他们在错误还没有把他们毁灭的时候醒悟了。

尾声：

当2017年我们落笔写下1994年篇章的时候，正好是iPhone面世十周年。然而人们对iPhoneX趋之若鹜的同时，是否还有人回忆起诺基亚曾经的辉煌？

诺基亚与苹果，代表的是两个时代碰撞。有意思的是，从第一代iPhone发布到如今iPhoneX风靡全球，苹果公司用了十年；而诺基亚从1994年上市全球第一款GSM手机，打通了中国移动通信历史上第一个GSM电话，到2014年正式退出手机业务，只用了20年。

寒来暑往，时光见证了每家企业的一小步，也见证了世界的一大步。对于70后乃至90后来说，诺基亚不仅是过去的电子产品代表，也是小时候最深刻的记忆。

一场来自通信社交领域的巨大变革，在中国大地悄然兴起。1994年，诺基亚1011上市。从这款产品开始，诺基亚移动电话正式有了“手机”这个概念；

1994年，互联网正式进入中国，成为国际上第77个正式真正拥有全功能Internet的国家。

时值春夏交接之际，北京风光正好。

中关村地区教育与科研示范网络(简称NCFC) 工程在1994年4月20日这一天，通过美国Sprint公司连入Internet的64K国际专线开通，实现了与Internet的全功能连接。

这也是我国最早的国际互联网络。

一年后，中国第一家网站“瀛海威时空”的广告牌出现在北京中关村白颐路南端的街角处。

广告牌上赫然写着：“中国人离信息高速公路有多远？——向北1500米。”媒体记载称，作为中国第一家网站，“瀛海威时空”具备很多“超前”的功能。与后期的人人网、开心网等SNS社交网站非常相似。

这也是一场恰逢其时的巨变。

20年之后，中央提出互联网思维，一场围绕各行各业的“互联网+传统行业”席卷整个中国经济各个领域，而房地产也随之发生重大变革。

对了，1994年4月17日，全国足球甲级A组联赛开始，大连万达队荣获该年度甲级A组联赛冠军，开启了此后无人能及的中国顶级联赛八冠王序幕。

大连万达足球缔造了中国足球联赛上第一个王朝，16年后，随着恒大入主广州足球队，开创了史无前例的七连冠。

虽然广州恒大中国顶级联赛冠军数比大连万达少了一个，但却连续七年不间断称霸，更为关键的是，恒大参与足球也仅仅八年时间，但已经获得两个亚洲足球顶级荣誉：亚冠足球联赛冠军。上述这两点，八冠王大连万达也未曾做到。

有意思的是，在大连万达、广州恒大、广州富力、河南建业、河北华夏、北京国安等房企的带动下，中国足球联赛最后演变成中国房地产企业联赛，16支顶级联赛球队背后的金主，无一不是主营房地产或者涉猎房地产开发业务。

这道连放眼国际足坛都极其**的独特风景线，在往后的《地产30年》里我们还将重点描绘。

总的来说，这一年中国处于攻坚关键节点，这个古老的东方国度，正在以越来越开放的心态、越来越国际化的胸怀拥抱这个世界。而中国房地产迎来了一个崭新的经济环境。

改变了中国房地产历史的1995年

30年以后，当人们重新审视中国房地产行业发展的脉络里，竟然把中国楼市起点的坐标定位到了1987年那场并不起眼的土地拍卖会上。就在中国南海边陲，新成立的深圳为筹钱发展特区卖出了新中国第一幅土地时，也正式拉开了中国房地产行业市场化发展的序幕。

千百年来，中国人对土地的执着与迷恋，从未消减，中国的历史其实就是一部土地变革史。尤其是最近的30年里，纵使风云变幻，地产行业发展仍带动整个社会经济一路狂奔。回望来路，那些影响整个行业甚至中国历史进程的重大时刻、人物、事件总是在不经意之间上演，30年，一年一个脚印，印照出中国房地产发展的艰辛和坎坷，也印照出中国房地产发展的成长与收获。

《地产30年》系列之1995年，中国房地产仍在消化着上一轮楼市疯狂带来的巨量库存，无论是商品房的施工、竣工面积，还是销售量的增长速度都在放缓。与此同时，一系列法律法规的出台，也在让无序的房地产行业变得更加法制化，更加规范。这一年，中国房地产市场从疯狂回归理性，并逐步走向健康发展。这一年，安居工程列入政府工作日程，中央提出房地产发展的重点放在解决广大居民的住房上。这一年，员工持股计划进入实质性操作，股改激活了房地产企业员工活力。这一年，合景泰富、中国金茂、绿城中国、正商地产、隆基泰和等企业相继问世，美的地产、海信地产等家电巨头也开始涉足房地产。总之，一大批房地产生力军正在踏步向前。

这一年，是“国16条”宏观调控政策进入实施第三个年头，中国房地产市场从高峰陡然掉落之后，进入了漫长的调整期。

“消化年”是大多数研究报告及媒体对于1995年的定义。这一年，对房地产影响最大的政策主要是控制固定资产**政策和金融紧缩政策。

在1994年底召开的全国计划工作会议上，国家计委明确表示，1995年将继续加强对固定资产**的控制，严格控制新开工项目，继续清理在建项目。从严控制房地产开发规模 ，控制土地批租等等。其内容主要是加强立项管理，清理在建项目及会同银行对贷款实行额度控制。

从具体数据来看，在上述政策影响下，这一年房地产**增长速度明显放缓。

据《中国土地报》报道，1995年，全国房地产**占固定资产**规模的比重基本保持稳定，1-11月份为15.2%，较1994年同期增加了1.2个百分点。商品住宅占商品房**的比重为67.2%，较1994年同期降低了15.5个百分点。

各类商品房施工、竣工面积增长速度低于1994年，销售面积和销售额的增长速度亦较上年有所降低，但下降速度较缓。

房地产报数据显示，这年1-11月全国商品房施工面积比上年同期增长22%，较1994年同期低了22个百分点。前11月竣工面积增长19.2%，较1994年降低10.8个百分点。

在销售方面，1995年商品房销售面积较上年同期增长20.1%，增幅比上年下降了6.1个百分点。

1992-1993年的野蛮生长一度让市场陷入混乱无序的状态，“治乱”成为房地产步上健康发展轨道的重中之重。

1月1日，《中华人民共和国城市房地产管理法》正式实施，从这天起房地产行业有了自己的“准绳”，这也是继《土地管理法》之后规范房地产市场的第二部重要法律。同日实施的还有《商品房预售管理办法》。

与此同时，全国土地利用计划正式下达，国家将开发区新征用地和土地使用权出让新征用地正式纳入计划，并制定了1995年各项建设用地指标。

而物业管理在经过多年努力之后，也逐渐走出了一条专业化道路。继1994年深圳率先颁布城市小区管理相关法规之后，1995年青岛、北京、沈阳、天津、常州、上海等大中城市也相继颁布地方行政规章，使我国物业管理逐渐形成一定规模。

1995年，中国房地产市场依然在“消化”着过去的疯狂，称不上恢复元气，但一系列的法律法规出台，正在让这个行业进一步走上法制化轨道，让这个市场秩序得到进一步规范和控制。

1.安居工程启动

1995年，《读者》杂志刊登的第一个广告引起了国人注意，这是一个小康之家的形象广告。很快，“小康”一词变成了老百姓的口头禅，一场如火如荼的奔小康运动快速展开。

千百年来，中国人对于“拥有一套属于自己的房子”的追求从来没有改变。从唐朝杜甫“安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜”的忧国忧民，到现代对“房奴”的调侃，无不透露着中国人对房子的执念。

要成就一个小康之家，房子似乎一直都是标配。

这一年，为了老百姓心中的小康之家，为了解决中低收入者的住房问题，为了促进城镇住房建设，国务院于2月6日正式出台《国家安居工程实施方案》。

安居工程指的是由政府负责组织建设，以实际成本价向城市的中低收入住房困难户提供的具有社会保障性质的住宅建设示范工程。

根据计划，从1995年开始，全国用5年时间，在原有住房建设规模的基础上，为住房困难户新建建筑面积1.5亿平方米的“安居住宅”。1995年作为计划实施的第一年，安居工程建设规模为1250万平方米，拟**125亿元。

在中央经济工作会议上，时任国务院总理指出，必须把房地产发展的重点放在解决广大居民的住房上。

国家建设部明确，在1995年内不再批准新的高档建筑和高消费项目。时任建设部副部长李振东甚至指出，高档商品房与普通住宅要保持在2：8甚至更少的比例上。

实际上，在安居工程正式启动之前，高档商品房由于获利更多，成为不少开发商趋之若鹜的选择。

有数据显示，自1989年以来，商品房开发中住宅部分的比例以每年2个百分点的速度下降，1992年降至81.8%，部分沿海城市比例甚至降到50%以下。

1993年一年，广东沿海地区有近7万套高级别墅向社会发售，而1993年上半年，福建、江苏、上海三省市有20万套别墅摆上了议事日程。

这些高档商品房显然平民百姓是可望不可及的。而安居工程让普通住宅建设成为了房地产开发建设的主流。

为了让广大工薪阶层、中低收入的住房困难户买得起房，安居工程在实施中也是出台了大量**政策。除建设用地实施计划划拨外，还将享受贷款倾斜、建材优先供应，税费减免等政策，开发商可获相当于总造价百分之三至五的回报。

据有限资料显示，新世界集团是当年安居工程的积极响应者。在天津参与了和平区、南开区及红桥区进行250万平方米的旧城改造。

其中，南开区的天华里项目成为了当时全国最大的教师村，在落成后被评为1998年全国优秀物业管理小区。同时新世界集团还负责开发了武汉市最大的“安居工程”——总占地4500亩的常青花园。

安居工程的用意是从中国国情出发，照顾那些实际收入远低于商品房房价，根本无力买房的中国绝大部分普通群众，同时又带有一定的福利色彩，它与香港、台湾的某些计划类似，但香港、台湾的此类计划往往效果不尽理想，并有某些预料不到的负面效应。

在中国，这项工程进展也称不上理想。由于建设资金主要由地方财政承担，政策出台后，安居工程在不少城市并未能顺利推行。另一方面，由于开发商获利较少，建筑质量成为了另一个问题。

之后的1998年，国家全面施行住房改革，房改23号文件明确提出“经济适用房”这一概念，开始实施“对不同收人家庭实行不同的住房供应政策”。自此，安居工程逐渐被经济适用房所取代。

2.前赴后继的房企大军

这一年，北京政坛大震动，一大波政府官员受到波及。人们在叹息，一颗政坛新星陨落了，但同时也感到幸运，因为一颗地产新星在冉冉升起。

这一年，曾一度成为北京市副市长人选的刘晓光结束了他的政治生涯，被调任重建首创集团。历史资料记载，当时的首创集团就如一盘散沙，业务凌乱，毫无章法，净资产只有15亿元，经营十分困难。

当时的情形，用刘晓光自己的诗来说是：没有资源，没有金钱，只有一颗火热的心，只有一双紧握的拳。

在首创集团，刘晓光倾注了他全部心血。在职20年，刘晓光将首创从一个濒临倒闭的企业发展成为一个2000亿资产的有竞争力的国际集团。

其中，首创集团旗下的地产平台首创置业在刘晓光领导下实现了快速成长，并于2003年成功登陆港交所，截止2016年底，首创置业总资产高达1100亿元。

除了首创，另一家国企地产公司诞生了。

1995年6月，中国中化集团公司主导创办的中国金茂正式成立，其前身方兴地产于2007年8月17日在香港联合交易所上市。

作为大型央企旗下的房地产开发平台，中国金茂早在上世纪九十年代末就已经扬名上海滩。1999年，上海金茂大厦落成，以420米的楼高一举刷新了此前由广州中信大厦保持的中国内地第一高楼391米纪录。

金茂大厦早于九十年代初就已经立项规划，1990年中央宣传开发浦东，并在陆家嘴成立中国**国家级金融开发区。作为早期陆家嘴规划重点建设的项目，金茂大厦于1992年通过政府审批，1994年开始动工兴建，1997年封顶，1999年8月28日正式对外营业。

在那个全球大规模兴建摩天大厦的时代，金茂大厦被视为中国国力崛起的象征，成为上海地标建筑，不仅上海本地人竞相登楼参观，时至今日，这座大楼仍是导游重点向外地游客推荐的景点。

当然，中国金茂在上海成名不仅仅只有一座金茂大厦，其**并参与开发的上海星外滩，体量高达150万平方米，囊括了上海港国际客运中心、上海国际航运服务中心、上海星港国际中心三大超级大型项目，在上海的**区域，属于中国金茂**开发的项目就多达45个。

2009年，在北京蛰伏已久的中国金茂一鸣惊人。在与大批知名开发商多轮力角之后，以40.6亿一举拿下北京东四环广渠门15号地块，创下北京楼面地价新纪录。

有意思的是，拍地前志在必得的SOHO中国董事长潘石屹偶遇方兴地产拿地代表，他主动上前打招呼问对方背景时，方兴地产代表低调回答：“我们是小公司。”

结果这家“小公司”先是击退SOHO中国，随后在与另一家央企保利地产一决雌雄过程中，笑到了最后，成为北京新地王的优胜者，名震京城。

顺便提一句，方兴地产与远洋地产可算上兄弟单位，因为方兴地产母公司中化集团同时也是远洋地产股东。2015年，方兴地产正式宣布更名为中国金茂。

1995年3月，万通六君子进行了第一次分家，王启富、潘石屹和易小迪首先选择离开。

家是分了，但情义依然在。潘石屹离开时，冯仑对他说：“我会骂你三个月，骂完之后，我就会说你好话，你是总经理，你走了，还带上几个人，我要是不骂你，我的正确性在哪儿？这里我没法管了。”

但冯仑同时也向潘石屹强调：“你新做公司需要品牌，万通以前所做的无论多伟大的事情，你都可以说是你做的。”

离开万通半年后，潘石屹便与新婚不久的妻子张欣共同创立了北京红石实业有限责任公司（SOHO中国前身）。冯仑说，红石实业开发的第一个项目——SOHO现代城，就是潘石屹从万通带走的。

这之后，两人又共同开发了一系列高知名度的项目，包括博鳌蓝色海岸、长城脚下的公社、建外SOHO、朝外SOHO、光华路SOHO……

形单影只的易小迪则没那么顺利。单飞的头两年，是易小迪的困难时期，当时他经手的百货公司倒闭，涉及到债务问题，压力很大。尽管这笔债务可以通过一些技术层面的操作不了了之，但易小迪却认为这是最简单的诚信问题，钱必须还回去。

这之后，走出困境的易小迪于1999年创建阳光100，同年在北京CBD成功开发阳光100国际公寓，到2000年后，阳光100已经成功进入十几个城市，基本完成全国布局。

王启富则由国际贸易向地板行业进军，如今担任海帝木业董事长。

由冯仑、刘军、王功权留守的万通，则在1995年攀上了发展高峰，业务涵盖地产、通信、服装、商业、信息咨询、银行、保险、证券等，资产规模高达70亿元。

再后来，刘军于1998年也选择离开去从事农业高科技，如今担任成都农业高科技有限公司执行董事、总经理。2003年，王功权最后一个离巢，与合伙人创始了鼎晖创业**基金，成了风险**家。自此，万通集团由当初的六人共事变为冯仑独掌船舵。

离开中宣部在一家出版社呆了一段时间之后，不断追求变化的黄怒波决定下海经商。1995年4月，黄怒波创建北京中坤**集团，任董事长。

1997年，靠着与中欧商学院的同学李明合作的一个楼盘——都市网景，黄怒波赚取了人生第一桶金。之后，又陆续开发了北京西直门的长河湾和位于北三环的大钟寺国际广场，借此奠定其在地产江湖的地位。

不过，诗人黄怒波最钟爱的还是旅游地产，从安徽黄山的宏村，到北京门头沟古村落、湖南岳阳古村落、安徽桐城古商业街改造，再到**日本北海道度假村、冰岛、挪威买地等，黄怒波率先完成全球布局的正是旅游地产项目。

《地产30年》上回提到1994年从珠海回到杭州的宋卫平，尽管身无分文，但并没有打击他创业的决心。1995年，问朋友借了15万元后，宋卫平开始**房地产，并于1月6日注册创立了“绿城”。

宋卫平曾经说过，在创立之初，“绿城”并不是他的第一选择。“蓝比绿好，大海的蓝好过树上的绿。”一开始，宋卫平希望用“蓝城”这一名字。

不过，当时支持宋卫平想法的人占少数，更多人喜欢“绿城”，于是，宋卫平妥协了。于是，“绿城”诞生了。

成立第一年，绿城便在杭州开发了丹桂花园、金桂花园、银桂花园、丹桂公寓、月桂花园等一系列项目，早早奠定了其在杭州市场的地位。

说到绿城，不得不提日后与宋卫平纠葛颇深的孙宏斌。虽然在使用“绿城”和“蓝城”这个名字上有些纠结，但20年后，宋卫平还是有机会用上了“蓝城”这个名字。

只是后来“蓝城”这个名字，是在宋卫平和孙宏斌的收购和反收购大战背景下匆促上阵，此为后话，《地产30年》后续的篇章里将会重笔着墨。

同在1995年，停不下来的孙宏斌，出狱不到一年时间，孙宏斌便已经向市场展现出其惊人的谷底反弹能力，第一次涉足房地产中介业务，就获得了比常规更快的发展。这时候，孙宏斌开始觊觎房地产开发。

1995年1月23日，在柳传志和中科集团周小宁的帮助下，顺驰和联想集团、中科集团成立天津中科联想房地产开发有限公司，正式进军房地产。

三年后，孙宏斌回购了联想和中科集团持有的全部股份，将中科联想更名为天津顺驰**有限公司，独掌大权的孙宏斌自此带领着顺驰一路狂奔。

3.前美国总统代言中国楼盘

广东、福建迎来了房企创立潮，大批新生代开发商登上历史舞台。这批新力军为迅速提高知名度，甚至有请前美国总统来中国代言。

1995年，年仅26岁的孔健岷拉上哥哥孔健楠、弟弟孔健涛一起创办了合景泰富地产。

这位暨南大学计算机专业毕业的技术男，曾任职于内地工商银行的信贷部，工商银行后来也成为合景泰富旗下项目的最大贷款银行。1994年，孔健岷下海经商，当年11月与合伙人联合成立新恒昌公司，成为他创业的开端。

1995年，一个很偶然的机会出现了，据孔健岷回忆称，当时有朋友随口问他：“有一块地，你要不要做？”直觉告诉孔健岷这个事可行，于是孔氏三兄弟联手创业，成立合景房地产公司，从此一头扎进了房地产行业。

合景开发第一个楼盘是位于天河北的御晖园，此后接连开发御华苑、叠彩园、盈彩美居、国际金融广场等项目。

非典之后，合景泰富以当年“天价”将珠江新城两幅“地王”收入囊中，紧接着大手笔开发了珠江新城住宅誉峰和写字楼国际金融广场。

这两个广州CBD项目令合景泰富一战成名，在地产界名气剧升，进入高速发展期，并于2007年7月3日在香港联合证券交易所主板上市。

与粤派地产老板风格类似，孔健岷异常低调。但与其他经常亲力亲为的老板不同的是，孔健岷显得比同行更加“清闲”。

周末一般不加班，如非重大事情，否则也不允许下属随意打扰他的休息时间，否则会被他“训”一顿。工作日“朝九晚九”，很少通宵达旦，中午也不去应酬，每晚还要留出时间来喝茶、听音乐、散散步，生活潇洒得令人艳羡。

在低调方面，高德置地董事长苏萌比孔健岷有过之而无不及。1995年，低调的苏萌在广州成立了高盛企业集团（高德置地集团前身），这是一家专业的商业地产开发商及营运商。2007年9月，高盛集团正式更名为高德置地集团。

历经20多年发展，高德置地在广州商业地产领域已经占据重要一席，由其营运和开发的项目主要分布在广州CBD中央商务区及经济发达的天河**区，包括甲级写字楼、大型购物中心、五星酒店、主题MALL与高级公寓等。其中最为知名的当属位于珠江新城的高德置地广场。

诞生于1989年的侨鑫，终于在1995年正式成立侨鑫集团，旗下业务由高端房地产业逐步拓展至酒店、教育、金融、健康、传媒及文化等多个领域。

侨鑫集团创始人周泽荣为澳籍华人，1952-1989年期间居住在香港。1989年前后，当海外对中国市场产生疑虑之际，刚刚来到广东**的周泽荣，却豪掷巨资开发当时广东最**的“外商活动中心”。

进入九十年代初，市场风云突变之时，周泽荣再次逆势而动，投重金建造广州国际贸易中心，该写字楼后来与同处天河北路的中信广场、市长大厦并称为广州地标性建筑群。

1995年，广州市场步入低谷，在各大开发商犹豫观望时，周泽荣调动16亿开发总面积达120万平的汇侨新城，该项目创下了广州市1996-1998年连续3年销量第一纪录。

2000年开始，接连**80多亿，筹建占地1300多亩的汇景新城。其在广州从化开发的从都项目，成为接待国内外政要之地，更是让侨鑫一举奠定了在地产界地位。

周泽荣不仅在地产大力布局，在媒体领域也有诸多举措。2001年周泽荣**羊城晚报集团旗下的新快报。

随后，又于2004年在澳洲发行《澳洲新快报》。作为澳洲的中文报纸，这份报纸在创刊时获得了澳大利亚总理等众多政要的祝贺，这在澳大利亚的报业史上还是首次。2005年，侨鑫集团又与香港大公报合作，双方联手发行《大公报澳洲版》。

周泽荣除了是澳洲中文报纸媒体大亨身份外，还是位高档餐饮**人。作为潮汕人，周泽荣**开设的高档餐饮店“潮皇餐厅”主打潮菜。

潮菜号称处于中国菜系生态链顶端，长期是各界招待贵宾首选，“潮皇餐厅”也因此成为广州高档餐饮的标志，其单店年销售额就高达1亿元，这在当年比一些楼盘销售额还高。

1994年12月，陈华注册成立的京基集团。这位湛江人童年生活坎坷，1984年，18岁的陈华带着比他小三岁的弟弟陈辉，背着简单的行囊，怀里揣着借来的10块钱，就到一海之隔的海南谋生，1985年春节后又辗转到创业热土深圳打工。

在这段艰苦的日子里，陈华打石头、卸水泥、搬钢筋、推车子什么活都干，终于攒了7000元的原始积累。创办京基集团的时候，注册资金已经达到8888万。

公司成立后便开发了第一个住宅项目——金梅花园。事实上，这个项目是京基集团董事长陈华当初进入房地产行业的重要契机。

据深圳一位地产圈人士透露，早在1993年底，陈华经人介绍认识了深圳梅林一块地的业主，该业主当时想找人合作开发，与陈华一拍即合。该地块正是“金梅花园”。这位善于借力的老板，设计图纸、建筑材料都是赊账赊回来的。

陈华扬名地产界，还有赖于克林顿助攻。2002年，京基碧海云天筹划开盘的时候，策划团队原想邀请娱乐明星担任项目代言人。但陈华力排众议，提出邀请前美国总统克林顿。于是，这位前美国总统就来到中国，做了一场主题为“WTO与中国经济”的演讲。

这场“克林顿秀”让京基一炮而红，同时也成就了深圳另一地产大佬潘军的花样年，因为帮忙京基策划组织这场活动的是花样年旗下的深圳星彦地产顾问有限公司。一时之间，业界盛传潘军是请得动美国总统的人。

除了“克林顿秀”，京基集团另一让人侧目的事件是兴建深圳第一高楼。陈华开发的京基100楼高441.8米，共100层，建成时是深圳最高楼宇。当然，在飞速发展的深圳，这个纪录没保持多久，就被600米高的深圳平安金融中心大厦打破。

1995年，福州人林腾蛟回国了，他刚从新加坡留学归来，一踏足中国大陆便开始了他的创业之路。1995年福建阳光集团在福州成立，福州阳光假日大酒店是林腾蛟的第一个作品。随后在厦门开发了“阳鸿新城”，紧接着在福州马尾创建阳光国际学校。

这位北京大学毕业的创始人对教育非常重视，他把早年做的三个项目进行整合，逐步探索出一条地产+教育/酒店的复合地产之路，这种模式与早期碧桂园在大盘里创办学校、酒店的模式有异曲同工之处。

1997年，在福州市中心开发了地产与教育相结合的阳光城小区，逐步成长为福建本土的地产教育巨头。

2002年，林腾蛟收购上市公司“石狮新发”，后来正式更名为阳光城集团。十年之后，也就是2012年，阳光城把总部从福建迁至上海，加速布局全国。

新天地产创立于1995年，先后开发了天誉花园、新天希尔顿、峻林、天伦花园、君汇世家、新天半山等项目，重点布局珠三角地区，逐步辐射全国。

2010年，新天地产赴港上市，正式登上国际资本市场，新天战略发展目标也由传统房地产开发转变为城市更新发展。

4.家电巨头也玩房地产

1995年，有两大家电巨头进军房地产，这个不经意的举动，当时并未引发太多的舆论漪涟，只是日后当越来越多各行各业公司进军房地产的时候，才让人惊觉房地产的惊人魅力，竟已达到万法归一的地步。

1995年1月13日，广东美的置业有限公司。这是中国知名家电品牌企业美的控股旗下公司，重点开拓美的集团的房地产开发业务。

美的地产规模虽然不算大，但其母公司则是赫赫有名全球500强——美的集团。1968年，年仅26岁的顺德人何享健冒着风险，带领23人，集资5000元，在顺德北滘开始了创业生涯，从塑料生产起家，制造些工艺相对简单的玻璃瓶、塑料盖、发电机小配合等产品。

上世纪八十年代初，珠三角抓住全面对外开放的契机，短短几年时间里，举办了数千家家电厂。在这种背景下，1980年何享健转向制造风扇，正式进入家电行业。

起初美的为当时已经成为名牌的“钻石”电风扇生产零配件，一度还仿造过港澳市场上流行的“鸿运扇”，直到1981年，才注册“美的”商标，开启了中国家电品牌冲刺世界500强之路。

顺德是中国家电品牌云集之地，早在九十年代初，就已经聚集了容声、万家乐、格兰仕、科龙等一系列知名品牌。1992然后，广东试点股份制改革，当容声等其他企业还在犹豫之际，何享健争取到顺德**试点名额，抓住了这个难得契机，一举实现弯道超车。

1993年，美的顺利上市，成为中国第一家由乡镇企业改组实现上市的公司。1995年美的进军房地产行业。1998年，开发美的集团一路之隔的美的海岸花园，该项目占地700亩。2004年，正式成立美的地产发展集团。2010年，加速全国化布局，走出广东，在贵阳、株洲、徐州等地拿地开发项目。

提到顺德北滘，也许很多人不一定了解，但如果说这里诞生了碧桂园和美的这两家鼎鼎大名的全球500强企业，不禁令人肃然起敬。作为同镇的世界级企业，两家公司的创始人也是多年深交。有意思的是，何享健与杨国强生肖同属马，只不过，前者比后者大了12岁。

据杨国强回忆，碧桂园曾经有过一段艰辛的岁月，那些日子里，杨国强甚至登门拜访老大哥，向何享健请教公司经营的经验。双方的密切联系，也让彼此在智慧家居、科技小镇、智能社区等领域一直保持着合作。

除了美的进军房地产之外，另一知名家电企业巨头海信也不甘落后，于1995年7月，正式成立了青岛海信房地产股份公司。

海信，与美的同样创办于上世纪六十年代末，前者比后者晚了一年，成立于1969年9月。其前身是青岛无线电二厂，主要生产半导体收音机，员工仅十余人。建厂十年之后，更名为青岛电视机厂，成为国家认定的定点生产单位。

1993年，通过在全体员工中发起征名活动，最后由总工程师钱钟毓提名的“海信”中标，名字取自“海纳百川、信诚无限”的含义。1994年，公司正式更名为海信，籍此更名也代表着海信彻底告别计划经济，开启了市场化运作，并很快参与全球竞争。

1995年，原海信总经理周厚健调至青岛仪表局任职，彼时仪表局下属有众多困难企业，于是周厚健想通过成立了房地产公司，来盘活困难企业手里的土地，达到养活员工的目的。在这种背景下，海信地产应运而生了，并迅速发展成青岛当地最大的房地产企业。

1997年，海信正式上市。随后十几年时间里，海信接连发起并购大战，将美的在顺德的两大主要竞争对手：科龙和容声悉数收入囊中，甚至把夏普美国也一齐吞并，成为家电行业巨无霸级别企业。

1995年，美的地产和海信地产相继成立，也开启了家电行业跨界开拓房地产业务的序幕，此后包括格力、格兰仕、TCL、长虹、康佳等家电名企也相继涉足地产业。

1995年，在河南河北，有两家经历相似的公司诞生了。这两家公司创始人都在1979年发生命运转折，1995年创办公司，2015年在香港借壳上市。

作为恢复高考之后新三届大学生，1979年张敬国入读郑州大学，毕业后被分配到省直部门供职。在上个世纪90年代初期，机缘巧合之中，他进入房地产开发行业。1995年，张敬国在郑州创办公司，此后，张敬国在这个被他称为“第二故乡”的郑州深耕二十多年。

截止2016年，正商开发的70个楼盘有90%是在郑州。曾有媒体统计，正商开发并交付的项目，入住家庭15万户，每户按三口之家来计算，业主人数至少也有45万人。而郑州城区户籍仅350万，全市总人口近千万，也就是说光户籍正商业主就占了全市12%以上，如果加上外地常住人口和流动人口，正商也能占到二十分之一的比例。

2015年借壳组建正恒国际控股公司，登陆香港资本市场。2016年正商集团旗下GlobalMedical RELTS lnc.(全球医疗房地产**信托，简称GMRE)也在纽约证券交易所主板上市。至此，正商作为郑州最大的本土开发商，在两年之内接连运作两家公司上市。

河南的正商借壳上市成功，在河北同样也有一家借壳上市的公司，这就是隆基泰和。跟正商一样，这家公司也成立于1995年，比同省广为人知的河北华夏幸福还要早成立三年。

1979年，年仅17岁的魏少军只身前往北京闯荡，从泥瓦匠做起，一步步成长为包工头。1995年，小有成就的魏少军正式创办了隆基泰和，全面进军房地产行业。

隆基泰和的总部位于河北保定，也就是中央今年提出千年大计之称的雄安新区所在地。在保定城里，还有另外一家知名企业：长城汽车。隆基泰和的魏少军与长城汽车董事长魏建军在保定知名度极高，当地人称他俩为“保定双雄”。

2014年，隆基泰和筹划上市，2015年5月，借壳开世中国，隆基泰和得以在香港运作上市，正式登陆国际资本市场。此后，隆基泰和在国内则增持通达动力股份，并逐步控制该公司，希望实现A股上市。

虽然2016年A股IPO放宽，但在房地产企业迄今仍未有上市成功案例。事实上，自2011年华夏幸福基业借壳上市以来，A股市场仅有绿地、京汉、蓝光等极个别房企上市的案例，中央也先后出台了一系列更为严厉的楼市宏观调控政策，A股上市门槛越来越高。

在长江的两头，有两家房企开始萌芽，这就是长江上游的华宇集团和长江下游的德信地产。

华宇集团创始人蒋业华在观察国外或港澳地区经济发展历程，以及商界巨头的成长经历中，敏锐洞察到中国房地产的发展**。

1995年3月，蒋业华创办了重庆华宇物业（集团）有限公司，进军房地产行业。随后华宇集团先后在重庆高新区、陈家坪、渝州路等地开发项目，由此也奠定了华宇在重庆西部城区房地产开发的地位。

1995年，德信地产成立。德信集团创始人胡一平出身德清农村，白手起家。德信起源可追溯到1993年，胡一平从浙江湖州市德清发展开始，逐步打造德信雏形。

1995年，胡一平在德清小有成就之后，终于决定自立门派，正式成立德信地产。2006年来到浙江省城杭州，短短几年之后，销售业绩便跻身杭州本土房企前三名，次于绿城和滨江。

中国房地产行业的蓬勃发展，吸引了越来越多的海外背景公司纷纷前来淘金。

1995年，吉宝置业进军中国内地，扩大在华房地产业务，第一个房地产开发项目在上海开始开建。同年，吉宝置业在云南省昆明市开发附带住宅的高尔夫度假村也签署合作合同。

吉宝置业是新加坡老牌跨国企业吉宝集团旗下房地产上市公司。吉宝集团新加坡最大的跨国企业，拥有悠久的历史，可追溯到一百多年前。

“吉宝”一词源自英国船长亨利·吉宝，早在1848年，他首次来到新加坡，在丹戎巴葛地区发现了一个天然的深水港，亨利·吉宝立刻意识到这是个**的战略要地。这个战略要地后来被建设成新加坡吉宝港，经过数十年发展，成为沟通东西方文明的交通枢纽。

1968年，吉宝船厂（私人）有限公司成立，新加坡港务集团成立船坞部门，并交由英国修船集团Swan Hunter负责管理。1975年，首次进军海外市场，与菲律宾南**者设立吉宝菲律宾船厂。

1983年，吉宝开拓房地产先来。1995年，挺进中国大陆。此外，中国与新加坡政府合作的中新苏州工业园区和中新天津生态城，也由吉宝集团还带领新方联合体参与开发。

5.张力、许荣茂、任志强的大冒险

胆识过人，敢于冒险的张力，这一年带领富力地产迈上了一个新台阶。

开发富力新居旗开得胜，奠定了富力地产“搬迁老城工厂，建设宜居社区”的战略方向。1995年，富力地产将目光瞄向了如今的广州中山八路富力广场，这个占地12万平方米的项目，原为广州铜材厂和同济化工厂所在地。

据富力集团副总经理吕劲回忆，当初要拿下这个项目风险很大。“那时候要买这块地必须先给工厂付3000万定金，这笔钱对当时的富力来说可不是小数目，况且还没有得到政府的正式批准前，把钱打到对方账户保不保险？谁的心里都没底。”

高层们的讨论一直持续到晚上12点半才结束，最终，为了把这个大项目争取回来，富力决定即使不确定因素很多，但还是先把定金给工厂，以表达合作诚意。

这一次，张力的冒险又成功了。1996年富力广场亮相，无论社区环境还是户型都是当时老城区最漂亮的，均价卖到每平方米6000多元。

“拿铜材厂那块地时，看到‘满目疮痍’的烂地，很多发展商都选择了退出，我们和厂方商量，看能不能分期付款，晚一点给钱。我们一个月后就开工，两个月后就卖楼。项目资金流动很快，结果付款很顺利，前后只用了8个月就交楼了。”张力透露称。

而成功开发富力广场至今仍被富力上下视为公司发展历程上的一大转折点。这个项目奠定了富力在广州市场的地位，令老广们对这家原来并不起眼的开发商刮目相看，同时还创造了房地产开发史上最快征地、建设、销售记录。

上篇《地产30年》里面提到的许荣茂在1994年北上京城。进入1995年，对他来说，是个至关重要的转折年。

低买高卖是商人**的重要准则。上篇文章里提到，许荣茂来到京城的时候，恰逢北京房地产市场一片低迷，令不少开发商望而却步。许荣茂偏偏反其道而行之，于1995年一举拿下北京亚运村北面四环外一幅占地10万平方米的地块，开发亚运花园。

当时有媒体报道称：“那块地许荣茂拿得很便宜，可能只花了几百万，建筑成本最多就5000元/平方米。”

此外还有消息指出，当时身为港资的许荣茂并不具备独立开发整块物业的资格，于是拉来了北京首创集团共同合作。“估计在北京拿地、立项，都是首创在背后支持的。”

1996年，亚运花园正式推出，以每平方米888美元低价入市，用时仅两个月便**。这样一张靓丽的成绩单，让萎靡的北京房地产市场为之一振，亚运花园迅速成为当时北京名盘的风向标。

首开告捷之后，许荣茂乘胜追击，继续加大手笔**，20万平方米的华澳中心、16万平方米的紫竹花园、20万平方米的御景园相继上马，几个项目的累计**超过了40亿元。就这样，许荣茂渐渐在京城站稳了脚跟。

就在许荣茂打响亚运花园战役之际，华远却打了一场官司。

华远地产在这一年接到了一个大单。经北京市国土局史全英处长介绍，华远地产与国家土地管理局达成协议，由华远地产代建国土局办公楼，每平方米造价8900元。

但事情进展并没有华远地产想的那么容易，国土局从一开始想找的就是“免费劳动力”。据任志强在《野心优雅》一书中回忆，当时国土局只按合同支付了第一笔881.1万元的首付款，之后一直拖欠应付款项，至1997年4月华地大厦正式竣工验收时，国土局仍拖欠巨额款项未支付，并希望在不支付全款的情况下提前交楼，一直到1999年，在多次催款之下仍不支付欠款。

多次催款未果之后，“任大炮”一怒之下，于1997年7月7日将国土资源部告上法庭，要求法院判决国土资源部支付工程款。消息一出，轰动了整个北京城，一个区属企业将国家土地资源部告上法庭，这在北京是从来没发生过的事。

最终，任志强的坚持取得了胜利。国土部与北京市政府合谋之后决定各退一步，用付款还账的办法庭外和解。一是国土部支付了1000多万零头，二是北京市国土局在华远其它一个项目中名义上核减了2000万元的土地出让金。

较劲、较真的任志强就这样带领着华远地产一路披荆斩棘，成为中国房地产行业中一股不可磨灭的力量。

招商局地产在1993年成功发行A股、B股之后，又将融资渠道开拓到境外。1995年7月，招商局地产将部分B股以新加坡托管收据(Singapore Depository Receipts)形式在新加坡证券交易所上市，成功搭建了**境外融资平台。

港资大鳄新世界集团在广州最尊贵的二沙岛上，推出了新世界花园别墅，售价高达4.5万元/平方米，创下90年代内地房地产最高单价记录。

这年10月，郑裕彤还将新世界集团旗下的香港新世界基建有限公司分拆上市，后者成为在港上市的第一支基建公司股。

从1995年开始，新鸿基参与了香港有史以来最大规模的商业发展计划，建成国际金融中心和两座顶级酒店，其中一栋成为全港最大的六星级酒店之一。

国际金融中心（IFC）是新鸿基旗下最高档的购物商场，也是其在商业领域最具代表性的项目。目前，这个系列的产品只有三个，其余两个位于上海和南京。

保利地产成立三年之后，终于迎来了第一个房地产项目。1995年，保利地产开始专注于自己开发住宅项目的尝试，保利红棉花园正式动工，这个项目占地15万平方米，总建筑面积20万平米，是当时广州最大的楼盘。

9月28日，就在保利地产成立三周年之际，保利红棉花园第一期预售被抢购一空，为保利地产送上一份最大的生日礼物。亦正是红棉花园的成功，让保利地产奠定了专注房地产开发的发展战略。

6.员工持股计划落地中国

2014年万科推出事业合伙人制度，让员工持股计划一时轰动行业。但实际上，这项制度早在九十年代已经出现，而万科也绝不是第一个吃螃蟹的人。

1995年9月底，在向深圳市体改办提出加入到现代企业制度改革试点行列后一年多后，金地正式实施《员工持股制度实施方案》，这在全国首开先河。

根据方案，金地本次设计了2530万股作为内部员工持股份总额，员工持股股份总额不超过公司总股本的30%。

在员工持股总额中，70%供现有员工认购，另外30%作为预留股份，用于奖励公司优秀员工红股和供符合持股资格的新来员工认购。而员工所持股份将通过工会—社团法人集中托管运作。

方案甫一出台，金地的领导班子和中层干部便带头足额认购，有的甚至借款认购，在领导的带头作用下，绝大部分员工也跟着认购了股份。最终，在规定的规定的半个月时间内，员工的认购率达93%。

次年2月，完成股份改造后，金地实业开发公司定名为“金地（集团）股份有限公司”，其中代表员工持股的金地公司工会成为第二大股东，持股23%。

紧跟着金地的脚步，万科于同年10月召开第二届特别股东会议，通过了关于修订“职员持股计划”认股权行使价及章程及细则作相应修改的议案。

根据首期职工持股计划第一阶段方案，万科拟向737名在册职工及董事、监事共计发行8826500股，每股发行价格为人民币3.01元。

万科年报显示，截止1995年12月31日，该公司总股本为288,225,136股，企业职工集体股（不包含董事、监事）为8352535，占比2.9%。

与众多现代管理理念一样，员工持股同样是舶来品。历史资料记载，员工持股最早兴起于20世纪50年代的美国，早期是作为员工退休福利计划的一部分。

后来，随着相关理论的逐渐完善，员工持股计划在美国快速发展，越来越多企业将其视为公司治理的重要制度，英国、法国、日本等发达国家纷纷效仿。

在中国，员工持股计划最早始于1992年，主要面向上市公司，但一直到1995年金地、万科实行后才崭露头角。但由于当时的制度设计不完善，市场不成熟等原因，员工持股演变成了一种短期的员工福利，甚至在上市过程中出现了利益输送现象，最后在1998年被叫停。

这之后的10多年中，员工持股制度发展基本停滞，只有少数非上市公司实行过。一直到2014年6月银监会发布《关于上市公司实施员工持股计划试点的指导意见》，上市公司开展员工持股计划才正式重启。

万科的事业合伙人制度正是在2014年推出，当然这与1995年首次实行相比，已经大相径庭，在最新的版本中，除了员工持股部分外，万科还新增了跟投制度及事件合伙人管理两部分。

也正是从2014年，从万科开始，员工持股计划逐渐在房地产行业流行起来，包括绿地、泰禾、复星、新城控股、招商蛇口等同行都纷纷推出了属于自己的员工持股计划。

1995年，在推出首期员工持股计划之外，万科内部也进行了一系列调整。年初，万科贸易经营方面进行机构调整和资源整合，原深圳万科贸易有限公司、深圳万科协和有限公司、深圳现代企业有限公司合并为万科贸易有限公司。

与此同时，万科总部完成职能部分部门管理架构调整，明确经营与管理的分离，形成集团管理模式。

尾记:房地产不再孤独

《地产30年》上个篇章里提到，1994年，互联网正式进入中国，成为国际上第77个正式真正拥有全功能Internet的国家。那么，到了1995年，互联网又有一重大突破，这就是Windows 95诞生了。

1995年8月24日，在滚石乐队的经典歌曲“Start Me Up”的伴奏声中，Windows 95横空出世。不同于以往的任何一个版本，Windows 95带出了桌面、图标、IE、垃圾箱等概念，前所未有。

这是一项划时代的伟大杰作，称不上是科技史上最好的一款操作系统，但绝对是最重要的、影响最深远的。一直到22年后的今天，Windows 95的基本形式依然在沿用。

中国接入世界Internet以及Windows 95操作系统优化，让中国互联网行业迎来加速发展趋势，一批互联网先行者竞争进军互联网行业。

1995年，由于丁磊离开体制下海。那一年，他从宁波电信局辞职时，遭到家人强烈反对。只是，丁磊去意已定，一心想到外面的世界闯一闯。

很快丁磊来到广州，加盟新成立的广州Sybase，工作一年后选择离开。广州成为丁磊的福地，在这里待了两年之后，网易诞生了。

1995年，马云从杭州电子工业学院辞职，把自己攒的六七千元拿出来，又从亲戚处借了一万多，凑了两万元准备创业。

1995年4月，中国第一家互联网商业公司在杭州成立。这家公司只有三名员工，分别是马云、马云夫人张瑛，还有马云合作搭档何一兵。5月份，中国黄页正式上线，马云开始从身边的朋友做生意。

1995年，全球都在关注一件大事：世界贸易组织正式开始运作，全球经济和贸易秩序有了一个“管家”，跨国界、跨区域的经济发展迈上一个新台阶。

六年之后，也就是2001年，中国正式加入世界贸易组织。从此，中国企业日后也多了一个走向世界、参与全球竞争的保障。也是从那时起，全球化成为中国各行各业领军企业的奋斗目标。

在全球化浪潮下，中国企业家也开始被世界关注。1995年2月，美国《福布斯》首次发表中国内地亿万富豪榜，列入富豪榜的共有19人，当年中国最大的本土饲料企业集团——希望集团的创始人刘永好兄弟荣登首富之位，同时上榜的还有张宏伟、冼笃信、牟其中、张果喜、罗中福、罗西峻、李晓华、宗庆后等人。

相对之前几年，1995年，是淡静的一年，世界在自顾自地不停转动，而中国仍在为前几年的“疯狂”买单，只是没有了没有波澜壮阔，没有大起大落，这一切，都淡静之中演进。

在这个房地产消化年内，中国以沉稳的耐心，用一系列的法律法规让这个市场、让这个行业变得更加健康、更加规范。

总之，在这一年里，房地产不再孤独，互联网与房地产共同成为中国创业热土，绵延数十载，带动中国经济快速发展和转型升级，并走向全球化。在二十年后这两个行业产生交集，互联网+房地产成为一种新趋势，继续引领着中国前行之路。

改变了中国房地产历史的1996年

30年以后，当人们重新审视中国房地产行业发展的脉络里，竟然把中国楼市起点的坐标定位到了1987年那场并不起眼的土地拍卖会上。就在中国南海边陲，新成立的深圳为筹钱发展特区卖出了新中国第一幅土地时，也正式拉开了中国房地产行业市场化发展的序幕。

千百年来，中国人对土地的执着与迷恋，从未消减，中国的历史其实就是一部土地变革史。尤其是最近的30年里，纵使风云变幻，地产行业发展仍带动整个社会经济一路狂奔。回望来路，那些影响整个行业甚至中国历史进程的重大时刻、人物、事件总是在不经意之间上演，30年，一年一个脚印，印照出中国房地产发展的艰辛和坎坷，也印照出中国房地产发展的成长与收获。

《地产30年》系列之1996年，是九五计划的开篇之年，经济实现了软着陆，在回稳的同时，继续探索再度起飞的动力。这一年，中国房地产行业陷入了发展的低谷，行业出面大量亏损，库存量居高不下，开发商日子苦不堪言。这一年，中央提出，住宅建设成为新的经济增长点和消费点，房地产行业迎来了又一个重大转折，从此翻开新篇章。这一年，房企老兵们在积极求变，境外上市、瘦身、关注产品质量，新兵们不畏艰难，强势登场，为行业带来新风气、新希望。这一年，恒大、中国奥园、龙光、泰禾、卓越、珠光、金辉等行业新人相继亮相。

1996年，虽然美国大选、亚特兰大奥运会热火朝天，但中国老百姓最关心的还是自己国家的经济建设。

这一年，值得国人兴奋重大件事是：历经三年努力，在时任副总理朱镕基的带领下，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”，通货膨胀率从1994年的24.1%降到1996年的8.3%。

“从执行效果来看，从1993年下半年到1996年下半年非常成功，软着陆的成果有目共睹。”这是来自著名经济学家袁钢明的评价。

但世事哪可完美，通胀膨胀率是降下来的，而代价是经济增长率也跟着下滑，从1994年的11.6%回落到1996年的9.7%。

面对经济偏冷，央行先后于5月、8月宣布降息，寄望放松银根以刺激经济，但是，最后陷入疯狂的反而是股市，经济依然不景气。

伴随着经济由热转冷，房地产市场也在宏观调控影响下逐渐沉寂。可以说，这一年里，中国房地产行业陷入了发展的低谷，行业出现大量亏损，开发商一度举步维艰。

在这种背景下，时任副总经理朱镕基提出把房地产培育成新的消费热点和经济增长点的重大战略思路，从而带动建筑、建材、家电、家具等多个行业发展，从而引导中国经济走出低迷。

1996年，随着中央对房地产行业的发展定调，房地产的春天又一次降临，一大批企业竞相涌现。

这一年，许家印在广州注册成立恒大，姚振华开始进军房地产，中国奥园、龙光、泰禾、卓越、珠光、金辉、中骏、弘阳、保集、恒盛、奥宸、荣盛等行业新人相继亮相。

无疑，1996年，对于房地产行业来说会是一个触底反弹的年份，一方面是因为它此时此刻跌入了前所未有的低谷，另一方面是因为它肩负起了提振国民经济的重任，当然，在一年之后，转变了身份地位的中国房地产行业将翻开一页新篇章。

1.国民经济新的增长点

数据显示，1996年房地产**规模仅比1995年增长1.5%，1997年则与1996年持平。更为严重的是，1996年房地产行业平均利润率仅0.91%，全行业出现大量亏损。之后的1997年转入全面亏损，全国的房地产开发企业数量锐减至21269家。

1996年，是“九五”计划的开端之年，经济实现“软着陆”之后如何再度起飞成为了关键任务。自诞生以来，房地产行业对于中国经济的影响就不容小觑。亦因此，这个处于疲软状态的行业必须重新“振作”起来。

原建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾在《房地产这十年》一书中回忆，1996年7月11日，朱镕基在听取国务院房改领导小组汇报时指出，目前国有企业亏损增加，经济效益下降。现在的关键是打开市场，搞活流通，培育新的消费热点和经济增长点，当前最有可能形成消费热点的是住宅，因此要推进房改，盘活存量，搞活流通，促进住宅建设，带动相关产业发展。

朱镕基明确指出，住宅建设是个大的需求，也是可以解决、能够办到的。发展住宅建设，不仅能满足老百姓的住房需求，还可以刺激钢铁、建材、化工、电子、装饰材料等相关行业的发展。

对此，朱镕基也特别强调，发展住宅建设，一要推进住宅商品化，二要有个好的规划。住宅建设离不开城市基础设施，要方便群众，方便生活，房子建得再好，交通条件不好也卖不出去。

朱镕基发表讲话五天后（7月16日），建设部向国务院上报了《关于加快住宅建设，加速培育房地产市场，推动国民经济持续快速健康发展的请示》。

在这份请示中，旗帜鲜明提出“住宅建设与消费完全有可能、有条件成为一个新的经济增长点。”

同时，也分析了当时房地产行业存在的六大问题，包括：潜在需求大而有效需求不足，商品房空置量加大，在房地产呆滞的资金影响金融资本正常流动，商品房价格构成不合理抑制了房地产市场的有效需求，住房金融服务不配套制约了居民购买住宅的支付能力，住房供应体制尚未理顺增大了消化空置商品房的难度。

10月，国家体改委、建设部、国家计委、国家科委及中国房协等单位商定，以中房集团发展研究所为主，成立了《住宅建设成为国民经济新增长点的研究》课题组。

经过一系列紧锣密鼓地研究，报告重点强调，住宅发展与建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表、森工等50多个物质生产部门密切相关，同时推动电器、家具、装饰、金融、园林、运输、商业、服务业等产业发展。

此外，发展城镇住房所牵动的国家配套投入少而效益大，同时有利于钢材、水泥、玻璃等长线产品消化，带动社会商品消费，可以有效回笼人个消费资金，促进消费结构调整。

至此，住宅建设一举奠定了其在国民经济中的重要地位，成为经济发展全新的增长点。

因1993年经济过热被无情“打入冷宫”的房地产行业，在1996年经济偏冷时又再得宠。命运的转折有时就是这么让人措手不及。

2.中国房企看广州

1996年，在房企创业大潮中，主角光环毫无疑问落在许家印头上。这位白手起家，一手缔造了恒大庞大商业帝国的地产巨头，在这一年里迎来了人生中一次艰难的抉择，也是命运转折的关键节点。

许家印，在《地产30年》各个篇章里，都不会缺席的重要人物，借此篇章重新梳理一遍。

1958年，许家印诞生于河南周口一个小乡村。他的父亲早年参军入党，担任抗日部队骑兵连的连长。许家印的母亲在他出生不到1年时，得到了败血病撒手而去。许家印幼年的生活异常艰苦，但却并未因此沉沦。相反，他从小坚持念书，凭着家人省吃俭用，得以读到高中。

到了1977年，获悉中国恢复高考，许家印立刻报考，由于准备仓促，遗憾落榜。他没有放弃，靠着地瓜、面饼、盐凑成的口粮，坚持苦读，最终在1978年，如愿跃入武汉钢铁学院的龙门。在武汉钢铁学院，他学了四年钢铁专业。

1982年，毕业之后，分配到了河南省舞阳钢铁公司，许家印一路从基层干到车间主任。这位工作狂，在当主任的七年时间里，没有休息过一天，连大年三十都会跑回厂里。

1992年，也就是许家印参加工作十年之际。南巡之风吹遍大江南北，他也被当时火热的氛围所感染，毅然决然下海，跑到中国改革开放最前沿深圳找工作。

最后，许家印挑选了一家成立不足一年的连锁贸易企业——中达公司。他很快展现出惊人的商业能力，签下第一个单子就为公司带来10万元的业务额，籍此受老板赏识，坐上了办公室主任一职。

在《地产30年》之1992年篇章里，笔者详细描述了当年的房地产发展盛况：王健林借改制创立了万达，杨国强被迫接盘开办了碧桂园，李彬海从军队转业奉命创建保利地产，张玉良刚成立的绿地已经拿下上海改造项目，陈卓林转投房地产打造雅居乐，刚毕业的姚振华也创办了宝能，朱孟依在香港注册了合生创展，胡葆森的建业也来了，万通六君子冯仑、潘石屹等人早已赚到第一桶金……

可以说，与上述地产大佬，1992年才刚下海许家印其实并不占优势，他甚至连房地产为何物尚且不了解，更别说从事房地产开发。但是，他并不满足于办公室主任的位置。

1993年，许家印主动向老板提议跟自己熟悉的舞钢合作，征得同意之后，在中达旗下了注册了一家叫“全达”的贸易公司，并出任总经理。

1994年，中达老板本想派许家印前往长春担任总经理，但他却把拓展的目光放在广州。当年国庆节，许家印带着司机、出纳、业务人员组成的一支小分队，来到有千年商都之称的羊城，成立了一家名为鹏达的房地产公司。

不得不说，许家印确实很有眼光，他挑中的这座城市，诞生了众多房地产公司，包括保利地产、富力、合生创展、珠江**、珠江实业、越秀地产、合景泰富、时代地产、珠光控股、中国奥园、海伦堡地产、敏捷地产、星河湾、方圆地产、实地集团等一大批跻身中国前200强的重要房地产公司。此外，碧桂园、雅居乐等企业也是以广州为大本营，进行全国扩张。

另外，广州在楼市营销、大盘开发、产品定位等诸多领域也是全国领先，曾长期是中国各地房地产学习的楷模。广州在中国房地产界拥有举足轻重的地位，而房地产企业也给广州带来巨大知名度，以致有人开玩笑说：“央企在北京，外企聚上海，民企跑深圳，房企看广州。”

1995年，许家印操盘的第一个项目珠岛花园开建了。在大户型当道的住宅市场，珠岛花园祭出“小面积、低总价”的营销策略，迅速激活市场潜在需求，首期未售已火，刚上市便脱销。

只不过，项目成功之后，许家印的收入却没有相应体现。鹏达旗下的珠岛花园项目为母公司中达净赚两个多亿，形成鲜明对比的是，许家印的工资却依旧低得离谱，一个月竟然才3000多元。

1996年，许家印正式离开老东家深圳中达。离开的原因用许家印的话说：一个人的价值，应该体现出他的能力水平与贡献。这次选择，某种程度上来说是种无奈，他后来回忆，假如当年把他的年薪提到10万或者20万，那也不会去想创业。毕竟创业有风险，更有艰辛。只不过，3000多元的工资，养活家庭都困难，更别说体现价值。

这个追求实现自身价值的男人，开始了创业生涯。1996年6月26日，恒大在广州注册成立。如同所有白手起家的企业家一样，许家印创业之初也走过一段艰难岁月。

幸运的是，无论是在全达还是鹏达，许家印的能力都得到认可，创业之后，很多人追随他一起打拼，并在1997年打响恒大第一枪。

恒大**开发项目金碧花园创下当年拿地、当年开盘、当年**等“八个当年”纪录，从此奠定了许家印在地产江湖的地位。这一切，将在《地产30年》1997年篇章里详细讲述，此为后话。

2016年6月26日，恒大成立20周年，庆典现场星光熠熠，马云、李思廉、郭广昌、许荣茂、杨国强等各界大佬均到场祝贺，他们见证着恒大20年前的艰辛，也见证着它20年后的辉煌。

1996年，许家印的故事暂且告一段落，但地产江湖关于许家印和恒大的传奇在后面的《地产30年》篇章里还在继续。

前面提到，中国房企看广州。与恒大同年诞生的广州房企，还有中国奥园和珠光集团。

先来看看中国奥园，人称“郭承包”的郭梓文，在1996年结束了所有承包企业，开始将目光瞄向房地产开发，在香港注册创办中国奥园前身香港金业集团，同年10月金业别墅花园正式立项。

这个决定对于郭梓文来说，颇需要一番勇气。在正式涉足房地产之前，郭梓文做的是承包生意。1991年，郭梓文问人借了5万元承包了当时负债累累的番禺建安装饰公司，挖到了人生的第一桶金，之后，他又承包了五家国企，成为当时番禺最早承包国营企业和承包企业最多的人。

郭梓文的毅然转身成功了，在1997年，郭梓文的金业花园与许家印的金碧花园成为市场黑马，轰动穗港。1998年，郭梓文借奥运热潮将金业更名奥园。

在《地产30年》1993年篇章里，曾经写过朱氏三兄弟创业的故事，其中，朱孟依率先于1992年创建合生创展。两年之后1994年，朱孟依的兄长朱拉伊开办广东新南方集团有限公司。又过了两年，1996年，朱孟依的三弟朱庆依成立了广东珠光实业有限公司。

2005年，广东珠光实业有限公司经核准变更为广东珠光集团有限公司。2009年，珠光集团借壳南方国际在港交所成功上市，南方国际更名为珠光控股集团有限公司。

但朱氏家族的神秘色彩始终未因旗下公司上市而褪减。根据年报数据，珠光控股上市多年来，一直依靠母公司珠光集团注资，但注资量非常有限，截止2017年6月30日，珠光控股旗下销售项目仅5个，销售额23.24亿港元。

虽然上市平台表现平平，但珠光控股母公司珠江集团却被市场公认为“隐形大地主”，尤其在广州手握大量优质土地储备，包括潭村、火村、沥滘村等大型旧改。

中国房地产除了广州别样精彩之外，改革开放前沿的深圳，同样在发力。

在1996年之前，中国所有房屋的建设面积大小、户型配比都必须由政府部门按照以前为国家干部开发福利房所参照的数据来定义，不容许有丝毫的变动，这套固守多年的法则最终被深圳益田花园首先打破。

1996年，深圳益田花园开工建设，户型大小和面积全部由开发商根据市场需求来设定，部分户型面积甚至达到200多平方米。深圳益田花园这项破天荒的举动，被市场誉为，中国房地产市场的供应与需求第一次达到了匹配。

尽管1996年对于中国房地产行业来说是艰难的一年，但逐渐变得规范的市场，也为房企的生长提供了更加健康的土壤，有志之士在不断涌现。

在深圳这片特区热土上，靠卖蔬菜起家的姚振华开始不满足于这份“小生意”，他想谋求更多。自1996年开始，姚振华开始频繁出现在深圳的土地市场。有报道称，在1996-1998年期间，姚振华旗下的新保康连续三年都有在深圳多处获取土地的记录。

根据《深圳市宝安区1996年土地出让一览表》显示，1996年，姚振华旗下的新保康公司在宝安区拿到了5块共计约14万平米土地，土地用途为“其他”。而且，新保康还是当年在宝安区拿地面积第二的企业。

1996年，李华也嗅到了房地产的商机，在深圳成立了卓越实业发展有限公司，即卓越集团的前身。相较于住宅领域，卓越集团在商务办公领域的表现更为人称道，由其开发的写字楼在深圳福田中心区、后海中心区、前海中心区、宝安中心区都有分布，是深圳四大中心区最大的商务地产开发商，被称为“深圳CBD写字楼之王”。恒大要将总部迁至深圳，选择的就是卓越后海金融中心。

1996年，在深圳诞生的还有一家房企叫——奥宸集团，这是一家以房地产开发为龙头，集商业运营、物业管理于一体的大型民营企业集团，房地产项目遍及深圳、北京、昆明、洛杉矶等地。

但可惜的是，这家曾经入选深圳百强房企的公司，在2014年的调控中陷入了资金困境。据一位离职员工透露，从2014年下半年开始，奥宸地产就开始拖欠员工工资，导致大量员工离职。之后2015年和2016年，奥宸地产又深陷拖欠供应商、承包商款项、项目停工、项目被司法查封等泥潭中。

2017年6月，有媒体报道，奥宸地产位于深圳市南山区阿里巴巴大厦T2座9楼的办公室已经人去楼空。有业内人士分析，前几年摊子铺得太大，是奥宸地产在调控中出现资金链断裂的主要原因。

这家曾经的百强企业能否重新爬起来，依然是未知之数。

1996年，龙光集团前身汕头龙光建安成立，次年开发阳光花园一期，正式踏足房地产行业，不过当时的龙光并没有什么名气，一直到2000年在汕头因城中村改造项目才稍微被外界关注。

真正让龙光集团名声大振的是2003年以2.86亿元拿下深圳宝安中心区一宗地王，之后，龙光集团在拿地王的路上一发不可收拾，分别于2014年夺下龙华白石龙地王、2016年力压平安夺得光明商住地，刷新2016年全国地王纪录，号称“地王专业户”。2017年中期业绩会上，据管理层透露，这家从汕头走出来的小房企，已经在粤港澳大湾区手握超3千亿货源。

3.闽系新军发力

闽系房企，是中国除了以广州、深圳为代表的粤派开发商外，另一支源自民间的房企大军。1996年，福建人集体发力，创办了泰禾、金辉、中骏、弘阳等多家知名房地产公司。

1996年，黄其森三十岁了，在而立之年，他希望人生能有点改变，于是毅然离开建设银行福建分行，放弃体制内的身份，投身到浩浩荡荡的创业大潮中，在福州创建了泰禾。

“当时的时代主旋律是解放思想、加快改革步伐，可以说，和所有受此感召、纷纷主动下海的创业者一样，在这样一个巨大的历史机遇面前，我内心充满热情与激情，深信奋斗可以改变命运。”若干年后，黄其森在谈到当年下海创业的初衷，不无感慨。

金融出身的黄其森，有着一股浓厚的文化情怀，而且，他还把这股情怀注入到了泰禾的产品中去，集中体现了中国院落文化、中式园林之美的“院子系”产品便是出自其手。如今“院子系”产品不仅仅成为黄其森的得意之作，也成为了中国中式别墅的代表。

1996年，在闽南这个爱拼才会赢的地方，诞生的还有金辉集团。这一年，港商林定强回到家乡，创办金辉集团，这是一家集房地产开发、工程建筑、物业服务三大业务板块为一体的外商独资企业。

成立21年来，金辉集团的项目遍布北京、上海、苏州、南京、福州、重庆、西安、沈阳、合肥、成都等城市，是闽系房企里的一股中坚力量。

1996年，中骏置业控股有限公司成立了，这是中骏集团旗下以地产开发为主的子公司。中骏集团，由印尼归侨子弟黄朝阳创办。黄朝阳原籍福建泉州，80年代初，黄朝阳响应中国改革开放政策号召，在家乡**兴办实业，投身内地经济建设。

1984年高中毕业后，年仅18岁的黄朝阳远赴东北，以机械零配件经营起家，开始创业生涯，并独资创办泉州汽车材料工业公司。1987年，开设中骏集团，主营建筑机械、电力设备的制造和销售等。此后还与两家世界500强企业——日本住友重工、日本石川岛重工在中国合资设厂，并探索重型建机国产化之路。

祖籍同为福建人的曾焕沙早年参军，16岁时就到了海南，成为海军航空兵。有一次，曾焕沙的表哥到部队探望他，临走时给了曾焕沙几块瓷砖，让他有空就去部队周边镇上，看看有谁需要瓷砖。曾焕沙抱着试试看的心情往镇上跑了一趟，出乎意料的是，居然很多人需要瓷砖。就这样，他开始经营起瓷砖生意。

1988年，从部队退伍之后，曾焕沙没有返乡，而是留在海南，继续他的瓷砖建材批发业务，先后创办海口龙华商行、海口沙龙实业有限公司。1990-1994年间，曾焕沙还到海南大学经理系学习。那几年时间里，海南楼市大起大落，特别是经历了房地产泡沫打击，但曾焕沙还是积攒下人生第一笔财富，只不过，要继续发展，还是受当地经济环境的影响。

于是，在1995年，曾焕沙经过实地考察之后，毅然下定决心，带着500万资金前往大陆发展，他首站选择到南京，还是做他熟悉的建材批发。

1996年5月，曾焕沙联合4名同乡股东，把位于南京长江大桥北堡附近一块占地110亩的庄稼地拿下，随后开发建成“红太阳装饰城”。借助火热的建材生意势头，红太阳也迅速扩建，并从南京浦口信用联社贷来70万，补充开发资金。

随着南京红太阳商业大世界建成开业，弘阳创业也正式步入正轨。1999年12月，南京红太阳房地产开发有限公司成立，全面进军房地产领域。2009年，红太阳集团正式更名为弘阳集团，确立了“商业+地产”双轨并行的发展模式，以开发建设城市新区的商业生活中心为主营业务。

面对热闹非凡的闽系，江浙人也不甘寂寞，趁着1996年的楼市利好政策，竞相涌入房地产行业。

保集控股集团成立于1996年，总部设在上海，其创始人裘东方早年曾是宁波化工局最年轻的处长，后来成为化工部科技总院、浙江省化工厅和宁波市有关部门合作创办的一家科工贸一体化股份公司的负责人。

上世纪90年代，这个合办的股份企业转战上海。不久，化工部随着部委机关调整，撤并分流，裘东方所在的企业转制成为民营企业，并在上海迅速发展，一跃成为当地重要的房地产开发商。

裘东方为人低调，罕有接受媒体采访，但却是典型的宁波商帮代表，热衷参与各种宁波商会活动，并担任上海宁波商会会长。

宁波帮也是中国商界一股不可小觑的力量。甚至连改革开放总设计师邓小平都充分肯定宁波帮的作用，他在北戴河的一次谈话中，号召“要把全世界宁波帮都动员起来建设宁波”。

宁波帮之所以受到重视，是因为诞生了一大批行业精英，商界包括清末上海巨富叶澄衷、银行大佬虞洽卿、香港娱乐大王邵逸夫、世界船王包玉刚、航运大亨董浩云等著名商人。

除了工商界，宁波人在科学界也人才济济，宁波籍的两院院士多达85人，居全国各城市之首。另外，作家余秋雨、已故著名艺术家陈逸飞等，祖籍都是宁波。而知名娱乐明星周 星驰、洪金宝等也都是宁波人。

1996年，恒盛地产诞生于上海。创办人张志熔少年时期，随父亲从江苏前往上海。1990年，18岁的张志熔用打工挣来的3万元开办了自己的公司，随后投入到上海房地产市场。1996年，恒盛地产成立后，张志熔开发了几个在上海享有较高知名度的房地产项目，逐步在地产界立稳脚根。

中国南方忙碌在一片创业热潮中，北方开办企业的萌芽也在破土而出。

1996年，是荣盛房地产发展股份有限公司的初创年，创始人耿建明与王石、王健林、曾焕沙一样，也是军人出身。

1980年，高中毕业的耿建明入伍，成为00362部队的一名基建工程兵。当兵三年后，耿建明凭借着自己的努力，考取了华北航天工业学院建筑技术经济管理专业，1986年毕业后被分配到廊坊市一建公司。

在廊坊市一建公司就职期间，无论是工作还是学习，耿建明都没有落下，至1996年，耿建明已经从一名普通普通员工晋升为处长。此外，他还在1991年成功考取天津大学工程造价专业。

然而，仕途的顺风顺水并没有磨灭耿建明多年以来产业报国的心愿。1996年，耿建明毅然放弃铁饭碗，辞职下海创业，成立自己的荣盛建筑安装公司。

在建筑行业混的风生水起的时候，耿建民灵敏地察觉到建筑市场已经趋于饱和，消费者对于住宅的需求才是绝大的市场**，于是耿建明开始进军房地产。而多年的建筑经验，也为耿建明进军房地产提供了基础。用他的话说，就是掌握了种棉、织布、印染、裁缝技术之后，还怕造不出比别人更漂亮的衣服吗？

初入房地产行业，耿建明就为自己开辟了一条另类的发展路径，不同于大部分企业“先扎根本地、再异地扩张”的发展模式，耿建明提倡的是“走出去、练好功、请回来”。

1999年，耿建明把进军房地产的第一个项目——方州花园建在了南京，凭借着特色的户型设计和精良的施工，该项目短短几个月便卖光了，耿建明顺利地踏出了第一步。

2007年8月8日，荣盛发展成功在深交所上市，成为河北省首家通过IPO上市的房地产公司。历经20多年发展，荣盛发展旗下项目遍布河北、海南、辽宁、浙江、四川等在内的35个城市，开发项目超过170个。2017年上半年，荣盛发展实现销售金额272亿元，跻身全国50强，总资产继续扩大至1718亿元。

4.华远上市、绿地改制

作为传统的重资产行业，房地产对于资金的渴求从来没有停止过，资金量的多少可以说直接决定着一家企业发展速度的快慢和规模大小。

1993年“国16条”出台一下子将境内融资通道堵死，自求多福的开发商于是将目光转向境外。1994年，通过吸收外资入股，华远地产踏出了境外融资第一步，成为了国内首家中外合作股份制房地产公司。但这并不够，合资完成后，华远地产便紧锣密鼓地开展境外上市的准备。

1996年3月，华远地产外资股东坚实公司向港交所提出在香港资本市场上市的申请，但由于坚实公司注册在英属维尔京群岛不符合港交所要求，于是三名外资股东按同等持股比例在开曼群岛注册了华润（北京）置地公司，并以华润置地的名义向港交所提交上市申请。华润置地持有坚实公司100%股权。

在一系列上市准备工作之余，坚实公司股权结构发生了变化，香港太阳世界出让其在坚实公司持有的股份，其份额分别由华润创业以及新加盟的美国高盛认购，交易完成后，华润创业占坚实公司73.5%股权，美国国泰财富占14%，美国高盛占12.5%。华润创业成为华远地产间接控股股东。

任志强将此次上市称之为“借桥上市”，因为华远地产并没有全部在香港上市，仅仅是持有华远地产52%股权的外资部分在香港上市，而外资公司拥有的全部资产就是华远地产的资产。

初次登陆资本市场，华远地产获得了充分认可。

1996年10月29日，华润置地在香港正式发布已定价的招股说明书，拟以2.36港元/股增发3亿股，其中15%在香港对个人公开发售，85%在全球配售。时至11月1日中午认购截止时间，华润置地在香港获得了高达125.7倍的超额认购，创造了当年香港上市发行认购倍数的最高纪录，向全球配售的部分也获得了高达50倍的超额认购。

乘胜追击的华润置地，于是又增发了15%的股票，总计发行了3.45亿股股份，募集资金8.142亿港元。

不过，事情进展并没有想象中那么顺利。据任志强在《野心优雅》一书中回忆，当年股票发行大获成功的华润置地，在上市前夕却遭到了中国证监会的非议。以华润置地未经批准而违规在香港上市为由，中国证监会向国务院上报了此案，要求国务院限制和撤销这次上市行为。

屋漏偏逢连夜雨，证监会尚未摆平，任志强又遭匿名信举报，称其1985年被区检察院被抓捕进行审查，并被判刑和服刑。

尽管最后成功辟谣，但国务院始终未松口批准华润置地赴港上市。任志强透露，一直到11月8日凌晨1点多，时任华润集团副总经理宁高宁才接到可以敲钟挂牌交易的命令。

11月8日，华润置在香港联交所敲响了上市的钟声。当日股票交易的收盘价为4.05港元/股，比发行价上涨了60%多。

从地狱到天堂，我们可以想象，1996年11月8日，对于任志强和宁高宁来说，会是多么惊心动魄的一天。

任志强称，他们事后才知道，时任外贸易经济合作部部长吴仪是当年华润置地获准上市的关键人物，吴仪在与时任副总理朱镕基斡旋数小时后，终于换来了一句“下不为例”放行了。

华润置地成功登陆港交所，为华远地产打开了境外融资大门。从1994年引入外资，到1996年借桥上市，再到1997年发债及扩股，华远地产累计从境外融资约5亿美元。

借助巨大的资金优势，华远地产得以在行业内一路高歌猛进，注册资本从当初的1500万元飙升至10亿元，业务也扩大到年开工交工300多万平方米。至2001年，华远地产股本从合资前的3.75亿股增加到13亿股，总资产约80亿元，成为全国最大的房地产公司之一。

可惜的是，华远和华润这段甜蜜的婚姻最终还是没能躲过“七年之痒”。2001年，华远集团和华润集团宣布分手，华润集团将持有90%股权以上的老华远地产更名为“华润置地”，而任志强则带着“华远”品牌和5名老华远人一起打造了一个新的华远地产。

只不过，新的华远地产在时代与市场的变迁中，已经无法重拾昔日的辉煌。华润与华远这两家越走越远的房企，在规模上的差距也越来越悬殊。过去2016年，华远地产销售签约额108亿，而华润置地销售金额达1080.4亿元，两者已经不可同日而语。

1996年，华远地产先人一步登陆境外资本市场，另一国有企业绿地则在忙着进行股权改革。

紧跟金地、万科的脚步，绿地也在1996年推出了自己的员工持股计划。这一年，绿地员工持股会正式成立。按照当时的股权设置方案，改制后，绿地最初的4家**单位上海中星有限公司占股权的40.56%、上海市农业**公司占24.33%、上海市联农股份有限公司占12.17%、上海市农口住宅建设办公室占4.06%、职工持股会占18.88%。

此后，职工持股会的股权占比发生多轮变化，到2010年一度高达46%，后来随着国资出钱补配以及安创新资本、鼎晖嘉熙、宁波汇盛、上海国投、中国证券等社会资本入股，职工持股会持股数有所减少，但话语权却在不断增强。

2015年8月18日，绿地借壳金丰**登陆上交所，而当年这家市值超3000亿元，号称宇宙最大的房企，第一大股东便是绿地职工持股会——上海格林兰**企业（有限合伙），持股比例28.79%。最新消息显示，截止2017年上半年，上海格林兰的股权比例微升至28.99%。

根据绿地官方资料介绍，上海格林兰是为了吸收合并绿地职工持股会而设立的有限合伙企业，由绿地集团管理层43人出资10万元共同设立，法定代表人是张玉良。

有数据显示，截至2014年6月，绿地职工持股会成员多达982人，这也就不难理解，当初上市的时候，为什么市场会流传“绿地上市实质上是内部人的一次狂欢”这样一种说法了。

5.梁希森、罗康瑞妙手回春

1996年，北京著名烂尾项目——玫瑰园迎来了一位新主人，他的名字叫梁希森。

这一年，据说只会写自己名字的梁希森在商场已经奋战多年，功成名就。希森集团的年产值达近四亿人民币，梁希森也已身家过亿，这放在90年代的中国绝对称得上是“巨富”。但梁希森并没有安于现状，他开始思考企业的下一步发展，并最终决定杀入房地产行业，第一站选在了最具**的北京，而玫瑰园是其开发的第一个地产项目。

彼时的玫瑰园，一方面因为与明皇陵地脉相连而被视为北京难得的风水宝地，另一方面却因第一任主人刘常明的死因不明、第二任主人邓智仁的倾家荡产、第三任主人陆苍的无力回天而“恶名远扬”。

初生牛犊不怕虎，刚刚进入房地产行业的梁希森偏偏就选择了这样一个不被市场看好的项目。在梁希森看来，玫瑰园知名度高、影响力大，如果成功，希森集团便可一战成名。

命运又一次眷顾了这位曾经一度落魄到以讨饭为生的汉子。在成功解决玫瑰园的开发资金问题后，又恰逢北京不再审批别墅项目，玫瑰园成了北京当时最后的别墅群，加之2000年后房地产市场回暖，玫瑰园一下子奇货可居。

凭借着玫瑰园，梁希森赚了整整17个亿，希森集团从此在地产界奠定了江湖地位，在2005年胡润富豪榜中，梁希森以20亿元的身家排名第66位，可谓名利双收。有人说是因为梁希森命硬，镇住了皇陵地脉上的这座凶宅，也有人说他虽然没文化，但极具商业头脑。

这个世界永远不缺传奇故事，这一年，在上海滩，香港商人罗康瑞打了一场让他扬名立万的战役。1996年，受上海市政府邀请，罗康瑞接手了位于上海市中心体量达52公顷的太平桥地区旧改项目。

当时的太平桥地区由成片的石库门建筑里弄构成，这片颇具欧式风格的建筑群既是上海海派文化的一部分，更是上海城市建筑的独特印记。时代的变迁，带来了建筑的破败，当时这些石库门建筑由于没有排水系统、卫生间的设计，已经适应不了新时代。

拆旧建新是旧城改造的普遍思路，当时大部分都建议罗康瑞直接推倒重建，但看着这些烙印着历史足迹的旧建筑，罗康瑞不忍心拆，更舍不得拆。

最后，顽固的罗康瑞力排众议，铁了心要开创一条“整旧如旧”的新路，他要求尽可能保留地区历史特色，同时又要不失现代化。为此，他还特意邀请了美国旧房改造专家本杰明·伍德建筑设计事务所和新加坡日建设计事务所为自己的改造计划提供咨询建议。

“整旧如旧”让罗康瑞付出了比别人更昂贵的代价，据称，上海新天地改造成本高达每平米2500美金，比建新房子的成本都高出1.5倍，整个项目**14亿人民币，相当于罗康瑞当年全部资产的一半。

与梁希森的豪赌一样，罗康瑞最终大获全胜。为了让上海新天地达到最大的宣传效果，精明的罗康瑞为其选了一个特殊的竣工日期——2001年6月30日，因为7月1日便是中国建党80周年，时任国家领导人将到这里发表重要讲话。再之后的10月，上海召开AEPC会议，新天地又成为了普京、吴作栋等国际政要的消遣地。

回忆起当初这个决定，罗康瑞不无得意：“庆祝建党80周年，中央的高级领导都会到一大会址（中共一大会址就在新天地里面），不用宣传全国都会知道；APEC在上海开，各国总统元首会到上海来，有6000多名外国记者，不用宣传你也宣传了。”

一时间，上海新天地声名鹊起。上海新天地的成功，让上海收获了一个世界级的新地标，让罗康瑞收获了“上海姑爷”的美誉，也让中国旧城改造收获了一个新思路。

在上海尝到甜头之后，罗康瑞又将这种旧城改造模式向更多城市复制，先后打造了武汉天地、重庆天地、杭州西湖天地、大连天地、佛山岭南天地，影响力虽不如上海新天地，但都成为了当地有名的地标建筑。

只不过，这种旧城改造模式并不是百利而无一害，由于拆迁难度大，加之选择自持商业，瑞房到后期面临着沉重的资金压力，一度停滞不前。最终，为加快企业资产周转率，罗康瑞选择“断臂求生”，2011年出售佛山岭南天地18地块49%股权，2014年放手西湖天地，2015年出让上海企业天地，2017年又转让重庆天地79.2%股权予万科……

罗康瑞表示：“我是不会愿意看到公司停滞不前的，所以一定会有些改变，包括业务、策略等各方面都会有所改变的。”

6.二十年前的工匠精神

历史总是惊人地相似。

2016年在两会政府工作报告中指出“要鼓励企业开展个性化定制、柔性化生产，培育精益求精的工匠精神”。

在步入白银时代的今天，每一家房企都扬言要弘扬工匠精神，回归到产品本身，专心做好产品，用产品说话。而这一切，追溯到20年前，房地产发展早期就已经烙下深刻的印迹。

1996年，房地产行业出现大量亏损，放在今天或许就要被称为烂铜时代了。就在这个萧条年代，万达在行业内率先推出保护消费者利益的“三项承诺”： 第一，保证商品房不渗不漏，发现渗漏，赔款三万元；第二，保证商品房销售面积与产权证面积相符合，面积不符，缺一赔三；第三，竣工入伙后六十天内自由退换房。

那边厢，万科也将公司的主题年确定为“质量管理年”，这是万科第一次将公司工作聚焦于建筑质量，王石的初衷是希望凭此尽快超越竞争对手，缩小与同行的差距。

同样在这一年，高喊要走房地产专业化道路的万科终于狠下心来实施自己的“瘦身计划”。年内转让深圳怡宝食品饮料有限公司、北京比特实业股份有限公司及汕头宏业房地产股份有限公司等公司的股权。

时任华润创业执行董事黄铁鹰后来回忆，当年与王石洽谈收购怡宝蒸馏水一事，用了不到10分钟就在价格上达成了一致。而香港公司在企业并购上的专业和细致，也让王石获益匪浅。“签字时，王石当着他的一群下属，盯着我的眼睛说，我们今后收购和兼并企业，也要向你们学。你让我们知道了专业和非专业的区别，我想专门请黄先生给我们讲讲企业并购的问题。”

而王石谦虚好学态度也得到了黄铁鹰的赞赏，在收购怡宝完成后，面对媒体采访，黄铁鹰给万科作出了这样一个评价：这是一个可怕的公司，因为他们不拒绝学习。

在杭州，被誉为中国产品教父的宋卫平，创业已有一年。这一年，由他打造的丹桂花园、金桂花园等五个项目陆续推向了市场，尤其值得一提的是，绿城的成名作九溪玫瑰园也在这一年破土动工。

座落在杭州西湖区的九溪玫瑰园，是绿城打造的第一个别墅项目，由于优越的自然环境和精美的建筑，该项目被誉为国内别墅开发的经典佳作。因为这个项目出色的品质，绿城在全国开始有了知名度，中国房地产界开始认识宋卫平。

在房地产界从来不缺关注的孙宏斌这一年带领着顺驰披荆斩棘，占据了天津市场15%份额成为当地“大哥大”之余，还逐渐在北京、上海开设分支机构。

“优等生”中海地产这一年表现继续优秀，作为**一家中资公司，成功跻身香港二十大市值地产上市公司行列，位列第14。不仅如此，中海地产还成为了“恒生中型股指数成份股”中五十只中型成份股之一。此外，中海物业管理（深圳）有限公司经深圳质量认证中心认证，成为全国服务行业首家通 过ISO9002 质量认证的企业。

黄文仔这一年很忙，一边忙着将进军房地产行业的第一个项目——宏宇广场推向市场，一边又忙着对宏宇集团进行规范化的股份制改组。这年12月，宏宇集团的股份制改组获得广州市政府批准，成为广州市第一家私营股份制企业。

1996年6月，完成股份制改造的浙江广厦建筑集团股份有限公司规范经营满3年了，楼忠福等这一天的到来已经等了很久，他要让广厦集团上市，他开始行动了。

尽管当时上市指标都掌握在各省级政府和各部委手里，尽管当年建筑企业上市指标只有一个，尽管广厦集团的规模只有8亿元，尽管所有人都认为广厦集团上市是异想天开，但在楼忠福彪悍的人生里，从来就没有放弃二字。

为求见大权在握的主管领导，楼忠福不惜从杭州赶到宁波，又从宁波折返杭州，最终在领导开会前的5分钟间隙向领导表达了广厦集团强烈的上市愿望。1996年12月，广厦集团上市申请终于获得建设部同意，之后，广厦集团又成功跨越中国证监会这道关口，拿下了**一个上市指标。

1997年4月1日，“浙江广厦”A股3500万股股票成功发行，每股面值1.00元，每股发行价5.7元。4月15日，“浙江广厦”在上海证券交易所正式上市交易，融资近2亿元。

越秀地产继1992年登陆港交所之后，又于1996年在美国市场柜台交易，在新加坡第二上市。借此，越秀地产打通了香港、新加坡两地的资本市场。

但由于股份在新交所估值低且成交量不大，越秀地产在2016年宣布于新交所自愿除牌。至此，在新交所上市二十载的越秀地产将从这个平台名单中正式除牌。

作为世界级的金融中心，香港是精明的商人玩资本游戏的好地方。1996年，李嘉诚效仿“老友”郑裕彤将长实旗下的基建业务分拆上市，组成了“长江基建集团”，并交由长子李泽钜打理。

李泽钜没有辜负父亲的厚望，长江基建的股份最终获得了25倍的超额认购。在长江基建上市后，李嘉诚曾表示，李泽钜的表现可得90多分，“如果他不是我的孩子，更会给他100分！”

二十多年来，在李泽钜的带领下，长江基建始终保持着利润增长，业务跨越全球四大洲，遍及香港和内地、澳大利亚、英国、加拿大及菲律宾等。截至2017年6月30日，长江基建市值已经高达约1700亿港元。

作为房地产品质保证的其中一项，大部分开发商都会选择成立自己的物业公司管理旗下房地产项目。1995年，保利地产推出第一个住宅项目——红棉花园，1996年，保利物业发展股份有限公司正式成立。发展至今，保利物业的业务规模已经从当年管理一个项目到如今承接400余个项目，管理面积超过1亿平方米。

更值得一提的是，在物业管理备受资本追捧的今天，保利物业也于2017年8月29日在新三板挂牌上市，成功接轨资本市场。

这一年，来自香港的中原物业将更为先进的“港式物业”带到了内地。1995年，中原的物业管理业务在北京建立，1996年，中原物业成功拿取北京市的“物业管理资质合格证书”，开始大展拳脚，而北京也成为中原物业规模最大的一个市场。据中原集团介绍，现时中原的物业管理业务约有 50%在北京，其它的管理项目和客户分布在沈阳、哈尔滨、大庆、青岛、天津、郑州、太原、石家庄等地方。

1995年，《中华人民共和国城市房地产管理法》正式实施，让一度陷入混乱的房地产行业有了自己的“准绳”。1996年，根据这部法律，建设部又出台了《城市房地产中介服务管理规定》，以加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序。

自此，中介行业也有了属于自己的“准绳”，中介行业的地位也逐渐为社会所承认，尤其是1996年上海市房地产经纪人协会的成立，更标志着中介服务行业的发展进入一个新阶段。

上海的先锋带头作用并不局限在中介行业。同年7月28日，上海长宁区房地产交易中心挂牌成立，这是上海乃至中国第一家成立的房地产交易中心，集房地产交易、信息、服务、管理功能于一体。该交易中心的成立为中国建立一个公开、公平、公正的房地产市场起到重要示范意义。

尾记:世界500强不是梦

上世纪九十年代，随着中国经济发展和国力增强，一股压抑已久的民族自信心瞬间爆棚。

在这种氛围下，1996年，一本《中国可以说不》书籍横空出世，这本书发表了对中国国际关系和国内时政的各种看法，成为中国民族意识觉醒的标志，吸引了全球100多家新闻媒体报道，是1996年最轰动欧美等西方国家的中国书。

也就在这一年，新崛起的中国企业家突然发现，世界并不像想象中那么遥远，跻身全球500强不是梦。于是，自从知名企业家张瑞敏提出海尔要进入“世界500强”之后，中国从政府到企业，都掀起一股冲刺全球500强的热潮。

与蓬勃向上的中国经济和企业家相比，1996年的房地产行业却在经历大低谷时期，数据显示，1995年底，全国商品房累计空置建筑面积已经达到5031万平方米，比1994年底增加了53%。到了1996年，全国商品房空置量进一步提升为5612万平方米。

幸运的是，1996年，也是“九五”计划的开端之年，经济实现“软着陆”之后如何再度起飞成为了新的五年计划关键任务。而自诞生以来，房地产行业对于中国经济就具有举足轻重的影响。

发展房地产行业，激活中国经济，成为管理层主导思路。因此，中央正式提出，把住宅建设培育成新的经济增长点和消费点。由此引发房地产行业新一轮重大转折，也翻开新篇章。

虽然，房地产行业在1996年尤其低迷，但一个个涌现出来的强人、一间间创立的房企，无疑给悲观的市场带来了希望之光。

也正是他们的坚毅，他们的无畏，让他们一路前行，回顾今天的中国房地产市场，这些在艰难时代诞生的房企，无一不成为行业中不可或缺的力量。

这一切，在《地产30年》后续的篇章里，你将会看到，上世纪九十年代才刚刚诞生的企业，一个个成长为“世界500强”，他们的名字包括：碧桂园、恒大、万科、绿地、万达等房地产公司。

二十年间，从无到有，从有到强，中国房地产企业以超乎寻常的速度在向前奔跑，成为中国经济、甚至世界经济**的风景线。

对于九十年代初生的房企来说，世界500强不是梦！

改变了中国房地产历史的1997年

《地产30年》系列从1987年开篇写到1997年，刚好十年。在这十年间，我们回顾了中国房地产历史上众多里程碑事件：第一个土地拍卖、第一个房产改革、第一支地产股、亚运会催生的第一个富人区、还有1992年的伟大潮流、1993年的国十六条、1994年楼市巨变等等。

我们看到，在房地产早期发展过程中，每位地产人、每家地产公司，所经历过的彷徨、经历过的失落，但也为之奋斗过、拼搏过。

总之，过去发生的每一件事，都令人回味良久。1997年，悲喜交加，伟人逝世与香港回归给国人留下异常深刻的记忆烙印。这一年，港资财团在香港回归后，加速进军内地房地产市场；这一年，亚洲金融危机呼啸而至，猛烈冲击中国经济，给正在复苏中的楼市蒙上一层阴影；这一年，房企创立潮仍在延续，方圆、君华、鑫苑、众安、中庚、正弘等区域品牌开发商相继成立；这一年，有数不过来的企业巨人一夜之间轰然崩塌，也有中国互联网元年的到来；这一年，房地产行业仍在艰难摸索，庆幸的是，历史的车轮即将驶入1998年取消福利分房的伟大轨道。

以下将把1997年分为上、中、下篇，述说其中精彩的故事。

1997年上篇的笔墨将着重在中国政治环境、经济环境方面。在大变革前夕，中国房地产正处于哪个阶段，正经历着哪些问题，我们都可以在这篇文 章中找到答案。

1997年，农历牛年。寓意是勤勉踏实，终得回报。

距离21世纪越来越近，人们既期待又焦虑，也无时无刻不在做足准备，以此应对国内外发生的种种大事。

2月19日，改革开放总设计师邓小平逝世。他没来得及见证五个月后那场举世瞩目的交接仪式，也没来得及亲眼看到走向国际化的中国。直至今日，人们也依然清晰记得他曾经许下的“想到香港去走一走，看一看”的心愿。

7月1日，中国政府开始对香港恢复行使主权，中华人民共和国香港特别行政区正式成立。经历了百年沧桑的香港回归祖国，标志着香港与内地的关系开始进入一个崭新的时代。

以1997年为例，香港财团开始大规模投 资内地。在期刊《中国房地信息》“深圳引入港资60亿发展住宅”一文中提到，“深圳福田新市区中心，是深圳未来几年发展的重点，那里40万平方米的住宅用地今年已被几个香港大财团“抢购”完毕。这些香港财团计划投 资60亿巨资建造大型住宅群。他们认为深圳作为最邻近香港的城市，其房地产开发市场发展空间巨大。”事实上，这种香港投 资内地的案例在当时比比皆是。

看过《地产30年》的朋友便知道，经济领域与地产行业，向来荣辱与共。1929年的美国如是，1991年日本泡沫如是，1993年海南泡沫亦如是。

即便如此，历史依然傲娇地有自己的路要走。金融风暴以及国内市场的空前萧条，却意外突然加速了中国房改进程。

1997年11月，时任国务院副总理的朱镕基到深圳调研，并与多名出口企业和房地产企业开展座谈会，当中便有王石。而这次会面也促成了王石一度以房地产顾问的身份奔赴北京各部委参加会议的缘分。

彼时，朱镕基坦言，将在未来两年内把住宅行业做成支柱产业。尽管王石等人并未看好这一举措，但是中国的房改经过近20年的波折坎坷，也已进入迫在眉睫的倒计时阶段。通过房改来启动住房消费，拉动内需，是当时中央管理层的共识。

而后的历史，也证实了1997年处于中国房地产行业伟大变革的前夕。一梦二十年，1997年全国房地产行业房地产销售面积为7864.30万平方米，销售收入1407.56亿元；这两个数字到了2016年则是15.73亿平方米，11.76万亿元。

数字里看江湖。1997年，全国房地产业实现经营总收入2218亿元，建立起房地产开发公司 21286家，从业职工人数为 68.32万人。

1.国企职工房只售不租

1997年，中国再一次站在改革的关口，向前走一步便是汹涌澎拜的1998年。

1997年年初，国务院在北京召开全国国有企业职工再就业会议。朱镕基在会上强调，解决国有企业困难要走减员增效、下岗分流、规范破产、鼓励兼并的路子，建立社会主义市场经济体制下的优胜劣汰新机制。重点要抓好三方面的工作：第一，要认真贯彻江泽民关于搞好国有企业改革的讲话精神，坚持“三改一加强”（改组、改造、改制，加强企业管理）。

这一精神在后来十五大会议上体现为——建立现代企业制度，中国国有企业的市场化改造进程由此进入快车道。

这是我国企业制度的重大变革。与此同时，更重要的变化是，对于当时的企业来说，已经慢慢意识到借助住宅建设在今后一段时间内，都将成为我国经济的新增长点和新消费热点。

《中国房地产》杂志1997年08期《新房分配只售不租是加快解决职工住房的好方法》一文中提到，天钢集团有限公司有职工1.5万人，退休职工3000余人，企业自管产住房24万平方米。1992年以来，公司积极推进住房制度改革，实行新房分配“只售不租”取得明显效果。

1992年至1996年，公司有789名职工购买新建住房4.2万平方米。新房分配只售不租，引导了职工住房消费，推进了住房商品化，加快改善了职工住房条件，调动了职工生产积极性。

在这样的背景下，全国各地一致认为，只有深化房改，才能加快住宅建设。因而许多城市当时就积极主动地推行了许多有创造性的房改措施，掀起了房改新高潮。

那么，在历史的车轮尚未驶入1998年取消福利分房的伟大轨道时，中国房地产正处于哪个阶段，正经历着哪些问题，我们都可以在这篇文 章中找到答案。

在亚洲金融风暴中，中国承受了巨大的压力，坚持人民币不贬值。由于内地实行比较谨慎的金融政策和前几年采取了的一系列防范金融风险的措施，才避开了直接冲击，得以继续保持金融和经济稳定。

然而，这场风暴意料之中地席卷了香港。股市暴跌，银行相继提高按揭、收紧楼宇放款，导致房地产市场大幅度降温，房地产“泡沫”终于破裂。

当时，香港甚至出现了一个新兴词汇——“负资产阶级”。有专家统计，在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，他们手中的股票、房子统统成为了负资产。

官方数据称，1984年—1997年，香港房价年平均增长超过20%。以炒楼高潮1997年4月前后为例，当月送交土地注册处登记的楼宇买卖合约共25572宗，比前一年同期9606宗增加了近两倍，比上一个月的16124宗也增加了五成多。

风暴过后，楼价从巅峰时刻的1.3万港元/平方英尺，逐年下降。更有数据指出，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。

这一颓势在往后数年都未能扭转过来。直到2003年，中国房地产开发集团宣布，拟在港购置2万套空置居屋，定向销售给内地居民部分用于分时度假之用。这一消息传出后，香港楼市触底反弹，有效减轻居民对于香港房价下降的担心，增强对香港房地产市场的信心，后被称为中央救市。

2.地方诸侯群雄并起

1997年，房企创立高峰期正在逐步消褪，但在中国楼市版图上，还是涌现出方圆、君华、鑫苑、众安、中庚、正弘等区域性品牌房地产企业，这些“诸侯”各据一方，深耕当地房地产市场，成为本土开发商重要组成力量。

1997年在广州成立的君华集团、方圆地产，际遇则不尽相同。其中，方圆地产去年年销售额是167亿元，仍然位居中国房地产企业百强榜单；而君华却一度陷入“退出房地产”的传闻，直至2017年借着母公司雪松控股集团在萝岗拿地兴建总部大楼重新回归人们的视线。

据了解，方圆一直以来倡导的文化地产、打造东方社区的理念为其加分不少。从广州金桂园的开发，到第一个独立开发的房地产项目——白云高尔夫花园，陆续再到荷塘月色、东山水恋等项目，都或多或少带有东方风格。

真正给方圆树立鲜明特色的是其“云山诗意”项目，该小区主打徽派建筑风格，打破了地产界一度盲目追求欧美风格的传统。此后，方圆地产在多个项目中大量采用中国古典建筑设计风格，在楼市充斥着南加州风格、地中海风格、英伦风格等五花八门欧美设计仿造抄袭之风中，堪称建筑领域一股清流。

总的来说，方圆虽然没有成为行业黑马，但也始终保持了一定的曝光度。这或许也跟方圆创始人方明有关。他为人低调，风格扎实稳健，而这也不妨碍方明曾在在2006年与2007年登陆胡润百富榜。

再看看曾经的君华，虽不是第一梯队，但也算是风光无限。他的创始人，张劲可不是一个没有故事的富豪。

1989年，年仅18岁的张劲，是一名深大金融系的学生，但也是股市里的老手。据他本人的回忆，“我第一桶金来自资本市场。我入市的时候，刚好深金田挂牌，市场非常火 爆。我经历了上证综指从100点左右涨到1000点之上的过程，可以说看着中国资本市场一步步发展起来，也亲身经历了很多次传奇，例如深发展暴涨1000多倍。”

赚得第一桶金后，在1997年亚洲金融危机前夕，张劲撤离资本市场，成功抄底房地产市场，收购位于广州南湖国家级旅游区的烂尾项目华达山庄，正式进军房地产。

之后，君华又收购原恒骏花园三、四期项目和后续开发土地，开发君华又一城及君华香柏广场。然而，在2011年退出建筑行业及收缩地产业务之后，张劲开始在地产圈隐身。

目前，由张劲实际控制的产业平台——雪松控股逐步浮出水面，其业务则覆盖了大宗商品供应链金融、房地产及PPP平台、金融、物业运营、社区O2O平台、汽车产业链综合服务、文化旅游等多个领域。

1997年，鑫苑和众安，两家节奏类似的公司诞生了。这两家企业创始人皆出生于1963年，1997年创办公司，2007年在国际资本市场上市。

1997年，鑫苑中国的前身河南鑫苑置业有限公司成立，随后总部迁往北京。创始人张勇自1992年创业，辗转五年进入房地产行业。

与其他开发商创始人不同的是，张勇拥有同行罕 见的国际企业家眼光，从2004年开始便飞赴美国，跟国际金融巨头美林银行、国际知名房地产基本资本EI（ Equity International）等洽谈合作，成功引入多笔债权融资。

2007年，在张勇带领下，鑫苑在美国主板上市，成为中国首家登陆纽交所的房地产开发企业，一时轰动地产界和国际资本市场。

除了上市，鑫苑在项目开发运营方面，也有独特优势。以“鑫苑名家”为代表，鑫苑在社区环境、社区管理、物业服务方面受到各方关注。

2007年5月1日，中央领导人亲临“鑫苑名家”，示范小区的环境与和谐社区建设给予很高评价。“鑫苑名家”也成为河南省、郑州市的样板社区，跻身“和谐社区”建设的典范。

与张勇一样，众安房产创办人施侃成同是1963年出生。创业之前，施侃成是一位公务员，1985年9月开始在杭州萧山区担任财政税务局税务专员职位，后转杭州萧山银河房地产开发有限公司出任总经理一职。

1997年12月，施侃成离开老东家，在杭州市成立浙江众安房地产开发有限公司。第二年，取得众安花园土地使用权，这也是众安首 个开发项目。2007年，众安房产有限公司于香港联交所主板上市。

上市之后的众安，一度手握重金。尤其是在2009年，同期的恒大地产还在为上市奔波，龙湖刚步出财务阴霾，绿城经历债务违约危机考验，而彼时的众安据说坐拥数十亿现金。

遗憾的是，当时的施侃成选择了观望，放弃了在一二线城市拿地、扩张的千载良机，反而剑走偏锋，在郊区副城或小城市，配置多幅地块，而这些项目，因地段硬伤、市场因素、产品结构等诸多因素，最终难以实现快速去化。

2012年，施侃成重启众安扩张策略，随后几年时间里以浙江本土市场为**，辐射长三角地区。施侃成称，除了长三角之外，众安接下来还会向其他人口规模较大的城市扩张，并计划进入重庆、武汉、成都等准一线城市。

1997年，福建中庚实业集团有限公司的前身——福建泰盛实业发展有限公司在福州成立。这家低调的公司，不仅在全国，哪怕在福建本地，也从未张扬。这从中庚集团董事长梁衍锋个人风格可见一斑，梁衍锋为人低调，关于其个人公开信息非常少。

但低调的中庚却在市场上屡有斩获，其拿手好戏便联合国企共同开发。2009年，中庚北上京城，首先选择与北京首农集团合作，联手出资成立北京亿本房地产开发有限公司，运作开发了千余亩的保障性住房项目。尝到甜头之后，中庚集团又与首农集团联袂出征东北，在大连旅顺合作开发，收获颇丰。

除些之外，中庚集团还先后与首开集团、保利等国字号背景的企业合作，在福州本地拿地开发。进军上海滩时，与上海老牌国资房企上海实业城市开发集团结盟，以近20亿接手上海城开龙城40%股本权益。

与国企的合作，也为中庚集团在市场上博得“国企合作王”的称号，更为重要的是，该举措也让中庚一直处于比较稳健的发展节奏。

与梁衍锋相似，正弘置业的创始人李向清也是一位异常低调的企业家。李向清原本做服装起家，随后转战高端精品百货，并于1997年注册了河南正弘置业有限公司。2000年，又从商业地产全面进军房地产，开发住宅小区。

与低调的李向清相比，其兄长李向阳则在河南省颇有知名度，这位华信集团创始人在中原地位非同一般，旗下拥有教育、医院、制药、地产、酒店等诸多产业。李向阳创办的郑州华信学院，被教育部批准设立为本科院校，并更名为郑州工业应用技术学院。

1997年初，李向清，这位当年隐身时装界的年轻人，开始启动百货梦。对于内陆省份而言，当年尚无人敢看好高端消费，李向清却敏锐察觉到奢侈品行业机会的到来，抢先出手，在河南创立首家精品时尚机构——正弘国际名店。

凭着对时尚界的知根知底，李向清掌舵的正弘国际名店汇集了欧洲、北美、亚洲等国际上百个知名服装服饰品牌，成为中原大地时尚购物品牌集大成者。

商业百货的成功，也让李向清开始了向地产全面进军。2000年，正弘开发的首 个项目“锦绣正弘国际公 寓”面市，该公 寓同样汇集了精 装修领域各大知名品牌，成为当年郑州豪宅的高层住宅的代表产品。

李向清在地产界扬名之战，是解救思达系。2009年，思达高科公告：正弘置业以4.2亿元购入思达高科合计9200万股股权，占思达高科总股本29.24%，正弘置业控股思达高科，李向清也成思达高科实际控制人。

思达置业曾在郑州以天价摘得中心区430余亩的地王，只不过缺乏大盘操作经验，最后被拖入债务危机，恰逢2008年全球金融危机，中国房地产也不景气，最后只能卖身给正弘。

李向清接手之后，寻求政府支持，对思达系各个业务板块分块激活，并与建业、万达、丹尼斯等地产或商业巨头合作，将原来的烂尾工程改造成正弘“惊世之作”——蓝堡湾。解决这个思达老大难问题之后，李向清又开始了思达保壳战，并转让部分股权。

2016年，在正弘瓴的全系产品发布会上，李向清高调宣布：正弘将实现高端商业和精 装住宅两条腿走路，未来5-8年内，商业项目营业额将占到公司营业额的50%。时隔20年，李向清在经历一系列摸索之后，又一次重新回到商业这条路上来。

1997年（中），我们可以看到奥园香港售楼大获全胜，也可以看到许家印与金碧花园的故事、还有保利在招标大会崭露头角。当然，中国最大的房地产公司倒下与万科地产一哥生涯的开启，成为了该文最抢眼的部分。

一群敏感的等风人正准备下海捞大鱼。恒大创下“八个当年”纪录、保利底价拿地融入广州、奥园香港卖楼大获全胜……一大批新生的房企在市场上迅速掀起浪潮。

1996年注册成立的恒大，在1997年终于要大干一场了！

由许家印的同乡、知名作家何南写的《传奇许家印》一书中，详细描绘了恒大创业初期的艰难历程。据许家印本人回忆，当时的恒大只有七八个员工，挤在不到100平米的民房里办公。

为了找到合适的项目，许家印几乎踏遍广州每一寸土地，最后他的眼光盯上了位于广州海珠区工业大道原农药厂地块上。这里已经是广州早期房价过万的区域，但工厂杂乱、污染严重、配套落后。但即便是这种存在硬伤的地块，要价也不便宜。

据了解，这是广州第一块通过招拍挂出让的土地。当时广州市政府顶住不少压力作出决定，地产开发用地突破传统的行政划拨、协议出让的方式，实行公开招标、拍卖方式出让。

然而，广州本地的房地产公司大多是通过协议出让拿地，只有没有根基的企业才会招拍挂拿地。

没有背景的许家印得拿出500万首期地款。他没钱买地，就从银行贷款300万先行支付了部分土地定金。首期没有钱开工建设，就找施工单位先垫资。

1997年6月8日，经过紧张筹备，金碧花园终于破土动工，两个月之后——8月8日正式公开发售。为了快速回款，金碧花园仅以每平米2800元的亏本价开盘，比周边动辄上万的价格便宜许多。

开盘当天，许家印推出的323套住宅直接成为日 光盘，一口气回款8000多万元。有了充足的现金流，第二期开发的时候，恒大开始注重环境和配套。硬件条件好了，房价也水涨船高，第二期的售价涨到了3500元/平方米。

经过珠岛花园、金碧花园实战考验，许家印逐步在广州立稳脚根，而他和团队创下的“当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当年售 罄、当年轰动、当年入住、当年受益”等“八个当年”执行方针也成为恒大日后开发管理的准则，也成就了恒大快速发展的奇迹。

同样在广州，保利地产、中国奥园都动静不小，尽管他们都刚刚成立不久。

其中，保利地产这家被广州人视为“陌生的外来国有企业”正式走向市场的聚光灯是在11月20日越秀区北京南路和荔湾区上九路两块旧城改造用地的招标大会上。

当时，广州市国土房管局礼堂一片寂静，距离招标截止只剩下三分钟，但是依然无人应标。最后一刻，保利地产以招标底价8798万元拿下该3944平方米土地，成为唯 一支持政府招标出让旧城区闲置土地的投标者，顺利融入大广州。

《地产30年》1996年篇章中提到广州新成立的金业集团，在1996年立项的金业别墅花园开发进展顺利。

在1997年，其开发的首 个项目金业别墅花园正式公开发售。当年10月，金业集团与香港中原地产达成战略合作，联袂拓展香港市场。凭着价格上的巨大优势，金业别墅花园大受追捧，这一战金业和中原大获全胜，销售取得巨大成功。

金业别墅花园销售一空之后，金业集团迅速着手准备第二个项目——位于广州番禺洛溪大桥桥头的“金业体育花园”。也正因为这个项目，让金业后来改名为奥园，这里面的故事，在《地产30年》1998年篇章里将重点展现。

除了人物，除了企业，这一年还有多个项目值得载入史册，他们分别来自五湖四海。其中，合生位于广州的骏景花园、雅居乐的中山雅居乐雍景园，两项目在各自的企业发展史上都具备着里程碑式的意义，为企业豪宅时代的开启奠定基础。

另外，前一年发家于汕头的龙光地产于1997年开发阳光花园一期，迈向独立经营房地产业务的第一步；同年，龙湖也在重庆开发了龙湖花园南苑，逐渐形成了高周转、复合性地产开发能力；招商地产则在深圳蛇口开发了新时代广场，采用“5A”智能技术，被业内称作深圳写字楼智能化的里程碑。

1997年，还有一家来自京城的房地产公司成立并在香港挂牌上市。他就是北京北辰实业股份有限公司，而后又在2006年于上海证券交易所挂牌上市，成为国内首家A+H股地产类上市公司。

如果不是长沙地王项目，北辰并没有多少鲜明的履历。自2007年92亿吞下曾经的“全国总价地王”长沙地块开始，长沙项目就成为北辰实业的关键词。但也正是因为体量大、造成资金短缺，该项目一度被视为北辰陷入发展困境的元凶。

这家一度成为国内最大的房地产综合运营企业之一，净资产规模也在2006年居行业内上市公司第二位的京企，因为长沙项目错过了一线城市楼市的大发展周期，并在大本营北京逐渐边缘化，成为了国企掉队的样本。

3.广信大溃败沉沦20载

1997年，对于万科来说是一段新的开始。自此之后，他的地产一哥位置保持了十多年。王石说过，“1997年亚洲金融风暴，当时中国最大的房地产公司倒下了，所以万科成了中国第一。”

新王朝崛起，必然有旧王朝的倒下。王石口中的那个倒下的房地产公司，便是中国第二大信托投 资公司——广东国际信托投 资公司，也就是业界常提起的“广信”。

这家公司曾是一家拥有外汇经营权的非银行金融机构，于1980年经广东省政府批准成立，到上个世纪80年代末期，经营规模不断扩大，逐渐从单一经营信托业务发展成为以金融和实业投 资为主的企业集团，并凭借其“窗口公司信用”在世界范围融资。同时，广信在房地产业倾注巨资，一度成为广东省最大的“地主”。

但进入90年代，特别是1997年下半年亚洲金融危机爆发以后，由于经营管理混乱，出现了严重的外债支付危机。而后两年都在奔走、还债、清算中度过，最终于1999年正式进入破产程序。

白天与黑夜、春夏与秋冬。人生本来就是一场有意思的轮回。2017年6月29日，广信破产财产整体处置项目在南方联合产权交易中心正式拍卖，标的整体挂牌价高达446.772亿元。最终万科以551亿元的总价独吞该资产包，成为广州产权交易史上的史诗级案例。

这场资产包世纪大拍卖，距离1997年地产一哥交接，恰好20年。广信在沉寂了20多年后，借拍卖史无前例的巨额资产包，再度成为市场热点。然而，此时的广信早已物是人非，令人唏嘘不已。

与之形成鲜明对比的是，在这20年楼市黄金周期里，万科一刻也没有停歇，与众多公司还在盲目崇拜多元化战略的疯狂热潮中，万科却毅然决然加速做“减法”。

自1996年转让深圳怡宝食品有限公司后；万科在1997年继续转让深圳万科工业公司；1998年转让从事地产策划业务和广告业务的国际企业服务公司；1999年转让万科贸易公司；2001年向华润出售其控股72%的万佳百货股份有限公司的全部股权……万科由此退出了与房地产无关的领域，开始进入专业化发展道路。

这也是王石给出的一个信号，基于对中国房地产走势的判断，他把地产业看作是万科未来数十年发展的根基。

在中国房地产陆续走上正轨的同时，不得不提的是，有一位为之前后奔走的人物。他就是孟晓苏。

在陈国强著的《房地产江湖》一书中提到，“当年银行业对按揭贷款心存疑虑，担心老百姓借钱后不会偿还，为了推动住房*di押贷款的实施，时任建设部部长的俞正声带孟晓苏参加工商银行全国行长会议，为银行家们上了一课。”

“孟晓苏告诉在座的银行家，在美国，华人是住房*di押贷款还款情况最好的人群，这是因为华人是历史上最早的定居民族。也正因为如此，中国老百姓对土地和房屋有着格外深厚的感情，非常珍惜自己的房屋所有权，不会冒着丢掉自己房屋所有权的风险而不还贷。这番话打消了行长们的思想顾虑，住房*di押贷款开始推进。”

“由于采取了取消福利分房和引起住房*di押贷款等一系列措施，中国内地的房地产市场迅速启动，强劲拉动了内需，使中国在金融风暴的冲击下仍然保持了国民经济的高速增长。”当然，这是后话了。

孟晓苏的贡献不仅于此。1997年孟晓苏还在各种会议场合，反复强调“房地产业是国家支柱型产业”。其中，最为关键的便是北戴河研讨会，课题组组长便是孟晓苏。这被视为日后房地产业被列为国家支柱产业的前奏。

据孟晓苏回忆，“在这之前都没有召开过研究房地产的会，那次会议也没有提房地产业，只是说住房建设。在会上，专家们正式提出把住宅建设列为国民经济新的增长点。”

最终，这一提法写入2003年国务院第十八号文件。从此房地产业作为拉动中国经济发展的支柱产业的地位逐步得到确立。

在这样的背景下，内地开发商发展循序渐进。而此时正在经历风暴的香港开发商又是一副怎样的景象？事实上，尽管风暴肆虐，也无法打乱他们前往内地的节奏。

美国《福布斯》杂志报道，来自恒基中国的李兆基于1997年的资产达150亿美元，是当时亚洲最富有的人，也是世界第四大富翁。

与之齐名的新鸿基，则在1997年主攻以广州为**的珠三角城市、以上海为**的长三角城市以及北京、成都等热点城市，在内地开发高端综合体。来年，他与北京东安集团合资开发的新东安广场即将开业；而他进军上海的首 个项目——上海中环广场也将于两年后面世。

一个颇有意思的细节是，本是新鸿基掌舵人的郭氏兄弟“老大”郭炳湘，在这一年遭遇绑架事件，彻底改变了他的人生，也埋下了后续的家产风波。

1997年（下），我们可以看到周忻祭出一二手联动大招，发起了一场又一场楼市经典战役。还有铺天盖地从零开始的标杆样本，诸如丁磊、王志东和张朝阳联袂开创的“互联网元年”。1997年，房地产与互联网在各自的发展轨道上取得新的突破，时间再往后推十来年，周忻将成为房地产+互联网全方位整合的先行者，在他运作下，中国首支地产网络科技概念股跻身美国资本市场。

外来风雨，并不妨碍中国房地产这个新兴行业自我革新、跨步向前。

上世纪九十年代，政府官员、国企事业单位等体制内人员下海蔚然成风，然而，在上海滩却有一个人反其道而行之。就在1997年，已经颇有成就的私企老板周忻转型了，从自己开公司变成国有企业的管理者。

1997年，周忻的老领导原上海房地集团董事长、上海房屋置换股份有限公司（简称：上房置换）董事长徐林宝接到一个关于置换的产学研课题，当时需要选一位干部重点来负责打造置换平台。推荐上来的人选有两位，徐林宝跟周忻面谈之后，发现周忻对置换课题非常熟悉，更具有发展潜质。

于是，周忻迎来人生关键的转折点，他转身一变，成为上房置换总经理。徐林宝没有看走眼，勤奋的周忻有非常强烈的使命感，就像心里装了一台发动机一样，从来没有停下来过。

到新东家上房置换报到后，周忻发起了一场又一场楼市经典战役。他策划的那句“小小补贴换新家”广告语，为周忻和上房置换在住房建设的体制内外都赢得了名声。随后，周忻又创造性地提出了以“盘活二手房存量推动一手房增量” 的二三级市场联动理念，这一开创性的举措得到了业内及社会的广泛关注。

2017年1月，在周忻荣膺中国“2016十大经济年度人物”颁奖典礼上，徐林宝回忆20年前场景称，跟周忻差不多合作了十年，发现他身上那种勤奋是浸透在骨子里面的一种勤奋，作为有成就感的企业家，有条件更上一层楼。

说完上海，继续来看深圳。身处改革开放前沿的经济特区又一次率先开发了明星营销的卖楼案例。1997年4月，香蜜湖片区的东海花园一期开售，让香港影视明星任 达华担任东海花园的形象代言人，楼盘受热捧。

这是出自当时戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙的手法。为此，东海花园成了当年的明星楼盘，平均售价超过11000元/平方米。当时深圳房价均价5470元/平米，职工平均月工资是1378元。

在这个项目背后，同样声名大噪的还有刚刚成立的深圳中原地产。这家代理公司拿下了东海花园一期及汇展阁的独家代理权，首创以抽签认购方式推售国内豪宅单位，揭开港人深圳置业风。中国第一个3A住宅东海花园的造势创造了月成交额7亿元的神话。汇展阁更是开创性地改为豪 华酒店式公寓绝处重生。

1997年，深圳还出现了“研讨会”、“策划招标”这样的新形式。当时深圳的“国际文化大厦”封顶时，世联将大厦3楼整个包装起来，组织了第一个研讨会。

另外，国内第一个项目全程策划招标——“深圳特力花园项目策划方案招标会”也应运而生。当时，中标的同样是世联。

市场的眼睛是雪亮的。随着中原地产的到来，依稀可见国内中介代理行业竞争的苗头。另一个可以佐证的数据是，同年在广州市合法经营的房地产中介代理公司已达338家。

在广州，有一个现象引起了各方面的关注，那就是解困房滞销。

解困房，按字面上不难理解，也就是为了解决中低收入住房困难户而建造的房屋。然而，根据赵卓文刊登在《中国房地产业》杂志中“广州解困房为何滞销”一文提到，“广州市政府1996年12月推出的解困房意外出现了滞销的局面。”

“三大解困小区（同德、大塘、棠下）共推出7025套解困房，仅发售申请表6500份，经过摇珠对号，最后成交仅1772套，销售率仅26%。其中棠下小区推出多层住宅5000套，仅有840户申请，推出高层住宅500套，仅有28户申请”。

早在1986年，广州就筹建解困房，最初目的是解决人均住房面积不足2平方米的特困家庭。1995年改为安居房，解决人均居住面积7平方米以下的双特困户住房困难。

1997年解困房的滞销有诸多原因，除了要求一次性付款或者缴纳75%以首付导致门槛过高之外，还有一个非常严重的问题是位置偏远与配套设施不齐全。

广州兴建的三大解困小区当时全部处在城市边沿地区，道路交通不畅，市场、学校、绿化等配套设施建设未能跟上。不少特困家庭直言，解困房生活不便，出入不便，即使无房住，也不考虑。

从解困房滞销可以看出，交通出行对于房地产的重要程度。也就在1997年，广州地铁一号线（黄沙-西朗段）建成投入试运营，这使得广州成为中国大陆第四个，广东省第一个建有地铁的城市。

从此，广州楼市多了一种新的产品，叫“地铁房”，而且成为房地产市场里的硬通货，地铁所到之处，房价应声上涨。特别是在北京、上海、广州、武汉等特大城市，房地产对地铁依赖性越来越强。据传，在上海，只要在楼盘宣传广告上注明属于轨道交通物业，就没有卖不出去的房子。

同在1997年，中国铁路第一次提速：提速主要在京广、京沪、京哈三大干线进行。由此，城市与城市之间的距离越来越短，无论是从时间上，还是心理上。而这也为往后数十年的房地产跨步埋下伏笔，城市群距离的缩近，“高铁房”也继“地铁房”之后成为楼市宠儿。

4.香港楼市黄金巅峰时代

一个有意思的现象是，1997年香港回归中国时，香港房地产行业攀上历史顶峰。香港股市市值最大的10家企业分别是和黄、新鸿基、恒生银行、汇丰银行、长实、恒基、中电、太古、中信泰富以及新世界。市值TOP10名单里，房地产企业公司占七成，是香港房地产黄金时代的巅峰标志。

到了2017年，这个名单已经变成了腾讯、工商银行、中移动、中石油、建设银行、汇丰银行、农业银行、英特尔、思科和中国银行。其中，腾讯控股以26462亿港元的总市值雄踞港股总市值第一名。

二十年间，香港资本市场TOP10榜单有三大显著变化，且皆与香港开发商有关。

首先，香港资本市场开发商已经销声匿迹。作为中国内地楼市的学习榜样，港房企曾经借助香港经济崛起获得令人炫目的成就，然而，随着香港经济转型，房地产行业的经济地位也日趋式微。

其次，中国大陆公司成长迅猛。二十年前，中资公司在香港资本市场并无太多地位，前十强连一席之地都没有，然而中资企业以全球罕 见的速度狂飙突进，在新的座次表中一举占据七席，可以说跟香港开发商正好角色互换。

再者，互联网科技类企业成为资本市场新宠。以腾讯、英特尔、思科为代表的互联网科技类企业跻身榜单前十，填补了二十年前的空白，特别是中国深圳土生土长的腾讯更是风头正劲，一举取代香港本土地产巨头和黄，成为互联网接棒房地产的缩影。

互联网市值超越房地产并非一蹴而就，事实上，从1997年开始，中国互联网就迎来第一次热潮，由新浪、搜狐、网易等三大门户的创建开始发端。他们的集体出现，宣告了中国互联网元年的到来。

1月初，张朝阳创办了他的网站爱信特ITC，第二年推出了第一家全中文的网上搜索引擎——搜狐；5月份，26岁的丁磊创办了网易公司，半年后他写出了网易免费邮箱系统；10月份，29岁的软件工程师王志东成功地为四通利方引入650万美元国际风险投 资，成国内IT产业引进风险投 资的首家企业，第二年成功地并购美国华渊资讯网，并更名为新浪网。

从年头到年尾，期间还有两件助推事件，1997年2月，未来学家、张朝阳的美国导师——尼葛罗庞帝正式访华，国务院信息办组织了一场信息革命的报告会，尼葛罗庞帝做演讲嘉宾，成为中国互联网启蒙第一课，无论对于政府、商业、还是公众互联网意识的崛起，都有着重大意义。

在这样的背景下，中国与国际互联网络的互联互通，完成了与国际互联网思想的第一次接轨。

当时的人们或许不能想象，互联网发展即将颠覆人们的日常生活与传统行业。人们也无法想象房地产业会跟互联网行业扯上什么关系。或许在那个风摇雨坠，漫天找土地、找客户、卖房子的年代，地产大佬们也想不到数十年后，他们会在每个大讲坛上振臂一呼，宣布互联网+房地产，并且时刻把拥抱互联网几个大字挂在嘴边。

毕竟对于那个1997年来说，甚至都还没有人能够看懂，房地产究竟是“大江东去”，还是“春风得意马蹄疾”；也没人能够看懂互联网究竟是昙花一现，还是躲不开的宿命。但这并不妨碍房地产和互联网两大行业前行的步伐，在十来年之后，凭一二手联动一战成名的周忻再次出手，打通了房地产+互联网的任督二脉，缔造中国首支地产网络科技概念股跻身美国资本市场的纪录。

岁月带不走丰碑，浪花却可以淘走英雄。

风雨之1997年，高山大海、惊涛拍岸，有数不过来的企业巨人一夜之间轰然崩塌，诸如史玉柱败走珠海、太阳神陨落、三株失控、秦池溃败，但也有铺天盖地从零开始的标杆样本，诸如丁磊、王志东和张朝阳联袂开创的“互联网元年”，还有恒大的发迹、奥园的进击、万科的超车。

俱往矣。沙砾洗去，总能留下几颗璀璨珍珠。

《地产30年》从1987年开篇写到1997年，刚好十年。在这十年间，我们回顾了中国房地产历史上众多里程碑事件：第一个土地拍卖、第一个房产改革、第一支地产股、亚运会催生的第一个富人区、还有1992年的伟大潮流、1993年的国十六条、1994年楼市巨变等等。

我们看到，在房地产早期发展过程中，每位地产人、每家地产公司，所经历过的彷徨、经历过的失落，但也为之奋斗过、拼搏过。

面对规模、面对未来、面对战略的调整，过去每个房企、每位大佬选择背后折射出的共性、现象，也许是我们研究未来房地产发展的参照物。

总之，过去发生的每一件事，都令人回味良久。未来的路，还很长，地产30年当中的他们，走过的每一个关键脚步，都在中国房地产发展史上留下深刻的烙印。

改变了中国房地产历史的1998年

30年以后，当人们重新审视中国房地产行业发展的脉络里，竟然把中国楼市起点的坐标定位到了1987年那场并不起眼的土地拍卖会上。就在中国南海边陲，新成立的深圳为筹钱发展特区卖出了新中国第一幅土地时，也正式拉开了中国房地产行业发展的序幕。

千百年来，中国人对土地的执着与迷恋，从未消减，中国的历史其实就是一部土地变革史。尤其是最近的30年里，纵使风云变幻，地产行业发展仍带动整个社会经济一路狂奔。回望来路，那些影响整个行业甚至中国历史进程的重大时刻、人物、事件总是在不经意之间上演，30年，一年一个脚印，印照出中国房地产发展的艰辛和坎坷，也印照出中国房地产发展的成长与收获。

《地产30年》系列之1998年，中国楼市划时代标志降临：中央宣布取消福利分房，全面开启住宅商品化的时代。这一年，金融巨鳄索罗斯袭击港股，香港在中央支持下打赢了金融保卫战；这一年，捍卫人民币不贬值的战斗进入决定性阶段，中国经济承受空前压力；这一年，为实现扩大内需、拉动经济增长，中国加快房改步伐，中央高层做出催旺房地产的重大决策；这一年，粤、闽、京、渝各派房企都有代表企业诞生，如海伦堡、深圳地铁集团、花样年、建发、正荣、华夏幸福、北京城建、金科、新希望、俊发等。

1998年，国内外经济形势变化快到令人喘不过气，亚洲金融危机、人民币不贬值、香港金融大战、国企下岗、催热房地产等一系列重大事件接踵而来。

进入1998年，亚洲金融危机全面恶化，金融巨鳄索罗斯接连重创泰国、马来西亚、菲律宾、印尼、韩国、新加坡等国之后，亚洲高速发展黄金时期所积累下来的各种矛盾集中暴露，世界贸易和国际**增长放慢，全球经济形势急剧变化。

就在全球经济剧变之际，香港一场史无前例的金融保卫战一触即发。1998年8月初，国际货币炒家发动了继1997年10月以来对港元的第四次大规模冲击。

8月5日，战斗全面打响后，索罗斯等抛售400多亿港币，香港金管局照单全收。香港政府连续数日通过吸纳港币，以此稳定拆借率、稳定股市，致使索罗斯等遭受初步重击。

然而，从1997年8月7日到1998年8月13日，恒生指数还是不可避免从16673点跌到6660点。

在中央的力挺下，时任香港财政司司长、第二任香港特首的曾荫权做了个艰难的抉择：调用外汇储备，放手一搏。

港府大胆出手，征调七分之一的外汇储备，紧急投入到不断缩水的股市中。从8月14日至8月28日，在短短两周之内，调用1180亿港元，接连**33只蓝筹股。

尤其是8月28日当天，是港府和国际炒家**正面激战之日，经过一整天多空对决，最终恒指、期指、成交金额分别定格在7829点、7851点、790亿这一组数据之上，港府初战告捷。

然而，狡猾的金融巨鳄不甘罢手，继续在9月兴风作浪。9月28日，对于香港而言，注定是个不眠之夜，当天双方再次经历大决战，最终创下高达970亿港元的交易纪录之后，特首董建华在会展中心宣布：香港守住了！

经此一役，港府持有的股票市值高达1465亿港币，此前并不被看好的港府救市行动，终于大获全胜，帐面利润达284亿元，为香港纳税人获得24%的回报率。

后来的故事众人皆知，曾荫权作为香港金融保卫战的功臣，一战成名，为日后出任香港特首奠定了基础；股市也重新恢复元气，1999年恒生指数逐步回到10000点以上。

就在香港击退金融巨鳄索罗斯之际，国内也并不轻松。

由于亚洲金融危机超乎想象的巨大破坏力，导致中国陷入外需低迷、内需不足、产能过剩诸多困境，致使经济在1997年第四季度直线下滑，这种低迷一直延续到1998年。

这一年，中国经济告别接近双位数的快速增长率，全年增长率跌至8.8%，明显低于上一年的9.7%，“保8”成为新经济时代开始的标志，尽管人们对1993年以来的经济过热仍然心有余悸。

这一年，中国的城市化率只达到30%，不仅远远低于发达国家，连很多发展中国家也比中国高。更严重的是，农村收入和消费水平只相当于城市的1/3，因此，加快城市化率，成为激活中国内需的重要举措。

这一年，中国人开启了幸福与挣扎并存的进程。当时的人们还没来得及意识到这将会是一场最大规模的城乡人居迁徙，甚至也没来得及想好该用什么姿势迎接这个来自21世纪的大礼包。

的确，在地产三十年的改革实践中，1998年住房制度改革无疑是当中极其关键的角色。从筒子楼到现代化社区、从郊区到城中心、从农村到都市，跨越的不仅仅是居住水平，更多是政策、制度以及整个社会环境的变化。

举国上下对房改所抱期望也显而易见。俞正声在全国建设工作会议上的讲话摘要指出，“1998年房屋建筑施工面积达到13亿平方米，为实现中央扩大内需，拉动经济增长做出了贡献，为进入下世纪我国经济持续保持快速健康发展和社会全面进步打下了基础。”

追本溯源，中国房地产及住宅研究会原常务副会长包宗华曾在公开场合强调，“1998年住房建设大发展，发挥主要作用的有三个因素，一是住房货币化分配加补贴的突破作用；二是房改的全国推进；三是按原房改方案出售公房继续实行一年。”

这一年，作为房地产历史又一个全新十年的开篇，人们对这场即将来临的世纪之交，有期待，也有焦虑。

1.取消福利分房

1998年，中央正式发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，该通知决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。

众所周知，1998年国家取消福利分房，成为中国房地产发展历史上生死攸关的一个章节，也成了拯救中国经济的**出路。彼时，内需不足、产能过剩，社会渴望改变，这是现实的A面。

现实的B面则是，1988年以来启动的第一次房改，就因没能最终扛住压力而被迫流产。这一点，我们在《地产30年》过去的篇幅中多有提及。

新旧交替之际，躁动不安是常事。但当我们从时间轴来梳理1998年房改历程后发现，中国政府的决心异常坚定。

1998年2 月 28 日，时任国务院副总理朱镕基主持召开国务院房改领导小组第三次会议，并旗帜鲜明地当场表明自己的态度：“要作个决定，今年下半年停止福利分房。”

3月19日，刚刚履新为国务院总理的朱镕基在回答记者问及住房制度改革时明确表示：“住房的建设，将要成为中国经济新的增长点。我们准备今年下半年出台新的政策，停止福利分房，住房分配一律改为商品化”。

3月24日，朱镕基主持召开的新一届国务院第一次全体会议上，他再次强调“房改的重要性”。随后，一系列相关措施相续出台。

4月28日，央行以“特急件”的方式将《个人住房担保贷款管理试行办法》发往各商业银行，正式宣布全面执行：贷款期限最长可达20年、贷款额度最高可达房价的70%。

5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房，该文件的突破性意义不言而喻。

7月3日，房改如约而至，中央终于放出大招。国务院正式宣布福利分房年代的结束、住宅商品化时代的开启。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。

截至1998年末，全国已经有19个省区出台了深化房改的政策，另有6个省区的方案正在审批中。

十年房改终取得实质性突破，中国福利分房制度，在历经了近半个世纪的演变之后，彻底变为历史。这件新中国成立起来的大事，不仅仅成为经济发展的推动，也在不经意间成为社会阶层分化重组的催化剂。

1999-2007年间，中国房地产和住房**取得长足进步，以每年百分之十几至二十几的高速度增长。中国城镇住宅建设面积在往后数年也得到飞速发展，1997年才刚刚跨过4亿平方米大关，然而，仅仅过了两年时间，1999年就越过5亿平方米门槛，紧接着，2001年这个数字又一举突破6亿平方米新纪录。

与此同时，以商品房成交量来看，更是从1997年的9000万平一跃为1亿2000万平，房地产行业的增加值占GDP的比重已经上升到4.2%，如中央所愿，对国民经济起到了明显的拉动作用。

值得注意的是，在姜万荣所著作的《1998-1999年：中国住宅建设与住房制度改革》一文中提到几个数据：1998年中央下达了第三批、也是当时规模最大的一批经济适用住房建设计划，该方案总**高达1703亿元，总建筑面积2.1亿平方米。对比此前安居工程规模，第三批适用房在计划**、建筑面积上，分别是此前三年总和的2.7倍和2.9倍。

同步推进的还有住房公积金制度，完善步伐加快，从1994年到1997年，全国住房公积金累计归集额增长速度显而易见，四年的数值分别为110亿、210亿、393亿、797亿，年均涨幅将近一倍。

到了1998年末，累计归集额更是激增至1231亿元，比上年提升了54%，北京、重庆、湖北等地区，更是在当年住房公积金累计归集额增长1倍以上。

沿用了五十年的住房体制，就此大改。最早从1978年改革开放算起，到1988年首次房改全国会议召开，整个过程耗时20载，经历百般挫折、万分艰辛，并非每个人都能体味。

是的，在那个悲喜难辨的年代，一个国家跟个体的命运从未联系得如此紧密。或许很多人不知道为了打赢香港金融保卫战，曾荫权也曾在那个做完决定的深夜痛哭，因为他知道，一旦输了，自己万死难辞其咎。

更没有人知道，在那场世界**的亚洲金融危机中，坚持人民币不贬值的朱镕基，需要顶住多少压力和不解。同时，在经济持续下行的背景下，仍毅然发起一场场阻力巨大的改革大战，最终推动了整个中国改革的进程，也开辟了中国住房改革的前行之路。

不论如何，1998年的香港保住了，1998年的内地也完成了历史性的转折，1998年的中国住房体制迎来翻天覆地变化。这个未知的世界，真令人着迷。

2.深圳地铁进军房地产

每一年，都有企业诞生，也有故事发生。

1998年的人们，仰望着同一片天空。粤派开发商依旧耀眼夺目，深圳出现了两家企业——深圳地铁集团、花样年集团；而在广州，海伦堡地产诞生了，而奥园、敏捷都迎来其发展史上的重要转折点。还有如今凶猛的闽系——建发、正荣。毫不逊色的京派——华夏幸福、北京城建。渝系房企——金科、新希望等等……这些名字足以刻在1998年回忆录当中。

曾经有人开过一句玩笑话，在深圳，开飞机的、修地铁的、做激光的、卖医疗器械的，都在卖房子。是的，而且修地铁的在地产界搅弄风云的手段令人刮目相看。当我们在回顾1998年房地产企业发展状况的时候，有些历史反转实在触目惊心。

比如，1998年的万科成为了中国最大的房地产开发公司，当年营收22.6亿元，净利2亿元。与此同时，与万科未来命运休戚相关的深圳地铁却刚刚好在这一年成立。

多年来，深铁向港铁学习“以地养铁”模式，确立了 “轨道+物业”发展模式，深铁官网披露，截至2017年3季度末共获取12个项目土地开发权，规定建筑面积合计约450万平米，目前在建项目面积达300万平米。

在2015-2016年，深圳地铁连续实现地产销售额过百亿元。2017年6月份，深铁更是以292亿元的价格买下恒大所持有的万科A股份。由此，深铁以29.38%的股份，超过宝能的25.4%，成为万科第一大股东。

这种巧合，只出现在特定的90年代，野蛮生长、竞相诞生的背后总会有各种机缘。时间再往后，可遇不可求。

这一年，在深圳起步的还有一家叫做花样年的企业。如其名，这家企业一贯花样百出。尽管他们在地产开发的盘子不大，可是他们的集团主席是可以请得动美国总统的潘军。这一点，在《地产30年》1995年篇章里有谈到京基创始人陈华力排众议，于2002年筹办了那场扬名地产界的“克林顿秀”。

潘军是一位很善于讲故事的领导者。为此，他一手把旗下的彩生活送上港交所。作为内地物管第一股，截止至 2016 年底，彩生活管理的社区面积已达3.95 亿平方米，服务的社区数量达到 2339 个，成为全球最大的居住社区服务运营商。

《地产30年》1996年篇章里提到当年刚成立的金业集团，1997年开发**项目金来别墅花园在香港销售一空后，紧接着开发了金业体育花园。

关于开发“体育花园”的缘由，据奥园董事长郭梓文的回忆称，“当时广州运动场馆缺乏，很多广州人要运动都只能到番禺等郊区去；另一方面伴随着中国申奥，奥运和体育已激起了全国人民的爱国情怀和民族情感。”

于是，在1998年，受1984年洛杉矶奥运会承包商杰伯·罗斯开发奥运场馆的启发，郭梓文提出了“体育休闲＋地产”的复合地产开发理念。

1998年5月，郭梓文与时任国家体育总局局长的伍绍祖深度交流之后，奥园与国家体育总局达成了战略合作，取得在中国范围内的房地产领域独家使用“奥林匹克”名称和徽标的官方授权，开启了体育健康之路。

取得“奥林匹克”正式授权之后，郭梓文着手打造出第一个复合地产项目。6月，广东金业集团向广州番禺地名办提出申请，将“金业体育花园”更名为“广州奥林匹克花园”；8月，伍绍祖甚至还在人民大会堂亲笔为广州奥林匹克花园题词。

这个项目的成功，为中国奥园的后续发展奠定了基础，郭梓文亦因此被誉为 “复合地产”创始人。这个被誉为国内首家运动社区的项目，载入了奥园的文化基因里，也开创了中国“复合地产”先河，将“运动就在家门口”的居住方式深入人心。

梅州，是个好地方。在这个地方走出了开国元帅叶剑英、新加坡国父李光耀、泰国总理他信，也走出了慈善楷模田家炳、爱国诗人黄遵宪、金利来曾宪梓、香港明星四大天王黎明等人物。

其中，跟1998年搭上关系的是敏捷集团。在《地产30年》1993年篇章里提到，以敏捷创始人谭炳照为主力的谭氏家族于1993年开始创业，直至1998年，才进入房地产开发领域。番禺锦绣生态园，便是其在广州的第一个项目。

当时，番禺钟村有一块面积2万平方米的地块，广州市番禺区钟村房地产开发公司以320元/平方米的价格卖给了谭炳照。

为了开发该地，谭炳照筹备成立了项目公司——锦绣地产。而后，该项目公司所开发的锦绣系列产品也成为敏捷地产的招牌。锦绣华庭、锦绣新城、锦绣商贸城、锦绣趣园相继推出发售。

同样起家于番禺的海伦堡地产与敏捷地产，有个充满趣味的巧合。《克而瑞2016年度房企流量金额排行榜单》上，他们两个分别名列第88位、89位，金额是185.7亿元、185.3亿元，只有四千万的差距。

1998年成立于广州的海伦堡地产，前身为广东中颐**集团有限公司，第一个项目为番禺南区的华景新城，业务主要涉及住宅及商业地产开发、物业管理、商业运营和文化创意产业四大板块。

不得不提的是，作为海伦堡地产创始人及董事长，黄炽恒鲜少露面。不过他却在

股市上异常活跃，纵横股市多年胜多负少，还被称为“股市里的常胜将军”。

同年，坐标福建。正荣集团与建发房产相继成立。

关于正荣集团，又是一个白手起家、艰苦创业的欧氏三兄弟故事。大哥欧宗金，创建了福建欧氏**集团；二哥欧宗荣，执掌正荣集团；三弟欧宗洪则是融信的创始人。

在2016年福布斯中国富豪排行榜上，欧宗荣以205亿身家排在第98位，欧宗洪夫妇则以165亿名列145位。

据现有的资料记载，欧宗荣在1996年获取了人生第一块地皮，是某市政府欠下工程款后用土地*价划拨而来。此后，欧宗荣除了承建路桥、市政工程，还开始将重心转向房地产开发。1998年，欧宗荣整合分布于福建、江西等地的8家企业，在福州成立了正荣集团。

近年来，正荣在市场上极其活跃，百强名次一路上升，业已进入百强前30，同时将于2018年进军千亿。

而另一个作为与厦门特区同龄的国有房企——建发集团的发展便显得稳健许多。

1980年，伴随着厦门经济特区的成立，建发集团前身——厦门经济特区建设发展公司诞生了。1998年6月，建发集团设立股份公司并在上交所挂牌上市，即厦门建发股份有限公司。

如今，在《克而瑞2016年度房企流量金额排行榜单》，建发以324亿元名列第44位。阳光城、融信、正荣、泰禾、融侨等房企都走在榜单前头。

从南方到北方，其实并不需要多少笔墨来过渡。在那个英雄辈出的年代，不论出处。

如今跻身房企TOP10的华夏幸福，于1998年成立。同年开发的华夏花园，是其创始人王文学地产事业的开端。随后，他在廊坊和燕郊各拿一块地，决心专注做房地产项目开发。

谁也没有想到，曾经偏安廊坊固安一带的华夏幸福，凭借产业运营商的定位脱颖而出，目前已在全国布局50余座产业新城。从一家年销售额只有几十亿的地区型公司变身到如今的“华夏系”。

1998年，北京城建成立。作为北京市国资委100%控股的老牌国企、北京棚改第一股，多年来依靠一二级联动开发的地产盈利模式，业绩稳定。2016年更是拿下了北京东城最大的棚改项目——望坛棚改，计容建面80万平，可自持物业价值156.9亿。

在960万平方公里的中国，时光变迁的痕迹刻在每一寸土地。1998年，远在中国西南方的金科集团、新希望集团开始与房地产行业挂钩。

关于金科，他们的创始人黄红云也是一位相当有戏剧色彩的主人公。1984年到1998年，黄红云在重庆涪陵城区从建筑学徒做起、到工程处处长，建筑公司总经理，整整花了14年时间。

当时，已过而立之年的黄红云想要赌一把更大的。这一年，他开着一辆普桑，带了三个合伙人进入重庆主城区，金科股份就诞生在江北区的一间租用房办公室里。

他成功了。金科花园一战成名。从生死赌注到一路前进至房企TOP30，黄红云目标明确，战略清晰。然而，知天命之年，摆在黄红云面前的是一场更残酷的战斗。

目前，融创系合计持有金科股份13.4亿股，占公司总股本的25%，为金科第二大股东。这场狙击战，结局尚未有定论。不过，1998年刚刚创业的黄红云，也许想到了中途夭折，也想到了失败破产，却怎么也想不到会在金科发展如日中天之际面临控制权之争。

同在川渝大地，始创于1982年的新希望集团有限公司，在这一年涉足房地产行业，成立新希望房地产开发有限公司。

而后，由于集团战略目标偏向农产业，决定减缓在地产领域的扩张步伐。因此在2008年以后，几乎没有在土地市场见到这家房企。

直至2012年，这一局面才有所改变。10月14日，新希望集团董事长刘永好在集团全球经营管理大师峰会上表示，“未来3年，新希望准备**30亿元发展房地产”，正式向外界宣布了新希望重回地产开发的道路，新希望地产进入快速变化时期。

然而，时不与我。和同期成立的地产开发公司相比，新希望地产已经错过了房地产开发突飞猛进的十年。

3.云南地产四小龙

市场犹如江湖、房企自有“派系”。除了粤、闽、京、渝之外，这一年还有许多散落的企业信息，《地产30年》将一点一滴梳理成篇。

1998年，跟同学一起创业的郭广昌迎来旗下复星系的第一家上市企业——复星医药。当年它在上交所上市，2012年则成功在H股发售。

8月份，复地成立，当时公司名为上海复星房地产开发有限公司。后于2001年 经过股份制改造组建成“复地（集团）股份有限公司”。

前有黄浦江，后有彩云之南。年仅23岁的李俊跟他的俊发集团热火朝天地开干了。

外界对李俊的记载少之又少，这是一位低调且少年老成有悟性的企业家。根据有限的报道称，李俊出生商业世家，其父开办过家具厂、涉足过地产领域。

我们无从得知俊发创办的最初获得外界多少助力，然而俊发数十年来实打实的数字与产品却是有口皆碑。作为“云南房企一哥”的俊发地产，多年来在万科的影响下受益匪浅，发展中多少带了点万科的影子。

大浪淘沙，这座滇南小城存留过江东、官房、银海、城建股份这老牌“四小龙”的痕迹，也涌现过俊发、城投、同德、诺仕达这新晋“四小龙”。只不过，我们都知道地产30年进程中，能活下来的仅仅是少数。

尽管如此，他们的贡献也是不可磨灭的。早年，很多城镇是比较破烂的，房屋供应严重不足。但是通过发展房地产，很多县城都有了很多新房子，住宅小区，不再是单门独户。本土中小房企在推动城镇化进程发挥了中流砥柱的作用。

把视野回归全国，除了正在诞生的企业以外，究竟整个房地产行业发展到哪一个阶段？大鱼小虾浮现之际，大佬们又面临着什么，思考着什么，这是值得我们关注的一件事情。

还是从王石说起吧。

也就在这一年，因为疾病之扰，王石制定了自己的登山计划，此后一发不可收。一跃成为各种极限运动的爱好者、中国人登顶珠峰最大年龄纪录的创造者。他登顶过全球7大洲的最高峰，到达过南北两极，酷爱滑翔伞运动等等。尽管王石退任，时代结束，但他因此给万科留下的企业文化却是更耀眼的存在。

我们可以看到，目前，万科是**将管理层的奖金与员工的健康挂钩的企业，如果员工的体测指标出现下降或不及格，管理层要相应扣减奖金。

曾经与之齐名的金地，在这一年对外承接了福涛东园、茂恒花园等4个小区的物业管理业务，使物业公司对外拓展取得突破。

到了1998年，初具规模的企业已然不少。碧桂园、富力算一个。

这一年，碧桂园进军广州，**项目“广州碧桂园”取得了巨大的成功，以低价的优势创造了七十栋楼两个多月销售一空的奇迹。

这一年，顺德碧桂园在香港市场成功开拓，，吸引了近3万港人入住。时间推后两年，华南碧桂园也也打响了“大盘概念”的第一枪。此后，以碧桂园命名的大盘以铺天盖地之势，席卷全国。

进入了迅猛发展的快车道的富力地产，在1998年内则动工了盈泽苑、富力半岛花园、富力环市四苑三个楼盘。

已经成立三年的合景泰富，在这一年推出了W酒店品牌，成为合景商业地产代表作。

福建，中骏跟泰禾动作频频。刚刚成立两年的中骏置业成功开发了泉州商住“骏达中心”项目，自此扎根泉州。

泰禾集团则创立了豪宅开山之作——半坡式住宅。也即是：住宅依山而建，随地势起伏自然错落，其间茂林、修竹、溪流、叠泉、花园等景致沿着山坡地蜿蜒分布，营造出中国山水画卷的独特空间感受。

根据当地媒体的报道称，“这种开发方式开启了福州建筑界坡地建筑之先河。天元山庄也成为福州市建筑标志群之一，至今仍是福州地产史上的传奇。”

初战告捷的泰禾，一鼓作气，在短短几年时间又开发了天元•美树馆、天元•荷塘月舍等一系列高品质的“天元”楼盘，并在福州立稳了脚跟。

时间是一条平行轴。

1998年，新城控股由武进区进入常州市区，推出第一个市区住宅项目；建业集团掌门人胡葆森正在高呼“建业不会走出去，我的战略就是聚焦河南。”；阳光100则进军北京房地产，成功**了北京现代城1号公寓楼。

4.潮汕帮雏形初现

抱团的潮汕人。

《地产30年》写完第一个十年，也到了总结某个阶段群体发展的时刻。因为，他们是地产发展史上一股不容忽视的力量。

除了李嘉诚、马化腾、黄光裕这几号人物出身潮汕外，还有佳兆业郭英成、星河地产黄楚龙、茂业集团黄茂如、、龙光集团纪海鹏、宝能姚振华、生命人寿张峻、观澜湖朱鼎健、侨鑫集团周泽荣、鸿荣源赖海民、中信地产李康、东海黄楚标、华南城郑松兴、中洲黄光苗等，他们无一例外。

1998年，万科放弃了福田中心区地块的开发，取而代之的是深圳城建和潮汕房企深圳泰华。此后，泰华又通过竞标拿下中心区购物公园的土地和红树湾三块当时被称作深圳地王的土地。

再往后，泰华旗下的部分地产项目卖给了另一个潮汕开发商星河地产。据知情人回忆，当时“很长一段时间里，深圳中心区难见万科的踪影，取而代之的是卓越、星河、龙光、金光华等潮汕民营开发商。更重要的是，这些企业频繁地出现在深圳旧城改造项目中。”

以星河地产为例，黄楚龙1979年到深圳创业，1988年12月，创立星河地产的前身深圳市怡和企业公司。1994年4月，成立深圳市新怡和实业发展有限公司，先后开发了祥和花园、怡和楼等多个项目。后于1998年开发星河明居，星河系列化产品开始萌芽。

再推后一年，公司更名为深圳市星河房地产开发有限公司，开发星河雅居,星河产品系列化迈出重要的一步。

近年将总部迁往深圳的龙光地产，于1998年开发阳光花园二期，创造了“当年开工、当年竣工、当年**、当年交房、当年办证”的奇迹，开创了汕头地产界的先河，创下了独特的龙光快速周转的经营模式。

如今，也许很多人仍然不认识龙光地产。但一定对中国最年轻的女富豪——纪凯婷有所耳闻，她便是龙光地产董事长纪海鹏的女儿。

这家起家于汕头的房企，纯正的潮汕基因。早年在汕头因城中村改造项目发家，后于2013年12月成功登陆联交所。2016年6月，龙光地产以140.6亿元拿下深圳光明新区一宗“巨无霸”商住用地，一举成为深圳最新总价地王。

在汕头，还有一家企业——联泰。自1998年**房地产行业以来，联泰在深圳开发了多个经典项目，如香域中央花园、联泰大厦等。

从基建施工员起步，到联泰集团董事长，黄振达身价不菲。他曾经在公开场合表示，“我生在这里，长在这里，无论走到哪里，都不会忘记家乡的一点一滴、一山一水。在外地的潮商都有一个共同点：一有了成就，第一个想到的就是如何帮助家乡发展。今天、明天、后天，我们都会永远地回报家乡。”

的确，潮商一贯给人的印象便是在商场上敢立潮头唱大歌，私下又团结协作,互帮互助。在星河、龙光、联泰起步之际，被称为“深圳李嘉诚”的东海集团董事长黄楚标，已经数度向社会捐出一千多万港元。目前，他旗下的东海国际公寓，号称亚洲最贵公寓。

这时候，黄世再已经从新加坡回到深圳**多年，他拿下了如今福田区的大中华国际交易广场，被称为“进军中心区第一人”；黄茂如夫妇已经主导了两个项目落地，一个是茂业百货东门店，另一个是都市花园地产项目；赖海民继成功开发了弘雅花园2期项目后，再度合作开发雅豪轩南区项目。

他们，充满着欣欣向荣的朝气。尽管当中绝大部分，终究无法挤入房企的第一梯队。

宝能，1998年启动总建筑面积约10万平方米的福田中港城项目，这是宝能第一个商品房项目，而后成为福田区的住宅标杆和首席社区购物中心。

不过，将在《地产30年》当中留下浓墨重彩一笔的宝能，于企业云集的1998年，并未显露出过人之处。相反，同为潮汕出身这个背景，却在往后的宝万之争被屡屡提及。

观澜湖，这家不走寻常路的企业，如果将其纯粹定义为房地产开发公司想必也是委屈了他。

在深圳与东莞之交的一片荒芜之地，朱树豪一手缔造了他的高尔夫王国。在其早逝后，长子朱鼎健挑起集团重担，如今众人皆知的海口观澜湖便是出自他的手笔。

对了，早在1992年进军房地产行业的合生创展，1998年上市了。他成为 国内第一个到香港上市的内地开发商，虽然令人遗憾的是，合生珠江系此后并未跻身中国房企千亿军团之列，但其名下的土地储备却多得令人艳羡，货值高达上万亿。

尾记：中国房改义无反顾

1998年，中央对房地产的政策出现重大转变，特别是取消福利分房、推进房改进程方面，做出了变大变革。也就在这一年，地产界有两位重要人物，亲身经历了这一段别具历史意义的历程，他们是：王石、潘石屹。

1998年初，王石北上京城，受到朱镕基接见。据王石后来回忆，当时朱总理亲自向他询问楼市走势的看法。在《地产30年》1997年篇章里曾报道，朱镕基到深圳考察时，王石作为企业家代表，被安排向总理做分税制改革汇报工作。

于是事先准备充分，王石的汇报受到朱镕基认可。受此鼓舞，王石趁机向总理请教：“总理怎么看住宅市场。”

朱镕基不答反问：“如果取消福利房分配制，房地产行业能成为支柱产业吗？”王石想都没想就直接答道：“不能！”。朱镕基又问：“如果金融市场开放，房地产行业还不能成为支柱产业吗？”耿直的王石还是给予否定答复。朱镕基再问：“消费信贷放开，还不行?”王石仍坚持回答：“两年内不行。”

没想到的是，朱镕基却斩钉截铁地告诉王石：“我两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。”看到朱镕基如何坚决，王石才答道：“既然总理说行，就一定能行。”

由于在这次汇报上受到朱镕基赏识，王石成为中央房地产编外顾问，1998年赴北京，参与了建设部、国务院住房办、国家体改委、土地总局等国务院各部委组织的有关内部小范围研讨会。

值得一提的是，朱镕基说到做到，1998年，房地产行业被中央作为支柱产业重点扶持，一系列重磅政策竞相出台，全面引燃了房地市场。

正所谓春江水暖鸭先知！第一时间对中央救市政策最有直观感受的，属于来自市场一线的开发商。

1998年，同样在京城，潘石屹开发的SOHO现代城先是贷款无着落，紧接着项目又遭遇销售困境，销售中心门可罗雀。

无奈之下，潘石屹邀请了曾经创办过香港最大代理公司利达行的邓智仁来操盘。邓智仁来了之后，把SOHO现代城广告打得震天响，可就是丝毫不见起色。

然而，就在潘石屹与邓智仁分道扬镳之后，随着中央扶持房地产行业发展接连出台，市场在不经意中火了起来。

从1998年11月开始，没有香港营销大师操盘的SOHO现代城在此后的日子里，竟迅速出货，销售**。潘石屹意想不到的楼市好行情就这样从天下砸下来了，而且这一砸，就将近二十年！

SOHO现代城的热售，也成为当年房地产政策转型效果的一个有力的佐证。随着福利分房终结，金融市场解禁，消费信贷松绑，房地产潜在需求彻底被激发，迅速转化成市场有效需求。

1978年，中国正式启动国人期盼已久的改革开放，也就在这一年，中央同步推进住房改革工作。当年，邓小平在视察大庆、北京新建公寓住宅楼时，主动提出的“解决住房问题能不能路子宽些”，此后，邓小平提出的探索住房问题出路成为中国房改序幕。

期间经历过诸多坎坷与挫折，整整酝酿十年之后，在1988年才终于召开第一次全国住房改革会议，提出提租补贴、租售结合政策，同时调整工资，将住房补贴纳入工资。遗憾的是，此后改革进程又多次陷入停滞。

直到1998年，在又耗费了十年之后，中国以前所未有的魄力强力推进房改的车轮向前行，彻底告别近五十年的福利分房制度，开启住房全面商品化市场。

十年一轮回，中国历史进程中的每一次变革，都在巨大的阻力与干扰中破浪前行。1998年，作为划时代的历史年份，被列为中国房地产发展史上的里程碑事件。

在此后的二十年里，中国楼市突飞猛进，房地产开发面积迅速扩大，房地产价格也一路高涨，这一切，都成为日后中国人生活中必谈的话题，也是必须面对的问题。

到了1998年底，中国绝大部分地区停止了实物分房，住房制度的根本性改变就此确立。然而，在这轮住房货币化体系改革中，购房首付款的筹备、高额的房贷压力等诸多难题仍困扰着买家，除此之外，住房补贴发放公平性，还有群众对住房需求程度，都很难立刻得到匹配。

就在1998年，广州率先在公务员体系中尝试货币分房，本来寄希望于取消福利分房后，引导公务员购买私房消费。然而，事与愿违，广州房地产市场由于缺少了政府机关单位这支消费主力军，成交量直接腰斩。广州被迫紧急重启福利分房，并将福利分房制度延长至1999年底。

更深层次的原因还在于，由于整个经济大环境行情持续走弱，社会失业率普遍高涨，特别是刚刚遭遇国企下岗潮的冲击，生活在不确定经济环境下的广大城镇居民对购房持观望态度。

另一个值得注意的难题是，楼价与居民收入出现脱节现象，常规的加薪方式，对增加楼市成交量并不显著。

虽说国人对房改充满期待，但执行的过程中，还是不可避免遇到各种难题，更有数不清的陷阱、荆棘。

也许用朱镕基的一句话可以完全诠释1998年，“不管前面是地雷阵还是万丈深渊，我都将勇往直前，义无反顾，鞠躬尽瘁，死而后已。”

是的，在1998年这个国际金融冲击、中国经济低迷“鸭梨山大”的年份里，整个中国，特别需要有勇气、更需要有担当，才能携手闯过这个世纪关口。也就在这一年，房地产被无形之中赋予了国民支柱产业的地位，充当起引领中国经济再次腾飞的重任。

改变了中国房地产历史的1999年

《地产30年》系列之1999年，共和国五十年华诞，举国盛庆，成为国人亘久难忘的记忆。这一年，低迷的中国房地产市场在开展个贷、降息、公房允许上市等一系列刺激政策下逐渐升温。这一年，海南成为了处置积压房地产的试点城市，曾经遭遇重创的房地产市场迎来新生。这一年，王石、任志强双双辞职，引起了史上最轰动的一场人事动荡。这一年，创业热潮还在继续，佳兆业、升龙集团、时代地产、电建地产、鸿荣源、北科建、和裕地产、上实城开、阳光100、东原地产等房企相继诞生。更重要的是，这一年，互联网进入了房地产，搜 房网的创立揭开了房地产联姻互联网的序幕。

1999年，共和国迎来建国五十年华诞，历经半个世纪的洗礼，中国从诞生到成长，从挫折到突破，从迷茫到进取，从落后到崛起，昔日积贫积弱的中国发生了翻天覆地的历史巨变。

1999年，澳门回归，这是继香港之后，中华民族在实现祖国统一大业中又一次迎来载入史册的盛事。澳门回归，也彻底标志着外国人在中国领土上进行管治的屈辱历史走向终结。

这是个值得举国欢腾的年份，当时间的车轮驶到旧千年最后一个年份时，中国已经成为世界举足轻重的大国，吸引了世界各国关注的目光。

1999年，由金融大鳄索罗斯掀起的金融风暴终于告一段落，中国终于从此前两年的亚洲金融危机中缓过一口气。

然而，中国虽未受到正面冲击，但也元气大伤，特别是周边国家经济一落千丈，加之人民币坚持不贬值，外贸出口压力陡增，众多企业受到前所未有的挑战。

总体而言，国内外形势依旧不容乐观，经济增长压力仍如达摩克利斯之剑一样，悬在国人的头上。与此同时，国际舆论也把中国视为重振亚洲经济的发动机。

为了破解经济增长困境，中国继续加紧推进经济建设。1996年中央提出把住宅建设作为国民经济新的增长点，1999年，继续助力房地产市场发展，加快将潜在需求转化成有效需求，促进楼市成交成为了刺激经济发展的重要手段。

1999年，是国内取消福利分房的第二年，房地产市场全面进入个人消费时代。但受传统消费习惯及预期收入降低的影响，居民购房并不踊跃。为鼓励居民购房，扩大国内需求，开拓国内市场，这一年，从中央到地方都出台了大量利好政策来刺激消费。

这一年，房展会特别热闹，没有了团购利好的开发商卖力吆喝，只为争取更多的个人购房者。曾经遭遇重创的海南也迎来了“新生”。

这一年，上至政府，下至地方，再到开发商都在为中国房地产市场升温而添柴加火。借着中央政策重大利好的势头，佳兆业、升龙集团、时代地产、电建地产、鸿荣源、北科建、和裕地产、上实城开、阳光100、东原地产等多家房企应运而生。

1.郭氏三兄弟盘活烂尾楼

中国房地产大军的队伍还在不断壮大。

1999年，已经移居香港的郭英成，与大哥郭俊伟、弟弟郭英智一起创办了佳兆业集团控股有限公司，总部位于香港。

郭氏三兄弟的发迹经过并不为人熟知，即使2009年上市时，招股说明书中对于郭英成的教育背景以及在创建佳兆业之前的工作背景也只字未提，公司其他重要成员同样没有提及。

截至目前，公开的信息也只有郭英成一句简单的交代：“在未搞房地产生意之前，我们在潮汕一带做贸易及工业生意，因为见同乡搞房地产生意有声有色，所以自己也参与其中。”

精明的郭氏兄弟，在一开始就深知房地产与金融的紧密联系，1999年在创办佳兆业的同时，三兄弟在香港成立了富昌金融集团，总部位于香港。佳兆业前期的高速发展很大程度得益于富昌金融为其提供源源不断的资金。

曾经有一位业内人士指出：“佳兆业通过富昌，融集外资投行和金融公司资金，并用融来的资金，以佳兆业的名义在内地购地、开发，同时依靠在内地的房地产行业，实现再盈利。”

被誉为“深圳旧改大王”的佳兆业早年在深圳靠盘活烂尾楼起家，之后一路扩张，进驻广州、上海、成都等全国近50个城市，是地产圈内又一匹“黑马”，如果不是因为2014年牵涉“蒋尊玉案”导致房源被锁、公司停牌，如今很可能已经成为千亿房企。尽管历经风波，佳兆业还是挺了过来，浴火重生，2017年佳兆业重新复牌并公布业绩，2016年销售298亿元，创历史新高。这些在《地产三十年》后续篇章我们将重点讲述。

在《地产30年》1998年篇章里提到潮汕帮在地产圈规模庞大。1991年，年仅26岁的潮汕人赖海民就一手创立了鸿荣源集团，1998年，鸿荣源集团来到了深圳，开发了第一个房地产项目——雅豪轩。

雅豪轩位于深圳宝安区，当时市场对于赖海民选择宝安区的决定有着非常大的质疑。“那时没有人去开发宝安的，谁去那里都被骂傻。”

做大事的人，总会有自己的坚持。赖海民没有理睬外界的意见，选择“一意孤行”。

1999年，雅豪轩第一次在宝安采用全架空式双层绿化广场布局和地下采光车库，被深圳市政府评为第一批“花园式、园林式社区”，后来，这个项目还被市场誉为“宝安中南海”，是宝安地产升级的先锋。

雅豪轩的成功证明了赖海民独到的眼光，也给了赖海民深耕房地产的信心。1999年，鸿荣源房地产公司正式成立，在宝安这个发家地，赖海民也是一呆就呆了九年，被业界奉为“宝安三巨头之一”。

后来，有业内人士感叹道：“宝安的开发绝对有赖海民的功劳。而且现在看来，这是他积累原始资金最成功的一笔。”

做房地产，赖海民一直非常谨慎。2005年以前，鸿荣源基本保持一年一个楼盘的开发节奏，一直到2006年，西城上筑和西岸观邸两个项目同一年上市才打破这个局面。

楼盘数量改变的同时，鸿荣源的开发规模也从以前每个楼盘建筑20万平米左右，升级到开发前海壹方中心，前海鸿荣源金融中心这些百万平米级的超大项型目。

由于开发项目不多且不大，早期鸿荣源在市场上其实名气并不大。真正让其一夜成名的是2006年7月深圳发布的《2006年房地产开发企业年审排名》，在这份名单上，鸿荣源超越招商地产、华侨城、中海等大房企位居榜眼。

不过，鸿荣源的崛起并没有让赖海民变得更加透明，他极少出席公开活动，从来不接受媒体采访，甚至连真实年龄都有三个版本(一说1965年，一说1966年，一说1967年)，后经胡润确认后才得知正确版本是1965年10月。

1999年，复旦大学毕业的岑钊雄已经参加工作9年了，这一年，他迎来了人生的一个重大抉择：由于所服务的那家公司准备退出中国市场，岑钊雄要么退下去等待，要么跳出来搏一搏。

最后，岑钊雄选择了后者，下海创业。由于前东家是从事房地产投 资，岑钊雄顺理成章选择了房地产，于1999年创立时代地产。

2000年，时代地产开发的首 个项目广州翠逸家园入市，2006年始，时代地产在珠三角强势扩张，以并购、合作等方式进入佛山、中山、珠海、清远等城市。2013年12月11日，时代地产在港交所挂牌上市，同年销售金额首次突破百亿。

发展18年来，除了长沙一个省外城市外，时代地产布局基本集中在广东珠三角地区。岑钊雄说，即使专注珠三角发展，时代地产也不会构成规模瓶颈。

无论哪个国家，房地产市场基本都是男人的世界，中国重庆是个特别的地方，在这个号称“山城”的地方，先后诞生了两位女掌门人，一个是龙湖的吴亚军，另一个则是东原地产的罗韶颖。

根据企业工商信息，重庆东原房地产开发集团有限公司早于1999年已经成立。不过，在成立很长一段时间，这家公司都没有真正进入房地产，一直到2004年，首 个开发项目——中央美地亮相，东原地产才算是正式涉足房地产，或因此，在其官网上，2004年也被东原地产定为自己的生日年份。

东原地产这位女当家有着非常丰富的金融经验。公开资料显示，罗韶颖1998年从美国留学归来，曾在深圳先后担任国泰证券投 资银行部项目主办、华夏证券投 资银行部业务董事。

2004年，罗韶颖被哥哥罗韶宇“安排”回重庆担任东原地产的总经理助理，负责房地产营销。自此，一干就是13年。

十三年来，在罗韶颖的带领下，东原地产发展迅猛，2014年重组置入迪马股份，曲线进入资本市场，借资金优势进一步拓疆。2017年移师上海，冲击千亿。如今，东原地产已经成为中国房企中不容忽视的一员。

有的人开始创业，有的人则在悄悄转行。

这一年，福建平潭人林亿开始从做电梯行业转行做房地产。1999年，升龙集团成立，“升龙”这个名字原来是林亿的电梯品牌，寓意“升起的巨龙”，后来也直接成为他的地产品牌。

市场传言，林亿转行一方面是受利嘉实业主席陈隆基指点。利嘉实业于1992年创立，如今房地产项目遍及福建、上海、台湾、北京等地，主席陈隆基是福建福清人。据说，从93年开始，林亿跟陈隆基干过项目经理，也跟过陈隆基旗下项目的工程和装修。另一方面是受一个叫黄丽梅的女人影响，当年林亿做工程的时候，合作方以房*di款，黄丽梅帮助林亿成功卖掉房子*di款，这让林亿对房地产的暴利产生深刻认识，并做出投身房地产的决定。

2005年，升龙集团开始走出福建，布局全国，同时，还在澳洲、北美、欧洲等海外市场设立事业部。2016年，升龙集团实现313亿元销售金额，跻身全国房企50强。

离开万通的易小迪在1999年创办了阳光100，同年在北京CBD成功开发阳光100国际公寓，之后又相继在天津、重庆、济南、南宁、沈阳、成都、柳州、桂林、潍坊等十几个城市成功开发了20多个项目，开发面积超过1000万平方米。

2.北科建开发中关村

这样热闹的创业浪潮并不是改革前沿的南方独有，这个时候，北派房企也在不断增员。在北京，这一年，有四家房企诞生了。

在美国，有一个地方叫硅谷，被誉为科技牛人的温床。在大洋彼岸的北京，有一个与之媲美的地方，它叫中关村。

在中关村的发展历史中，有一家不得不提的房地产公司，它就是北京科技园建设（集团）股份有限公司。这家房企是1999年北京市政府为了落实《国务院关于建设中关村科技园区有关问题的批复》精神，为了承接国家科技产业发展，专门建立的一个平台化企业。

成立之初，北科建的主要目的就是开发建设中关村的科技园区。数据显示，从1999年开始，北科建累计开发中关村**区的占地面积51万平米，地上建筑面积100万平米，地下70万平米，总共170万平米。

今天，北京中关村不仅在中国拥有极高知名度，甚至在世界上也很有知名度，北科建有着不可磨灭的功劳。

凭借着北京中关村的成功，北科建在行业内奠定了科技地产的领先地位。在开发建设中关村**区之外，北科建还承建了中关村软件园、中关村生命科学园，这两个园区在软件、生物医药领域都发挥着重要作用。区域成功吸引了中国化工、中国机械工业集团等数十家大型企业集团总部和微软、IBM、新浪、生物芯片国家工程研究中心等4000多家IT、生物医药等高新技术企业进驻。

后来，这种开发模式开始进入全国复制。北科建嘉兴智富城、无锡中关村软件园，青岛蓝色生物科技园、中关村·虹桥创新中心、长春北湖科技园、天津中加生态城项目等都是北科建的代表作品。

2016年，北科建先后与隆基泰和、中基太业签订管理运营协议，踏出轻资产运营的第一步。

在科技地产之外，北科建在住宅地产也有一定涉猎，开发了领秀慧谷、领秀翡翠山、领秀雁栖小镇等一些列“领秀”系产品。

与林亿一样，孙绍先也在1999年开始转行，从原来的汽车修理行业进入房地产行业，创办北京和裕房地产开发有限公司。

不过，虽然和裕地产在1999年已经成立，但由其开发的第一个项目——林肯公园一直到2008年才开盘。位于亦庄**的林肯公园是和裕地产最重要的一个项目，这个130万平方米的超级大盘，2013年成交58.16亿元，摘下北京楼市亚军。

林肯公园之后，和裕地产又陆续开发了林肯公寓、宾仕国际、宾仕大道等多个项目。

直属于中国电力建设集团的水电地产（电建地产前身）与和裕地产的经历也有几分相似。

1999年7月8日，水电地产注册成立，但一直到2005年9月经国务院国资委将“房地产开发与经营”核准为中国水利水电建设集团（中国电建集团前身）主营业务之一才正式涉足房地产，并先后在北京、上海、南京、长沙、武汉等地落子。

2014年，水电地产迎来发展的关键一年。这年6月，水电地产完成对南国置业的要约收购，正式拿下后者的控制权，南国置业成为了水电地产的商业地产发展平台。同年10月16日，水电地产宣布更名为“电建地产”。

电建地产集团总经理刘国栋表示，更名标志着电建地产开启了新篇章。此言不差，2014年凭借着168.6亿元的销售业绩，电建地产首次进入全国房企50强，2015年突破200亿大关，2016年销售233.13亿元。

同在1999年，曾在原国家建设部和原国家物资部任职郦松校离开体制，下海创业，成立中新地产集团(控股)有限公司前身北京新松投 资集团有限公司。

成立之初，中新地产是一间不起眼的房地产公司，主要项目集中在北京朝阳区，开发有后现代城、青年汇等多个住宅项目。主席郦松校行事也是非常低调，连公司员工都很少见到这位“神秘”老板。

2003年，借壳科建集团在港交所上市，不起眼的中新地产开始被市场关注。而真正让中新地产进入大众视野的是它2007年以来的疯狂扩张。

数据显示，2007年，中新地产旗下项目从原来6个增加至11个，土地规模增加至1000万平方米。至2008年，中新地产土地储备达到1482万平方米，项目达16个，遍布于北京、天津、上海、沈阳、重庆等11个城市，闯入全国“十强”地主行列。

但这样的疯狂，中新地产很快就吃不消了。大肆扩张带来的过度杠杆化，加上2008年金融危机带来的冲击，中新地产的资金链开始出现问题。2009年6~8月期间，中新地产接连出售了5个项目公司股权，部分甚至亏本甩卖。

与此同时，中新地产的债务危机开始爆发，更糟糕的是，郦松校在这个时候又因遭廉政公署调查，被迫辞去中新集团董事局主席一职。群龙无首的中新地产，瞬间陷入一片混乱。

最终，千疮百孔的中新地产被迫出售。2010年1月19日上实控股发布公告称，将收购中新地产前执行董事及主席郦松校所持有的5亿股旧股及由中新地产发行的6.84亿股新股，收购价为27.46亿港元。收购完成后，上实控股将占中新地产扩大股本后的45%，成为中新地产单一最大股东。同年8月，中新地产宣布更名为 “上海实业城市开发集团有限公司”。

主席郦松校更不好过，从地产大亨变成了通缉犯。2011年，香港廉政公署通缉信息显示，郦松校与中新地产前执行董事车汉树及张曜晖三人，涉嫌串谋为中新地产与一些英属处女岛公司进行多宗有欺诈成份的物业交易，目的在于人为地抬高中新地产的利润及资产，致使中新地产于2003年至2007年间在公告、通函及年报中作出虚假陈述。

变故来得太快，令人不禁感叹，很多时候，荣誉与耻辱仅仅是一线之间，稍不留神，就身败名裂。

3.王石任志强双双辞职

当恒大、碧桂园、中海、保利这些同行还没崛起的时候，万科、华远称得上是90年代房地产行业的两大巨头了，江湖人称“南万科、北华远”。

巧合的是，同在1999年，这两大地产公司都发生了一场人事巨震，王石辞任万科总经理，任志强辞任华远总经理。

1999年，王石48岁，对于很大一部分企业家来说，这个年纪或许正值职业生涯的高峰期，而王石偏偏在这个时候宣布辞职。

王石说，辞职是为了重拾少年梦，把更多精力投入到自己的兴趣爱好中，但更重要的原因是以此为契机，与管理层疏离。“一个人再神通广大也总要离开，我不希望自己不在的时候万科走下坡路。越早放手，对我和万科就越有利。”

就这样，万科迎来了史上第一次交接班。王石的首位接任者是姚牧民，同时已经在万科工作九年的郁亮则被聘任为常务副总经理兼财务负责人。

姚牧民被称为“王石第二”，同样个性极强。或正因为性格太相似，两人在公司决策上很难统一意见，最终互生嫌隙，姚牧民选择离开。

公开资料显示，姚牧民1988年已经加入万科，对万科早年那些事他是王石之后，第二清楚的人。两人共事十多年，虽最终遗憾“分手”，但情谊依然深厚。据说，后来姚牧民相继在中信地产、珠江地产、合生创展集团、佳兆业集团等房企任职都是王石帮忙撮合的。再后来，当万科与宝能深陷股权之争的时候，姚牧民也力挺王石称：“跟王石交过手的恶人多半落荒而逃。”

2001年，郁亮接替姚牧民成为了万科新一任总经理。当年，生性谨慎的郁亮表示，“我心里知道自己在见习，万一我做得不好，王石主席也会把我换了”。

后事我们都知道，郁亮坚持下来了，成功过了见习期，并一路攀上万科的权利巅峰。2017年6月30日，郁亮接替王石成为万科新一任董事长。

而退居幕后的王石，开始寻求新的精神寄托，慢慢地，登山、跳伞这些极限运动成为了他的“正事”。

王石如其所愿闲下来了，但他的好友反而看不惯了。1999年，建业地产董事长胡葆森找来万通董事长冯仑一起商量，希望给王石找点事做。几番说辞下来，三人一起发起成立了“中国城市房地产开发商协作网络”（简称“中城房网”），后更名为“中国城市房地产开发商策略联盟”，这是中国房地产企业联盟合作的一个里程碑。

中城联盟采用欧洲模式，实施轮值主席，王石毫无悬念地成为了第一任轮值主席。

如今，中城联盟的队伍已经越来越庞大，已成为拥有67家企业、项目分布在全国100多个主要城市的行业联合体。18年间，包括冯仑、胡葆森、任志强、天泰集团主席王若雄、新地集团董事长漆洪波等行业大佬都担任过主席，最新一届主席为世联行董事长陈劲松。

相较于王石的主动让贤，任志强的离开则多少有点无奈。

1999年，华润置地一名小股东专门给时任华润集团总经理宁高宁写了一封信，指责华润置地管理层对公司业绩下滑、股价低落束手无策且无动于衷。

当时，华润置地的唯一资产便是持有华远地产的股权，那么华远地产的掌舵人任志强自然成为了最主要的责任人。

在《野心优雅》一书中，任志强回忆，当时宁高宁亲自飞赴北京找他约谈并提供了两种解决方式，一是不理睬股东意见，继续执行公司原有政策，二是总经理辞职，靠变更管理层来满足股东意见。

任志强深知小股东的信只是最直接的导火索而已，所以很“听话”地接受了辞职的安排。他说：“即使没有小股东的这封信，大约大股东也认为该换个总经理了，如果能找到一个合适的并能由他们直接指挥的总经理，当然更有利于他们对企业的控制。”

“我确实在这一两年中感到累了，从建设部的领导到市政府的领导，从国土部到相关单位，我几乎都给得罪光了，这些主管房地产的相关部门手中都握有决定企业生死的大权，这些领导对我的意见不仅在北京市也在香港流传着，当然也影响着华润的领导们。”

在1999年底，任志强正式辞任华远地产总经理一职，但与王石一样，仍留任公司董事长。

而任志强的接班人，最后敲定的是万科天津分公司的总经理郭钧，2003年初正式到岗。

值得一提的是，郭钧是与华润置地签的聘用合同，相当于是由华润置地任命，而且又是万科的前员工。我们可以做一个合理的推测，或许在这个时候，华润方面已经在筹划合并万科、华远一事。

任志强的“老友”潘石屹这一年也过得不太安稳。1998年11月，潘石屹与曾经协助万通新世界广场一战成名的邓智仁大吵一架，分道扬镳。结下梁子的两人在1999年公开宣战。

1999年8月，邓智仁采用高额报酬等手段将SOHO现代城的几十个销售人员挖走，还专门召开新闻发布会宣称SOHO现代城已经垮了，客户赶紧去退房。

不甘示弱的潘石屹也决定借媒体力量进行反击，一封《现代城的四个销售副总监被高薪挖跑了！》的信以广告形式登上了《北京晨报》、《北京晚报》、《北京青年报》等主流媒体，随后各大电视台也介入报道，事件迅速发酵，成为当年房地产最大新闻。

有趣的是，被推上舆论风口浪尖的SOHO现代城反而因祸得福，从此名声大振，销售异常火爆，到1999年底销售额达到18.9亿，这一个项目的销售额甚至超过一些房地产公司全年的销售额。

事后潘石屹回忆称，我花两千万做了SOHO还没多少人知道，一起人事纠纷却让他红遍全中国。

但这个项目注定不让人省心。安全度过人事纠纷之后，SOHO现代城项目又于2000年遭到任志强炮轰，说北京长安街旁边不应该有这种东西，最好马上炸掉。几乎就在任志强炮轰的同时，这个项目又碰上“氨气事件”，被业主投诉并要求退房。到后来的收楼阶段，又因为公共空间摆放的前卫艺术作品引起业主反感。

SOHO现代城是SOHO中国的第一个项目，潘石屹当然不能让它垮掉，尽管争议不断，但后来都被他一一摆平了，这个项目最后为SOHO中国带来了40亿元的销售额，给了SOHO中国进一步发展的资本。

4.万达的“订单地产”

王健林总是希望快人一步。就在全行业都为国家取消福利分房而积极投身住宅地产的时候，他反而做出了一个大胆决定——进军商业地产。尽管到2000年，万达才公开宣布向商业地产转型，但在1999年，王健林已经在未雨绸缪。

 1999年，万达在全国首创了商业和地产相结合的“订单地产”。所谓的“订单地产”，就是招商在前，建设在后，万达将与国内、国际一流商家共同选址、共同设计、先租后建。

王健林分析称：“不能建好房子再招商，而是要先把大租户的需求搞清楚，按照租户的个性要求量身订做。我要把房子租给商户，就必须先替商户考虑能不能挣到钱。如果挣不到钱，我也就收不到租金”。

2001年，“订单地产”的基本模式确定。这一年，万达投 资建设长春重庆路万达广场，这是全国第一座万达广场，在开业前已经成功引进了沃尔玛，苏宁电器等商家。而这种商业地产运营模式，在万达之后的发展中也一直被沿用，同时也被不少同行效仿。

除了万达，恒大也是地产界出了名的高效企业。这与两家公司创始人风格有关，军队出身的王健林办事雷厉风行，而军人家庭出身的许家印执行效率也相当惊人。

1997年，刚刚成立一年的恒大，就定下了第一个“三年计划”，时间跨度为1997年至1999年，指导思想是“艰苦创业、高速增长”，发展策略是“短、平、快”。

据说，当年许家印对项目开发的要求是当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当年售 罄、当年轰动、当年入住、当年受益。

1999年，许家印用自己的勤奋和眼光证明了自己。这一年，恒大集团位居广州房地产企业综合实力30强第七名，在群雄逐鹿的广州市场站稳了脚跟。

在成立之初，主要开发“单体楼”的合景泰富，在这一年推出了公司第一个小区型项目“叠彩园”，这个项目的成功，让合景泰富收获了诸多荣誉，而且还给广州市场开辟了一个全新的热点居住板块——广州大道南板块。

在上海，中国金茂用一个项目证明了自己。1999年，420米高的金茂大厦在还是一片荒地的浦东新区拔地而起，刷新广州中信大厦391米的记录，问鼎全国第一高楼。

这座集现代办公楼、五星级酒店、会展中心、娱乐、商场等于一体的摩天大楼，是比肩东方明珠的招牌景点，每年接待中外游客近150万人次，更是标志着中国金茂崛起的代表之作。

靠建设动迁房在上海发家的绿地集团，在住房商品化的浪潮下也表示要不甘人后，于1999年在上海市中心建设了第一个商品房项目——虹桥新城。

1999年，北京低迷的楼市给了冒险家们抄底的好机会。这一年，世纪金源董事长黄如论踏出全国扩张关键一步，首站选址北京，开发的第一个项目就是位于北京亚运村**区的“世纪嘉园”。

同年圣诞前夕，世纪嘉园首次开盘，当天就卖出了50多套，之后销售一路走高，成为2000年“十大热销楼盘”。

打响头炮之后，信心满满的黄如论决定要在北京干一番更大的事业。后来，黄如论又投 资170亿元在北京西山脚下打造了建筑面积百万平方米的北京世纪城，该项目连续四年夺得北京市销冠。此外，还陆续投 资建设了北京金源时代购物中心、北京世纪金源购物中心等多个商业地产项目。

旅游地产急先锋华侨城在这一年出资9235万元向母公司华侨城集团收购了深圳世界之窗有限公司20%股权，持股比例上升至49%。作为华南地区极富盛名的旅游景区，世界之窗的盈利能力不容小觑。1999年世界之窗营业收入2.5亿元，净利润6499.52万元。

5.香港四大家族

1999年，对于香港四大家族来说，是个特殊的年份。这一年，李嘉诚与李兆基在亚洲富豪榜上的位置互换。这一年，郑裕彤成立了新世界中国地产有限公司，主攻内地房地产市场。这一年，新鸿基挺进上海，商业物业中环广场及住宅名仕苑相继落成。

对于李嘉诚来说，1999年是值得铭记的一年。因为在这一年，李嘉诚攀上了亚洲财富的最高峰，从此，其华人领袖的江湖地位，至今仍无人能撼动。哪怕近些年来，接连受到王健林、许家印、马云等大陆富豪冲击，也丝毫改变不了李嘉诚在国人心目中的华人富豪领袖地位。

1999年，李嘉诚在《福布斯》世界富豪排名榜中位列第十，被评为亚洲富豪。在此之前，获得这个殊荣的是恒基兆业主席李兆基。

据悉，在1995、1996、1997年的《福布斯》富豪榜上，李兆基连续三年被评为华人首富、亚洲首富，96、97年更攀升至榜单第四位，这也是迄今为止华人在《福布斯》富豪榜上最高的一个名次。

将李兆基拉下“神坛”的是1997年香港低迷的楼市，而将李嘉诚推上巅峰的则是其早年投 资的科技产业。

1999年10月21日，和黄宣布出售其持有的Orange plc（当时英国第三大移动电话运营商）总计49.01%的股权给曼内斯曼。经过财务核算，和黄从这笔交易中获得了1180亿港元的净利润，创造了香港开埠以来企业的最大盈利纪录。

正是凭借着这笔让无数人垂涎的交易，李嘉诚一举夺下香港首富、华人首富、亚洲首富的宝座。

说到李嘉诚，不得不提他在香港另一位至交——郑裕彤。郑裕彤，人称“彤叔”，不仅位居香港四大家族之列，同时跻身全球华人十大富豪榜。

郑裕彤与李嘉诚的经历颇有相似之处，均出生于上世纪二十年代，郑裕彤于1925年出生于广东顺德，1928年李嘉诚出生于广东潮州。

因为躲避战乱，两人同于20世纪三十年代末投奔了后来的岳父。1938年，郑裕彤去了澳门，在其父亲好友周至元旗下的澳门周大福珠宝店打工。18岁时，与周至元女儿周翠英结婚，并在1956年继承了周大福家业。

1939年，李嘉诚去了香港，在舅父庄静庵的中南钟表公司当泡茶扫地的小学徒。与郑裕彤早婚不同，李嘉诚与表妹庄月明的婚姻受到庄静庵和自己母亲的反对，一直拖到35岁，才最终与庄月明喜结连理。

几乎同在22岁前后，郑裕彤和李嘉诚创业成功了。

1946年，才22岁的郑裕彤在岳父支持下，离开澳门，单独赴港创办周大福香港旗舰店，开拓个人事业新天地。随后，老丈人逐步将产业交给了郑裕彤打理，而郑裕彤不负众望，带领周大福开启了全新的黄金时代。

1950年，同样22岁的李嘉诚，把平时节俭攒下来的7000美元作为启动资金，在香港开办长江塑胶厂。好学的李嘉诚为了办好公司，主动到意大利考察，回港后自主研发，在香港率先推出塑胶花，填补了市场的空白。很快，塑胶花便成为了爆款产品。

完成原始资本积累的郑裕彤和李嘉诚，在1967年香港发生社会动乱过程中，趁诸多富豪低价抛售土地、房产之际，大量收购，迅速成为香港“地主”，随后，大规模进军房地产，转型成为开发商。

1972年，李嘉诚名下的长江实业上市。1979年，长江实业斥资6.2亿，从汇丰银行收购“和记黄埔”22.4%的股权，李嘉诚因而成为收购老牌知名英资商行的首位华人，这也让长江实业成为当时仅次于怡和的香港第二大房地产公司。

1970年，郑裕彤与杨志云、冼为坚等珠宝同业合作，创办新世界发展，其中，郑裕彤为第一大股东，占57%股权。1971年，新世界发展从太古洋行手中收购九龙尖沙咀“蓝烟囱”旧址，并建成新世界中心和今日洲际酒店。

可以说，郑裕彤带领的新世界发展集团，是进入国内最早的港资开发商之一，也是投 资最多的港资开发商之一。多年的开发经验，让郑裕彤意识到这是一个不可错过的市场。于是，在1980年代初与胡应湘等香港商人回大陆投 资，在广州兴建中国大酒店。

到了1999年，为更专注投 资国内房地产业务，郑裕彤专门成立了新世界中国地产有限公司，这是新世界集团的内地物业旗舰平台。在成立当年，新世界中国在港交所上市。

之后，新世界中国陆续进入上海、北京、广州、深圳、天津、珠海、惠州等城市，旗下项目涵盖住宅、写字楼、购物中心、综合体等等。

2017年，粤港澳大湾区被写入国务院政府报告，成为中国首 个列入国家级战略的大湾区。有意思的是，这个粤港澳大湾区自从在政府报告出现后，“粤港澳大湾区”成为众多开发商举办活动言必谈的话题。

但如果真正追根溯源，同时具有粤、港、澳三地企业基因的公司，新世界可占据其中极具份量的一席。其创始人郑裕彤诞生于广东顺德，起步于澳门周大福，发展于香港新世界，最后又回到广东开拓房地产市场，堪称真正拥有粤港澳基因的名企！

1999年，香港四大家族中的新鸿基终于把战旗插入了上海。这一年9月9日，新鸿基房地产（上海）有限公司注册成立，注册资本为1000万元。同年，新鸿基在上海开发的商业物业中环广场及住宅名仕苑相继落成。

名仕苑是新鸿基在上海开发的首 个高档住宅物业，由2幢服务式公寓“帝景阁”和“帝庭阁”，以及1幢住宅楼“帝逸阁”组成。这个被誉为“徐家汇绝代住宅”的项目，有一部分始终被新鸿基握在手中，只租不售，出租率长期保持逾95%。

中环广场则是新鸿基进入上海的首 个商业项目，原址为法式建筑，在后期开发过程中，新鸿基效仿了上海新天地的做法，尽量保留原有特色，将古典建筑融合为商场一部分，外部历史韵味十足，内部则采用现代化设计。

6.贷款买房成为主力军

在《地产30年》1998年篇章里提到，朱镕基为把房地产培育成支柱产业，做出放开消费信贷的决定，这个想法很快在1999年成为现实。

1999年2月，为了进一步扩大国内需求、开拓国内市场，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，积极稳妥地扩大消费信贷，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。

6月，央行启动了自1996年以来的第七次降息，降息后，贷款利率比1996年（1—3年期）减少了一半以上，随后又下调了住房贷款利率，使得住房买家贷款成本降低。

9月，中国人民银行决定将个人住房代款最长期限从20年延长到30年，从而减轻了购房者月供还款压力。

到此，放开消费信贷通过完善金融服务、降低贷款成本、延长贷款年限，彻底打破房贷禁锢，从此贷款买房、按揭等新概念在中国内地迅速铺开。

中央在积极鼓励个人消费信贷刺激商品房市场的同时，保障房工作也在同步推进。5月，建设部出台《已购公房和经济适用房上市出售管理暂行办法》，允许已购公房和经济适用房上市。

在地方层面上，海南则在加速处置烂尾楼。

1993年，以海南为触发点，过热的经济催生了第一轮宏观调控。1999年，当一轮又一轮政策出台寄望启动房地产成为国民经济新的增长点时，曾经被重创的海南再一次成为了焦点。

数据显示，1993年海南房地产泡沫破裂后，全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元。

1998年，朱镕基总理在考察海南时就已经提出要认真处理海南积压房地产，并决定在海南开展全国处置积压房地产试点工作。

1999年7月15日，被时任海南建设厅副厅长林克昌誉为海南烂尾工程再生的“救命文件”《处置海南省积压房地产试点方案》获批，该方案从基本原则、方法步骤、政策措施到实施计划都做出了详细规定。

不仅如此，中央财政还专门给予海南省处理积压房地产一笔专项补助，累计5亿元。

1999年下半年，海南专门成立了海南省处置积压房地产办公室，林克昌任专职副主任，大规模的积压房处置工作就此拉开帷幕。

同年9月和11月，海南省人大又分别出台《关于加快积压房地产产权确认工作的决定》、《海南经济特区换地权益书管理办法》，解决了积压房地产悬而未决的确权问题以及闲置土地的矛盾。

三年后（2002年），为更好地解决试点过程中遇到的困难，国务院又印发了《处置海南省积压房地产补充方案》（国办发〔2002〕60号），进一步推动积压房地产的处置。

多年的付出最终得到了回报。2003年底，三亚处置了所有的停缓建工程，成为海南省第一个没有烂尾项目的城市。

2007年6月30日，海南省处置积压房地产办公室宣告解散，这意味着，经过八年“抗战”，海南的烂尾楼基本已经处置完毕。

在北京，为推动商品房交易，政策性贷款的首付款比例降到了10%，年限放宽至25年期，单笔贷款最高额度上限也由原来的30万元上浮到39万元。此外，在房地产展览会期间，建行北京分行将首付款比例由原来的30%降到20%。

在深圳，该市政府10月颁布《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》，从2000年1月1日起，职工将所购安居房补交全成本微利差价和缴纳有关税费后，便可拥有全部产权，并可进入市场交易。

福利分房时代，开发商拿地开发项目，很多时候在规划阶段就被单位团购了。1999年，当团购变成散售，开发商的营销思路也开始转变。

这一年，北京房展会异常热闹，开发商像小贩一样，把房子拿到市场上去推销，人们像赶集一样，逛房展会买房子。

本来，北京已经有春秋两大房展会，1999年，北京又推出冬季房展会，并于2001年推出了夏季房展会，这就是北京有名的“四季房展”。

在住房商品化更加充分的深圳市场，中国房地产会展第一品牌横空出世。11月26日，第一届“住交会”在深圳开幕，这是新中国成立以来首次以住宅产业为主题的大型展会。在往后的发展中，“住交会”又先后移师北京、上海等城市。

一系列政策利好和开发商的卖力吆喝下，房地产市场逐渐升温。据《中国物价》数据显示，1999年全国房地产开发完成投 资2952亿元，比上年同期增长17.9%，其中，商品住宅完成投 资1974亿元，增长29.1%。

商品房销售面积14556.53万平方米，住宅12997.87万平方米，同比分别增长19.46%、20.05%。但在买方市场主导下，价格并未增长，全年房屋销售价格微降0.1%，土地交易价格持平。

赤裸裸的数据给了政府、给了开发商满满的信心，一切努力没有白费。我们可以看到，这个承担着中国经济增长重担的行业在逐渐恢复元气，茁壮成长是可以预见的事，中国经济亦将籍此腾飞。

而福利分房时代的远去，让中国房地产行业变得更加商业化、市场化，同时也变得更加公开透明。这个活力十足的市场，见证着越来越多的财富奇迹诞生。

7.房地产互联网时代开启

1998年，新浪、搜狐、网易等互联网公司的相继成立，在国内掀起了一股互联网狂潮。同年，福利分房制度终止，日益商品化的中国房地产迎来一个全新时代。

这两大鲜明时代特征催生了无数商机，有的人紧跟丁磊、马化腾、张朝阳的步伐，投身到互联网大潮中，有的人追随王石、杨国强、许家印等人的脚步，进军房地产。还有的人，希望一箭双雕，分食互联网和房地产两个大蛋糕。

于是，1999年，中国房地产迎来了具有颠覆性的一年。这一年，互联网、房地产这两个原本毫不相关的行业走到了一起。

曾在美国最大房地产信息互联网公司Teleres担任信息分析员的莫天全，回国后在中国房地产指数系统出任秘书长之职，但没多久，他决定出来创业。于是，1999年6月，莫天全获得IDG资本合伙人周全、林栋梁支持之后、找了几个员工，在北京创立了搜 房网，域名“soufun.com”。

搜房网并非中国最早的房地产网站，但是，意识到房地产地域性很高的莫天全，开始了空手套白狼的收购大战。他飞往全国各大主要城市，用“三个月内资金到账”的承诺，尝试收购各地房地产网站，并表态如违约，愿意赔偿。这种稳赚不亏的生意，让很多房地产网站持有人心动了，于是国内几家较大的地产网站归到搜 房网旗下，就这样，短时间内，搜 房网迅速成为中国首家跨地域的垂直房地产网站。

只不过，“搜房”这个名字，后来引发一起商标纠纷，最后促使莫天全的搜 房网更名。

早在1995年，李忠名下的道杰士公司开通了“北京房地产互联网”，网站上有个频道就叫“搜 房”。1999年起，道杰士率先注册了sofang.com等一系列与“搜 房”相关的域名，并正式运营搜 房网。

2014-2015年最高院及国家工商行政管理总局商标评审委员会分别作出裁定，对李忠“搜 房”商标予以核准注册，并向李忠的搜 房网颁发商标注册证。2014年，莫天全运营的搜 房网全面改名为“房天下”，网址也变更为“fang.com”。

1999年，还有一家房地产网站诞生了，这就是焦点房地产网。这家网站的创始人吴波跟莫天全一样，同为清华大学毕业，也都曾到美国留过学。

吴波，拥有多家公司创办、运营经验，精通互联网及移动终端软件技术及服务，甚至协助过信息产业部创立VCD3.0和超级VCD国家标准，万利达、新科、步步高这些耳熟能详的企业，就是借助这些标准规范最后实现腾飞。

只不过，在经营焦点房地产网四年之后，吴波并没有像莫天全一样长期经营下去。他将网站卖给了搜狐张朝阳，网站名字也改成“搜狐焦点”，成为搜狐旗下的房产频道。

事实上，吴波更为人所关注的是，2009年，他率领原焦点房地产网部分团队，参照美国热门电子商务网站Groupon和Foursquare，创办拉手网。后来，吴波又把拉手网转让给了宏图三胞。

2014年，这位号称“风投最爱投的人”重新杀回房地产领域，上线新的房地产网站美澳居，在美国做房地产买卖，并且获得DCM等知名风投。

房天下、焦点房产网的成立，以及后来强势崛起的新浪乐居，共同开启了房地产互联网的先河。随着房地产市场商品化、市场化的深入，购房者对于房地产信息的需求变得越来越迫切，而房地产与互联网的结合，无疑打破了此前封闭的信息渠道。

曾经，购房者要买房必须借助熟悉市场信息的经纪公司或代理人，某种程度上，购房者在交易中常常处于信息不充分的弱势地位。但互联网的出现，将房地产信息搬到网上，为市场增加了大量的信息，信息也变得更加公开透明。

这是一个巨大的需求，也是一个巨大的商机，没有人愿意错过。在房天下和焦点房产网之后，新浪、网易、腾讯等综合门户网站也纷纷开设地产板块，新浪乐居更是后来居上，成为中国首家在美国资本市场上市的房地产互联网公司。

再往后，安居客、爱屋吉屋、房多多、我爱我家、Q房网等一大批房产互联网站如雨后春笋般涌现。

在近20年的发展历程中，房地产与互联网的结合模式也在不断演进。第一代模式主要继承了美国90年代互联网大潮的“免费思想”，通过免费提供信息服务获得线上流量，再将流量导入广告和端口费来变现。

第二代模式则从原来的单纯免费提供信息赚取流量演变成电 商平台，2011年4月，新浪乐居与SOHO中国合作推出网上卖房，开创了房产电子商务先例，房地产进入了以线上推广、线中蓄客、线下拓客相结合的O2O电 商模式。之后，万科、保利、恒大、碧桂园、金茂等多家房企也效仿SOHO中国触网，试水O2O电 商售房模式。

2014年随着房天下转型，互联网浪潮再度袭来，房地产与互联网结合开启了第三代模式，纯线上模式，这对世联行、中原、链家这些传统线下平台造成了巨大冲击，很多打着“佣金减半、不要门店”旗号的互联网公司纷纷创立，房多多是其中一个代表。

但第三代模式推进起来并没有太顺利，2017年，首先提出转型的房天下在经历巨额亏损之后，宣布重新回归开放平台战略，这也宣告了其转型并未找到出路。

另外，随着房地产行业的发展和变化，各大房产网站也早已不局限于新房业务，二手房、写字楼、商铺、旅游地产、海外地产等等栏目也应运而生。房地产与互联网的结合已经变得越来越深入。

尾记

如果要为1999年找一个世界性的话题，世界末日应该会是最热门的一个。

1999年，这是一个早早被蒙上黑色阴影的年份。16世纪，法国预言家诺查丹玛斯曾预言：在1999年12月31日上帝要惩罚人类，将会制造大灾难使人类灭亡。

时隔四个世纪，这个预言被70年代的日本人五岛勉进一步肯定，他声称通过电脑计算发现1999年8月18日，天空中太阳、月亮和九大行星将组成“十字架”形状，这天才是真正的世界末日。

历史最终证明，预言家有时也是会犯错误的。

世界没有如期迎来末日，一切都在有条不紊地推进着。

这一年，中华人民共和国迎来了第50个生日，盛大的阅兵仪式在北京天安门举行，举国沸腾。

这一年，中国政府对澳门恢复行使主权，建立澳门特别行政区。继香港之后，在外漂泊百年的澳门也回到了祖国的怀抱。

然而，中国崛起的道路并非一路坦途，就在这个建国50载和澳门回归的喜庆年份，美国轰炸中国驻南斯拉夫大使馆事件，震惊世界，也激起国人极大愤慨。

1999年5月7日午夜，以美国为首的北约轰炸中国驻南斯拉夫联盟共和国大使馆，造成使馆严重毁坏，三名记者当场死亡，数十人被炸伤。

事发后，中国民众义愤填膺，北京、上海、广州、成都、沈阳等全国多个城市爆发大规模反美示威活动。中国政府也强烈抗议这次粗暴、野蛮的轰炸行为，要求北约及美国严惩凶手并赔礼道歉。

中美关系一度因此陷入僵局，然而，到了1999年底，中国与美国在北京签署了关于中国加入世界贸易组织的双边协议，此举也加速了两年之后中国成功入世。

这一年，一位才30岁出头的英国人，编写出中国百富榜，他就是胡润。这位令中国富豪又爱又恨的胡润百富榜创办人，犹如古龙笔下的百晓生，特立独行，却又通晓江湖万千事的书生，擅长发布各种排行榜。

1999年，胡润发布了“中国内地50强”，这份榜单契合了中国建国50年盛大背景，用胡润的话来说“中国就要成立50周年了，如果把成功以拥有财富来定义的话，这50人就是中国内地最成功的人。”

带上中国建国50年光环的胡润榜单，赚足了世界眼光，胡润榜单迅速登上了《福布斯》全球版的封面，中国企业家也由此走向世界。时间再往后，具有跨国视野的胡润发现，美国富豪中最多的是IT新贵，而中国富豪中最多的是房地产商。

全球两个最大的经济体，富豪的分野可称得上是泾渭分明。在中央支持下，已经成为国民经济支柱产业的房地产，也成了造富机器，涌现大量富豪，杨惠妍（杨国强）、王健林、许家印、姚振华、孙宏斌、吴亚军、许荣茂等房地产企业家竞相进入榜单，成为中国富豪最主要群体。

但是，随着时间推移，中国IT新贵也迅速成长，榜单结构也在向美国靠拢，马云、马化腾、李彦宏、丁磊也跻身富豪榜前十。

1999年，《财富》杂志主办的论坛首次在中国上海举行，其主题也非常应景，专门定为“中国：未来50年！”，也是借建国50周年，把世界的眼光吸引到中国。

同年，该杂志发布的世界500强名单上，有5家中国企业入选，分别是中石化、中国工商银行、中国银行、中化公司和中粮集团。

中国，50华诞之际，加速融入世界，而世界也更加将中国视为不可或缺的重要组成部分。

改变了中国房地产历史的2000年

《地产30年》系列之2000年，在这个千年等一回的年份，许多故事开始了它的篇章。住房实物分配宣告全国已经停止，一个全面的商品化市场真正到来，在全国房地产消费总量中，个人消费上升到了70%。长达七年的房企上市禁令在这一年解封，天鸿宝业、天房发展 、金地集团成为首批试点上市房企。王石终于为万科找到了好婆家，姚振华正式成立宝能集团，万达正式向商业地产转型，翟美卿夫妇开始涉足房地产，林中在上海二次创业，组建旭辉前身，张雷成立当代置业，醉心绿色科技地产，奥克斯进军地产……越来越多的故事 正在上演。

2000年，千年等一回的千禧年终于来了。

这是万众期待的一年，在1999年最后一天，北京中华世纪坛，数万名各界人士载歌载舞迎接新千年的到来。

关于房地产的许多重要故事，也是从新千年开始。

这一年，时任建设部部长俞正声公开宣布，住房实物分配在全国已经停止，中国房地产行业进入全面商品化。

这一年，在全国房地产消费总量中，个人消费上升到了70%，单位占30%，上海、江苏、广东更是接近90%。个人消费的增加推动了房贷的迅猛增长，2000年建行北京分行及工行北京分行个人住房贷款都突破了200亿元。要知道，自1992年发放首笔个人贷款以来，建行北 京分行用了八年时间才实现第一个100亿，而第二个100亿，仅仅只用了五个月时间。

更值得高兴的是，这一年，长达七年的房企上市禁令终于解冻。4月，建设部有关官员透露，政府允许房地产企业试点上市，天鸿宝业、天房发展、金地集团成为了首批试点上市房企。同年，金融街通过借壳率先接轨资本市场，而万科则更换了个大股东。

这一年，香江集团开始了它的房地产征途；林中离乡别井去了上海，决意为旭辉找一个更高更大的舞台；张雷开始真正做房地产，创建当代置业，希望靠绿色科技地产突围；姚振华正式成立宝能集团；又一家知名家电行业巨头——奥克斯，跨界进军房地产。

这一年，中国物业管理行业协会在北京成立。随着房地产突飞猛进，国人对居住的需求已经不满足于有一套房子，而同步关注小区整体管理服务，这也给予物业管理行业全面发展的机会。

1.美好生活居住观念崛起

2000年，中国经济在亚洲经济危机重压之下，终于有所转机。这一年，消费始终是拉动中国经济增长重要的内在主动力，尤其1997年金融危机发生之后，外部经济环境急剧恶化，导致中国外贸遭遇重创，与此同时，国内投资也受到影响，使中国经济三驾马车中的外贸 、投资动力不足。幸运的是，消费展示出强大的活力，强势拉动着中国经济走出泥潭。

到了2000年底，国家统计局迫不及待公布GDP比1999年增长8.5%，超过10万亿元，即新中国成立以来，GDP历史上第一次突破1万亿美元大关，人均GDP也终于迈过800美元门槛。这意味着在新千年来临的第一年，中国彻底甩掉了此前人均GDP800美元以下“低收入国家” 的帽子，开始进入人均GDP800-3000美元阶段的“中等和中低等收入国家”行列。

2000年，一项数据值得关注，根据国家统计局年鉴报告显示，2000年全国施工房屋建筑面积151691.3万平方米，比1999年施工房屋建筑面积144319.3万平方米增长了5.1%。2000年全国商品房销售额3935亿元，逼近四千亿大关，比前一年的2987亿元激增31.7%。

同时，个人购买商品住宅则呈现大规模上升势头。2000年，全国个人购买商品住宅面积为14464.38万平方米，已经连续三年实现高速增长。相比未取消福利分房之前，1997年个人买房仅有5233.72万平方米，也就是三年时间里激增了176.36%。

个人购房也点燃了房贷市场，各大银行对这一市场表现出异乎寻常的关注，纷纷加大对个人房贷政策倾斜力度，发放商品房贷款总量持续攀升，在贷款门槛方面也一再降低，甚至出现互相“拆台”现象，建设银行、工商银行等多家银行竞相将住房贷款作为主攻业务方 向。

从香港引进的按揭买房方式日益深入人心，成为众多购房者实现置业梦的捷径。这种以买家购置的房屋作为抵押物而获得由银行放贷的模式，被称为“个人购置商品房抵押贷款”。这种贷款方式也极大地降低了购房门槛，把一次性还款压力分解成分期还款的形式，瞬 间将压抑已久的购房潜在需求转化成有效需求，刺激了房地产销售量急剧攀升。

房地产销售迅猛增长，对整个国民经济拉动作用显而易见，一方面推动了全社会投资大幅增长，另一方面，也直接助力GDP增长冲上8%的关键节点。2000年住宅市场的快速成长，为中国经济形成新的增长动力提供稳定的支撑点，也为此后数年中国经济长期保持领先提 供源源不断的支持。

与此同时，房地产市场发展，也加快了中国城镇化进程。彼时，中国众多城市老城区面积狭小，已经处于开发饱和状态，无法满足激增的住房消费需求。于是，向城市近郊挺进，开拓全新的发展空间，成为众多开发商的首选。

在这一年里，中国房地产出现大盘开发热潮，这场楼市变革风暴的中心就在广州。2000年5月21日，国务院正式批复撤销番禺市和花都市，改设番禺区和花都区，全面并入广州市直管体系。番禺撤市设区前后，先知先觉的开发商竞相布局番禺，纷纷抢滩圈地，一时间 ，动辄几百亩、上千亩的大盘林立。

此前一年，也就是1999年，贯穿广州南北的大动脉——华南快速干线开通，这条交通主干道自北向南，跨越珠江重重阻隔，连通番禺到海珠、天河，降低了番禺到主城区的时间成本。

华南干线投入使用，也彻底改变了番禺南村的命运，这座名不见经传的小村落，成为地产商围猎的目标，成为开发热土。从此，这片区域以华南快速干线命名为“华南板块”，并成为中国楼市闻名遐迩“大盘模式”最为重要的发源地。

2000年前后，以华南快速干线为中心线，区域里迅速聚集了包括祈福新邨、南国奥园、锦绣香江、华南碧桂园、星河湾、广地花园、华南新城、广州雅居乐等八大项目，被业界誉为华南板块八大金刚。

2000年五一黄金周，华南碧桂园开盘，当天上百部看楼大巴从市区拉来一车车看楼客，大量的客流使售楼大厅、样板房一度人满为患。华南碧桂园以中国此前**的力度，对整个小区进行全盘规划，统一开发，配套一步到位，现楼销售，这种震撼场面，令买家迅速路转 粉，纷纷下单抢购。

在《地产30年》之前的篇章里，我们曾提到过，华南板块的出现，成为了中国楼市标杆区域，吸引着全国各地成千上万的地产人前来偷师；也成为中国城镇化的典范，不少地方政府负责招商引资、城市规划的官员纷纷莅临观摩。一时间，“中国楼市看广州，广州楼市 看华南”的说法传遍大江南北。

从此，这片有千年历史底蕴的岭南小镇注定不再平静，随着后续多个项目相继开售，华南板块成为广州个人住房消费的热门区域。这是个未完待续的故事，在《地产30年》后续的篇章里，我们还将有诸多篇幅写到这片传奇的华南板块。

随着中国房地产迎来开发热潮，以及楼市持续旺销，大批量崭新楼盘投入使用，入住社区的新居民很快对小区物业管理提出更高要求，物业管理成为开发商和业主都无法绕开的全新课题。

这种居住需求的提高，也是中国商品房市场不断完善的过程。在福利分房时代，老百姓关注更多的是能否分到房，对小区地段、交通、学位、环境等别无选择。而在市场经济时代，选择的主动权交到购房者手里，因此，传统的住宅产品已经不适应市场需求，开发商也 在户型、装修、朝向、园林绿化、学校配套等方面下足功夫，以吸引消费者关注。除了在硬件设施上升级之外，后续的物业服务也日益受到重视，成为项目重要卖点。

“物业”一词译自英语property或estate，物业管理起源于19世纪60年代英国，20世纪初诞生于美国，上世纪80年代由香港传入大陆。

提到物业管理起源，不得不说起一个跟“包租婆”有关的故事。早在19世纪60年代，被誉为“物管之母”的英国人奥克维娅·希尔为了方便管理名下诸多出租物业，系统地制定一系列规范租客行为的管理条例。租客管理条例推出之后，效果远超预期，不仅降低了业主 管理成本，也改善了租客居住环境，同时让业主和承租人双方都受益。于是，周边众多业主竞相效仿，租客管理条例风靡一时。

1908年，芝加哥大楼的业主乔治·A·霍尔特心血来潮，将芝加哥建筑物管理人员组织起来，一起召开了全国大会。这个不经意的举动，后来成为世界上第一个专门物业管理行业组织诞生的标志。

相较于世界发达国家而言，中国物业管理起步较晚，市场化程度不高。最早期从19世纪中叶到20世纪20年代，在上海、广州、天津等重要城市的8-10层高楼宇里，出现清洁卫生、巡逻安保等基础服务的物业公司，成为早期中国物业管理雏形。

改革开放之后，随着房地产迅速发展，物业管理由香港传入内地。近水楼台先得月，紧临香港的深圳成为首个吃螃蟹的城市。1981年3月10日，深圳物业管理公司成立，虽然最初只是对涉外商品房进行管理，但这也成为中国物业管理诞生的标志。1993年6月30日，深圳 物业管理协会成立，成为中国首家地方物业管理协会。

1994年4月，为规范管理住宅社区，建设部专门颁发了《城市新建住宅小区管理办法》，旗帜鲜明地提出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。这一管理办法的出台，也给中国整个物业管理行业带来前所未有 的发展空间。

同为1994年，第一个地方性物业管理法规——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》颁布施行，继深圳之后，广州、北京、青岛、厦门等多个城市也颁布了各自地方性物业管理法规和办法。从此，物业行业真正进入有法可依时代。

2000年10月15日，中国物业管理协会在北京宣布成立，刘志峰担任名誉会长，谢家瑾就职会长，959家物业管理公司申请入会成为首批会员。在成立大会上，中国物业管理协会会长谢家瑾透露，据不完全统计，2000年中国物业管理企业已超过20000家，从业人员超过 200万，不少省市实施物业管理的覆盖面已达50％以上。

2000年，为了配合物业管理就业准入制度实施，提高从业人员的专业素质，促进物业管理规范化运作，劳动和社会保障部重磅发布了物业管理员国家职业标准。

随着相关物业管理规范法律法规逐步实施，中国物业管理协会成立，以及从业人员职业标准发布，2000年成为中国物业管理具有里程碑意义的一年，中国社区服务管理也由此走上更为规范专业的道路。

总的来看，2000年，购房需求旺盛背后，实际上也是国人观念发生了质的转变，彻底改变了半个世纪以来依靠福利分房的被动思维模式，开始主动购置物业，打造属于自己的美好生活。一时之间，创造财富、积累财富并使财富持续**的创富热情得到空前激发，促使更 多人投身到市场经济建设当中，积极提高生产力，努力改善自身生活水平。

在房地产为核心的行业带动下，物业管理日益走向专业化，再加上智能家居的崛起，极大改善了国人生活居住水平，逐步满足了美好生活的愿景。

2017年，十九大明确提出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。对于美好生活的场景营造，房地产、物业管理、家居等相关行业具有天然优势，新浪乐居也在2017年率先发起创建“美好生活社区”的倡议。

2.金融街借壳拉开房企上市序幕

1993年6月23日，面对着国内“失控”的房地产市场以及经济过热的形势，时任副总理朱镕基重拳出击启动宏观调控，一声令下宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

自此，房地产企业一直被拒绝在资本市场大门之外，在千禧年，这道紧闭的大门开始敞开。

1996年，为了让过冷的经济恢复活力，朱镕基提出要将房地产培育成新的消费热点和经济增长点。1998年，福利分房制度宣告终止，房地产行业迈上商品化、市场化的新台阶。种种迹象表明，曾经沉寂的房地产市场开始活跃起来了。

众所周知，作为传统的重资产行业，房地产要真正活跃起来，首先必须满足的就是资金。于是，房企上市禁令解封自然就变成水到渠成的事。

1999年7月，建设部出于拉动内需、拓宽房地产企业融资渠道的需要，经国务院批准，拟推荐三家房地产企业上市试点。

2000年4月，证监会公布，北京天鸿宝业房地产股份有限公司、天津市房地产发展（集团）股份有限公司，以及深圳的金地（集团）股份有限公司被确定为解禁后首批在证券市场发行股票的三家房地产企业。顺便提一句，2008年北京本地最大房地产公司首开集团借壳 上市的企业就是天鸿宝业。

在正式上市前，金地集团首先完成了一轮股东变更。2000年7月，根据股东大会决议，金地集团工会将其持有4480万股全部股份，分别转让2240万股给深圳市中科讯实业有限公司、1120万股给深圳市福田投资发展公司和1120万股给深圳市深业投资开发有限公司。

至此，金地集团股东及持股数量变更为：深圳市福田投资发展公司持有6520万股，占比36.22%，为第一大股东；香港深业控股有限公司持有5040万股，占比28％；深圳市中科讯实业有限公司持有2240万股，占比12.45％；深圳市深业投资开发有限公司持有1120万股， 占比6.22％；深圳市投资管理公司持有1100万股，占比6.11％；美国UT斯达康有限公司持有1100万股，占比6.11％；深圳市方兴达建筑工程有限公司持有880万股，占比4.89％。

作为首批获准试点上市的三家房企，天鸿宝业、天房发展、金地集团无疑是万人羡慕的幸运儿。而没那么幸运的人，则选择另辟蹊径敲开资本市场的大门。在前述三家房企实现上市之前，金融街已经通过借壳率先登陆深交所。

2000年5月23日，金融街集团与重庆华亚现代纸业股份有限公司达成了通过资产置换使金融街借壳上市的协议。

根据协议，金融街集团将重庆华亚原有资产及对应债务置出，并将金融街集团拥有的北京金融街区域的物业资产和其全资附属企业“北京金融街房地产经营公司”的全部股权置入上市平台。

5月24日，重庆华亚母公司华西包装集团公司将其所持重庆华亚的4869.15万股全部转让给金融街集团，交易完成后，华西包装集团不再持有重庆华亚股票，金融街集团成为重庆华亚新的控股股东。

6月26日，重庆华亚选举产生了新的董事、监事及高管人员。8月8日起，重庆华亚正式更名为“金融街控股股份有限公司”，股票简称由“重庆华亚”变更为“金融街”。2001年4月，金融街将注册地由重庆迁至北京。

登陆资本市场打通融资渠道后，金融街获得了异地扩张的资本。2002年，金融街重庆置业有限公司成立，金融街开始实施“立足北京，面向全国”的战略布局。2005年，金融街进军天津，开发天津环球金融中心。同年，金融街南下惠州，成立金融街惠州置业有限公司 ，全面启动金海湾国际滨海旅游区的建设。2014年，金融街进入上海、广州，进一步完成一线城市的布局。

3.万科埋下股权之争隐患

2000年，眼红华远多年的王石，终于为万科找到了一棵可以依靠的大树。

这年8月10日，经过多番博弈，深特发与华润集团签订了股权转让协议，将其持有万科8.11%的股权全部转让予华润集团。股权转让后，华润集团及其关联企业合计持有万科15.08%股权，取代深特发成为万科第一大股东，深特发与万科维持了15年的主仆关系宣告终结。

华润入主并未改变万科股权分散的问题，为了拿下万科的绝对控股权，华润集团需要进一步增持。2000年12月，万科宣布拟向华润定向增发4.5亿B股，以提高华润对万科的持股比例。

可惜的是，这个计划最终因小股东反对而流产。当时有人推测，小股东反对只是个幌子，真正导致B股增发流产是因为万科为了维持原有高管团队稳定，不希望华润绝对控股，所以借小股东之名否决了增发方案。

时过境迁，真相如何，不得而知，如果推测属实，想必王石回忆起当年这个决定会相当懊悔。

这次定增失败后，华润集团持股比例就一直维持在15%左右的水平，而没有绝对控股的大股东，也直接导致了2015年“宝万之争”的爆发，这是后话了。

常言道，人才是一家企业最宝贵的资源。就在实现“背靠大树好乘凉”梦想的这一年，为了谋求更大发展的万科专门针对中海的优秀人才制定了名为“海盗行动”的挖角计划。在三年时间内，万科先后引入了杜晶、刘爱明、袁伯银等近60位原中海高管。有统计数据显 示，彼时在万科20多个一线公司负责人中，高峰时约1/3来自于中海。

有新人加入，也有旧臣离巢。2000年，林少洲、林汉彬这两位万科元老级人物，由于不满调任安排，双双离职。

老臣子林少洲在任时，也曾就股权问题与王石做过探讨。2016年在一个论坛上，林少洲公开谈到，曾经就股权问题和王石争论了4次，当时，以他为代表的一批高管团队认为应该采用管理层持股方式，以此来维持万科持续的发展。而王石，当然是没听的。

谁也不是神仙，无法预知未来。就2000年而谈，万科引入华润，应该是个不错的选择，如果没有华润这棵大树庇荫，恐怕万科也难以维持行业一哥的地位那么多年。

历史总在冥冥之中，有着奇妙的巧合。就在王石为万科找到好婆家的同一年，宝能集团正式成立了。有意思的是，时间推到十五年之后，宝能将取代华润，成为万科第一大股东。

2000年，已经创业多年的姚振华，在深圳正式成立宝能集团。据可查询的资料显示，这家公司**的股东只有姚振华，注册资本金为3亿元。

随后，姚振华的弟弟姚建辉也开始进入宝能系的核心管理层，担任宝能集团的法人代表、董事长、总经理等诸多职务。至此，姚振华、姚建辉这两位曾经在国企深业集团工作过的潮汕兄弟，联手创业。多年来，这对好哥俩始终保持着对宝能系的绝对控制权，两人还不 断对换董事长、总经理职位。

宝能集团成立之后，开始了一系列多元化、跨产业拓展，启动了眼花缭乱的收购兼并大战，整个宝能帝国迅速膨胀，囊括了深业物流、创邦集团、深圳建业、丰泰格瑞、兆都投资、前海人寿、钜盛华等众多产业。在分工上，姚振华主要负责前海人寿等金融业务、姚建 辉重点负责宝能系地产业务。

2000年，姚振华迎来了职业生涯的关键一年。那边厢，王健林掌舵的万达也踏出了发展历程中具有里程碑意义的一步。

1999年，未雨绸缪的王健林首次提出“订单式商业地产”概念，为进军商业地产做好准备。2000年，经过董事会和集团高层反复讨论，万达做出了关于调整产业机构的决定，最终明确了以住宅和商业房地产开发作为集团发展的支柱产业。这次会议，被王健林称为万达 发展史上的“遵义会议”，意义非凡。

而王健林这个决策，被柳传志评价为“极具前瞻性而且决策果敢。“2000年万达开始做商业地产，当时国内还没有商业地产概念，不仅外人看不懂，企业内反对声音也很多。但健林一旦看到住宅地产的局限，就坚决转型做商业地产。”

2002年，长春重庆路万达广场落成，第一座万达广场正式亮相，这也是万达商业地产的第一代产品。在后来的日子里，万达广场不断升级，如今第四代产品名为万达茂，官方数据，截至目前，万达广场已经在全国建成212座，万达集团也成为了全球最大的商业地产企 业。

在选择专注住宅和商业地产的同时，就意味着需要放弃其它产业。2000年，万达集团对其它产业做出调整，卖掉了足球队，卖掉了监理公司、药业公司等很多产业，同时还卖掉了一部分工业产权。

在《地产30年》1994年篇章里，我们提到，1994年是全国足球甲A联赛启动元年，当年万达集团正式入主大连足球，组建大连万达足球俱乐部，并于当年一举夺得甲A冠军，在此后接连称霸，1996-1998年更是实现三连冠，创下了职业联赛连续主客场55场不败的神话。 1998年，一度还成为亚洲俱乐部冠军杯亚军，并在远东杯上夺得亚军。

1999年，在球队如日中天之际，万达集团将30%股份转让给同城的大连实德。2000年1月9日，万达集团将球队剩下所有股份，以1.2亿元的价格全部卖给大连实德集团，俱乐部和球队正式更名为“大连实德”。至此，万达集团正式退出中国足球。

大连万达足球队是早期中国足球霸主，建立了中国职业化联赛第一个王朝。即便万达退出之后，接手的实德继续加大投入，其霸主地位一直延续到2005年，大连万达+大连实德两个时期共收获了8个联赛冠军，成为中国足球早期当之无愧的一面旗帜。

大连万达足球队的辉煌历史，与后来孱弱的中国足球形成鲜明对比，特别是大连万达足球队在与韩国、日本、西亚、欧洲等多个国家俱乐部比赛中分庭抗礼，斩获亚洲足坛多项大奖，振奋人心，成为国人的集体记忆。足球的成功，也给万达带来巨大声誉，甚至可以说 ，国人之所以认识万达，不是因为其地产主业，而是因为足球。

对于逐渐剥离了副业的万达，王健林曾说，以前“五指张开”，什么产业都做，反而影响了主业发展，影响集团成长壮大。

有舍才有得，王健林做了一个正确的决定，开启了万达集团的第二春。而生性彪悍的楼忠福，这一次赌输了，因为一个错误的决定，浙江广厦自此陷入了发展泥潭。

2000年始，浙江广厦与杭州余杭市星桥镇签约，拿下了被号称为“中国第一卫星城”的天都城，这个项目占地面积达6579亩，预计投资80亿元，建成后可容纳10万人居住。

楼忠福对这个项目期望非常高，甚至特地请来帮杨国强盘活碧桂园的王志纲做策划，希望天都城能一战成名。

只可惜，最终事与愿违。在宏观调控、土地审批不下来，地铁规划冻结、项目规划与城市规划不衔接、资金注入不足等一系列问题困扰下，天都城自2005年开始建设一度陷入停滞。而为了给天都城输血，浙江广厦的其它业务也受到牵连，导致公司整体发展陷入重重困 难。

无奈之下，2015年浙江广厦发公告正式对外宣布，未来三年逐步退出房地产行业，进入有发展前景和增长空间的新领域，实施产业转型。

同在这一年，地产界里另一位性格鲜明的牛人开启了属于他的梦幻时刻。2000年8月，天津市举办了史上规模最大的一场土地招标会，顺驰砸下1.72亿重金一举夺得3块地中的两块，轰动一时。就在市场质疑孙宏斌无法在一个月缴足这1.72亿土地金的时候，他靠着自己 那三寸不烂之舌四处游说，最后准时上缴了土地款。

在庆功宴上，孙宏斌喜极而泣。但可惜，孙宏斌不是每次都那么神通广大，六年后，顺驰由于资金链断裂被迫转手他人，这个结局，当时的孙宏斌肯定没有想过，这是后话，后面我们将细细道来。

在这两块地上，顺驰开发了蓝水项目，这个项目即使卖得比周边贵600元一平，但销售异常**，而顺驰也凭借着这个项目奠定了其在天津市场的地位。

虽然房地产开发迈上了一个新台阶，但孙宏斌并不急于退出中介代理市场，他坚持中介代理和房地产开发两条腿快跑的策略。从2000年开始到2003年，孙宏斌在天津开出了60家中介连锁店，基本覆盖了整个天津市场。

不仅如此，孙宏斌还乘着互联网的东风，创办了中国第一个基于互联网的房产服务网顺驰天津置业网。这是孙宏斌亲自指导开发出的一个网上交易软件，旗下所有的中介连锁店可以借此实现网络联结和信息共享。

在南方，一批粤派房企正在走出原来的安乐窝。

深耕中山市场八年后，雅居乐已经成功奠定了在当地市场的龙头地位，并完成了在房地产业务上的资金、人才、管理能力的原始积累。但，陈卓林想谋求更多。

2000年，雅居乐开始对外扩张，第一站是广州。陈卓林速度很快，一下子就启动了广州雅居乐花园、南湖半岛花园、南海雍景豪园、花都雍华庭四个项目，前三个项目的施工几乎同步进行。这三个同步施工的项目，在2002年又实现了同一年开盘。

很快，广州市场的表现就超越了中山大本营。据雅居乐透露，2003年雅居乐广州地区销售额为17亿元，进入2004年，中山、广州两地销售总额达45亿，其中广州就占了30亿元。

作为广州知名的老牌房企，越秀地产在2000年敢为人先，一举拿下南沙300万平方米的土地，开发了南沙滨海花园项目，成为第一家进入南沙的房地产企业。到如今，越秀地产已经在南沙扎根了17年，区域领头羊的地位不容撼动，由其打造的滨海花园在2015年登上广 州市销冠之位。

这年12月，通过竞拍，招商地产拿下了深圳湾填海区两块土地，开发了阳光带·海滨城项目，这是招商地产第一次走出蛇口工业区。尽管这一步走得不是特别远，但这个项目的成功给了招商地产后来布局全国的信心。

中海地产在国内的业务基地——深圳中海大厦在这一年终于落成启用了，中海地产乘胜追击，将触角深入到了西南市场。9月12日，中海成都子公司正式开业，开发的第一个项目名为中海名城。

花样年开发的第一个住宅项目深圳碧云天也在这一年落成了，位于罗湖区的芳邻亦开始施工。与房地产开发同步的是，花样年在这一年开始从事物业管理业务了。

经过第一个“三年计划”，恒大很快奠定了其在广州市场的地位，但许家印意识到企业高速发展往往容易带来管理滞后的问题。于是，在第二个“三年计划”，许家印提出了要“苦练内功、夯实基础”，通过整合资源、规范流程、提升管理、企业品牌和实力实现突飞 猛进，这个计划时间跨度为2000年到2002年。

2000年，周忻在千禧之年，也迎来人生中最重要转折点：他下海了！

这一年，周忻告别体制生活，正式离开上房置换，创办了上海住宅消费服务有限公司（易居中国前身），同步推出购房中心模式——“易居会”，旨在提供全程一站式住宅消费服务。

之所以离开上房置换创办易居，周忻解释道：“专注于新房，这是因为当时我看到了中国新一轮房地产市场的起步与发展。”

“易居刚成立的时候，定位是做房地产营销代理行业的整合者和领导者，当时主要是卖新房子。”周忻强调，从成立的第一天，公司理念就已经确定为“做中国房地产最好的服务生。”

然而，创业理想虽好，但现实总是难免有挫折。新公司刚起步之际，有人把易居人称为黄牛，这也让团队士气备受打击。

关键时刻，周忻站了出来，他激励团队：“不管在什么行业，只要愿意用心做，就会有出头之日。”周忻举了个很接地气的例子：假如谁能成立公司，并把整个中国菜场里面所有卖葱酱的老头、老太都组织起来，那么，他也能把这家企业做成上市公司。

于是，从2000年始，周忻正式开启了他的“易居时代”，并在此后一系列创业经典大战中多次胜出，被誉为成功的连续创业者。

这一年，李嘉诚再一次登上了《福布斯》全球富豪榜，凭借着近1000亿港元的身家，排名第十。但人红难免是非多，再次摘得华人首富宝座的李嘉诚，却遭到了国际市场的高调抨击。

2000年10月25日，欧洲会议发表报告，点名指责以李嘉诚为首的李氏家族生意在香港市场占有率太高，可能对香港经济造成支配性影响甚至出现垄断。报告还指出，李氏家族的业务共占香港股票市场资本估值约四分之一到三分之一，同时李嘉诚两名儿子在某些上市及 收购事件中获得香港当局**，而这种特权将不利于外国商人在香港投资。

该份报告随即遭到长实集团及时任香港联交所行政总裁霍广文的一一反驳。长实集团澄清表示垄断香港经济纯属谬误，而李氏家族旗下五间公司市值仅占港股总市值不足一成八。港交所则强烈否认李嘉诚儿子的上市及收购事件享有特权。

枪打出头鸟，有的时候，顶着比他人更耀眼的光环，往往也就遭受更强烈的争议。就如今日大部分香港开发商退出内地市场一事，最为人诟病的也是李嘉诚。

4.千禧年的房地产创新

中国有句古话叫“以史为鉴，可以知兴替”，意思是把历史当做一面镜子，就可以知道历史的兴盛衰亡的规律。

这句古话，后来被冯仑用一句更有现代气息的表述讲解过：“未来是什么？未来是历史的影子，未来你不要以为你都能创造，事实上大部分历史都是重复，所以当你拥有充分的历史知识，对过去的事情越来越熟悉的时候，其实未来就在你的手中。”

纵观中国房地产发展的这三十年，我们可以发现，最近几年在市场上风行的互联网卖房、房地产定制、无理由退房、零首付等不少现象，早在2000年已经发生过。

1999年搜房网、焦点房产网的成立，拉开了房地产与互联网联姻的序幕。在莫天全和吴波还旨在提供免费房地产信息的时候，素有“营销奇才”之称的潘石屹就敏锐地发现，其实互联网还可以是一个很好的营销平台。

2000年，在房地产网站刚刚起步的时候，潘石屹就宣布要在互联网上开展一场竞拍活动，首开网络拍卖地产项目的先河。网络拍卖这一招，后来潘石屹又在2007年和2011年用上了。2007年，潘石屹再次在搜房网上无底价拍卖SOHO的两套“铺王”。2011年，潘石屹与新 浪乐居联手，一口气在网上拍卖15套房源，囊括商铺、写字楼及公寓。2014年始，互联网售房不再是潘石屹的独角戏，包括万科、金茂、碧桂园等在内的同行都纷纷效仿。

而在2011年与潘石屹合作网拍的新浪乐居，也顺应时势，将网络拍卖升级为房产**，开创全新的O2O**模式，因此，2011年也被视为房地产O2O**元年，此为后话，在《地产30年》2011年篇章里将会详细描述。

就在潘石屹首创网上拍卖房地产项目的这一年，他的“铁哥们”冯仑借着互联网的东风推出了一种全新的住宅开发模式，这种全新的模式，放在今时今日的房地产行业被称为“房地产定制”。

2000年，万通迎来了转型的第一阶段，冯仑表示，戴尔将是万通学习的榜样，万通要成为房地产行业的戴尔，充分演绎住宅DIY。承载着冯仑的戴尔梦，“筑巢网”应运而生。

根据冯仑的设想，消费者可以在筑巢网上选好地，订好户型、材料、装修风格、用途等，其余包括征地、报批设计、施工、采购、装修、贷款等就交由万通负责。签好合同，付完定金60天后，消费者就可以搬到一套由自己定制的独立式住宅里。

这项业务被冯仑称为“创新业务”，并表示将逐渐成为未来十年万通的招牌菜。凭借着这一项创新，冯仑被誉为房地产网络定制化开发第一人。

任何一个新生事物开始时都不会一帆风顺，冯仑的出发点是好的，而且思想相当超前，但放在房地产网站刚刚起步的2000年，要消费者在网上完成如此巨额的一笔交易，显然是不太实际。即使到了互联网已经无处不在的今天，房地产网络定制化也仍然是一件难以普及 的事。

互联网的到来，给了房地产营销无限的想象。而个人住房贷款的放开，也给了银行很大的发挥空间。

2000年7月6日，工商银行、建设银行上海分行正式推出“零首付”个人住房贷款，来自上海徐汇区的陈幼平与工商银行上海市第二支行签约，没有准备一分钱的首付款，他就圆上了住房梦，成为了首批使用“零首付”的市民之一。

当年，所谓的“零首付”，是指借款人在购买商品房时，不必在首期一次性支付20%以上的房款，而只要以自有产权房作抵押，来申请用于支付所购商品房首期房款的个人住房商业性贷款。

上海市工行规定，首付款贷款额度一般不超过抵押物评估价的50%，抵押物必须是自有产权房，贷款额不超过新购商品房价的20%至30%，首付款期限最长为15年，同时抵押房产的房龄不能超过15年。而上海市建行首付款贷款额度则可达抵押房评估价的60%，抵押房既可 以自有产权房，也可以父母的住房作抵押，贷款年限最长达30年，且对旧房年限亦无规定。

自此，每当楼市陷入低迷时，“零首付”便屡屡重出江湖，这已经成为了开发商促销的重要手段。而且，参与的金融机构已经不仅仅是银行，还有各种小额贷公司或者开发商提供的各类金融产品，同时，申请“零首付”或者“低首付”的门槛也从2000年的需要自有产 权房做抵押，演变成要有稳定经济收入、还贷能力等更低的标准。

但不管怎么演变，“零首付”这种购房方式背后隐藏的巨大市场风险注定其没有成长的空间。

亦因此，它的每一次出现，都会引起市场的质疑，最终被迫叫停。最鲜明的一个例子便是2015年3月1日沈阳政府发布的一则“大学生可零首付买房”的楼市新政，最终该政策尚未正式实施便已夭折，历时仅5-6小时。

周期性出现的现象还有一个，就是“无理由退房”。

1999年底，SOHO中国开发的第一个项目“SOHO现代城”在交楼之际推出无理由退房，掀起了有史以来“无理由退房”的第一个高潮，并从北往南蔓延。2000年初，成都有三家开发商也推出了这项服务，在广州，城启、粤泰集团也是旗帜鲜明地打出了“无理由退房”的 口号。最终，由城启、粤泰集团开发的荔港南湾在实施“无理由退房”后，一个月内便成交了300多套房子，但仅两户提出退房要求。

之后，在2008年楼市低迷期，由北京东亚三环中心牵头，多个项目纷纷跟进，国内形成了第二波“无理由退房”高潮。

当然，真正把无理由退房做成全国性重大营销事件的房企，当数恒大！2015年4月15日，恒大将全国600多家媒体召集到总部所在地——恒大中心，高调宣布旗下全国所有项目实行“无理由退房”政策，消息甫一传出，立刻轰动地产界。这次营销的巨大成功，也让“无 理由退房”成为恒大长期保持的销售策略，由此形成了第三波“无理由退房”高潮。

总体来看，无论是互联网卖房，还是房地产定制，或者是零首付、无理由退房，我们都可以发现，在将近二十年的发展过程中，都曾多次兴起，但又多次消沉，始终没有形成行业内的主流，市场尚未成熟当然是一方面，但更重要的或是，这些举措本身就有着很大的局 限性。

5.家居行业搅局房地产

在《地产三十年》系列文章中，我们可以看到，很多地产大佬职业生涯的起点都不是房地产，比如王石曾经卖过玉米、杨国强曾经当过包工头、许家印曾经是工人、宋广菊曾经是军人、陈卓林曾经是家具厂的老板……2000年跨界主角光环落在了香江和奥克斯头上，前 者是地产界有名的刘志强、翟美卿夫妇，后者郑坚江从电能表到空调转型成功之后，又一头扎进房地产。

先来说说刘志强、翟美卿夫妇。即使在创业过程中，两人有着明确的“女主内政，男攻外交”的分工，但位居幕后的翟美卿反而更为外界所熟悉，丈夫作为外交能手反而显得尤其神秘。

翟美卿，中国商界里的一个传奇女子，是一个天生的商人。在十几岁还是花季少女的时候，翟美卿就深信，不管现在干啥，那都不是她的未来，她将来是要当老板的。

第一次创业，翟美卿问妈妈借了2000块，在火车站摆摊卖牛仔裤，但由于进的货不对卖不出去，结果全亏了。后来，一个香港远房亲戚在内地寻找顺德家具进货渠道的经历，成为了翟美卿进军家居行业的重要契机。

1985年，21岁的翟美卿辞掉在宾馆当洗碗工的工作，只身到北京闯荡，她想弄懂别人把她的家具买过去运到北京后是怎么赚钱的。她发现，原来那些人是把从广州买过来的家具放在展馆里摆摊来卖。摸到门道后，翟美卿决定自己单干。

在独自拼搏期间，翟美卿终于体会到了创业的喜悦，23岁时，她赚到了人生第一个100万。但与此同时，她也饱尝创业艰辛。曾经因为货品积压卖不出去，挨家挨户找商场推销，也曾因为生意红火，遭入室抢劫，身受重伤。北京市场不景气，转战沈阳时，又遭遇地方 保护主义，连家具丢在卖场都不敢回去拿，100万缩水到只剩7万。

1990年，刚刚结婚一年的翟美卿，因为怀孕加上沈阳生意难做，决定与丈夫刘志强回深圳发展，创办香江集团。同年第一家商场“宝安海马”在深圳开业，香江集团从此踏上了家居零售业的发展之路。

1993年，香江集团开始在华南地区扩张，以每月一家商场的速度相继在广州、珠海、江门、中山、南海、河源等城市开设了数十家大型家居商场。1994年，香江集团开始走出广东布局全国。三年后，香江集团基本实现全国布局，形成了广州、深圳、华中、华东、华北 、东北六大区域，成为中国家居行业第一大连锁商业企业。

在家居商场业务如日中天，全国遍地开花之际，翟美卿夫妇又不安定了，他们决定开辟一片新天地——进军房地产。

2000年，香江集团组建成立了南方香江集团，开始涉足房地产与商贸建设行业。一开始，没有任何经验的香江集团选择与同行合作，联合开发了广州星河湾，获得经验后开始独自操盘，首个项目就是位于番禺华南板块中心地段的锦绣香江项目，体量超百万平方米，同 年翡翠绿洲项目落户广园东板块，占地8000亩。

其中，锦绣香江与前文提到的祈福新村、星河湾、华南碧桂园、广州雅居乐花园、南国奥林匹克花园、华南新城和广地花园并称为“华南八大金刚”。

凭借着两个项目的成功，香江集团成功奠定了其在广州房地产市场的地位。“锦绣香江”、“翡翠绿洲”自此成为了香江集团两大住宅品牌，并开始在全国复制。

2003年，香江集团收购重组山东临工，更名为“香江控股”，旗下房地产业务和商贸建设业务被注入上市平台。借助资本市场的融资，房地产业务率先腾飞，并在2012年达到顶峰，实现销售额42.99亿元。

只不过，在攀上第一个高峰之后，香江集团的房地产业务就开始慢慢走下坡路，及至2016年，销售额降至34.94亿元。

地产业务的式微，很大程度是因为香江集团自2011年开始加大商贸物流平台的拓展力度。及至2016年，上市平台香江控股正式宣布，将由目前的主要以住宅类房地产开发销售业务为主，商贸物流地产开发销售业务为辅定位，逐步向商贸物流地产开发销售与运营为主转 型。

在转型的同时，香江控股还表示，将新增家居流通等商贸运营业务，与现有商贸物流地产开发销售业务形成互补，提高商贸物流项目的运营效率和效益。公开资料显示，目前，香江控股已经在成都、香河、南京湾及长沙等城市建立起了商贸物流平台。

而历经商海沉浮的翟美卿也已经从当初的宾馆洗碗工蜕变成亿万富豪。2016年胡润中国富豪榜中，翟美卿夫妇以140亿人民币的身家排名188名。

2000年，翟美卿夫妇从家具行业转型做房地产，而同一年，郑坚江则从家电行业进军房地产。

浙江宁波人郑坚江，出生于1961年。郑坚江成长在一个贫寒家庭，小时候经常吃油条蘸酱油，初中后便缀学，17岁当起了汽车维修工，开始自谋生路。

1986年，年仅25岁的郑坚江就毛遂自荐，带领七个人联合承包了濒临破产的龙观乡钟表零件厂，开启了创业之路。万事开头难，这家初创小厂负债20万，郑坚江甚至要住牛棚。但三年之后，就是这个原本不起眼的小工厂，成功研制出国内首款全塑型电度表罩底壳，大 大降低了生产成本。靠着这款产品，郑坚江把价格降了三分之一，迅速抢占了市场。

1991年，而立之年的郑坚江创办宁波三星仪表厂，注册了“三星”品牌，自主研发生产电能表。当然，此三星非彼三星，这家中国“三星”厂商，与韩国巨无霸三星集团没有任何关系。

1993年，郑坚江再接再厉，在原有宁波三星仪表厂的基础上，成立宁波三星集团。“三星”电能表成为当时国内最大的电能表企业，并使宁波三星进入国家级乡镇企业行列。1994年在格力、美的、春兰空调大战进入白热化阶段，郑坚江引进国外技术和设备，以中美合 资的形式建立宁波AUX电器有限公司，进军空调制造业，开始生产奥克斯空调，并在短短几年时间里一举挤进全国空调行业前四强。

1999年，郑坚江开始试水地产开发，建设占地500亩的自用三星奥克斯智能工业城。2000年，郑坚江正式组建宁波奥克斯置业有限公司，全面进入房地产业。2009年，开发建设成都奥克斯广场，进军商业地产。2011年，组建地产集团，成为涵盖商业、住宅、工业、旅 游的全业态综合型地产开发商。奥克斯置业也成为奥克斯集团三大业务板块之一。

不安分是商人的天性。

在厦门，90年代末，林中已经从中介转型当开发商6年了，他创办的厦门永升旭日置业公司生意蒸蒸日上，并已成功跻身厦门房地产市场的前三甲。但还没来得及好好享受成功的喜悦，林中就已经产生了危机感。一次到上海参观的机会，让林中产生了改变的念头。

据林中回忆，当时在上海参观时，看到一些开发商朋友的公司规模和他差不多，可是三四年之后，这些企业已经成倍增长了。落后于人是林中不愿意看到的，再三思量之后，他得出一个结论：得到北京上海这些更大的市场去。

最后，经过一番考察，林中选择了国际化程度更高的上海。2000年8月15日，上海永升置业有限责任公司（旭辉集团前身）在上海成立，这一日，被林中定为旭辉集团的生日。

有了在厦门积累的丰富经验，林中在上海并没有走太多弯路。在进入上海市场两年后，永升置业就已经获得“上海市桃浦镇人民政府2002年度百万元纳税户”称号。

在上海这个更高更大的舞台，林中也实现了企业做大做强的梦想。2004年11月，上海永升旭日置业有限公司正式更名为旭辉集团有限公司，并于2012年登陆港交所。如今的旭辉是房地产界的一匹有名的黑马，在2017年的千亿阵营中，旭辉很可能成为其中一名新成员。

2000年，被张雷定义为其真正开始做房地产的年份。这一年9月，张雷组建了当代置业（中国）有限公司，并担任董事长、总裁。但在此之前，张雷已经在房地产行业浸淫了五年时间。

1995年，张雷从国家某部委辞职下海经商。在1995-1999年期间，张雷先后以参股、控股和独立开发的方式在北京开发了亮甲店小区危改、广义街10号院危改、华兴园小区、龙潭湖小区、濠景阁、新华联小区、满庭芳园等项目。

对于过往这些从业经历，张雷如此描述：1995年，我开始做房地产咨询服务领域。此后三年，我作为房地产业的学生，开始学习、研究房地产。我真正开始做房地产是2000年。

不知道是北京的环境问题给了张雷灵感，还是张雷确有超前的产品思维。在当代置业创立之初，张雷就表示要投身舒适、节能住宅产品的研发与建造，希望打造一套先进的科技系统，使一座房子不用空调、不用暖气、不用开窗，依然能够保持24小时恒温恒氧，而“Μ ΟΜΛ”便是当代置业绿色科技地产领域的品牌系列。

截至目前，“ΜΟΜΛ”这个产品系列已经先后在北京、太原、西安、长沙、武汉、上海、苏州、南京等19个国内城市，以及休斯顿、温哥华、西雅图这三个海外城市落地。

可惜的是，当代置业的创新价值并未得到市场的认同，而对于绿色科技地产的坚持，也让当代置业错失了做大做强的机会。截至2017年上半年，当代置业规模仍徘徊在百亿左右。

只比创始人张雷晚一年进入当代置业的张鹏笑称：“选择了规模就有了规模。但如果没有选择规模，留下一套完整的公司运营机制，和对绿色、科技战略的坚持，不也很好吗？”

无论是做人还是做企业，有舍有得似乎都是一个永恒道理。香江集团舍弃了住宅地产的做大做强，得以转型拓展商贸物流；郑坚江舍弃了自我满足单一发展模式，积极开拓地产业务，成就了奥克斯全新地产板块；林中舍弃了厦门的安稳日子，选择到上海重新开始，才 有了旭辉的今天；而张雷舍弃了规模，但找到了对绿色科技地产的坚持。

尾记

2000年，人类社会迎来第二个千年，一个新的世纪即将到来。这是独特的一年，连央行也隆重发行了“千禧年纪念龙钞”以示纪念。

2000年，发生了很多故事，至今值得回味。

只不过，这一年对于互联网来说，是个记忆惨痛的年份。

2000年短短三个月内，中国三大综合门户新浪、网易、搜狐竞相进军美国资本市场，奠定了第一代互联网三巨头地位。然而，中国互联网三巨头刚上市，就遭遇全球第一次互联网泡沫残酷的洗礼。

这场互联网危机迅速从美国蔓延到全球，中国创投界深受其害，风险投资机构变得异常谨慎，一批批互联网公司因为无法融到资金，几经挣扎之后失血而亡。

在这场大洗牌过程中，能够成功融资的企业成为数不多的幸运儿，不仅得以存活，而且还在血与火的考验中成长起来，跻身日后的巨头，这里面，就包括新兴的中国互联网三大巨头。

2000年，李彦宏在北京创建了百度，算上1998年马化腾在深圳成立腾讯、1999年马云在杭州创建阿里巴巴，可以说在20世纪最后三年时间里，对中国经济、社会产生重大影响的BAT三大互联网公司全部凑齐了。

2000年，全球第一次互联网泡沫席卷中国，BAT都遭受冲击，只是境况各不相同。

先来看最早成立的腾讯，2000年进入了最为艰难时期，差点就成为互联网先烈。事实上，腾讯创立之初就一直处于疯狂烧钱阶段，于是，马化腾四处化缘，甚至最后被迫无奈还准备卖掉QICQ。1999年，腾讯迎来转机，幸运地获得IDG和盈科资本青睐，二者分别出资110 万美元，换得腾讯20%的股份。

随后，国际巨头MIH集团出现了，财大气粗的MIH接连出手，用现金先后从电讯盈科、 IDG和腾讯主要创始人手中购得腾讯45.5%的股权，这笔钱让腾讯成功度过了互联网泡沫破裂危机。

再来看1999年成立的阿里巴巴，相对来说，比较幸运点。马云成立公司一个月左右，就获得第一笔天使投资——来自高盛、富达投资、新加坡政府科技发展基金、AB投资公司等投资机构的500万美元。2000年1月，马云和蔡崇信迎来了第二轮融资，这次投资方是孙正义 领导的软银，马云拿到了2000万美元，这笔钱让阿里巴巴在互联网寒冬中度过最为困难时期。

说到2000年成立的百度，李彦宏算是遇上了贵人，同样是来自IDG的杨飞，在互联网不景气的情况下，仍力排众议，坚持投资百度。有了资金支持的李彦宏，对谷歌发起了猛烈冲击，迅速抢占了中文搜索市场，成为全球最大的中文搜索公司。

2000年是个具有标识感的年份，这一年里，中国互联网老牌三巨头上市，新兴三巨头则顽强成长起来。

与新兴的互联网相比，房地产对当时经济推动性更大，然而，随着时间推移，互联网也深刻改变着中国社会、经济发展，并不断渗透到各行各业之中。

正如在2000年北京中华世纪坛的庆祝活动上，时任国家领导人发表讲话说，人类文明取得的一切成就，都是在推陈出新的社会变革和科技进步中实现的。

这并不难理解，我们可以发现，因为互联网的发展，房地产营销原来可以不用局限于线下，房子原来还可以按照自己的喜好去定制，房子甚至还可以是绿色科技，社区也可以智能化。

总之，在2000年这个特别的日子里，一切似乎都有了新的希望。

改变了中国房地产历史的2001年

2018年如期而至，这个特殊的年份，有着非同一般的意义。1978年，中国开启了改革开放的序幕，回望这四十年来，中国发展的历史进程，每一个前行的脚印，都充满艰辛与血汗，也交织着憧憬与希望。

改革开放大时代降临，在这个令世人皆肃然起敬的日子里，一个崭新的行业也在默默酝酿力量，期待破土而出的一天。拓荒者在这片古老而孕育生机的东方热土上，筚路蓝缕，以启山林，栉风沐雨，砥砺歌行！

我们把《地产30年》视野从三十年扩大到四十年，这不仅仅是时间维度的延伸，更是对整个中国发展进程的整体回顾与梳理。从本期开始，《地产30年》正式更名为《地产40年》系列报道，希望能够站在更高的视角，来看待中国房地产行业脉络。

《地产40年》系列之2001年，纳斯达克股灾的阴影、世界股市崩盘以及恐怖主义袭击事件都给这一年定下了艰难的基调。好在，中国经济正在夹缝求生，房地产企业更是不惧困苦，勇于寻找更为广阔的空间。打破上市禁令、圈地运动、穗军北伐，无一不在昭示着，奋 进与创造。

2001年，虽然也是由一组普通数字组成的年份，但这个数字，却代表着人类社会终于跨进21世纪。

作为新世纪元年，其标志感尤为强烈，以致于许多年后，人们回忆起那个年代，仍有数不清的故事可以讲。

好，这一篇，就从2001年发生的房地产企业资本故事开始讲起。

如果说上世纪九十年代我们着墨重点是房企诞生阶段的话，那么21世纪第一个十年将迎来波澜壮阔的企业上市大潮。因此，若给2001年的房地产打上个标签，那么这一年堪称中国房地产企业“上市年”。

在《地产40年》2000年篇章里，我们已经提到，2000年中国逐步放开了对房地产企业上市的政策限制。进入2001年，酝酿多时的天鸿宝业（首开）、金地集团、天房发展正式登陆资本市场，再加上新城控股也在B股挂牌，2001年可谓是地产界重启上市元年。

每个阶段，都有不同的成长周期，在《地产40年》2001年以前的篇章里，我们每个年份都会在房企创立上着墨篇幅比例较大，时值中国房地产企业成立高峰期，借助改革开放大潮，一大批房企如雨后春笋涌现而出。

但从2001年开始，新创建的房企越来越少，更多的房地产企业进入了冲刺资本市场的阶段，上市也将成为2001年之后各大房企继创立之后重要的战略目标。因此，《地产40年》此后的篇章报道主要方向将从房企成立向房企上市转变。

把目光重新回到全国房地产发展大势，自从中央提出拉动内需的战略决策之后，从1996年5月1日开始，中国人民银行在此后不到六年的时间里，开启了八次令人眼花缭乱的降息周期，此举旨在分流国民储蓄，拉动中国内需，刺激经济消费。

对于刚刚经历一百多年穷日子的中国人来说，财富达到前所未有的渴求程度，此前大量国民将赚回来的钱存入银行，但降息之后，银行利息并不能满足财富保值增值的功能。因此，这轮刺激内需的降息，虽然将钱赶出银行，但并未直接进入消费市场，而是很大一部分 涌入股市。

投资股市，赚取更多的钱，成为当时国民普遍的选择。1996-2000年五年时间里，虽然股市起伏不定，但中国股市总体震荡上扬，呈现长牛行情。火热的股市激活了国人的投 资热情，纷纷进行银行储蓄“乾坤大挪移”，把存款转投到股市。

然而，2001年7月26日，中国股市开始暴跌，这轮“跌跌不休”的行情持续到10月19日时，沪指已由6月14日的2245点峰值狂挫至1514点，50多只股票跌停。超过八成的投 资者被套牢，基金净值蒸发40%！

股市与楼市的跷跷板效应开始显现，对股市绝望的国人开始进入另一投 资领域：中国楼市。资本市场上的游资撤离股市，逐步向楼市转移，从2001年开始，房地产的投 资功能日益显现。与股票仅有单位投 资属性不同，房地产具有居住和投 资双重属性，买房子不仅 能居住还能让资产保值甚至增值。这也是很多国人在股市与楼市之间最终选择买房的重要原因之一。

在此背景下，2001年进入新世纪的楼市稳步提升，全国房地产开发完成投 资额比上年同期约增长29%，其中，商品住宅投 资施工和竣工面积均增长20%以上，商品房的销售额增长29%左右。

这归结于福利分房政策的结束、土地交易价格的攀升、股市的不景气以及房改的继续深入。资料指出，当年市场需求形势见好。房屋销售价格上涨2.2%，土地交易价格上涨1.7%，房屋租赁价格上涨2.8%。

就这样，2001年的中国可谓是举国沸腾。有趣的是，当年沉浸在国富力强、经济**一片大好的国人们，不曾想到十几年后他们将陷入高速发展后的另一个现实困境。

相关机构统计数据显示，2001年，北京房价不到5000元/平方米；上海一手房均价3500元/平方米；广州市一手房均价为4220元/平方米；深圳一手房均价5531元/平方米。

如今，一线城市房价高企，刚需逃离论甚嚣尘上。但不论如何，在2001年的中国，即便人们还未来得及消化这个令人亢奋的年份，一个风险与机遇并存的全新世纪已经徐徐展开。

1.上市禁令全面解除

对接资本市场，成为了一件赶潮流的事情。

从本质上来说，房地产其实是个资金密集型产业，在中国资本市场上，房地产板块始终占据着举足轻重的地位，甚至于可以说，中国上市房企的盈利水平，影响着A股市场指数涨跌走势。证券市场对房地产企业能够起到提高融资能力、降低融资成本的重要作用。

早在《地产40年》1991年篇章里，就写到中国第一支地产股在深圳诞生了，也就是万科A。1992年，受南巡讲话鼓舞，中国经济发展迅猛，房地产业也蓬勃兴起，万科A的股价也一路飙升，从10.3元狂涨至29.5元，增幅高达182%。受此影响，随后两年，中国又有20多家 房地产企业涌入股市，掀起中国房企上市第一个小高潮。

一抓就死，一放就乱，与中国早期诸多行业面临的困境类似，中国房地产行业在上世纪九十年代也出现了过热行情，导致1993年6月23日，中央暂停房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

直到2001年3月12日，北京天鸿宝业在上交所挂牌上市，才宣布长达八年之久的房地产公司上市禁令全面解冻。

这一点，我们在《地产40年》2000年一文中有更为详细的披露。毋庸置疑，房地产市场的高利润率成为了这场上市潮争相追逐的标的。不完全统计，从2001年起往后三年约有250多家非房地产企业上市公司通过收购或直接进入的方式介入房地产业。

先来看看2000年获批的天鸿宝业、金地集团、天房发展三家公司的情况。是的，在2001年这一年他们都顺利如期登陆资本市场，再加上B股上市的新城控股，2001年可谓是地产界重启上市元年。

天鸿宝业，后来借壳上市更名为首开股份。这家成立于1993年的北京龙头国企，参与过多个超大社区和国家重点项目的开发建设，2016年实现销售额突破600亿元，被称为“最懂北京”的房企。

金地集团，2001年，这时候的金地已经成功在房地产行业中闯荡八年了。上市这一年，他的总资产是11.3亿元，营业收入是5.7亿元，营业利润为8400万元。

在金地上市初期的三年，高速发展成为标签之一，这也为他赢得了并列“招保万金”四大天 王的美誉。到了2004年，招商、保利、万科、金地的营业收入分别为34.7亿元、45亿元、76.6亿元和31.7亿元，差距并不大。

然而，时不与我。投 资经营过于低调审慎，导致金地错失在地产黄金十年腾飞的机会。尽管金地宣称坚持速度和效率平衡，这也无法掩盖其掉队的事实。

与此同时，天津本地一家龙头房企——天房发展在上交所成功发行股票并上市，成为天津市房地产行业首家上市公司。

尽管背靠大树，但天房发展不尽如人意。2016年总营收仅35.31亿元，净利润却亏损3.76亿元。最新消息指出，天津市国资委已于2017年6月7日在天津市产权交易中心公布了天房集团国有企业混改的信息。

一个有趣的番外是，由于天房发展明确了投 资者的入围条件是国内房地产企业综合实力前30强。于是，总部同样位于天津的融创一度被盛传为混改参与对象。

紧随其后的新城控股，也在深沪两市挂牌，揭开了新一轮房地产市场大规模快速发展的序幕。

《地产40年》1993年篇章中正式登场的新城控股，也在2001年亮相资本市场。子公司新城地产通过重组江苏五菱后在B股借壳上市，成为江苏省首家以房地产开发与经营为主营业务的上市公司，即日后的江苏新城。

2015年12月，江苏新城完成“B转A”，成为第一家获准B转A的民营房企，并更名新城控股。2017年，在克尔瑞发布的《2017年度中国房地产企业销售TOP200》排行榜中，新城控股全年销售额达到1260亿元，成功晋级千亿军团。

尽管2001年天鸿宝业、金地、新城、天房发展的上市只是房地产行业当中的一点点涟漪，但终究还是改变了潮水的方向。往后数年，“上市”一词将在《地产40年》中大篇幅提及。与之相反的是，21世纪后新兴成立的房企已然不多了。

朗诗集团是一家从事绿色科技地产以及相关产业的专业性房地产开发公司，他于2001年12月24日成立。两年后，朗诗首 个项目——朗诗熙园在南京面世。

作为绿色人居领跑者，朗诗集团创始人田明有着自己非常鲜明的个性特征。这可能与他曾经的公务员身份有关。

时值第二波公务员下海潮的末期，40岁的田明终于在2001年底下定决心，以南京处级干部之身下海。

这些年来，田明的目标很明确。“以绿建技术为基础的纵向多元化的绿色集团公司，这是百年企业的基础。”苦心耕耘后，目前朗诗获得绿色三星的项目有26个，自有绿建研发基地1个，在经济效益和环境效益方面跑赢大部分同行。

2016年，朗诗集团实现经营收入约48.45亿元，同比大幅上升170.2%。年度利润约6.07亿元，同比上升26.5%。

这一年，成立已经有些年份的企业又是什么样的景象呢？

2001年，龙湖打造首 个别墅项目——重庆香樟林，实现产品战略升级，开始涉足高端住宅业态，龙湖别墅横空出世之后，从此一发不可收拾，一路狂飙，以其卓越的品质，成为中国地产界别墅风向标级别产品。

2001年，远洋地产迎来历史性的战略重组，两家中国重量级央企强强联合。中国中化集团以现金3.76亿元增资入股远洋地产，与原远洋地产大股东中远集团各占50%股权。经过资本运作之后，远洋地产转换为红筹结构，并实现在境外注册。

然而，三年之后的2004年，中化集团自己筹建了其境外地产平台方兴地产。并于2007年，方兴地产与远洋地产近乎同步在香港上市。鉴于香港监管当局避免同业竞争的规定，中化集团也逐步退出远洋地产。

2.圈地运动

走过初创期，房企开始跑马圈地。

全国楼市看广东，广东楼市看华南。华南板块的大盘开发模式对中国的房地产产生了极强的示范作用，这也是为什么《地产40年》将花大笔墨描绘这片神奇土地的原因。

得益于改革开放的先机、毗邻港澳的地缘优势使华南成为最容易接受外来文化、市场经济新潮的区域。这个涌现了一批又一批敢闯、务实企业家的地方，迅速走在全国房地产的前列，创造出一个又一个地产神话，并至今被奉为中国房地产界的一面旗帜。　

在《地产40年》2000年篇章里，我们曾经描述了2000年五一黄金周，华南碧桂园开盘盛况，看楼车连成长龙，售楼大厅、样板房人山人海，超级大盘模式震撼了每个到场的看楼客，华南碧桂园一战成名，也带动整个华南板块进入高速发展期。

2001年五一黄金周，以星河湾的高调入市为标志，华南板块越来越被人们所熟知。开发商口径称，该项目开盘一个月就卖了3个亿。还有几个被广泛引用报道的数据是，“4月28日开盘到5月7日，星河湾样板房鞋套用了近20万对，饮用水用了1200多桶，瓶装水约510箱 ，纸杯用了20万个，每天240趟看楼车往返广州座无虚席，发放销售资料12万份，约有18万人被星河湾吸引到了现场。”

星河湾这一仗打得漂亮，也为同年下半年入市的南国奥园、锦绣香江、华南新城等大盘开了一个好头。其中，南国奥林匹克花园开盘八天就卖光首期1000套单位，创造了“开盘就封盘”的奇迹。该项目成功地将房地产与教育、高尔夫等产业完美符合，堪称中国房地产 史上复合地产模式下的又一经典之作。

同时，锦绣香江花园首批豪 华别墅组团率先面世。因其首 个产品就是顶级别墅，不难看出从一开始就定位高端品牌的战略野心。

华南板块各大项目有个共同点：规模大，配套多。

上世纪90年代早先已经开发的祈福新邨占地6500亩、广地花园1200亩，2000年开售的华南碧桂园1200亩，而2001年加入战局的星河湾也有1000亩、南国奥林匹克花园3000亩、锦绣香江4000亩、华南新城3000亩，再加上即将在2002年开盘的4500亩雅居乐花园，上述八大 项目被地产界合称“华南板块八大金刚”。

可以说，研究中国楼市、大盘模式，都绕不开广州华南板块房地产开发，这是中国城镇化的鲜活标本。“八大金刚”开拓了华南板块的新时代，更是将中国楼市引领进入新的纪元。这个片区谛造了楼市全新的篇章，也掀起中国城镇化进程高潮。

数据也证明了这一切。2001年开始，华南板块不论是一手交易规模还是二手交易规模都列居广州楼市榜首。2002年，番禺区成为广州楼市重量级“粮仓”，一手房成交总量约占全广州市商品房成交总量的26%，源源不断提供房源供应。另外，二手房成交总量更是高达 36%。

据当时媒体报道，“ 2001年广州十强销售楼盘中，华南板块占据7个席位，头五席中华南板块的楼盘又占了四席。”

实际上，在众多公开资料中，市场如是定义华南板块“广州沿华南快速干线南联番禺区样板景观大道——迎宾路两侧开发的超大规模住宅楼盘集群的总称。该板块地处番禺区南村镇西部、钟村镇东南部，以迎宾路为自然分界，两镇总建设用地约13.5万亩，其中用于房 地产开发约4万亩。”

这一板块的开发历程最早可以追溯到1991年的祈福新邨，真正把这个概念宣传开则是在1998年。

彼时，广地花园开盘销售，联手香港亚洲小姐获奖广地洋楼、别墅的新闻，赢得市场的广泛关注。华南大桥和华南快速干线的开通更是把华南板块所在地——番禺南村置于风口浪尖。

路通财通，马达一响黄金万两。在祈福新邨、广地花园之后，华南板块迎来第三个楼盘——2000亩华南碧桂园。这时候，关于华南板块的提法渐渐多了起来。

如今，华南板块已然闻名全国。当时的人们或许还没意识到，这仅仅只是一个开端。华南板块以后，碧桂园又在新塘征地10000亩，在清远征地15000亩，也就是如今人们所熟知的增城凤凰城项目、碧桂园假日半岛；香江也在新塘征地8000亩，就是如今仍有组团在售的 翡翠绿洲。雅居乐惠州一口气将16000亩土地收入囊中，开建惠州雅居乐白鹭湖项目。

当华南板块开发得如火如荼，侨鑫、美林基业、元邦以及新世界也在2001年大放异彩，给了市场足够的话题。

对于侨鑫来说，汇景新城无异于豪宅领域的开山之作。1998年,汇景新城开始规划, 侨鑫地产不惜花费“千万买图”。前后历经三年，最终十二家国际著名设计公司联袂完成了汇景新城的规划设计。

从园林到室内设计，产品每一处细节都精雕细琢。可以说汇景新城的出现,塑造了豪宅的新标准,成为广州乃至全国豪宅的典范。

初进广州楼市的美林基业赶上了楼市好时候。2001年5月份，美林海岸花园项目首创365天海岸假期的全新生活方式，2小时售完200套住宅令其在广州地产界引起轰动。

这家一贯以营销见长的企业，在往后数年更是打造了中国美林湖这样的经典营销案例。按照美林基业董事长刘远炳的规划，该项目要变身为广州北第一富人区，把都市生活融入到生态社区中，走出一条另类的大盘模式。

可惜的是，中国美林湖操盘团队多次更迭，几经周折。2016年，在市场上声势日趋走弱的中国美林湖项目终于找到“金主”，被广州另外一家老牌国企珠江实业出资50亿收购中国美林湖项目48%股份，双方共同组建美林湖的旅游、产业矩阵。

元邦地产，在2001年可谓是地产界一股清流。当年开发了元邦航空家园后，在广州房地产市场率先树起了房屋10年免费保修的承诺，承诺凡是因施工或产品材料采购引发的质量问题，开发商将提供长达10年期限的免费保修。

尽管发展规模不大，元邦地产多年来在广州也算是创造了多个脍炙人口的广告语“买别墅送奔驰”、“以旧换新”等等。

在芳村，新世界地产推出逸彩庭园一期，打破芳村区内无大型住宅项目的局面。2002年，广州岭南新世界家园首期蝶云轩亮相。时至今日，新世界地产成为了在广州布局最多的港资房企。

3.粤军北伐

英雄志在四方。

《地产40年》为什么要在21世纪的开篇着重写粤派尤其是穗系房企？答案其实不言而喻。作为中国40年来改革开放最前沿阵地，深受港澳影响的广东便一直都是中国房地产40年繁荣的标杆区域。

在这块房地产市场的发轫地，广东诞生了大量的地产巨头，从上世纪90年代的广信与越秀城建两地产一哥并存，到万科成为中国最大房地产企业，到华南五虎，再到如今碧桂园万科恒大三足鼎立领跑全国，华南一直是中国房地产的重镇。

第一个走出异地扩张这条路的粤派房企当属万科。1991年，万科在上海成功开发了第一个项目——上海西郊花园，历经艰难，终于在上海占据一席之地。早前在《地产40年》1991年篇章中也对该举措有了详细的描述。

而我们现在要写的穗军北伐，历史最早则可以追溯到1993年。当时成功把淘金花园卖给香港人的金马集团决定挥师北上，先后涉足北京、天津、上海、杭州、无锡等七个城市。

足迹所到之处，项目林立。金马集团先后开发了罗马家园、北京阳光广场、清芷园以及上海十大标志性建筑之一的新世界广场、天津凯旋门大厦等在内的大批住宅及商业项目。其中，金马集团于2003年在河西打造了金马郦城，使之成为赫赫有名的“奥体第一盘”。

这家国内最早期的高端豪宅运营商，自1988年起步于广州后，也曾经筹谋过上市。“很遗憾的是，恰逢1998年亚洲金融风暴，帮金马做上市的那家保荐机构没能扛过去，于是计划好的路演一拖再拖，直到搁置。”这位当过兵、做过记者的金马集团董事局主席冯地，回 忆起那段历史，一脸遗憾。

峰回路转的是，冯地后来转身投入到高尔夫事业，反而获得不少的掌声。如今，金马集团打造的广州市花都九龙湖项目，包括了15栋不同欧式建筑组成的欧洲小镇，一个主题酒店群、亚太顶级高尔夫球场、六大私属大宅的洲际度假生活平台，一个风光迤逦的国家4A级 景区。

回到穗军北伐。实际上，在90年代，外地房企进京并不是一帆风顺。

以新世界为例，1993年北京市政府宣布与香港新世界集团签约崇文区旧城改造计划，但由于拆迁问题重重，公司高管曾表示，该项目直到2007年才逐渐收回成本。

哪怕是久经沙场的万科也不例外，他在1994年进入北京，但是在2001年之前的七年间，万科总共只开发了三个楼盘，进程缓慢。

不过，如果要谈到2001年的穗军北伐运动，那就必须再了解当时广州土地市场的一个大背景。

据广州当地媒体报道，“在1998年之前，广州曾经以协议方式出让大量土地，这些被房地产开发商圈起来的土地，一部分因资金实力原因而未开发，甚至通过地下市场炒买炒卖;一部分则筹集了资金进行开发，而中途因资金链断裂，成为烂尾楼。”

对此，时任广州市国土局副局长谢晓丹表示，广州市政府已收回100平方公里的土地，表明政府加强了对土地市场的管理和规范的决心。

时间往后推移到2001年，广州市政府由于实施新的缴费制度，提高门槛，导致当年首次举行的国有土地使用权拍卖会上，员村二横路地块以及白云区永泰小区地块均无人应价。

成本提高、利润下降，走出广州寻求更大的突破空间自然成为了众多开发商的考量。他们当中的许多人都怀抱着全国布局的野心，其中最为凶猛的属珠江合生系。

2000年，珠江系一举拿下北京珠江骏景地块，建筑面积42万平，精 装单价仅5600元，拥有岭南园林和星级会所。2001年初，珠江骏景正式面市，全年销售超过800套，销售额达到6亿元，这为穗军大规模北伐拉开序幕。

短短一年时间，珠江系就成为2001年度北京房地产界的圈地之王，一口气拿下五块大型开发用地，总开发面积达到270万平方米。包括朝阳区青年路煤炭一厂项目——占地21公顷、开发面积30万平方米的珠江罗马嘉园，朝阳区建国路梆子井项目--占地24公顷、开发面 积36万平方米的珠江绿洲，朝阳区西大望路化工实验厂项目--占地34公顷、开发面积60万平方米的珠江帝景。

在2001年底，珠江系又签下北京通州区永顺镇一块占地2000多亩的土地，可开发面积将超过100万平，这就是后来的通州区珠江国际城。

在巅峰时候，珠江系远超过海南万通、深圳万科、山东鲁能、福建金源，直逼北京华润，北京城建开发等北京本地大企业，王石都曾经感叹：“珠江系才是真正的地产界航母!”

尽管如今的珠江系掉队已成事实，也无法掩盖曾经的荣光。根据克而瑞发布的《2017年中国房地产企业销售金额TOP200》榜单显示，珠江投 资2017年全年销售金额为52.1亿元，排名仅为186位，业绩甚至不敌10年前。而合生创展2017年全年业绩则为88.1亿，排到146 位。两家企业销售总金额为140.2亿，合并业绩之后可以排到114位，但也同样无缘百强。

紧随珠江系进京的是星河湾，他在朝青板块拿下了总建面约60万平米的地块。值得注意的是，项目在开盘前投入15亿元，以打造现楼实景的开发模式运作四年。

三年磨一剑。直到2005年6月，北京星河湾第一期畅园首次公开亮相，以高于周边小区数倍的价格销售一空，开盘六个月更是摘下了北京当年的单盘销售冠军。

当时，北京市规划委员会、北京市城市建设综合开发办公室、北京城市规划学会等部门甚至还联合出版了《走近北京星河湾》一书。值得注意的是，这是北京政府部门第一次出书来推广一个房地产项目。

2002年，富力以近32亿元底价拍下总建筑面积达150万平的广渠门地块，成为当时北京新地王。在9个月后，该地块被正式命名为富力城，同时这也是北京当时国有土地招标额最大的房地产开发项目。

随后，富力又在北京高价拿下广渠门10号地块，并且接连布局天津。至此，京津区域迅速成为富力地产除大本营广州外的又一销售主战场。

虽然在2001年前后穗军北伐看上去没什么阻碍，但是起初仍然是艰难重重，问题多多。因为“在中国实施房地产市场化改革(1998年)之前，北京的土地主要集中在当地国企手中。”北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志曾公开表示。

不难发现，直到2004年土地市场真正实施招拍挂改革后便有所改观。大量外地房企出现在北京土地市场，通过公开市场拿地进驻。

城外的人想进去，城里的人想出去。这就是2001年的北京地产围城。

当时，活跃在北京房地产市场的潘石屹爆出“撤出北京”重返海南的新闻。他准备在海南博鳌买下1000亩地来开发项目，也就是后来的博螯蓝色海岸。

同样，被称为“万通六君子”的易小迪也在这一年走出北京把触角伸向山东济南。他主持开发了济南阳光100国际新城，占地1500亩，建筑面积200万平方米，是一个能容纳5万人的大型国际新城社区。

南征北伐，中间还夹杂着几个开始异地扩张，谋局全国的房企。

2001年，祈福集团耗资60亿元进军佛山南海房地产市场，以高山豪宅区为目标，打造了祈福南湾半岛。

同年，在上海本土发展了近10年的绿地开始实施全国化战略。当时，南昌市政府派了几百人到上海招商，当地政府有着迫切的招商引资需求，表示什么条件都可以，只要来就行。绿地满足了这种需求，双方达成了合作意向，这成了绿地异地扩张的第一步。

实际上，资源互相流动是好事。人们的普遍认知是：广深、港澳等南方地区为代表的一些开发商的开发水平要比北方区域开发商超前至少五年。

可以看到，正是粤军北伐，刺激了中国房地产事业的全面发展，被视为战略观念上的创新与突破，也让最好的人居环境、居住理念和产品设计得以普及、改进。

另一个有趣的现象则是：沿海地域优势也赋予了粤派房企先知先觉的本领。不难发现，相较于穗系或者是整体粤派房企的勇猛、积极，北方尤其是京城房企南下广深二地布局的战略显得谨慎十足。直到2010年后，才陆陆续续在广深看到他们的身影。

4.激活楼市

从外部环境来说，申奥成功与成功入世对中国楼市的利好非常明显。但是在当时的中国来说，即便聪慧如王石，也未曾看透当中的玄机。

彼时，王石信誓旦旦地预言，加入WTO之后，房价将下跌15%。后来的事实，成功让这句话变成了一个笑谈。

撇开数据不论，2001年全国房地产进行得如火如荼。8月，温州第一支飞机炒房团前往北京，共有134人，创下了过亿元成交额。几天 后，另一支火车炒房团前往杭州。

在广深二地，也出现了各种新兴名词。比如，深圳"中海阳光棕榈园"开盘，创下数百人排队八天七夜、前两日售出305套的记录。

据媒体记载，“当时中海深圳总经理刘爱民计划组建客户服务部，并与深圳房地产信息网合作运营CRM（客户关系管理）。通过深圳本土网络平台，中海地产不仅成功建立起了与客户的连接，并在一系列的互动活动中进行了项目口碑的传播，不经意间开启了地产网络 营销时代。”

10月，广州举办了首届中国广州住宅产业博览会，当地媒体报道称，“在七天的住博会期间，客流量已近200万人次，参展商开出的免费看楼车达5000车次，成交额达5.62亿元，滚滚人潮不仅带旺了房地产业，还拉动了住宅相关产业以及珠江新城一带园博会，购物嘉 年华等大型活动的消费。”

11月，广州市政府正式宣布：在五年内把小南沙建成广州的“尖沙咀”，大南沙建成广州的“东京湾”。在这一规划的引导下，广州城市“南拓”一时间处于风口浪尖，而南沙也逐渐被视为继华南板块后的又一楼市发力点。

不过，在往后十多年里南沙楼市并未达到人们预期的火热。直到2016年前后，南沙才刚刚迎来一波涨价潮。

进入2017年，中央在两会正式提出建设粤港澳大湾区概念，这也是中国唯 一一个国家级大湾区，未来将代表中国走向世界，参与全球竞争，与纽约大湾区、东京大湾区、旧金山大湾区同台PK。至此，南沙又籍着一波政策利好，加冕中国首个大湾区光环，向着16年前 广州政府提出的“东京湾”迈出坚实的一步。

除了住宅市场，2001年的租赁市场同样火热。国家统计局一份研究报告指出，这一年，全国办公用房、厂房仓库等生产性用房的出租率均在80%以上，随着宏观经济转暖、国家投 资力度加大和西部大开发重大战略部署的全面实施，以及加入WTO的影响，非住宅市场的 需求持续增加，全国生产性用房租赁价格持续保持涨势。

如果看回商业地产，可能大家更能设身处地体会当时国人的热闹。2001年后，国内开发商纷纷进军购物中心。我们所熟知的万达、华润、中粮、宝龙等企业都在此后陆续崛起，从二三线城市到一线城市，他们积累了大量开发经验。

2001年，凯德中国(原凯德置地)正式在华成立。第二年，北京雅诗阁服务公寓——北京最大的奢华服务公 寓开业；2004年，中国首 个来福士综合体——上海来福士广场盛大揭幕。

目前，凯德在中国12个城市布局了23个综合体，总建筑面积超过620万平方米，成为布局综合体最多的外资发展商。

2001年，由香港瑞安集团开发的上海新天地竣工，这无疑成为港资企业在国内打造的一张城市名片。由此，瑞安商业地产“天地” 模式的成功运营，令其在国内各大城市获取一线土地资源如鱼得水。

然而，近年来瑞安变卖资产，新天地暂停上市计划的消息屡屡不绝。从2013年至今，瑞安一口气卖完上海、武汉、佛山部分项目，共套现超过250亿资产。

还是在上海，这一年恒隆广场开业。一瞬间，成为了中国乃至世界的时尚高地。2016年，上海恒隆广场逆势实际录得6%的增长。

厦门，SM城市广场开业，这是SM集团第一次进入中国市场。这家来自菲律宾的商业地产领军企业，其创始人施至成祖籍福建，后逃难到菲律宾以卖鞋起家。

在2016年福布斯菲律宾50富豪榜中，施至成从2008年至今稳居首富席位。目前拥有数十家公司的股权，包括菲律宾第二大银行，同时在全世界拥有53家大型综合购物中心和东南亚最大的购物城。

在中国，除厦门外，SM城市广场还布局了晋江、成都、苏州、重庆、淄博、天津、扬州等地，运营中的购物中心总建筑面积超过95万平方米。

同年，万达开发了第一个万达广场——长春万达项目，标志万达正式进军商业地产领域。同时，万达与沃尔玛签订了相当苛刻的合同后，在第二年试水“沃尔玛入驻＋底铺销售”的模式中，一层店铺被迅速售完，最高售价达到了6.8万元/平方米。

万达集团在官网上如是定义这个独特的年份，“2001年是万达发展史上非常重要的一年，是转折、起飞的一年，跨区域经营获得了巨大成功。”

北京，久负盛名的东方新天地终于亮相了。它坐拥长安街，毗邻天安门广场，坐落在目前亚洲最大的综合性商业建筑群之一的东方广场内，是京城名副其实的商业地标。

在2001年的中国，商业地产初露苗头。时间推移到2010年前后，商业地产将迎来全面爆发式增长。这一点，在往后的《地产40年》系列报道中可以看到将有更加详细的篇幅加以介绍。

前文提到，粤军北伐以及申奥、入世成功等一系列因素刺激了楼市发展，这里面不仅有一手楼的活跃，还带来二手房交易的火热。在此背景下，大量二手中介公司应运而生了。2001年11月，左晖创立了链家的前身——链家·宝业，从此开始了链家创业之路。

早在1992年，左晖从北京化工大学毕业，就被分配到北京郊区工厂工作，但没多久，他就选择了辞职。手持计算机及应用专业文凭，左晖来到中关村，选择在一家软件公司担任客服，每天的工作就是负责接听电话，收集客户反馈各种意见。

回忆起早年这段经历，当时才刚毕业的职场“菜鸟”左晖对这种电话轰炸工作环境仍心有余悸。一个电话刚拿起，还没来得及说开口问好，旁边不远处的另一个电话已经响起，电话铃那焦急的催促之声，让左晖应接不暇，以致于左晖整天耳朵嗡嗡响个不停，脑子经常 一片空白。左晖这份工作坚持了3年，最终还是选择了离开。

1995年，左晖转型做市场销售。拼劲十足的他常常为了一个项目可以拼几个月，每个项目都做得比同行客观详实。但又熬了3年，并未有显著进展。此时的左晖也意识到在自己不擅长的领域里，很难发挥**，只有找到发挥自己长处的方向，才能做成事。于是，左晖开 始筹划创业。

此前《地产40年》篇章介绍过，郭广昌与校友创办复星，叶惠全跟校友创办中恵熙元，今天提到左晖的创业，也是跟校友有关。不同的是，左晖的创业又是一个地产+足球的故事。

就在一个夏季夜晚，左晖跟大学校友一起去看北京国安队的甲A足球联赛，北京队取得一场大胜，让他们看得激情澎湃。于是，当天晚上，左晖跟校友一起畅谈起“25岁出来单干”的约定。在足球激情的刺激下，左晖和两个同学每人拿出5万，凑钱创业。

他们选择首个创业项目是卖保险，从此左晖每天沉浸在对冗长枯燥的保险条款研究之中，又花了大量时间培训员工，把手下打造成一支高执行力的团队。时间又过了3年，这次创业让左晖收获颇丰，当他们退出卖保险这个行当时，收益已经是投入的100倍。

2000年，左晖找到《北京晚报》合作，举办了房地产个人购房房展会，这次活动出乎意料地火了起来，成千上万的市民闻讯纷纷赶来参会，竞相涌入会场，现场一度失控。这次在房地产领域的小试牛刀给左晖很大启发，他意识到中国的购房市场庞大消费能力正在迅速 形成。

2001年11月，左晖正式开办了链家。创立第二年，成为中国建设银行指定按揭代理机构，链家同步推出二手商品房转按揭业务。2003年，成为"中央在京单位已购公房上市出售定点交易"代理服务机构。2004年，左晖把公司正式更名为“北京链家房地产经纪有限公司” 。于是，又用了3年时间，链家终于在市场上站稳了脚跟。

在房地产占据一席之地的链家，随后启动了全国中介大并购，先后把上海德佑地产、深圳中联地产、杭州盛世管家、重庆大业兴、济南孚瑞不动产、广州满堂红等各大城市初具规模的中介代理公司收入囊中，一举奠定了行业老大地位。链家最令人侧目的是，在行业里 首推“真实房源”倡议，并发动一场场房源大战。

值得注意的是，作为北京化工大学计算机专业毕业的左晖，也在中介行业里率先启动互联网+房地产的战略，建立了一整套“楼盘字典”大数据系统，整合了全国32个重要城市、8千家中介门店共计8000万套房源。

这一切，在《地产40年》之后的篇章里都还将会重点呈现。

尾记

2001年，对于世界和中国来说，可谓是冰火两重天。

我们先来看看全球形势，2001年，作为新世纪的第一年，并没有给人带来好运。人们尚未走出2000年纳斯达克股灾的阴影，世界股市崩盘与911恐怖主义袭击事件接踵而来，给当时的世界经济当头棒喝。

2001年3月份，纽约股市受到重挫，道指一度跌破1万点，纳指跌到2000点以下，造成全球股市市值损失近10万亿美元。屋漏偏逢连夜雨，2001年全球最大的能源公司——安然，全美第二大长途电信公司——世通，双双都被发现财务报告作假，欺骗投资人，最后均以破 产告终。

经济受重创，政治局势也不稳定。911事件猝然来袭，令美国雪上加霜。据联合国报告显示，此次恐怖袭击对美国造成经济损失高达2000亿美元，全球经济损失甚至达到1万亿美元，可以说是世界上破坏力最大的一次恐怖袭击。

但是，更令世界动荡不安的是，911事件发生不到一个月后，美国发动了“反恐战争”，2001年10月7日美国总统乔治·沃克·布什宣布开始对阿富汗发动军事进攻，进军阿富汗以消灭藏匿基地组织恐怖分子的塔利班，对发起这次恐怖袭击的本·拉登实行军事打击。

这就是2001年的美国。囿于政治困局与经济困境，这个全球第一大国剧烈动荡，世界格局风云变幻。也几乎在同一时间，遥远的东方国度却是另一番景象。人们在此间感受到前所未来的喜庆与满足感。

2001年7月13日夜晚，国际奥委会主席萨马兰奇先生宣布：北京成为2008年奥运会举办城市时，瞬间40万人民群众自发涌向天安门，彻夜狂欢。那一刻，1993年申奥失败，隐忍了八年之久的屈辱终于一夜之间烟消云散，中国人期盼了百年的奥运梦终于得偿所愿。

与申奥成功给国人带来巨大惊喜的重大事件还有中国男足冲出亚洲，跻身世界杯。2001年10月7日，在传奇教练米卢蒂诺维奇率领下，集结了范志毅、郝海东、孙继海、宿茂臻、李玮锋、区楚良、邵佳一、谢晖、杨晨、李金羽、李毅等中国足球黄金一代球员的中国足 球队，在中西亚诸强包围中，连克阿联酋、卡塔尔、乌兹别克等强队，并在1-0战胜阿曼后，提前2轮跻身世界杯决赛圈。

10月21日，亚太经济合作组织（APEC）会议在中国举行。成为中国改革开放之后举办最高规格的国际会议，本次会议也让中国登上世界国际峰会舞台，展现中国独特的东方文化，特别是全体与会领导人身着唐装拍摄的大合照，使极具中国元素的“唐装”成为2001年全 球一道亮丽的时尚风景线，并将中国文化推广到世界。

接踵而至的好消息是入世，中国经过15年漫长而又艰苦的谈判，终得入世的门票。2001年11月10日，在卡塔尔首都多哈举行的世界贸易组织第四届部长级会议上，全体会员国通过协商，审议通过中国入世申请。12月11日，中国正式成为世界贸易组织成员，至此，中国 终于也行使世贸组织正式成员的权利，但也承担世界贸易组织正式成员相关的义务。

全球哀鸿遍野，而中国却一片欣欣向荣。这也无形之中，印证了“21世纪是中国人的世纪”这一说法。

总之，在21世纪的元年，中国以前所未有的姿态，展现着五千年独特文化魅力和人文底蕴，更迎来千载难逢的发展契机。

改变了中国房地产历史的2002年

1978年，中国拉开改革开放序幕。回望这四十年来，中国发展的历史进程，每一个前行的脚印，都充满艰辛与汗血，也交织着憧憬与希望。

改革开放大时代降临，在那个令世人皆肃然起敬的日子里，一个崭新的行业也在默默酝酿力量，期待破土而出的一天。拓荒者在这片古老而孕育生机的东方热土上，筚路蓝缕，以启山林，栉风沐雨，砥砺歌行！

四十年**荏苒，纵使风云变幻，地产行业发展仍带动整个社会经济一路狂奔。回望来路，那些影响整个行业甚至中国历史进程的重大时刻、人物、事件总是在不经意之间上演，地产40年，一年一个脚印，印照出中国房地产发展的艰辛和坎坷，也印照出中国房地产发展 的成长与收获。

《地产40年》系列之2002年，人们在新世纪的道路上越走越远，深刻而谨慎。这一年，中国房地产市场，就是快速增长、供需两旺。这一年，恒大地产、广州城建、莱茵置业、海德股份等企业，都陆续成为借壳上市的排头兵。这一年，仍有不少企业走在初创的路上， 包括鲁能集团、鸿坤集团、蓝润地产、南益地产、华南城、康桥地产、海航地产、绿都地产、苏宁置业以及海尔地产。这一年，在房地产“冬春之争”下，新“土地革命”再次席卷了整个行业，这是机遇也是挑战。

经历过2000新千年、2001新世纪国内外各种跌宕起伏重大事件的洗礼，2002年总体而言显得相对平淡。

在新世纪的第二个年头里，楼市却不甘寂寞，率先发起一场气势浩大的全民大讨论。

时任中国房地产业协会秘书长顾云昌在《2002年中国房地产市场回顾及2003年展望》一文中提到，“用八个字简单概括2002年的中国房地产市场，就是快速增长、供需两旺。”

他提到一个数据，2002年前11月，全国房地产投 资增长28.2%，相当于GDP增长的3.5倍；房地产竣工面积增长28.3%；销售面积增长29.8%；销售额的增长则达到37.1%。

尽管当时房地产市场看起来一片繁荣，但是清华大学经济管理学院魏杰教授，在央视二套节目《2002年，房地产的冬天》的访谈讲话中的观点，就像往刚刚才平静下来的湖面扔了一块石头那般，引发了又一轮关于房地产是否过热的讨论。

魏杰称，“2001年的房地产市场，是房地产泡沫的第二次高潮。2002年就要充分显示出房地产的冬天，比1993、1994年更难受，因为大量房子已经盖了，撤都无法撤。”

魏杰作为当时经济地产界赫赫有名学者，通过央媒发表的“地产冬天论”立刻引发各界广泛关注。

就这样，冬春之争成为2002年房地产行业的一大焦点。时任中房集团董事长孟晓苏在北大的学术演讲中提出了“周期论”的概念，明确提出要“理性发展”，一时间风头无两。

在谢家瑾所著的《房地产这十年》提到，“在2002年1月9日在扬州召开的‘中城房网董事长联席会议暨两周年年会’上，一些知名房地产商也对这一焦点问题展开了热烈讨论。”

河南建业集团董事长胡葆森提出的观点是：要一分为二地看，对于认真做品牌的人来说永远是春天，但对于那些炒家和浑水摸鱼的人，则永远是冬天。

“关于冬春之争，万科董事长王石没有正面回答，不过他举了个例子来说明问题：2002年以来万科接到最多的投诉是，你们的房子怎么卖得这么快，一不留神就买不到。买万科的房子有时候像捡大白菜，五分钟不作决定，可能就被别人抢走了。万科今年新开楼盘基本 上都会在开盘的前三天售 罄，而在成都东郊一年就开发三个项目。如果是冬天，谁会这样做？”

1月16日，时任中国房地产及住宅研究会副会长包宗华在《中国建设报》上发表了“2002年不是中国房地产的冬天”一文，提到一个数据“从1998年至2001年各年年末的空置房均在9000万平方米左右，其中商品住房6000万-7000万平方米，证明近4年空置商品房没有什 么增加。”

无论是冬，还是春，来自经济学家、开发商代表的声音一下子又把市场的气氛调动起来，弥漫着一片惊险和乐观的情绪。

1.新“土地革命”

没有调查就没有发言权。

《房地产这十年》指出：2002年元旦前后，建设部部委有关负责人带队业内专家及主流媒体记者分赴北京、上海、重庆、广州四个城市进行实地调研。1月21日，建设部向国务院报送了《关于当前房地产市场运行情况的报告》。

国务院领导随即对这份报告批示，提出要重视三个问题，“一是坚持发展城乡居民适用住房为主；二是大力整顿规范建筑市场，改善物业管理，提高建筑的质量和水平；三是采取有效措施控制城市过高的地价，防止房地产的泡沫。”

显而易见，这是中央高层希望房地产业健康发展的一个重大信号。

此后，“上海、浙江等地陆续提高了商品房预售条件，限制资金实力不强的开发企业新接项目；安徽、辽宁等省着手编制本地区房地产开发中长期规划和年度计划，以此控制新开工总量和开发规模；厦门等地建立了市场信息披露制度，引导开发企业理性投 资，居民 理性消费；广东江门市建设、计划、规划、国土等部门，联合对房地产市场实施总量控制，对空置量大的企业，下达消化计划，未能完成的不能参与土地竞拍。这些措施和制度的实施，对引导市场产生了积极作用。”

《地产40年》系列1987年曾经提到，中国过去的土地实行的是单一行政划拨制度、无限期使用、不允许流动的。直到1988年，第七届全国人大一次会议对宪法进行了修改，将宪法中禁止出租土地的规定删去，改为“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。后于1990 年发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，标志着中国的土地市场走上了有法可依的轨道，土地禁锢终于完全放开。

这在往后的十来年中，绝大部分土地使用权采取了协议出让的方式进行交易，当中导致的不公平、不公开在此不加以赘述。

到了2002年5月9日，国土资源部签发11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停了已沿用多年的土地协议出让方式。从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。

然而，任何一项改革都不可能一蹴而就，就连首都北京都特意给协议出让留下了一道口子。同年6月26日，北京出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的通知》，规定除小城镇、绿化隔离带、危改、高科技、重大项目以外的经营性用地，必须实行招拍 挂出让。

尽管沉疴难破，该政策也被称为继1990年以后的新“土地革命”，视为加速土地使用权商品化、市场化的一大改变，人们寄予了房地产即将规范化发展的厚望。

事实也证明，土地招拍挂的出让方式将给中国房地产业带来巨变。2002年的中国房地产市场虽然各地发展互有所长，但是偏安一方的企业众多，类似粤派房企北上全国布局的企业仍然是少数。新的土地政策，给予了透明公平的土地出让环境，对于非国资背景的地产企 业来说简直是福音，这也为大多数企业异地开发提供了现实的可能。

其中，率先嗅出市场机会的便有如今战绩彪炳的孙宏斌。当时的他，已经带领顺驰在天津驰骋六年，从零起步到占据天津市场10%份额，这无疑需要过人的胆识与魄力。

孙宏斌认为，属于他的机会来了。2002年11月，孙宏斌在中国（深圳）国际住宅与建筑科技展览会上放话：“北京的好房子还没有出现。”

一锤定音。孙宏斌的第一站：北京，如期而至。同年12月8日，北京市首次拍卖大宗国有土地，顺驰以9.05亿元拿下大兴区黄村卫星城北区一号地，高出起拍价1倍之多，并且力挫华润、住总、富力等现场10家著名房地产开发商。顺驰当天晚上就宣布，6个月后大兴项 目将上市销售。

以此为起点，在整个2003年，顺驰如同风暴般崛起、出征、攻城略地，崭露头角。无论是石家庄、上海青浦、南京河西、苏州工业园区还是天津奥林匹克中心配套项目，顺驰所购之地，几乎无一例外都成为了当地最贵的地块。

短短的一年时间，顺驰迅速成长为一家全国性的大型房地产公司，它的土地储备高达1200万平方米。2003年，顺驰的销售额达到了45亿元，此时的万科则是63亿元。

似乎，那个在2003年7月中城房网论坛上指着王石，说要超越万科，实现全国第一房地产企业的年轻人，离成功只差一步了。

后来的故事我们都知道：高速扩张埋下的隐患重重，导致顺驰最终卖身路劲，孙宏斌再以融创起家，一路披荆斩棘，不改其风风火火的企业形象。

尽管如此，新土地革命给予中国房地产企业发展的机遇仍然大于风险，无数个孙宏斌们借以实现做大做强的契机。硬币的另一面则是，价高者得的竞争环境，后来也衍生出全国各地“天价地王”的现象。

2.房企借壳上市潮初显

房企上市，已经屡见不鲜。2002年的中国房地产行业，借壳上市的潮流正在显现。包括恒大地产、广州城建、莱茵置业、海德股份等企业，都陆续成为借壳上市的排头兵。

2002年8月，许家印成功收购原上市公司“琼能源” 4186万股法人股，成为第一大股东，之后琼能源更名为恒大地产。后来，许家印将旗下广州花都绿景房地产公司90%的股权注入恒大地产。半年时间，恒大地产从2002年底“负债11.5亿元转变成营收1.21亿元，净利 润4698万元。”

不过，虽然借壳成功，却因为A股长期陷入低迷状态，无法实现融资目的，最后不得不转手股份。令人遗憾的是，琼能源股票一进一出之间，损失惨重。

上市艰难，许家印从未放弃。2008年，许家印决定赴港上市。造化弄人，全球金融危机席卷亚洲，恒大因为资产估值大幅折价，不得不终止上市。后来，在香港友人的资金援助下，恒大二次IPO顺利完成，许家印也成功晋身内地首富。这一点，我们会在往后的《地产 40年》中将详细提及。

同样在广州，1985年成立于香港的越秀集团，1992年推出香港上市平台——越秀投 资。后于2002年越秀投 资重组，经国务院批准、广州市运作，越秀集团收购广州市属房地产开发公司广州市城建开发总公司。由此，广州城建成为了香港上市公司“越秀投 资”的主 体，走了一条借道上市的捷径。

同年借壳成功的还有浙江三家房企。2002年6月28日，莱茵置业（原“辽房天”）公告，华顿国际投 资有限公司以协议方式转让给浙江莱茵达投 资有限公司，其所持有的占总股本22.83%的公司法人股，合计26747600股。交易完成后，浙江莱茵投 资有限公司持有法人 股34486750股，占总股本的29.43%，为第一大股东。于此，杭州莱茵置业成功入主辽房天。

如今，莱茵置业更名为莱茵达体育发展股份有限公司，剥离地产，进军体育产业。经营范围变为实业投 资，包括体育活动的组织、策划，体育场馆的设计、施工、管理及设备安装等。

同年8月13日，海德股份（原ST琼海德）公告，浙江省耀江实业集团以51%的股权成为祥源投 资控股股东，进而间接控股ST琼海德，代替了原来第一大股东海南祥源投 资有限公司的地位。两个月后，浙江耀江实业对海德股份进行大规模资产重组，成为地产公司。

在《2002房地产融资总结:房企找“金”故事》一文中，透露了两点值得非常有意义的信息。一：当时的证监会虽然已经允许房地产企业上市，但是复杂、严格的审核过程，以及漫长的辅导期，使很多房地产开发商望而却步。如果按正常程序上市也需要好几年的时间 ，因此2002年房地产商们选择买壳上市可以节约大量的时间。

第二点，该文援引了一位香港证券业人士披露的数据提到，并不是所有的内地房企都能顺利在香港上市，因为2001年一个“壳股”的收购价约为3000万至4000万港元。但在内地民企的追捧之下，2002年已上涨到5000万至7000万港元。

除了上市，2002年这一年陆续仍有不少企业走在初创的路上，包括鲁能集团、鸿坤集团、蓝润地产、南益地产、华南城、康桥地产、海航地产、绿都地产、苏宁置业以及海尔地产。

其中，山东鲁能集团成立于2002年12月，官网显示，这是一家国家电网公司全资子公司，核心业务聚焦地产、能源两大板块。目前，鲁能地产布局全国22个城市，累计开发建筑面积1300万平米。克而瑞数据显示，2017年销售额达到893亿元。

郑州，康桥地产，2002年成立。目前累计开发项目40余个、销售面积1200万方。在克而瑞发布的《2017年1-10月大郑州本土房企商品住宅销量排行榜》中显示，正商地产无论是销售面积、还是销售金额，均稳居榜首，其次是康桥地产、永威地产。

其中，康桥地产，2017年前11月类似实现销售金额114.01亿元，销售面积77.07万方。而我们所熟知的建业地产则在郑州本地名列第八。

同样在郑州大地，这一年还走出了绿都地产。如今，它已经把总部迁到了上海，2017年9月还在苏州连获两地，进入长三角布局。

同时，绿都地产也是近10年来首家正式启动A股IPO的河南房地产企业。早在2016年2月1日，该公司已在河南证监局进行辅导备案。据悉，郑州本土地产企业中，鑫苑置业于2007年在美国IPO；建业地产于2008年在香港IPO；正商地产2015年借壳恒辉企业在香港上市。

如今因前万科集团高级副总裁毛大庆、原龙湖集团副总裁袁春的加盟，而被公众广泛熟知的鸿坤集团，也于2002年成立。

这家从北京西红门理想城项目起步的企业，2016年全年业绩共计169亿元，如今足迹已遍布北京、上海、天津、河北、江苏、安徽、广东、湖北及海南等直辖市和省份。

值得一提的是，鸿坤在资本、产业、文旅和地产四大板块的规模发展目标，即2023年实现四个千亿计划。

顺便提一句，2015年，万科高级副总裁、北京区域首席执行官、北京万科董事长毛大庆在“大众创业、万众创新”的感召下，挂冠而去，投身到创业大潮之中，创建了优客工场。在这次创业过程中，毛大庆与鸿坤地产创始人赵彬进行股权互换，交叉入股对方公司。

毛大庆持有鸿坤地产集团股权，从万科职业经理人摇身变为鸿坤集团高级合伙人，并出任鸿坤地产集团执行董事职务，主要负责鸿坤的战略规划和企业转型。同时，鸿坤董事长赵彬成为优客工场的联合创始人，由于赵彬和鸿坤旗下的亿润投 资都在优客工场持股，因 此，鸿坤一举成优客工场大股东。

从北到南。四川，蓝润集团成立。截止2016年，集团主营业务总营收近400亿元，近5年年均增长率达42%。根据蓝润集团总裁杨晓初的表态，目前蓝润集团战略定位是多元化金融控股平台，主要有“金服、生活、投行、地产”四大产业。

从1992年起已在地产界打拼十年的南益集团，也于2002年组建南益地产集团。目前，集团开发版图分布在福建、山东、天津、湖北等四大区域，开发项目遍及泉州、济南、天津、武汉等多个国内重点城市，已形成全国性战略布局。

这家在泉州起家的房地产企业，也在2009年将总部由泉州迁往深圳嘉里中心。2016年南益地产年销售金额84.9亿元，排名153，合生创展紧随其后，为84.4亿元。

华南城，2002年5月在香港注册成立。截至2017年9月30日止6个月，集团实现收入36.20亿港元，同比增长25.2%。它以创新商贸模式，促进了中国的商贸物流产业升级转型。

2017年4月份，华南城与中洲控股的重组计划告吹。虽然计划显得完美，二者希望结合各自在住宅开发领域和综合商贸物流领域的不同优势，形成业务协同和互补。

实际上，近年来进军商贸物流地产的企业越来越多，其中不乏万科、华夏幸福等行业领军企业。由此，华南城面临的不仅仅是物流地产本身的运营压力，还有来自同行挤占的市场空间份额问题。

2002年，还有两家与家电密切相关的企业，在房地产领域下了关键一棋。其中，苏宁帝国里的苏宁置业成立了。不同于苏宁环球侧重住宅地产发展、定位刚需，苏宁置业走的是中高端综合地产开发路线。

苏宁董事长张近东的目标是，2018年要新开店5000家，打造苏宁置业线下最大的商业连锁商，以及苏宁集团优秀的不动产持有与管理平台。

成立于2002年的海尔地产，是海尔旗下专业从事房地产投 资、开发和经营的全资法人单位。虽然成立年份早，但是实际上有迹可循的地产开发举措只能追溯到2007年，彼时，海尔地产刚刚从上实发展手中挖到卢铿，并将地产业务由其全权掌管。

实际上，海尔地产曾提出“3年16倍，5年30倍，用6年时间超过万科”，足以看出海尔集团董事长张瑞敏对地产业务板块的期望很大。然而自2013年卢铿出走后，海尔地产的发展战略至今没有确切的进一步披露。

3.港资卷土重来

在《地产40年》中，港资开发商的笔墨绝对不会少。20世纪90年代，港资开发商首次北上，率先在广州抢滩布局。其中新世界、祈福集团、东讯房地产、廖创兴集团、嘉和集团、丽新集团以及信和集团等企业尤为突出。

在卖方市场上，香港人也非常活跃。以荔湾区的越富广场、世纪广场，越秀区的嘉和苑、东山区淘金坑一带的楼盘为例，在90年代普遍价格达到6000-8000元/平方米，最巅峰时期达到1万元/平方米。其中，祈福新邨成为第一个掀起港人置业内地热潮、第一个提出“港 人度假屋邨”的社区。

邓智仁在《房地产市场引进外资急需建立三项机制》一文中提到一个数据：中国大陆房地产自上世纪80年代末发展至今，在所吸引的外资中有95%是港资，当时在内地做房地产的回报是投 资的1倍～2倍，于是大量港资流入内地。

“但是这些进入内地的港资，最终都一败涂地。香港1997年前的一个统计数字显示，那时投向内地的港资95%以上都铩羽而归，大批资金回流香港，这直接导致了1996年至1997年间香港的房地产泡沫。”

到了2002年，港资在内地卷土重来。这一年的7月8日，新鸿基地产集团副主席兼董事总经理郭炳联在香港透露，新鸿基会对广州新机场附近住宅项目进行考察。

其实早在前一年新鸿基地产就已公布了发展珠江三角洲的大型住宅项目计划，而这也是自开发锦城花园后，新鸿基时隔多年再度涉足广州市场。两年后，新鸿基旗下公司成功收购了广州黄歧高达2500亩的项目。

另一位称得上传奇的是霍英东与他的南沙梦，也在2002年得到进一步深化。关于这个梦，在2015年4月21日的挂牌仪式上，霍英东之子、南沙开发建设有限公司董事霍震宇回忆道：“我第一次来南沙是1982年，那时真的什么都没有，连路都没有。”父亲霍英东指着南 沙对他说，“你帮我去开发这里”。

于是，就有了20世纪90年代的一场投 资。彼时，霍英东在南沙东部买进约22平方公里土地，其中可开发土地资源超过10平方公里，并且大多位于南沙新区的黄金地段。

1992年初，广东省把南沙经济开发区列为全省在20世纪90年代深化改革和扩大开放的四个重点之一。2001年，广州市提出了开发大南沙的理念。

2002年，时任广州市常务副市长、南沙开发建设指挥部总指挥的张广宁曾经公开表示：没有霍英东先生爱国、爱家乡先做起来这一块，哪有我们现在的大南沙开发概念？

同年，霍英东接受南方都市报专访时曾介绍：从1989年开始，霍英东基金会先后投入资金30多亿元。并定下目标，用5-7年时间展开南沙蒲洲大酒店、南沙新客运港、珠江三角洲世贸中心大厦、英东中学等项目。

2002年-2005年，政府在南沙投入300亿；同期，霍英东基金会投入12亿。按霍英东的设想，南沙将建成一个“小香港”。

卖方市场有一个可以佐证的数据是，中原地产研究部统计，2002年1-9月份，广州市共批准12个楼盘外销，总的预售面积达43.1平方米。

以一德路的专业商铺“山海城”为例，它不仅仅在香港举行了推介会，还把免费看楼车开到了香港，打出了“在香港买一个厨房的钱到山海城可买一间高回报的商铺”这一口号，成功吸引了不少的投 资客。祈福新邨香港人置业的比例也在稳步上升，2004年上半年， 单是香港买家就消化了近1000套房。

时间推后两年，和记黄埔在广州全资开发的第一个项目“珊瑚湾畔”于2004年正式对外公开发售，而集团位于广州黄沙地铁口的项目也进入启动程序，于2005年正式动工。

该项目便是赫赫有名的西城都荟。从2005年动工至2012年，它才终于实现了全面开业。后于2013年被和黄转给了基汇资本及摩根士丹利房地产基金；2017年，该项目再度转手于香港领展房地产投 资信托基金。

另外，自从2001年成功推售出广州的第一个项目恒宝华庭后，沉寂三年的香港恒基地产于2004年7月正式启动芳村果子厂项目。然而，项目一波三折。启动不久因发现羊城旧八景之一的“烟雨井”而被迫停工一年多。直至2006年，该项目才得以入市。

2004年，香港合和集团在广州开发的项目——合和新城开盘。这是一个位于花都区迎宾大道与镜湖大道交接处、规划规模约3000亩的物流商住综合项目。

同期的新世界中国，可谓是港资开发商中在广州称得上默默耕耘的一股清流。在2004年前后，新世界中国地产在广州有五六个同时进行的项目，包括珠江新城CBD内的凯旋新世界、以及位于芳村区的逸彩庭院、白云区的岭南新世界、天河区的时代新世界、东方新世界 等多个项目。

不得不提的是，这一转变有赖于一项政策的实施。2003年，内地与香港、澳门特区政府分别签署了内地与香港、澳门《关于建立更紧密经贸关系的安排》（以下简称“CEPA”）。 其中允许香港公司以独资形式在内地提供涉及自有或租赁资产的高标准房地产项目服务 等内容，被视为港资地产商大规模进入内地市场的一大契机。

同年的新快报对此跟踪报道提到，时任“和记黄埔地产广州公司总经理欧伟明表示，以前港资地产商进入广州市场一定要以中外合作的方式，在广州开发的上述两个项目，他们只占项目50%的股份。新政策的出台，意味着他们进入内地房地产市场多了一个选择。香港 公司以独资方式在内地运作，由于涉及股东较少，管理起来会更简便快捷。”

4.市场与政策

2002年，粤派北上已成定局，广深二地的开发商依然在大本营下足了功夫。这一年有震惊中外的几个项目开盘，分别是广州碧桂园凤凰城、深圳水榭花都、深圳的碧海云天。

2002年，华南五虎之一的富力也来到了北京。2002年2月28日，广渠门外东五厂地块出让，商地置业、华润置地、SOHO中国、富力地产四家公司参与争夺。该地块从底价29亿一路走高，最终被富力以31.58亿夺标成功。

这幅占地面积48.78公顷的巨幅地块，由此成为北京当时最大的总价“地王”，折合楼面地价约为2747元/平。这个位于东二环和东三环之间广渠门核心地段的项目，后来被开发为成熟社区的富力城，总建筑面积高达150万平方米，也成为富力在北京的扛鼎之作。

值得注意的是，原为朱孟依打下北京江山的珠江北京总经理谢强在这一年加盟了富力，成为富力走出广州后的北京首任总经理。为了邀请谢强加盟，李思廉和张力两位老板联袂出面，与谢强谈至半夜。

谢强原为《海南日报》记者编辑出身，在海南期间，与冯仑、潘石屹、张宝全、曾伟并称海南五兄弟。回到北京之后，其他四位兄弟都成了老板，唯独谢强继续担任职场经理人。

1999年，谢强加入了珠江，从此开启了珠江在北京市场的外挂模式。谢强凭着深厚的人脉资源，带领珠江猛夺北京南三环20公顷地块，随后又迅速推出珠江绿洲、珠江国际城、珠江帝景、珠江罗马嘉园等多个项目，令北京房地产行业惊呼“华南虎来了！”从珠江转会 富力之后，谢强再次将拿地、操盘的功力发挥到极致，多次成功拿地，并让产品热销。

说完北京，把眼光放回华南。凤凰城首期开工面积3000亩，开盘首日售出独立别墅260套，联排别墅120套，洋房600套，销售金额超过7.5亿元。同时，客流量与成交金额都刷新了1999年广州碧桂园开盘时创造的奇迹。

有几个至今都广被业内传颂的细节是：开盘当天看楼人数超过5万人次，到凤凰城的私家车排到了广园东快速路上，一度需要警务人员疏通；几个看楼车接送点都有上不了车的看楼人；售楼部现场更出现了手机因过度繁忙而失去讯号。

而这也被视为“假日地产营销”的巨大成功。可以看到，除了凤凰城以外，早在2001年“五一”黄金周，便已经成就了广州星河湾、同年“十一”成就了广州锦绣香江花园。经此一役，由广州兴起的“五一”、“十一”、春节等假日地产营销模式，被全国加以复制、 推广，演变成今日“地产人周六保证不休息，周日休息不保证”的笑谈。

时任增城市委书记曾如是评价凤凰城项目：“如果没有碧桂园开发的凤凰城，就没有今天的新增城。”

深圳，水榭花都一期开盘。为什么说这是个里程碑式的事件？因为在当年深圳均价不到6000元/平的时候，它创下别墅2.68万/平、小高层8000元/平的天价记录。经由水榭花都，香蜜湖豪宅板块的价值一举奠定，无人可破。

除了广州增城凤凰城和深圳水榭花都，还有一个项目，在2002年制造一起轰动性的营销事件。这就是我们之前《地产40年》里提到过的京基地产邀请前美国总统克林 顿出席碧海云天活动。

在《地产40年》1995年篇章里，我们提到，1994年12月，陈华注册成立了京基集团。这位来自广东湛江的创始人，早年生活坎坷，18岁就出来打工，在工地上打石头、卸水泥、搬钢筋、推车子各种粗活都干。在深圳建筑工地干活时，商业头脑灵活的陈华曾为工程队拉 来造价10万的活。

1993年底，已经在深圳打拼多年的陈华遇到贵人，有位朋友跟他说：深圳梅林有一幅地块，业主方想找人合作开发，问陈华有没有兴趣？精明的陈华立刻意识到这是个难得机会，于是赶快与业主联系，敲定合作开发这幅地块。1994年，这幅地块拿到手，没有钱的陈华 将“空手套白狼”发挥到极致，他先是找到设计师帮忙做设计，没钱支付设计费，就承诺盖好楼之后送一套房子。

搞定图纸之后，陈华又让大型材料供应商先供货后付款，用赊帐的方式把主材确定。然后再各个出击，跟中小材料商达成合作：你借我十万，半年后还二十万，或者送一套房。就这样，陈华依靠人脉资源整合，推动了整个项目开发，也正是这个金梅花园让陈华一战成 名。

此后，陈华一发不可收拾，接连拿地开发，只不过，这位擅长整合资源的老板，在2002年又干了一票大的。这年里，碧海云天计划开盘，初期在做营销推广时，准备邀请周润发作为成功人士代言，但由于双方档期不一致，未能达成。就在这个关头，陈华提出邀请克林 顿。这个想法甫一提出，被认为是异想天开，立即遭到强烈反对。

但陈华力排众议，坚决要求邀请克林顿。于是，通过花样年旗下的活动公司与美国方面联系，终于借克林顿出访日本契机，顺道到深圳，出席京基地产举办的活动，并做主题演讲。口才极佳的克林顿大谈全球经济与中国入世的机遇和挑战，博得现场观众阵阵掌声。

这场克林顿经典营销事件不仅在国内引起轰动，连美国高校也将此事件收入营销案例。京基地产借着美国总统的光环，一举打响了知名度。

对了，2002年的万科还在深圳搞了一场史无前例的“海盗计划”。实际上，从2000年开始，万科就大规模从中海挖走骨干。短短两年时间，万科引进了超过50位来自中海的高管人才，其中包括赫赫有名的肖楠、杜晶、陶翀富与刘爱明等人。

从“海盗计划”到“007行动”再到“千里马行动”，万科每一次大规模招聘人才的举措，都给业内提供了足够的头条素材。这家以情怀著称的企业，每一次人事调整背后都引发了一轮热议，令人津津乐道。这些我们会在《地产40年》后续的篇章中再一一提及。

另外，在2002年广州楼市烂尾楼重新启动的现象愈演愈烈。

其中，位于东风东路的宝华大厦始建于1993年，当时也属广州的贵价楼盘之一，后因资金缺位而烂尾。2002年10月，宝华大厦以9500万元的价格整体拍出。

同月，广东国际大厦第三次拍卖，广东逸涛集团以11.3亿元买下。然而两年后广东逸涛集团表示无力付清全部款项，并表示正寻找买家转让“63层”。后于2007年2月，由深圳中航以8.475亿元买下其中75%股权，剩余25%股权由广东逸涛继续持有。

2002年11月，东山区大沙头的海印花园200多套住宅被整体低价出售，被深圳明斯克航母世界的老板以1.1亿元价格买下，折算下来每平方米价格是3500元。

在2002年的广州房地产市场，还出现了广州首家联合购房超市——保利“阳光屋联合购房超市”。现场，有60余家房地产公司表示愿意支持。

据悉，阳光屋联合购房超市倡导零散的买家联合起来，形成一个购房团体，以团购的形式让发展商在价格上给予**。联合购房最大特点就是“组团购房、享受低价、免费把关、代办手续”，买家可以享受物美价廉、免费律师咨询、多快好省的优势。

到了年底，广州地铁迎来了三元里至晓港段开通并试运行。广州地铁最早可以追溯到1993年12月28日，广州地铁一号线破土动工，彼时，广州成为全国第四个开通地铁的城市。

数据显示，广州地铁开工当年和第二年，一号线沿线物业升 值15%，1999年一号线正式开通后，地铁沿线物业再次升 值15%。其中，天河城和流行前线受益最大。

另一个数据是，广州从1995年人均住房面积不足10平方米，到2002年中这一数字已变成15.44平方米，不足10年时间，人均居住面积提高了50%以上。

地铁物业的升 值，以及人均居住面积的迅速提高，这当中呈现出来的不仅仅是居住环境的改善，也是对房子作为投 资升 值属性有了深刻认知的体现。

同年，长春开通一条轨道交通3号线，成为大陆的第一条轻轨线路；北京新增一条13号线，时称城铁；香港新增地铁路线；大连快轨3号线试车，2003年正式运营。

这一年，房地产市场正在发生的故事还有很多。2002年，万科落子佛山。觊觎广州多年的万科，始终无法进入这座房企云集、竞争激烈的省会城市，于是祭出“曲线救国”大招，在毗邻广州的佛山南海，一举拿下黄岐泌冲岗地块，并开发四季花城项目，由此在临广城 市建立起桥头堡，这也成为后来万科打入广州城的第一站。

2002年，金地、招商等深圳房企开始进入广州市场；华景地产力作海伦堡项目开盘；11月7日，国内首笔土地按揭贷款在深圳诞生；12月，恒大在广州土拍上，1.7亿元拿下广船集装箱地块新“地王”，战胜了万科、中海等诸多知名开发商。

说完了深圳、广州，来看看继2001年上海新天地隆重开业后，2002年，诞生在北京的文化地标诞生，即798。该项目原为上世纪50年代创办老字号国有工厂“华北无线电器材联合厂”所在地。这个工厂背景不凡，由苏联负责援建，东德副总理厄斯纳亲自挂帅，堪称全 东德最先进的技术、专家和设备生产线集大成者，属于国家重点工业项目。因为带有军工背景，所以拥有充满神秘感的番号“798”。

然而，进入90年代初，一度令人艳羡的国有工厂也逐步走下坡路，产品跟不上时代需求，订单减少，生产压缩，工人裁汰，陷入半停产状态。就在这种背景下，工厂开始依靠出租场地维生。所幸的是，由于早年建造苏式厂房巨大的现浇架构和明亮的天窗建筑，令厂房 显得宽敞明亮、方正实用，所以，也吸引了不少关注眼光。

2002年，知名政治家章士钊外孙女、前外交部长乔冠华女儿洪晃以及美国人罗伯特同时瞄上了798，先后租下了车间厂房、工厂食堂。洪晃把车间改造成自己的艺术工作室，从事中国艺术网站运营的罗伯特则将食堂改成前店后公司的办公场地。

在这里，典型的包豪斯风格，实用和简洁完美结合，都成为艺术家创作理想空间。更难得的是，厂房窗户独特北向布局，利用天光和反射光，使光线保持均匀和稳定，令恒定光产生一种妙不可言的美感，充满艺术奇妙灵感。

于是，继洪晃、罗伯特之后，大批前卫艺术家也竞相前往798租厂房。在艺术家群体带动下，798突然被赋予了全新的功能和定位，摇身变成京城首屈一指的文化时尚地标，甚至有几十年历史的机床、生产线、供热管等设备被作为工业时代标志物保留下，成为798独特 文化中不可或缺的一部分。

很快，798声名远播，远在大洋彼岸的《时代周刊》将之列为最有文化标志性的22个城市中心，而《纽约时报》也认为798可以媲美纽约当代艺术家聚集区SOHO项目。2004年，北京政府也顺应形势，将798纳入优秀建筑保留名单，并进行整体规划开发。

市场与政策，相互依仗走过了房地产四十年。尽管在房地产看起来相对火 爆的2002年，中央领导人始终没有放开调控，显而易见，健康发展的主旋律是政府乐见其成的。

2002年底中央经济工作会议上，胡锦涛在讲话中出人意料地提到了“房地产出现过热苗头”，特别强调“要防止房地产等行业出现过热，避免经济出现大的起伏”。

朱镕基更是一针见血：“房地产投 资过多，不仅妨碍产业结构的顺利进行，而且会留下很大隐患。一旦矛盾爆发，势必造成企业倒闭、银行坏账大量增加，失业人员增多。”

尾记

2002年，全球形势总体趋于缓和，尽管国际冲突仍旧错综复杂，各种新旧矛盾还在相互交织演变，但随着全球化前行步伐加快，多元化发展日渐深入人心，世界正从前两年的激荡起伏之中逐步回归平稳态势。

2002年，中国GDP实现7.9%增长，并历史性突破10万亿元大关，创纪录达到102170亿的新高点，与此同时，国内人均生产总值也首次迈过1000美元门槛。以此为起点，中国经济随后连续多年保持8%以上的增速，成为全球经济一道亮丽的风景线，也缔造了新的世界奇迹 。

在这一年里，中国十六大胜利召开。中国经过改革开放，走到2002年已经24个年头，在初步解决温饱问题之后，十六大也将全面建设小康社会作为伟大目标而奋斗，这也是明确了中国新时期的发展方向，坚定了改革开放的决心和信念。

对了，2002年还有件让国人记忆犹新的大事。这一年，韩日世界杯第一次来到亚洲举办，同时也是历史上，首次由两个国家联合主办，更为重要的是，中国男足也经过数十年不懈努力，终于实现历史突破，站到世界杯舞台上。因此，中国男足的表现受到各界广泛关注 。

然而，首次亮相的中国男足并未给国人带来惊喜，相反，好不容易跻身世界杯决赛圈的国足表现不佳。中国男足与巴西、土耳其、哥斯达黎加等欧美强队分到同组，在同场竞技之中，连败三场，一球未进，一分未得，在世界杯小组赛便惨淡出局。

值得一提的是，世界杯大赛，最令人关注的不仅仅是中国男足，更有中国制造，大赛期间，来自中国生产的吉祥物、旗帜、球迷服、护腕、鞋袜等产品遍布韩日赛场各处。同时，中国足球素来有中国房地产足球联赛之称，本次大赛，也让为国足贡献不少国脚的大连万 达实德、山东鲁能、天津泰达等球队背后的金主扬名立万。

总之，2002年是个承前启后的年份，在21世纪之交的重要节点里，稳步前行，酝酿新一轮发展动力，为未来新的经济时代到来积蓄力量。

改变了中国房地产历史的2003年

《地产40年》系列之2003年，开年猝不及防的非典疫情，一度导致售楼中心门可罗雀，楼市成交量几乎直线下跌归零。央行“121号文”和国务院“18号文”一冷一热、双管齐下，既是严冬又是暖流。这一年，房地产迎来了最后一波相继成立的企业，包括融创、融信 、海亮、保利置业、荣盛发展、上实发展以及鑫江置业。这一年，

民营房企的崛起，一个公平竞争的市场环境已经完全到来。这一年，温州炒房团所到之处，房价一路狂飙。这一年，地王横空出世，尽是豪迈。

2003年，非典肆虐。这是一场来自社会与经济领域的双重考验。

天佑中华。半年抗战后，世界卫生组织于6月24日宣布解除对北京的旅游警告，同时将其从疫区名单中删除。

柳暗花明又一村。这一年给出的惊喜是：国内生产总值不仅高于2002年，还成为1997年以来增长最快的年份，增长率达到9.1%，总量迈上11万亿元的台阶，财政收入突破2万亿元，人均国内生产总值超过1000美元。

2003年，朱镕基从国务院总理一职上卸任。可以说，自1998年朱镕基正式就任总理以来，中国经济得到长足发展，房地产也跻身为国民经济主要力量，国企和民企格局更是发生翻天覆地变化。

根据国家统计局数据显示，2003年中国住宅投 资达到10792.3亿元，历史上首次突破万亿大关。商品住宅房屋竣工面积33774.61万平方米，商品房屋销售额7955.7亿，相比2002年的6032.3亿，涨幅高达31.88%。商品房屋销售面积33717.6万平方米，较2002年26808.3万 平方米增长25.77%。

值得注意的是，2003年，国有房地产开发企业个数持续减少，跌至5千家以下水平。这也是从1998年房改之后，连续多年下滑，国有房地产开发企业数量从1998年7958家的峰值一路缩水至2003年的4558家。与此形成鲜明对比的是，内资房地产开发企业呈现井喷态势， 由1998年19960家，激增至2003年37123家。

从上述数据可以看出，一方面，总的开发企业增速迅猛，而国字头开发企业则持续下跌，呈现国退民进走势。事实上，这波房地产国有企业大规模减少，与1998年中国经济领域全面开始的国退民进和房改有着重大关系。

1998年，中国经济遭遇亚洲金融风暴冲击风波未平，国内长江、松花江、嫩江、珠江、闽江等江河，相继发生了百年一遇的特大洪水，直接经济损失高达2551亿元人民币。在这种背景下刚刚上任的新一届政府，首先面临着如何扭转经济下行和消费过冷的局面，特别是 怎样拉动内需，成为时任总理朱镕基重点需要解决的中国经济发展问题。

朱镕基着手解决三大难题：第一是力保人民币不贬值，帮助亚洲主要国家和地区摆脱金融危机；第二是拉动内需，全面激活中国经济；第三是国有企业改革，计划用三年时间让国企解困。

人民币不贬值让中国成功逃过了金融危机，同时也稳定了香港的经济形势，为亚洲其他国家的经济复苏起到重要推动作用。

而在拉动内需方面，中国以房地产为切入口，在1998年取消福利分房，从而激活了房地产消费，带动了建筑、钢铁、家居、建材、装修、物业等多个行业的发展，也就是从1998年年开始，中国房地产企业数量迅速增加，从1998年到2003年，房地产开发企业的数量猛升 85.98%。

1998年中国全面启动的国企改革，打破僵化的铁饭碗计划经济制度，由此拉开了国退民进的经济转型过程，中国企业所有制格局，也在这一年里产生根本性变化和调整。国退民进简而言之，就是国有资本全面退出竞争性的行业，这些行业和领域应由民营企业进入。

房地产作为竞争性行业，自然也成为国有资本退出的主要领域，与此同时，房改带来的巨大发展契机，也极大激发了民企进入房地产的热情，一时之间，房地产行业在蓬勃发展的同一时间段里，国有房企则相继退出，这个现象直至2003年，仍在持续，并一举跌破5000 家大关。

2003年除了国退民进现象显著之外，在谢家瑾所著的《房地产这十年》一书中有个数据值得思考，“全国房地产业增加值2205亿元，占GDP的1.9%，占第三产业增加值的5.6%。2003年，全国来自房地产业的税收收入中，仅契税一项就入库358亿元，同比增长49%。”

不仅如此，从房地产这扇折射社会变迁的窗口望去，2003年无疑也是一个十分特别的年份。这一年，房地产宏观调控初显。其中，121号文件规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行**住房利率规定。据 悉，此举拉响宏观调控警报，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。这也是政府又一次采取抑制房地产过热的措施。

被业界称之为“10年未有之铁律”的央行“121号文”和国务院“18号文”一冷一热、双管齐下，既是严冬又是暖流。

1.首次明确房地产的国民经济支柱地位

一晃眼，房改过去五年。房地产行业迎来了规范化、法制化发展的道路。

2003年8月31日，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展》（即“18号文”）称，房地产业关联度高、带动力强。同时，文件首次明确房地产的国民经济支柱地位。

这一举措给房地产市场带来立竿见影的作用。《房地产这十年》提到，2003年城镇人均住宅建筑面积达到23.7平方米，比1997年提高6.1平方米。

“截至2003年底，全国已有6045万职工建立了住房公积金个人账户，归集住房公积金5563亿元，累计发放住房公积金个人住房委托贷款2343亿元，贷款余额1583亿元，支持327万户职工家庭购房。”

国家统计局数据显示，2003年上半年，全国有11个省份房地产投 资增速超过50%，35个大中城市中有10个房地产投 资增速超过70%。其中连续每年上涨20%，甚至上涨30%的屡见不鲜。在杭州上海等地，房地产价格更是几乎翻了一番。

如今，全国房地产开发投 资从2003年的万亿达到十万亿的规模；房地产开发企业房屋施工面积从2003年的11.77亿平方米一跃升至75.89亿平方米；2003-2016年的14年间，全国城市化率从40.53%提高到57.35%，城镇人口从5.24亿增加到7.9亿人。

硬币都有两面。住房商品化不仅改善人民居住环境，还带来了房地产行业上下游的直接经济效应。自2002年开始，房地产从业者均在各大富豪排行榜上赫赫有名。巅峰时期，2009年胡润富豪榜前10中有8位富豪的主业与房地产开发有密切的联系。不过，随着IT、金融 行业的崛起，瑞银联合普华永道发布的《2017年亿万富豪报告》中，仅有9%的富豪来自房地产业。

在2003年，一件有意思的事情发生了——国内终于全面有了“二手房”的概念，《房地产这十年》一书中对此有一段详尽的描述。“1998年以来，国家逐步完善了鼓励存量住房进入市场交易的相关政策。鼓励居民将已购公房上市出售，通过卖小房，买大房；卖旧房， 买新房；卖次房，买好房。”

“到了2003年，35个大中城市的二级市场已经全部开放，形成了二手房存量交易市场与新建商品房增量销售市场联动的局面。上海市存量市场与增量市场连续5年持续增长，已购公有住房累计上市达22.5万套，占已购公房总量的15%，存量住房交易面积由1996年的 82.29万平方米增加到2003年2306万平方米；商品房销售面积由573.5万平方米增加到2003年2376万平方米，存量房交易与商品房交易面积的比例由1:6.97变为1:11.03。”

2003年，上至中央，下至南方小城，无一不在为房地产市场的发展做出自己的贡献。在广州市房地产开发史上，这一年汇侨新城成为通过“购房入户”促进销售商品房的巅峰之作。

这一年，在《广州日报》出现了这样一篇报道：“买一套房子，同时还可以拥有广州市常住户口，可谓双喜临门。”

1998年2月1日起生效的广州市政府发布《广州市购买商品房申办蓝印户口暂行规定》指出，外地人口在广州购房入户有两条途径：侨汇购房入户和申办蓝印户口。按照侨汇购房入户政策规定，华侨、华人、港澳同胞凡在广州市指定的的侨房公司用侨汇购房面积50平方 以上的，按规定可申办其亲属1-2人入户广州。

因缘际会下，汇侨新城在1996年第一个打出“购房入户，有楼有广州户口”的宣传口号，令其瞬时站在广州楼市的风口浪尖。想不到的是，到了2003年底该盘清盘在即的时候，户籍政策风云突变。2004年1月1日起，侨汇购房入户等有关规定被取消，申办蓝印户口手续 也停止受理。至此，广州购房入户已经全面停止执行。

据统计，汇侨新城约有90%的业主是为了入户广州而购买，入住三个月就能拿到广州户口。在1998年前后，即使是以买卖方式，一个户口也值5万人民币左右。

还有个有趣的细节是，汇侨新城由侨鑫集团投 资兴建。彼时，房地产陷入1995年间的低潮时，侨鑫投 资16亿元开发汇侨新城，总建筑面积120万平方米。虽然该盘算不上侨鑫的高端系列，但是它创下了广州市1996 年、1997年、1998年连续三年销量第一、入户人数第 一等多项纪录，被视为侨鑫初涉房地产的首战告捷。

2.新世纪最后一波企业创立潮

如果仔细留意《地产40年》系列报道的就会发现，随着1992年第一波房地产企业初创潮过去，每年成立的企业尤其是如今的TOP10皆变得寥寥无几。

在2003年，房地产迎来了最后一波相继成立的企业，包括融创、融信、海亮、保利置业、荣盛发展、上实发展以及鑫江置业。

那个曾拍桌叫板王石的少年，在2003年一手主导了顺驰的全国扩张，也在2003年亲自新建了融创中国，主攻高端房地产。新世纪后的每一年，对于孙宏斌来说都独具意义，因为他的传奇人生掀开了篇章。

几乎没有人知道，当时的孙宏斌成立这家公司的初衷是什么，但当顺驰一路疯狂扩张，一路风口浪尖，高负债、高杠杆、高财务费用、高土地成本这些定时炸弹爆炸后，人们看到了融创身负的重任，这是孙宏斌留给自己东山再起的一条后路。

这一次，孙宏斌显然谨慎多了。在往后的四年间，融创一直坚持在北京和天津两地开发，直到2007年底，才进入长三角区域。尽管多次上市失利，被誉为内房股中经历最坎坷的企业，但最终稳扎稳打的融创，还是在2010年成功登陆港交所了。

这段往事，孙宏斌非常坦然。他曾经在2011年底的微博上发文：“顺驰因为我的激进和缺乏风险控制失败了，给大家道歉。”“过去的就让它过去，让继续燃烧的激情照亮我们的未来。”

没错，这段话确实很符合孙宏斌的气质。从联想入狱到顺驰狂奔，从融创起家到绿城、佳兆业、金科、乐视的各种江湖纠葛，孙宏斌不仅收获了传奇，也收获了不少对其个性魅力的掌声。

在孙宏斌看来，一切都是生意。没有永远的敌人，也没有永远的朋友，只有永远的利益。

在福建，融信集团成立于2003年9月。同年，它开发了第一个项目——融信第一城。2016年，融信实现246亿元的销售业绩，全年在不同城市拿地21幅，新增总建筑面积为527万平方米。这为2017年的业绩奠定了坚实的基础。

2017年前11月，融信总合约销售额约411.61亿元。据克而瑞的不完全统计，2017年1-11月，融信新增土地货值达到1833.6亿元，在中国房企中排在第14位。

业绩可观的背后是领导人的运筹帷幄，融信创始人欧宗洪是近年闽系崛起的代表人物。同时，人们所熟知的正荣集团创始人欧宗荣，便是欧宗洪的亲哥哥。

在福建莆田市东峤镇汀塘村，欧氏三兄弟是当地无人不知晓的人物。大哥欧宗金于2002年组建福建欧氏投 资集团，同时介入房地产开发和教育产业。在2016年福布斯中国富豪排行榜上，欧宗荣与欧宗洪分别以205亿、165亿排在第98位、第145位。

有意思的巧合是，创始于1989年的海亮集团，作为浙江第二大民营企业，主要产业体系包含有色金属、农业食品、地产建设、环境保护、基础教育。它的总资产超过630亿人民币，旗下有上市公司海亮股份、四川金顶、海亮国际和海亮交易四家上市公司。

2003年初，海亮集团正式进入房地产行业。2011年，年轻能干的周迪永出任海亮地产总裁，带领了这家名不见经传的小房企在随后两年崭露头角。2013年，海亮地产首次挤进百亿房企行列。不过，自2014年以后海亮地产排名出现下滑，全年销售仅151亿元。

就在2017年7月27日，融信公告称，其以总计28.97亿元收购海亮地产旗下两家子公司安徽海亮和宁波海亮各55%的股权，涉及到的项目共35个，分布于苏州、合肥、郑州、西安、兰州、银川等城市，可售面积逾500万平方米。

同一年诞生，也在同一年与彼此有着最密切的交集。得过，失过。这大概就是房地产生态圈的良性循环吧。

2003年8月，保利置业集团有限公司成立。作为中国保利集团唯 一的海外上市房企，这些年在母公司的支持下，稳步向前发展，刚刚过去的2017年，它实现379亿元人民币的销售总额。

有发展，自然就有竞争。随着保利置业与保利地产业务重叠的城市越来越多，市场对其“同业竞争”的质疑也越来越深。早在2012年左右，保利集团曾出面调解，双方签署了分区域而治的同业竞争协议。据传，协议规定保利置业需撤出北京，而保利地产不得进入深圳 、苏州等市场。

只是，来自城市红利的诱惑随时都可能冲破一纸公告。保利集团、保利地产、保利置业三方都明白，这并非是长久之计。2016年5月，保利地产董事长宋广菊在股东大会上明确强调：两个平台的合并要在2018年完成。

一年半过去，如宋广菊所愿，2017年11月30日，这场多年的拉锯战以保利地产51.53亿并购保利置业50%股权，宣告结束。

实际上，在整合之外，留待保利地产与保利置业的仍将是一个不小的难题。目前保利置业共有60个在售项目，除了一个项目在香港外，其他均在内地。由于保利地产也仅仅只是持有控股公司50%的股权，因此两家企业如何进一步携手发展也将经历市场的考验。

2003年，河北。成立于1996年12月30日的廊坊开发区荣盛房地产开发有限公司刚刚完成了手续，变更设立为荣盛房地产发展股份有限公司。

据介绍，荣盛发展是河北省首家上市的房地产企业。以围绕京津冀和长江三角洲两大经济圈为基础，2016年荣盛发展实现营业收入306亿。

作为扎根于廊坊，发迹于环北京地区的房地产开发企业，今年以来受益于京津冀一体化、雄安新区的设立，荣盛发展的资源价值大大提升。

尽管如今的荣盛发展还不能与华夏幸福同日而语，但是它的前途也不可估量。目前，荣盛发展已签约11个产业新城项目，在河北省、安微省及湖北省等地圈下了超过350平方公里土地。

提到荣盛发展的老板，耿建明，业内也不会陌生。他早年出身于军队，在部队考取军校之后，就读华北航天工业学院建筑技术工程管理专业。毕业后，他进入建筑领域打拼了四年，后下海创立企业，成立了荣盛建筑安装公司。

这位敢想敢做的退伍军人，他的目标正在瞄准“环京一哥”的地位。假以时日，我们必然可以看到产业新城园区得到更成熟的运营以及盈利模式。

上实发展， 2003年由上海上实（集团）有限公司控股收购并改名成立，前身系上海浦东不锈薄板股份有限公司。据了解，上实发展是上实集团旗下在A股的上市房地产公司，而上实城开则是港股上市平台。

中银国际的一份研究报告中认为，上实集团是上海在境外规模最大、实力最强的综合性集团之一，在推动上海建设等方面一直发挥巨大作用，并在新一轮国企改革中担当运作平台。随着上海国企改革的深化，集团优质资产整合也将积极推进。

不过，两大平台也一直被市场视为同业竞争的来源。然而，2017年7月3日，上实发展在临时股东大会宣布，同意延期2年解决同业竞争。目前来看，这场声势浩大的整合大戏，暂时还不好说是谁将占据主导地位。

从业绩来看，上实发展并没有很大的亮点。2016年全年实现营业收入64.88亿元，同比-1.97%，实现归属上市公司股东净利润仅5.91亿元。

作为青岛本土房企的鑫江置业，也于2003年正式亮相。1995年鑫江集团成立，2003年，鑫江水青木华作为鑫江集团进军地产行业的第一个项目开工建设。除此之外，其开发的项目有鑫江东方城购物中心、鑫江拉菲庄园、鑫江水青花都、鑫江水青花园等。

实际上，从2007年绿城、宝龙、万科、中海、保利等外来品牌房企进入青岛后，本土企业逐渐没落已经不再是新鲜事。如今仍然活跃在青岛楼市排行榜TOP10的本土企业，也只剩下海尔、海信和银盛泰三家。

3.民营企业撑起半边天

前文我们提到，2003年国退民进风起云涌，在国有资本逐步退出房地产行业之际，民营企业迅速填补了这个空白，并借1998年房改重大利好，以迅雷不及掩耳之势进行扩张，初步形成了民营资本在房地产行业占据重要版图的格局。

实际上，"非典"以来第一家成功在香港挂牌的内地房地产公司是首创置业，它是首创集团旗下H股上市平台。然而，在赴港上市半年后，首创置业便公布了回A计划。

事与愿违，从2004年2月公布计划A股IPO筹资30亿元开始，首创置业的回A之路走了十来年都因IPO暂停、国际金融危机、房地产调控等因素而未能成行。

在2016年全年业绩会上，首创置业财务总监范书斌透露，公司于2016年11月成功提交了IPO申请，目前排在273位。鉴于证监会加快了审批的速度，首创有可能在2018年上半年就能回A成功。

颇为遗憾的是，首创集团原董事长刘晓光未能见证这一步。这位将一个濒临倒闭的企业发展成为2000亿资产国际集团的地产元帅，早年当过兵，做过工人，也涉足过官，下过海。

1995年，北京首都创业集团成立，它原隶属于北京市财政局、北京市计委和市政府办公厅的17家国有企业。这一年，刘晓光临危受命，掌舵重建首创集团。自此之后，刘晓光开启了人生中20多年的地产生涯。

从北京到上海，故事不断。中新地产集团在这一年赴港上市。这家以物业发展、物业投 资及酒店经营为主的公司在上市四年后，因债务危机自2008年起开始停牌。

到了2010年，上海实业收购中新地产约45.02%的股权，耗资27.46亿港元。交易完成后，上海实业成为中新地产的第一大股东。同年6月，中新地产复牌；10月，中新地产集团正式更名为上实城市开发。这就是上实集团旗下港股上市平台的由来。

同年上市的还有浙江国祥制冷工业股份有限公司，这是当时国内第一家台资控股的上市公司，台湾“制冷大王”陈和贵及其儿子陈天麟是幕后老板。

受到2008 年金融危机和制冷行业毛利下降的影响，国祥制冷连续亏损。2009年5月，国祥股份成为*ST国祥；6月，华夏幸福以2.2亿元的价格买下*ST国祥的实际控制人陈天麟将其所持的21.31%股份；9月，*ST国祥公告称，拟以全部资产及负债与华夏幸福持有的京御地 产100%股权进行整体资产置换，公司将向华夏幸福发行股份购买置换差额。

交易完成后，华夏幸福成为国祥制冷的第一大股东，国祥制冷的主营业务由空调设备制造安装及配套服务，转型为房地产开发与销售和区域开发。至此，华夏幸福借壳上市，*ST国祥退市。

除了上市，2003年需要注意的一个现象是，民营房企的崛起。以国内房地产开发前沿阵地——广深为例，1997年之前的楼市可以说是国有房企的天下，到了2003年以后可以说一个公平竞争的市场环境已经完全到来，中国第一批房地产民营企业成为了一股不可阻挡的势 力。

广东省房地产协会所著《粤派地产敢为人先》一书中援引了《南方周末》的报道，回忆了那个国有房企号令天下的年代。“城建开发集团在20世纪80年代末获得了富足的土地资源，实际上，在当时的深圳房地产开发领域，占据强势地位的是拥有强大资源和政策的政策 性国企：此前已经开发了半个深圳的城建开发集团，在上世纪80年代末获得的一批划拨土地资源，让它富足地一直开发到今天。”

“在第一次土地拍卖时出尽风头的深圳特区房地产公司，已经以深圳房地产龙头的身份雄心勃勃地开始在加拿大、澳大利亚等地开始了跨国房地产开发；而曾经被视为政府代理角色的深圳特区发展公司，更在包括房地产在内的数十个行业里塑造着全能型企业的形象。 ”

到了90年代，危机与转机并存。一大批民营企业创办人陆续登上历史舞台，包括以杨国强、许家印、李思廉、陈卓林、朱孟依等人，大都在一开始凭借政策春风便完成了原始积累，其麾下碧桂园、恒大、富力、雅居乐、合生珠江五家民营房地产开发企业也凭借着优异 的业绩表现，被誉为地产界“华南五虎”。

就这样，中国第一批真正意义上的民营房地产企业在重重压力之下逆势而上、突破重围。《粤派地产敢为人先》一书中援引权威统计数据显示，2003年广东省房地产开发投 资额为1209.92亿元，其中民营经济投 资高达603.32亿元，占房地产开发投 资总额的49.9%， 民营房地产开发企业销售商品房面积则占广东全省商品房销售面积总量的62.9%。

以广州为例，多年来广州每年的房地产开发10强企业中，民营企业所占比重均超了一半，到了2016年这个比重是70%。

中国楼市看华南，毗邻港澳台的广东民营企业的发展可谓是具备了得天独厚的地缘优势。大浪淘沙下，狭路相逢勇者胜，民营房地产企业给行业打开了巨大想象空间的同时，也面临优势略汰。

生意场上，你来我往。2003年初，星河地产以1.8亿元总价拿下深圳中心区第一块招标拍卖五星级酒店用地，宣布高调进入房地产市场。关于星河地产创始人黄楚龙，《地产40年》系列之1998年曾有过详细的描述。

随后，星河又先后获得中心区东翼的一个写字楼、公 寓项目以及购物公园项目。其中，购物公园项目乃是当时深圳赫赫有名的民营房地产企业泰华地产的囊中之物。后来，泰华地产老板因病去世导致购物公园地块长期搁置，媒体大多评价为“这是深圳第一个因为快 速成长而又快速倒下的民营房企。”

2004年，星河地产接手了泰华购物公园项目。三年后，星河COCOPARK落成，成为深圳中心区地标式建筑。至此，星河地产也成为深圳中心区开发项目最多的地产商。

4.炒房团与地王

如果说房地产行业每年会出现一个新鲜词汇的话，那2003年“炒房团”、“地王”当之无愧。

在温州，很多因经商办厂率先富裕起来的人群。1998年房改后，这批民间资本率先嗅到一股不一样的商机，那就是炒房。他们的第一步瞄准了杭州与温州，在1998年到2001年间，杭州房地产价格以每年0%的速度递增，市区房价从2000元/平飙升到7000元/平方米以上。

据《南方周末》当时的报道称，温州市建设局统计，1998年，温州民间资本开始在本市炒楼，1999年温州房价增长17％，2000年增长20％，2001年增长22%，投 资收益率近20%。

尝到甜头后，他们开始进军不远的一线城市，上海。2001年8月18日，第一支温州购房团浩浩荡荡奔赴上海，合计157人，三天买走100多套房子，在上海楼市砸下5000多万元现金。

温州炒房团一战成名。2002年8月-12月，由温州媒体组织的“温州沪上购房团”，成交270个楼盘，金额2.5亿元。2003年2月6日－8日，温州人把上海陆家嘴102套住宅一抢 而空，成交近亿元；2003年2月9日－11日，温州人买走上海南京路57套房子，成交额6800万元 。　

2003年，上海平均房价第一次超过北京，成为中国房价最高的城市。这一年，上海房价涨幅超过了24%，每平方米均价达到了5118元，而同期北京房价每平方米仅4000元左右。

同年11月23日，温州炒房团包三架飞机看房，深圳新龙岗商业中心二期的商铺开售当天，被温州人包揽上百套。

数年内，温州炒房团所到之处，房价一路狂飙，足迹遍布北京、上海、深圳、成都、海南等15个省市，甚至还走出国门到美国、迪拜等地。

吴晓波在《激荡三十年》中提到，2003年9月23日，上海《东方早报》刊文《温州千亿民资全国炒楼》，记者称“10万温州人在全国各地炒楼，动用民间资本约1000亿元。温州约有8万人在全国购置房产，其中至少90%以上是炒楼。保守估计，炒楼群体在7万人以上，以 企业白领、政府官员家属及公司负责人为主……温州全民在炒房。按照回报率15%计算，1000亿元投 资可净产出150亿元，这比任何一个产业都要赚钱，可谓‘温州第一产业’。”

作为中国房地产市场的一个独特样本，温州炒房团受到的质疑也铺天盖地，随着房价的突飞猛进，温州炒房团也被当地刚需视为洪水猛兽。为了遏制房价疯涨，中央政府在2005年出台了国八条措施，而炒房团也渐渐消声灭迹，这是后话。我们会在《地产40年》往后的 篇幅进一步详述。

尽管财富原罪观在中国盛行一时，但最终房地产行业四十年当中还是诞生了一个庞大的富豪群体。这个充满放纵与运气的行业，在2003年的《福布斯》“中国内地百名富豪榜”上，出现了多达40位以房地产为业务或涉及房地产的富豪。

其中，前十大富豪中，房地产商或涉及房地产的比例是六成。有趣的是，同年度的《福布斯》“全球百名富豪榜”中，TOP10均无一人是靠房地产起家。

这本来就是一场双赢。北京师范大学金融研究中心教授钟伟曾经引用过一个数据表示，在2002-2004年的3年中，全国土地出让金收入累计达9100多亿元，征地卖地已成为地方政府最为重要的“财政支柱”，它们也成为房价逐高的最主要的推手。被征土地的收益分配， 依次是房地产开发企业、地方政府、村级组织和农民。

孙宏斌显然看破了2003年的政策与市场之外的玄机，他亲自制造了一起地王事件。当年12月8日，北京第一次土地拍卖会，天津顺驰以高出起拍价4.75亿元，即9.05亿元的天价中标，改写了北京土地市场价格标准。

据了解，这是中国记录在册的第一个地王。时任津顺驰置地(北京)房地产开发有限公司总经理王全存认为9.05亿元的价格“合适”。他在接受媒体采访时强调：“我们这次来北京参与这次竞拍，本身并不是为了盈利，而是为了顺驰的长期发展，所以我们对这次拍卖的 态度是无底价。”

一路前行，一路调控。2003年，国土资源部叫停别墅供地； 同年9月1日起，国内结束物业管理行业无法可依的局面，第一部关于物业管理的行政法规《物业管理条例》开始正式实施；同月，CEPA的公布，加强了香港与内地房地产业的互动交流，拉动内地与香港的楼 市发展，内房企到香港推介房产，港人北上参展。

无论是炒房团，还是地王，或者是层出不穷的政策调控，这都是大时代下的产物。即使我们视而不见，也终将避无可避，退无可退。

去迎接它吧，就如同迎接每个2003年里的考验一般，清晰而坚定地往前迈步。

尾记

如果非要给2003年贴个标签，很多人可能会称其为“非典年”。

是的，非典这场突如其来的高死亡率疫情席卷中国大江南北，一时之间，人人闻非典而色变。

这场疫情最初于2002年11月16日在广东发现首例非典病例，该病后被世界卫生组织称为严重急性呼吸性综合症，英文名是Severe Acute Respiratory Syndrome，简称SARS，中国称其为非典。

该病症最初并无有效的药物可以治愈，而且还存在快速传染、高死亡病发率的特点。2003年春季，广东非典进入发病高峰。随后从广东扩散至北京、上海、香港等全国多地，甚至传染到东南亚乃至全球。

与疫情一起传播的还有谣言和恐慌，坊间一度盛传煲醋和喝板蓝根可以预防非典怪病，导致广东、江西等多地出现抢购米醋和板蓝根恐慌潮。甚至不少人由于买不到，转而寻求香港亲友在境外代购。

一时之间，各大城市繁华中心区门庭冷落，很多重要景点也一派萧条，公交车、地铁没有往日的拥挤，甚至不少学校休学、工厂停工，街道上行色匆匆的路人也都戴着口罩，彼此都带着警惕的眼神，唯恐被潜在病患者传染，心理距离严重疏远。

抗击非典成为全球重大防治疫情头等大事，中国更是罕 见进行全国总动员，全面防治非典病情。经过不懈努力，这场世纪疫情大战，持续了好几个月，6月24日，世界卫生组织正式宣布解除对北京的旅游警告，这场抗非大战，终于告一段落。

2003年的非典疫情直接冲击上半年中国经济，然而，随着疫情结束，中国经济再次展现出强大的生命力，从第三季度开始，实现强势反弹，涨幅超乎全球各大主流媒体、机构预测，并最终以9.1%的增长率创下1997年以来最高纪录。

这一年，英国《金融时报》的首席经济评论员马丁沃尔夫发表专栏文 章提到，中国为首的亚洲发展中国家将是全球经济的未来。他还引用了世界银行的数据称，“根据购买力平价计算，在中国，每天生活费在一美元以下的人口已从1999年的3.61亿降至2000年的2.04 亿。”

“中国制造”已在集装箱、家电、电子玩具等领域的上百个产品市场以第一的份额傲视全球。尽管在未来很长一段时间内，“中国制造”并没有给中国带来非常丰厚的利润，但也在一定程度上推动了中国经济发展，促进中国社会转型。

在这波中国制造大潮之中，中国从传统给国际知名品牌代工中逐步觉醒，民族品牌也开始与“狼”共舞。当然，中国另一股对经济产生深远影响的力量也在快速成长，这就是中国房地产。

彼时房地产已经渡过了最初的萌芽期，步入快速增长轨道。尤其是民营资本为代表的房地产企业，正迅速成为房地产开发的主要构成者。即便在非典打击下，售楼处也一度门可罗雀，销售惨淡，业绩几乎跌至零成交。

但是，房地产迅猛增长的大势已经形成，非典疫情的干扰也无法阻止房地产行业大跨步前行的趋势。

改变了中国房地产历史的2004年

地产40年》系列之2004年，宏观调控进一步加强，国务院指出要通过土地和金融两道闸门的严控，来抑制房地产投 资的过快增长。其中，“71号令”下发规定，自2004年8月31日起，所有六类土地全部实行公开招拍挂牌的方式出让土地。同年，央行实施了九年来第一 次加息。在这样的政策背景下，瑞安房地产、文一地产、福晟集团、青岛银盛泰和中天房产相继创立，华发股份、上海复地成功上市。这一年，国内也迎来商业地产元年，以此为原点，中国商业地产走过了黄金十年。

2004年，房屋价格持续上涨一年后，宏观调控进一步加强，国务院指出要通过土地和金融两道闸门的严控，来抑制房地产投 资的过快增长。其中，“71号令”下发规定，自2004年8月31日起，所有六类土地全部实行土地出让制度，即采取公开招标、公开拍卖、公开挂 牌的方式出让土地。

同年，央行实施了九年来第一次加息，从10月29日起金融机构将5年以下个人住房贷款利率调整为4.95%，5年以上5.31%。

这场来自地产领域的大考不仅限于此。在人们消化楼市新政的同时，房地产泡沫论也甚嚣尘上。这一观点的论述人包括经济学者易宪容、摩根士丹利首席经济学家史蒂芬.罗奇以及摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠等经济大牛。

三人成虎。易宪容的看法是，“房地产业正挟持着中国整个经济、挟持着各地方经济。如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭将不可避免。”史蒂芬·罗奇则称，“泡沫的产生，使中国房地产市场到了看似接近爆炸的边缘。”

最为直观的是谢国忠给出的预言：中国地产泡沫即将破裂。“我认为，这是最后的疯狂。随着中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展，离最后算账的日子越来越近了，仅仅是几个月，而不是一年。”

学术的魅力在于言论的公开与自由。时任建设部政策研究中心主任陈淮对上述观点进行了一系列反击，这位在经济领域有着卓越成就的焦点人物，即便身处混乱无章的2004年也仍然对“房地产泡沫”有自己独特的见解。他说，“中国地产泡沫论并不成立，中国房地产 金融危机在可控范围内。”

陈淮还举了个例子，“如果说，非要等贷款买房的人发现自己即便把房子卖了还欠银行的负资产才叫房地产泡沫的话，我想，房地产泡沫是不存在的；如果说，房价高于老百姓能够支付的价格以及房地产产业结构存在偏差算是房地产泡沫的话，我想，房地产泡沫是存 在的。争来争去，到最后，还没理清泡沫的概念。”

尽管如此，经济过热在2004年真实存在。房地产的热潮从北上广深这些经济发达城市转向内陆城市，开发商利用外资也成为当时极其重要的融资手段。数据称，2004年全年中国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%。

涨声一片，有人说自2004年以后，房价再也没有了下跌的机会。以上海深圳为例，2004年上海统计局公布的数据显示，上海住宅商品房价格6385元每平；《2004年深圳房地产市场评析》显示，2004年深圳市商品房销售面积仅935.85万平方米，住宅均价仅5980元每平方 米。如今上海深圳两地商品房均价五六万/平不在话下。

1.831土地大限

一纸批文协议出让的日子，一去不复返。

在“831大限”之前，开发商获取土地的方式一般有三种，一是无偿划拨，二是招拍挂，三是通过协议的方式。

其中，主流渠道便是协议出让土地，由此衍生出来的问题是官该项目员滥用职权批地，存在人情地、关系地等等，造成国有资产流失，也造成大部分民营企业无法实现扩张目标。

“831大限”的意义在于，土地出让公平、公正、公开。从这一天起，沿袭了数十年的土地协议出让制度被彻底瓦解，有效保护了国有资产并实现了房地产业的健康发展。同时，该政策还要求此后发展商须及时缴纳土地出让金，两年不开发政府可收回土地。

以广州为例，2004年7月23日广州市政府召开上半年房地产市场形势新闻发布会披露了土地新政的最新进展。自2003年6月至2004年6月，广州市经调查、取证已认定闲置土地926宗，面积35.7平方公里，其中已收回土地使用权233宗，面积14.6平方公里；已注销用地批 文81宗，面积2.1平方公里。

也就是说，广州市仍然有612宗面积19平方公里的闲置土地尚待清理、整顿、收回。同时，它们也在补办手续之列。

发布会上还提到一个数据，2004年上半年广州市国有土地使用权转让28宗（其中挂牌转让14宗、协议转让10宗、其他转让4宗），成交面积87.71万平方米，成交金额15.40亿元。其中， 广州市挂牌转让土地面积35.83万平方米，转让金额为8.65亿元。即协议转让及其 他转让土地面积达48.88万平方米，转让金额合计却只有6.75亿元。

这便是协议转让土地的原罪：土地协议出让成交价格远远低于挂牌转让价格。至此，协议出让土地被国家彻底关上大门。

面对“831大限”的到来，开发商尽管有焦虑，但还是不得不面对新一轮市场机制的优胜劣汰。他们明白，无论客观环境怎样，生意都还是要继续做的。

2004年，在房地产行业之外，发生了一起违规土地征用处罚事件。这就是连吴晓波《激荡三十年》里也重点提及的铁本事件。农民出身的戴国芳从捡破铜烂铁起家，攒足人生第一桶金之后，于1996年成立铁本公司。

2003年，铁本钢铁厂准备扩建新厂，在当地相关部门的热情推动下，这个新厂规划越做越大，最后产量从200多万吨被拨高到840万吨，占地规模也从2000亩疯狂扩张到9379亩，工程概算达到106亿。

9379亩土地要通过审批，几乎不可能。于是，铁本项目被拆分成7个子项目和1个码头项目分别上报，特别是在建设用地的权证审批上，用地也被化整为零，切分成14个土地报批申请。

这种技术性操作手法，在2004年被媒体曝光出来，由此招致中央高层关注。随后对铁本展开调查，发现违规审批征用土地高达6541亩。铁本事件以戴国芳入狱，当地多位领导和银行高管被惩处告终。

这也是中央在土地审批管理方面的一次亮剑，对屡禁不止的违规征地敲响了警钟。同时也被认为中央调控的分水岭，对当时过热的经济乱象给予制止。

然而，多年以后，这种土地化整为零申报审批的方式在房地产行业仍时有发生，一方面，地方希望通过引进重大项目拉动当地经济，另一方面，中央担心投 资虚火过旺将伤害中国经济，同时大规模占用土地也对坚守18亿亩耕地红线造成冲击，影响国家粮食安全问题 。

2004年，中国房地产行业迎来了首家年销售额突破百亿的房企——合生创展，在那个年代，这可以说是个神话。百亿业绩令万科地产原董事长王石也不得不赞叹道：“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”

事实上，王石对合生创展的评价并非溢美之词，彼时的万科销售金额为91.6亿元，而碧桂园距离登陆港股还有三个春秋，恒大还在忙着产品升级换代。

合生创展深耕穗京市场，特别凭借在中国楼市发展最前沿的广州市场，一举开发了近20个项目，商品房销售面积远超600万平方米，再加上广州正在开发的项目，以及重兵开拓的北京市场，总额跨过1000万平方米大关，成为中国民营房地产企业之最。

可以说，合生创展在广州一座城市的开发规模，跟万科在全国五大城市的开发总量旗鼓相当。早在1998、1999年两年，合生创展广州项目的利润就超过万科在全国五大城市的利润总和，令万科望其项背。

只是，辗转十余年过去，合生创展在2017年的销售额也仅为92.28亿。停滞不前，成为了它的新标签。

风水轮流转。2004年的碧桂园一步步向广佛以外的珠三角地区拓展，在江门、清远、南沙等地布局，开始进入了一年多个大盘项目落地的快速发展阶段。直至2017年，如愿成为国内第一家突破5千亿的龙头房企。

2004年，广东中颐投 资集团公司成立，确立以房地产为主业，多元规模化的发展战略。这是海伦堡地产的前身，由此公司进入了一个全新的发展阶段，它确立了以珠三角为战略中心的外拓战略布局。　

同年8月，公司跨出番禺，来到了广州东版块开发了广州•中颐海伦堡项目。该项目规划用地325亩，城堡式建筑、于2005年12月份正式亮相。

2004年，相较于深圳房地产市场的火热，广州算不上高涨，只能说是结束了前几年的一路阴跌。当时，深圳香蜜湖1号地块卖出了7700元/平的楼面价，创下深圳地价新高的记录。

一百多公里以外的广州，八大开发商正在召开“2004年广州地产经济峰会”。包括中海地产、合生创展、宏宇集团、恒大地产、保利地产、城启集团、城建地产、富力地产。

楼价，成为了这场会议讨论的焦点。在他们看来，2004年广州楼市走向平稳向好，楼价将有所上涨。其中，富力集团言之凿凿称，2004年的成交量预计比2003年要增加10%，同时楼价的上涨幅度也将达到10%。 　

一语成谶。根据《广州房地产信息2004年汇编》显示，一手住宅成交均价1998年-2003年连续六年下滑，直到2004年出现首次回升。2004年广州市一手住宅交易均价4618元/平，较之2003年的3888元/平的价格，升幅达18%。

2.公司创立

踩着房企诞生潮的尾巴，2004年有五家企业书写下各自的创立历史，其中包括瑞安房地产、文一地产、福晟集团、青岛银盛泰和中天房产。同时，这一年也迎来了复星集团以及华发股份的上市。

瑞安房地产，2004年成立，为港资瑞安集团在中国内地的房地产公司，早在1996年，这家港资企业在内地成功打造了“上海新天地”项目，并成为中国旧城改造的新样板。此后，瑞安房地产也把这种模式复制到重庆、武汉、佛山等城市。

只不过，随着旧改拆迁成本、前期商业物业对资金沉淀的提高，瑞安房地产难以为继。自2013年末开始，他对外出售十余处物业，累计处置的资产总额超过300亿元。

在刚刚过去的2017年，瑞安房地产相继将重庆天地、上海创智天地项目的部分股权出售，同时在瑞虹新城项目中引入了国泰君安。这源自于瑞安房地产董事局主席罗康瑞的一个决定，“将瑞安房地产负债比率降至约50%至55%”。

作为香港老牌地产商鹰君集团创始人罗鹰石的第四子，罗康瑞并没有继承父亲庞大的家业，而是在1971年向父亲有息借款10万港币后，从建筑地产开始起步，并一手创办瑞安集团。目前，旗下拥有瑞安房地产和瑞安建业两大上市公司。

在此期间，罗康瑞发挥了自己与人为善的本色，在沪港两地商界和政界领导人的联系方面发挥了重要作用。因此，被誉为“上海姑爷”。

如今，寄望于出售套现摆脱负债高企局面的罗康瑞，一心将轻资产模式进行到底。在他看来，这几年瑞安房地产调整转型速度不够快，相信等新天地模式趋于稳定后，罗康瑞将再度重启新天地分拆上市的计划。

安徽瑞泰置业有限公司，也就是文一集团的前身，在2004年成立，如今实现从最早的瑞泰城市家园到目前的全国50多个项目多城市布局。

这家出生草根，肥东起家的文一地产，尽管在全国来说名不见经传，但是多年来始终稳居安徽本地老大哥的位置。

在刚刚过去的2017年，文一地产甚至传出资金链承压乃至破产的谣言。谈不上空穴来风，数据倒是可以佐证一二。在克而瑞中国房地产企业销售TOP200排行榜中，文一地产排名连年下降。从2015年到2017年分别名列89名、90名、110名，最新榜单显示，文一地产2017 年实现销售142.8亿元，实现销售面积116.5万平方米。

好在，地产业务之外，文一地产还广泛发展了建筑建工、餐饮旅游、酒业、物流物业、幼教、电力、传媒、体育、矿业等多元化产业。举个例子，目前文一篮球俱乐部是安徽省唯 一一支职业篮球队；早前公司还成功竞得安徽定远县永康镇大黑山建筑石料用灰岩矿采 矿权；拓展物流业务，建立规模型综合物流园区等等……

本篇要重点谈谈福晟，这是一家跨省发展起来的企业。起家于广州，2004年搬迁至福州的福晟集团，从一诞生就注定是家有故事的开发商。早在80年代末90年代初，广东省从化县最年轻的副镇长潘伟明与毕业后进入从化县公安局工作的兄长在机缘巧合之下，萌发了做 房地产的想法。

当时，广州正在筹建水电站，潘家原籍的土地也在征收的范围内，按照每人5万，全村千余人总共获得约5000万元的补偿标准。在安置金无法满足村民的购房需求的情况下，潘氏兄弟想出了一个办法，建议村民将安置资金借给自己，成立房地产公司，在安置房项目开 发完毕后，用房扣相应款项或者留在公司享受分红。

这样的模式得到了预想不到的成功。在安置房工程按时完工、交房后，潘氏兄弟决定辞职，投身于房地产事业，并于1993年创办了福晟集团的前身广州云星地产公司。当时的潘伟明还不到三十岁。

在公务员身份带来的人脉优势、第一桶金带来的资金优势下，潘氏兄弟先后在广东省内开发包括星河绿洲、夏日港湾等在内的30多个项目，在未移师福州前，就已经发展为总开发面积超过500万平方米，年销售额超过2亿元的粤派知名房企。

到了2003年云星集团通过拍地正式进入福州，2004年福晟集团成立。随后，又在2006年并购重组了福建六建集团，进军深圳、郑州等一二线重点城市，并开始寻求上市。

好事多磨。由于先后遭遇金融危机、房企融资渠道收紧等情形，福晟集团上市计划一直未能成行。2012年，公司挖来金地集团“终身成就董秘”郭国强，主责上市运作，可见潘伟明渴望上市融资的心情。

到了2015年，福晟集团上市的步伐逐渐明晰，一度传说即将借壳港股上市公司佑威国际的消息。而后分别又在2016年8月、2017年3月、2017年9月多次向联交所提交上市申请，最终于2017年底，福晟集团完成对佑威国际的反向收购，成功借壳上市。同时，福晟集团创 办人潘伟明，也成为佑威国际的执行董事兼董事会主席。这也意味着福晟集团长达11年的上市之路终于划上了句号。

略为尴尬的是，几乎与之同期发展起来的闽系房企：泰禾、阳光城、中骏、旭辉、融信等都早已成功对接资本市场，而且近年在国内房地产市场表现异常勇猛突出。反之，如今的福晟还停留在400亿规模，可见，留给他的考验并不容易。

正基于此，早在2015年9月，福晟成立项目并购团队，号称“飞虎队”，由董事长潘伟明亲自挂帅。因此，这家房企在过去两年时间并购70余个项目，总货值高达6800亿元，其中深圳就新增9个项目，占地面积200万平方米。

另外，在河南省，福晟已拥有郑州土地面积高达1.62万亩。在寸土寸金的深圳和中原重镇郑州，有如此丰厚的库存，这也成为福晟冲击千亿房企的底气了。

前面提到福晟是家跨省发展的企业，这种特色也给福晟带来意想不到的优势。福晟董事长潘伟明是广东从化土生土长的客家人，随后又到福州创立福晟集团，成为典型闽企代表。

客家人和闽商由此成为潘伟明开城扩地的重要助力，尤其是在进入多个重点城市时，都能迅速得到客家人和闽商的帮助。

来自青岛的银盛泰集团，同样是地头蛇，成立于2004年。目前，公司拥有25家全资或控股子公司，总资产达90亿元，开发产品涉及住宅、商业、文化、旅游地产等多个领域。

在青岛房地产市场，银盛泰集团的销售业绩长期位居行业TOP10。2017年，银盛泰集团董事长、总经理任军先生公开披露了银盛泰两年计划，目标是力争成为山东省首 个过百亿的地产企业，并成为山东第一房企品牌。

实际上，对于这家尚停留在60亿规模、全国排行150名以后的房企来说，这个目标任重道远。不过，梦想总是要有的，万一实现了呢？可以看到，《地产40年》当中每一年起起落落的企业都有不少，记录总是拿来打破的，规模不大的企业也有机会成为“小而美”的一 股清流。

中天房产，全称浙江中天房地产集团有限公司，成立于2004年。总部设于杭州，开发产品涵盖住宅、写字楼、酒店式公 寓等，年开发商品房100万方。2017年，中天房产在《克而瑞2017房企销售排行榜》中仅排第200名，实现销售额45.8亿元。

这个成绩算不上好，TOP10当中任一房企随便一个项目一年卖出的数都不止50个亿。《地产40年》为什么还要拿来一提呢？

在这个大者愈大、强者愈强的竞争态势下，一家黑马的崛起与一家小房企的倒闭同样饶有趣味。风可以吹灭蜡烛，也可以让火堆燃得更加旺盛。《地产40年》中不仅记录了第一名碧桂园的成长史，也对第200名不吝笔墨，以期对中国房地产市场过去40年的完整呈现。

3.房地产融资

上市，对于新世纪来说已经不再是新鲜事。

回顾下股票发行制度，可大致分为注册制、核准制和审批制。从1990年到2000年，国内主要采用审批制这种带有浓厚行政色彩的制度；2001年3月17日起，中国证监会建立并实施了股票发行上市核准制。

偏安广东珠海一隅的华发股份，在2004年这一年看到了对接资本市场的契机。2004年2月，华发股份成功在上海证券交易所上市，成为实行核准制以来全国房地产行业第五家上市公司。

因此，华发股份也称得上资本市场中的先行军，一上市便马不停蹄开始融资，光是2005年1月份，华发股份就四次发布筹集大额资金的公告。

不过，从业绩来看，华发股份仍然与全国龙头房企有很大差距。上市第一年，公司实现主营业务收入5.3亿元，同比增长35.03%；实现净利润近8600万元，同比增长52.52%。截至2004年底，公司土地储备占地面积约110万平方米，可建筑面积200多万平方米。

刚刚过去的2017年，它在《克而瑞2017房企销售排行榜》中名列第58名，实现销售额350亿元。

尽管如此，华发股份仍然是珠海本土房企老大。目前，珠海上市的房地产企业除华发股份外还有三家，分别为格力地产、中珠控股股份有限公司以及广东世荣兆业股份有限公司。

同样在2004年2月份，上海复地也成功登陆资本市场，它的目的地是香港。上市当天，上海复地以2.60港元高开，收报2.525港元，巅峰涨至2.65港元，成交超3.27亿股，成交金额达到8.41亿元。

这并不是复地第一次向港交所进击。早在2002年底，复地就有计划地在准备招股书，但刚好有了中电信IPO市场反应冷淡的前车之鉴，复地也只能推迟招股。

后来在2003年2月底，复地重新计划在3月6日赴港上市，招股价格区间定为每股1.95至2.55港元，总发行4.559亿股，筹资大约10亿港元。但最终复地还是决定再度推迟，给出的官方回复是：因为潜在投 资者对美伊可能开战的忧虑，影响投 资气氛。

不过，当时市场的主流分析主要有两方面：一是复地招股定价太高；二是有大部分土地储备尚未取得土地证，遭到投 资者的质疑。

蝴蝶效应由此而来。与复地同期准备上市的SOHO中国，也打消了当年上市的念头。直到2007年，潘石屹才得以圆梦。

回到复地。谁也没想到复地的H股之旅仅维持了七年。2011年5月13日，复地正式撤销其于香港联交所的上市地位。至此，复地集团母公司复星国际以22亿港元实现了对复地的私有化。

一个强大的复星系徐徐展开。在过往《地产40年》的文 章中，我们已经详细地描述了郭广昌在1992年间创业的故事。这位复星系创始人，被誉为“中国巴菲特”，从医药和地产开始，1998年将复星医药送进资本市场；2004年将复地送进资本市场的同时，又收购了豫 园商城和南钢联；此后又开始开拓旅游产业、保险事业。

如今，在郭广昌的带领下，复星系已经全球控股七家保险公司，成为中国资本市场一股神秘的力量。刚刚过去的2017年，时值复星成立25周年，郭广昌说“只是复星历史上一个小小的里程碑，未来一定会更加美好。”　　　

回到2004年，实际上在资本市场中出现了更多融资手段。广州市同创卓越房地产投 资顾问公司陈柳青在回忆那个年代称，“从2002年起，许多房地产企业就开始注重融资，开始尝试上市，信托等融资手段，但由于各种条件的限制，这一类的创新与尝试仅仅处于小规 模尝试阶段，目前房地产企业能够成功上市的非常少，而信托由于其行业规模的限制等因素，对发展商来说，仍然不能成为主要的融资手段。”

的确，在2004年之前，中国地产的资金来源大都依赖于商业银行。进入2004年，央行银根收紧，对地产信贷进行半路截杀的方式，尤其是在2013年6月121号文件颁布后，全年全国房地产信托募集的资金还不到70亿元，地产商依靠信托解决资金问题的做法已经日渐艰难 。

这时候，中体奥园成立奥园投 资公司，试图找到第三条地产融资之路。比如A公司购买了投 资公司的股份，则成为奥园的持有者和受益人。当A公司想要通过招拍挂拿到土地但资金承压时，奥园投 资公司就可以通过借钱给A公司帮助它完成买地。等拿到土地使用证明 ，A公司就可以把土地押给银行，从而还钱给奥园投 资公司。以此，A公司便可以用最少的资金来开发土地，实现扩张。

活跃在2004年资本市场的还有外资基金。东方早报曾经在一篇报道中提及，进入2004年以后，海外投 资基金进入上海的投 资份额和资金规模正在发生较大的变化，不少投 资公司已将目光转向上海房地产的一级开发市场，投入资金的规模比以往更是迅速地扩大。

《广州房地产协会2004年下半年合订本》一书援引了公开报道给出了一组数据，“在2004年前，外资基金只是进入上海的一些短平快的个别现成高档住宅项目、酒店和写字楼等。近两年来，投入到上海房地产的100亿美元左右的外资中（占同期整个上海开发市场投 资 总额的13.7%）以海外基金形式出现的仅3亿美元左右。”

变化发生在2004年，光是上半年，就有多家外资基金站在风口浪尖。其中，“摩根士丹利房地产基金、荷兰国际房地产分别与复地集团股份有限公司合作开发位于上海区域的项目公司，前不久，大摩又正式宣布与国内金地集团、盛融投 资三家合资组建房地产开发公 司，联手收购烂尾楼等。大摩出资最多，占合资公司总股本的55%。”

4.商业地产崛起

一路前行，一路生长。

在《地产40年》过往的文 章中，几乎较少出现商业地产的身影。这位住宅地产的孪生兄弟，直到2004年才迎来第一代蓬勃发展。以此为原点，中国商业地产走过了黄金十年，在这一路上崛起了一个又一个商业地标，成为了一座城市的商业见证。

回顾中国商业地产发展史，最早是在2000年几个经济发达的城市兴起，包括北京、上海、广州等。此后，商业地产在新世纪里的每一年都给国人带来惊喜。

国家统计局统计数据显示，2001年中国商业地产投 资年均增长率达到33％，超出住宅投 资增长率6个百分点；2002年，商业银行开始收缩房地产信贷，商业MALL形式出现，外企连锁行业进军中国；2003年，投 资增长率达到巅峰，国际零售业巨头纷纷抢滩中国商业市 场。

2004年，全国商业地产投 资总额达到1723亿元，同比增长32.35％，新竣工商业营业用房面积增幅16.16％。从北到南，这一年迎来了数个著名购物中心的开业。

在北京，世纪金源购物中心正式开业，成为当时全国乃至东南亚最大的购物中心；广州，丽柏广场开业。这家位于越秀区环市东路黄金商圈的购物中心，是广州第一个面世的奢侈品商店，并在后续很长时间成为广州乃至广东的奢侈品高地。

虽然丽柏广场见证了广州商业地产一枝独秀到百花齐放的历程，但好景不长，太古汇在七年后开业，成功将大部分客流拦截。近两年来，随着奢侈品牌在国内收缩战线，丽柏广场的境况也每日俱下。以LV、Gucci为例，都已经关闭了丽柏广场门店。

相较于丽柏广场的黯淡，广州天河城倒是一如既往风光无限。在《粤派地产》一书中便提到一个数据，2004年5月1日天河城的日客流量达到81万次，突破此前历史上的67万人次的记录，2004年10月1日，创出了一天83万人次新高，黄金周七天时间，广州天河城总客流 量曾超过400万人次。

人声鼎沸带来的是实际物质收入。1996年，天河城的租金收入是0.37亿元，这一数字到了2003年、2004年分别是3.2亿元、3.6亿元。

深圳。华润万象城，2004年开业，是当时深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的大型室内购物中心。

作为商业地产的老牌企业，华润早在1997年便进军商业地产，这一年上海华润时代广场同期开业，1998年华润进入北京市场。如今，华润置地已经成功发展出万象城、五彩城以及体验式时尚潮人生活馆三大产品线。

随着各地开发建设，城市面貌焕然一新。兴业地产在一份研究报告中提到，2003年前后，中国进入商业地产造Mall新纪元。这时候，中国各大城市出现一大批巨型mall、专业批零市场、住宅社区商业街等。

这是国内商业地产的雏形。《地产40年》发现，2004年国内已经有十余家地产商开始涉足商业，包括万达、龙湖、富力、凯德、印力、SM以及恒隆、太古等企业。

其中，继2000年万达开发建设第一代万达广场——长春重庆路万达广场后，再于2004年8月开发建设首 个第三代万达广场——宁波鄞州万达广场，率先在国内提出“城市综合体”的开发模式。第二年，万达进行二次机构改革，将商业、住宅两大公司合为一家公司，即 万达商业地产股份有限公司，确立商业地产为核心支柱产业。

至此，万达模式的成功也让王健林一度稳居中国首富的宝座。直到2017年7月，王健林一口气卖掉万达70多家酒店、13个文旅项目、数间万达广场后，这个曾经的商业帝国号称走上了轻资产的路线。如今，万达还在继续出售海外资产。

2004年，对于富力地产来说是一个值得纪念的年份。这一年，它已经在北京房地产市场上风生水起，成功实现全国布局。于是，它的下一个目标是，进军商业地产。

早在上世纪九十年代，广州CBD建设规划刚启动阶段，珠江新城并不被外界看好，甚至受到不少地产商的质疑，对进军CBD热情并不高。然而，富力却敏锐地意识到珠江新城之于广州的重要价值，于是，在别人恐慌时“贪婪”地大手笔布局。

一举拿下了天河CBD八幅商业地块，开发甲级写字楼、五星级酒店等商用物业。占得先机之后的数年时间里，富力地产高调亮相，对CBD几乎是“逢地必争”，频频拿地，而且拿地价格也随着市场行情持续走高。

经过CBD一役，富力在珠江新城总共囊括了16个项目，成为珠江新城当仁不让的地主。并在珠江新城规划建设了两家超五星酒店富力丽思卡尔顿酒店和富力君悦大酒店，甚至有媒体将珠江新城称为“富力新城”，甚至打车去珠江新城的富力项目，司机要反复确认是哪 条路哪个富力？否则很容易送错客人。由此，足见富力在珠江新城项目之多。

以豪宅见长的龙湖地产，在商业地产领域也是当仁不让的领军人物。自2003年进军商业地产，开发重庆北城天街项目算起，龙湖只用了五年时间便把自己的商业版图扩张到长三角。

如今，龙湖早已形成了以都市购物中心为主题的天街系列；以社区特色商业为主题的星悦荟系列；以高端家居生活馆为主题的家悦荟系列三大核心产品。

与龙湖同期涉足商业的，还有深国投以及来自新加坡的凯德。其中，深圳国投商用置业发展有限公司在2003年成立，第一个项目沃尔玛单店"深国投宝安购物广场"破土动工。

关于深国投的历史，也是相当有趣。2006年，华润17.4亿元收购深国投后，短短十年之间易主了四次。从华润到深圳市龙柏商置产业投 资基金，再到黑石集团乃至如今的万科。

期间，深国投更名为印力集团。在万科完成收购后，万科将其商业板块与印力进行整合。2017年2月，印力集团董事长丁力业成为万科商业地产的新掌门人。

历史就是这样饶有兴味。2018年开年第一笔收购的主角便是万科、印力与凯德。

2018年1月5日，万科83.6亿元收购凯德旗下20家购物中心，印力负责运营。至此，印力在全国持有或管理的商业项目数量120家，管理面积1000万平方米，管理资产规模逾800亿元，遍布中国58个城市。

除了主角，2004年这一年还有很多陆陆续续登上或者即将登上历史舞台的人物。以恒隆与太古这类港企为例，精耕细作是他们的开发模式，但是提到上海恒隆广场、广州太古汇、成都太古里等，无人不知无人不晓。

2004年，已经在国内发展三年的SM集团早已驾轻就熟；那个即将开发出中粮大悦城、祥云小镇系列的中粮地产，距离进军商业地产还有两年；那个在深圳CBD翻云覆雨的星河地产也将在两年后开发第一个标杆商业项目，即福田cocopark 。

这一切，都记载在房地产发展过去40年的历史当中。或是索然无味，或是百读不厌，俱往矣。数字不会骗人，在2004年这波商业地产开发潮过后，仅2005年1月至5月份全国商业地产项目开工面积达1.34亿平方米，投资同比增长38.7％。

尾记

2004年，一半是海水，一半是火焰。 

世界贸易逐渐走出了两年前的衰退，增速进一步加快。联合国发布的《2004年世界经济形势与展望》报告称，世界经济2004年增长率为４%。 这一数字达到过往三十年间的峰值。

世界经济重获活力，中国这台全球发动机也在持续加速。继2001年北京获得奥运会举办权、2002年上海赢得世博会之后，2004年，广州也将亚运会主办权收入囊中，至此北上广三大城市均在世纪之初获得世界级大型活动举办权。成为世界舞台的中国，轮番上演国际顶 级盛事。

中国全面崛起，不仅在国际大赛大展上有所体现，连中国企业也不甘寂寞。2004年，同样震惊世界的还有中国联想，这家公司收购了IBM个人电脑事业部。一夜之间，从全球第九大个人电脑商跃居世界前三甲，仅次于戴尔和惠普，直接进入世界500强之列。

回到中国房地产领域，刚刚经历非典考验的国人，生活重回正轨，又把目光瞄回社会经济领域的各种投 资渠道。然而，他们并不知道，即将到来的新一轮资产分配比以往任何一次都来得凶猛。

2004年，全国商品住宅施工房屋面积首次突破100000万平方米大关，达到108196.5万平方米的历史新高。商品房销售额同样破万亿门槛，也达到10375.7亿新的交易纪录。

可以看出，自1998年取消福利分房，启动房改以来，商品房市场茁壮成长，中间虽经历非典打击，售楼处一度门可罗雀，但随着疫情解除，中国楼市重新恢复增长势头。这波行情，一直延续到2008年全球金融危机，当然，此为后话。

选择哪条赛道，将决定未来到达何方彼岸，2004年不同的抉择都在悄然进行新一轮的资产重新分配。